金沙洲项目初步定位建议及经济测算20130702
广州市金沙洲地块的房地产营销策划方案全解析
02
目标市场与客户分析
目标市场定位
目标市场定位
该房地产项目定位于中高端住宅市场，主要面向有一定购房需求的中产阶层和白领阶层。
市场定位原因
金沙洲地块周边配套设施完善，交通便利，适合中高端人群居住。同时，该地块位于广州市的繁华地 段，具有较高的投资价值。
目标客户群体分析
目标客户群体
该项目的目标客户群体主要包括有一定购房需求的中产阶层和白领阶层，年龄在30-50岁之间，职业稳定，收 入较高，注重生活品质。
项目不足与改进方向
交通配套尚待完善
虽然地块周边交通便利，但公共交通设施仍有待提升。 未来可加大公共交通投入，提高交通便捷性。
01
教育资源不足
周边教育资源相对较少，需进一步引 进优质教育资源，提高区域教育水平 。
02
03
商业设施有待完善
目前地块周边商业设施相对较少，未 来可考虑引入更多高品质的商业设施 ，提升区域商业氛围。
销售额
评估营销活动期间实现的销售额，与前期 销售额进行对比分析。
市场占有率
评估企业在市场中的占有率，与前期市场 占有率进行对比分析。
风险控制与应对措施
1 2
市场风险
由于市场变化莫测，需要对市场进行密切关注 ，及时调整营销策略。
竞争风险
需要不断提高产品质量和服务水平，以增强竞 争力。
法律风险
3
需要遵守相关法律法规，避免产生法律纠纷