2009龙湖原山别墅现场品鉴
绿城各个系列产品——绿城研究专题
✓ 将会所面积增加到6500平方米，还在外墙保温、车库采光等20多处细节进行了改进； ✓ 多次修改景观方案，每一个环节上力求达到产品的完美；
上海绿城成交价格年增长20－30％，目前较周边房产价格高约1000－2000元/㎡。
绿城产品——别墅
绿城的不可复制，是对于其他公司而言的。因为绿城特质是不是一天炼成的。
绿城的成功之道
企业的产品品质，关系企业生存、发展。品质始终领先进步，逆水行船，则企业生；品质 不时失控退步、顺流而下，则企业亡。
——宋卫平
绿城是坚持品质地产的又一执着代表。
15年的企业史，是绿城孜孜不倦追求住宅品质的执着历程。
✓ 2019年，绿城从杭州城西起步，市场低迷让绿城认识到：市场的关键在于产品，产品的关键 在于“能否合乎人们内心深处的呼唤”；
上海绿城
杭州春江花月
杭州绿城
公 寓 项 目
别 墅 项 目
23
北京 御园
上海玫瑰园
长沙青竹源
绿城的不可复制
绿城的产品结构和标准可以借鉴和学习，但绿城多年的研究和积淀难以短期内被业内 其他企业所复制。
2019年至2000年，绿城潜心在杭州一城开发项目，在竞争激烈的杭州制造了“桂花园现 象”。在之后的异地扩张过程中，，绿城不断的改进和优化其桂花园系列，逐渐形成了相 对完善和标准，能够适用于各地不同居住需要和文化的产品系列。
硬件2：社区园林: 通过大型的公园式园林与各种景观结合，形成魅力的社区景观。
公园式园林绿化
参与式的景观
景观小品
硬件3：住客会所: 通过业主和住客的大会客厅\高雅公共生活空间提升社区品质。
超大会客厅
龙湖滟澜山产品楼书
产品楼书基本框架封面：LOGO+案名+ Follow Your Heart 心逸物享人生序言：Follow Your Heart 心逸物享人生（2P）曾经，以智识驰骋资本疆场，进而抱负人生，退而梅妻稚子和融。
殷家富业，从容而不桎梏于社会樊篱。
人生优雅的格调，飞扬脱凡的自由与舒缓浪漫而又珉然于众。
龙湖·滟澜山，借鉴国际成熟人文,用浪漫理性精神，营造的闲适逸致，在开满蔷薇花与玫瑰花的缓丘坡地间，浸染平日每一个不经意的瞬间。
在这里，快乐，不用太多的刻意，只需要眼睛与心灵的体会。
龙湖·滟澜山——Follow Your Heart，心逸物享人生。
目录Contents1、品牌缘起Origin of Branda．凝聚气质相合人群的地中海风情别墅区Villa Zone with Mediterranean life style combining with temperament and confluenceb．别墅中的艺术品The art of villa—Li Xuesong2、中央别墅区 Central Villa Districta．一个新城市中心的未来The future of a new urban centerb、新城市别墅生活家Life in new urban villa3、山谷庭园Valley Gardena．园林是建筑的外立面Garden is the external facade of the buildingb．山谷庭园解读valley Garden Interpretation4、地中海风情别墅Mediterranean Villaa．创造经典度假式生活方式creating classical holiday life styleb、人性尺度考量的Family空间Family Space measuring for humanity scalec、别墅解读Villa Interpretationd、动步公园、国际会所Green Walking Park、 International clubs5、善待你一生Treat Your Lifea、创见性优质服务，善待一生。
2009年豪宅大片——明泉·璞院(第一部)操盘总结-81P
Very Thanks!
பைடு நூலகம்
2009年，中国电影大片扎堆， 16部影片票房过亿元，
创造了60亿元的年度票房记录，
被人称为中国电影“盛世元年”！
看看上海的房地产市场
8月，13万/平方米 汤臣一品创造中国豪宅的天价
8月，264套40亿
星河湾创造上海楼市单日的销售记录
9月，标的120亿
上海紫园全球发售 „„
2009，上海地产界，不断有奢侈产品璀璨登台， 一时间豪宅大片风起云涌！
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次臻品展示：通过参加上海臻品物业私人品鉴会，明泉·璞院正式对外曝光； 次圈层活动：通过中华风水与茶道沙龙、时尚·美容·养生沙龙，圈定高端客层； 次特别活动：通过华师大捐助仪式、新品发布会、全国启动仪式，持续扩大项目影响力； 次外展：通过久光百货巡展、虹桥友谊商厦巡展、第26届上海房交会，利用现场人流有效扩大项目知名度，同时形成现场展示效应。
奢侈品传播扩散：寻找参照物，植入高贵精神
寻找参照物，精粹产品力！
参照物：西 郊 国 宾 馆
产品力：虹桥 公园 隐墅
难点二的解决之道：
非常规营销手段
通过高能量引爆
以0.025圈层效益，造成市场的持续性高关注度
借奢侈品现象，形成品牌印象： 明泉·璞院是一件传世荣耀的奢侈品，以此形成关于明泉·璞院的永恒性话题
活动线：“至璞尽奢华”——明泉·璞院特别活动月
通过塑造匹配璞院生活阶层的情调和氛围，与媒体线形成呼应，以资源和圈层带动明泉·璞院销售。 在活动策略方面，以周末的大活动为主，其中穿插路演、臻品展等各种外延展示。
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次臻品展示：通过参加上海臻品物业私人品鉴会，明泉·璞院正式对外曝光； 次圈层活动：通过中华风水与茶道沙龙、时尚·美容·养生沙龙，圈定高端客层； 次特别活动：通过华师大捐助仪式、新品发布会、全国启动仪式，持续扩大项目影响力； 次外展：通过久光百货巡展、虹桥友谊商城巡展、第26届上海房交会，利用现场人流有效扩大项目知名度，同时形成现场展示效应。
龙湖·滟澜山别墅影音房 源自于鸟巢的灵感设计
樘 门 ， 关 键 的 五 金 部
密封 胶 条 是 鬲音 条 氯 丁
压 墨
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个 吸 声 层 的 背 后 ， 已经 做 完 隔 声
层 ，选 用 的 是 西 班 牙 隔 声 毡 和 高 强 水 泥 板 与 多 层 板 、 石 膏 板 组 合 ， 同 时 最 外 层 还 做 了 一 个 四 公 分 的 阻 尼 吸 声 空 腔 ，整 个 的 隔 声
层 使 用 了 ８ 分 的 厚 度 空 间 ， 隔 公
声 量 达 到 ６ 分 贝 ， 相 当 于 ２ 公 ２ Ｏ 分 厚 度 的 水 泥 墙 了 ，巧 妙 的 运 用
了质量 定律和 不 同材质 中声 波 的
折 射 损 耗 ， 同 时 消 除 了 单 一 材 质
的吻合 谷现象 。
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■ 案 例 提 供 ：北 京 索 兰 时 尚 影 音 科 技 有 限 公 司
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为 了 使 设 计 达 到 一 个 完 美
的 效 果 ， 客 户 按 照 我 们 要 求 把 这
面 墙 的 四 个 大 窗 户 封 起 来 ，在 这
龙湖源著洋房户型装修
龙湖源著洋房东南亚优雅风情装修设计名师：胡根【兄弟装饰首席设计师】项目面积及造价：165平方米/60万；此案例项目位于渝北北环石子山体育公园旁品盘-龙湖源著，北区洋房3层1号户型，下面是此户型的原始平面图：经过设计师精心改造，户型结构得到有效利用:在设计风格定位上，吸取了中国风和东南亚风格中的一些经典元素，又加上用以现代的修饰手法，既不过分张扬，又不古板，而又恰到好处地把雍容华贵之气渗透到每个角落。
走进客厅，一股自然的森林气息扑鼻而来，仿佛游走在富饶的热带雨林，给人一种回到家的舒适与放松。
大气优雅的木质家具，与东南亚特色吊顶结合起来，使人感到既创新独特又似曾相识的生活居所。
小编一直觉得饮茶是一种文化，是一种特别的优雅的生活习惯。
本款案例，设计师在设计休闲区的时候，结合了中式与东南亚的精髓，但这并不冲突，反而还和谐得很，原生态的墙壁与装饰品仿佛真的带你回归了那片宁静，平时休息的时候，三五个朋友来家里座一座、喝上一杯茶，谈天论地，那便真的是一种幸福。
开放式的厨房看似没有什么与众不同，可细心的你会发现吧台高椅的独特之处、不管是他的颜色还是花纹都给人眼前一亮的惊喜，把本来有点死沉的空间变得活灵活现，更加突出了东南亚风格的是原始自然、色泽鲜艳，突然之间，就生动了许多。
所以，在装修上面，一点点小心思就足以改变你整个空间的透视感。
露天休闲阳台，有休闲座椅，外沿绿色植被的种植也是不可少的卧室是主人在劳累一天之后的栖居场所，所以设计师在设计上面，没有采用原始的东南压风格的深木色、青铜、木梁以及窗落等，而且结合现代的设计思想来营造一种温馨自然的感觉，以至于业主在客厅与卧室之间有视觉的冲击，不会觉得平淡无奇。
我想这样一间自然、清新的卧室会是业主极其喜欢的fell。
谢谢赏析龙湖源著洋房东南亚优雅风情装修实景案例。
龙湖原山别墅现场品鉴
市场营销部 2009.5.15
感悟与总结
? 龙湖原山在很多地方延续了龙湖的一贯优势 1、临时示范区，以求客户获取最好的体验，而忽视一些实际问题。 2、在规划与产品营造上与蓝湖香颂一脉相承，以成熟产品撬动市场。 3、虚拟主人设计，样板间特色宣明，快速获得认同感。 4、 50％超大赠送面积，中央空调，中央热水器赠送超值感觉强烈。
工地围墙
导旗
现场导视
Hale Waihona Puke 销售中心销售展板、看房卡
原山围挡
原山围挡
原山围挡
目录
? 项目概括 ? 走进原山 ? 鉴赏原山 ? 不足之处
示范区现场
示范区现场
示范区现场
示范区现场
原木小道，给人柔 软温馨的感觉
原山立面
景观细节
样板间（端户）
室外花园
餐厅
推门出去即 是花园
厨房
10平米左右的中式厨房，摆放双门冰箱
原山位置
原山位置
原山所在位 置
原山规划
两横一纵 主景观轴
车行环道
原山数据
? 江与城原山占地约10万方 ? 托斯卡纳建筑风格 ? 建筑密度26％ ? 容积率0.677 ? 共261户 ? 522个车位
目录
? 项目概括 ? 走进原山 ? 鉴赏原山 ? 不足之处
江与城入口处
醒目、大气
入口景观大道
? 但是原山也不可避免的出现了一些问题： 1、景观细节相对江与城前期产品有所下降。 2、施工现场示范区有所交叉，整体感受下降。 3、在通路包装上细节处理不够到位
总体而言： 龙湖对客户体验营造与客户心态的把握上依然优秀。 但在景观及包装细节上水平有所下降。 这与人员的变动也有一定关系。
重庆龙湖——江与城·原山4[1].0
![重庆龙湖——江与城·原山4[1].0](https://img.taocdn.com/s3/m/5c7f291314791711cc791777.png)
》项目经济技术指标
》项目景观分析 》项目景观分析 》项目销售分析 》项目推广分析
2013-7-27
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景观效果图：
原山依托于江与城的大城体系，首先依托大城 配套，实现了一般别墅社区无法想象的生活、 商业、教育体系的完善。
而另一方面，江与城3年来打造的滨江景观资 源，则更是畅享别墅生活必不可少的自然生活 之享。
》项目位置关系 》项目户型分析 》项目客户群分析
》项目经济技术指标 》项目销售分析 》项目推广分析
》项目建筑规划分析 》项目景观分析
2013-7-27
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江 与 城 总 规 划 图
原山组团
2013-7-27
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江与城〃原山规划图：
江与城〃原山是江与城首个连
排别墅作品。此次将推出的联 排，地上三层，地下一层。原 山占地约10.4万方，建筑面积
交通状况：
在政府规划中，高新园是重庆北部的交通枢纽，北部的公交换乘中心、地铁换乘中心、
火车站场都将坐落园区内。
龙头寺火车站已为使用，地铁三号线已动工，41条公交线路已开通至此，以金字开头 的七条系列主干道，呈井字形横贯整个高新园， 从园内任何地方开车到观音桥，时间 都不超过20分钟。
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2013-7-27
居住的大城别墅
江与城〃原山更是一个大城别墅，就外部配套而言，其未来有滨江路和轻轨两大快速通道与外界相 联；再看内部配套，整个江与城1800亩的规模，商业、橄榄球场等配套一应俱全，完全可以成为一 个自成一体、自给自足的小镇。 2013-7-27 17
》项目位置关系
》项目建筑规划分析 》项目户型分析 》项目客户群分析
2013-7-27
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龙湖样本价值与龙湖特色营销解析_72PPT
衣帽间
•衣橱不再是示意性的挂几件衣 服。而是衣服鞋帽样样皆有，让 你觉得这就是你的大衣橱。 •男主人的衣服简单整洁，女主 人的衣服亮丽丰富，皮鞋、皮包 一应俱全。 •且所挂衣物皆为品牌衣物，如： AF，Paul Smith 等。
色彩,品牌,款式,种类配置丰富,这 就是一个家居生活空间.
•老婆的裙子，是我们家衣 橱的风景，长的短的，花 的素的，丝的绒的，华丽 的简约的，厚的薄的…… 偶然听到客户在说“这款 样式挺适合我”
餐厅
Dinning－room
•和老婆、儿子、女儿一起吃晚餐，是 我忙累一天，最大的幸福。 •我的朋友到家里做客，老婆都会慷慨 的亲自下厨。
•餐厅设置简约不繁复，主要以四口之家做场 景设置； •餐桌以鲜花作为装饰，同时以果酱、番茄酱 等日常调料打造生活氛围，鄙弃塑胶模型带 来的劣质感。
厨房
Kitchen
客户一次完整看房过程必经的5大接触点
第1接触点
进入项目领地
第2接触点
到达入口
第3接触点
进入售楼处
最后
回到售楼处
第5接触点
参观展示区
蓝色部分为示范区
第4接触点
经过通道
江与城原山项目:依托大盘打造的精品别墅
项目简介：
位置关系：江与城地处重庆北部之“城”，位居北部新区核心，江与城·原山位于北部新区大 竹林“江与城”项目的东南位置，是江与城首个连排别墅作品。第3Fra bibliotek触点：进入售楼部
模型基本为山之 田制作，拥有大 量的绿化，减低 建筑密度感
立体剖面户型让客 户更能理解
第3接触点：进入售楼部
简单的展板
第4接触点：经过通道
通道包装，自然是最好的包装
给客户开阔感比用华丽的包装更有效。
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总体而言： 龙湖对客户体验营造与客户心态的把握上依然优秀。 但在景观及包装细节上水平有所下降。 这与人员的变动也有一定关系。
目录
• 项目概况 • 走进原山 • 鉴赏原山 • 不足之处
原山位置
原山位置
原山所在位 置
原山规划
两横一纵 主景观轴
车行环道
原山数据
• 江与城原山占地约10万方 • 托斯卡纳建筑风格 • 建筑密度26％ • 容积率0.677 • 共261户 • 522个车位
目录
• 项目概括 • 走进原山 • 鉴赏原山 • 不足之处
江与城入口处
醒目、大气
入口景观大道
2009龙湖原山别墅现场品鉴
感悟与总结
龙湖原山在很多地方延续了龙湖的一贯优势 1、临时示范区，以求客户获取最好的体验，而忽视一些实际问题。 2、在规划与产品营造上与蓝湖香颂一脉相承，以成熟产品撬动市场。 3、虚拟主人设计，样板间特色宣明，快速获得认同感。 4、 50％超大赠送面积，中央空调，中央热水器赠送超值感觉强烈。
客厅
气派宽敞的客厅，面积达40平米
次卧室
小儿子：热爱哈利波特
次卧室
女儿：爱好网球运动
次主卧室
主卧室
主人：热爱马术运动
书房
主人的爱好在书房也得到延续
地下室
保姆间
双车库（集中式） 视听室
细节
鞋套
中央空调外机位设置
入口处中央热水器
建材、设备说明
服务
1套样板间配置了3名服务人员力求让你宾至如归。
工地围墙
导旗
现场导视
销售中心
销售展板、看房卡
原山围挡
原山围挡
原山围挡
目录
• 项目概括 • 走进原山 • 鉴赏原山 • 不足之处
原木小道，给人柔 软温馨的感觉
原山立面
景观细节
样板间（端户）
室外花园
餐厅
推门出去即 是花园
厨房
10平米左右的中式厨房，摆放双门冰箱
目录
• 项目概括 • 走进原山 • 鉴赏原山 • 不足之处
树木移植 后景观未能修
复完整
工程材料路边 堆放
布满灰尘的围墙
乔木绿化效果 不佳
草皮品质有所 下降
销售中心通往原山示范区的通道给人感觉不佳
再 见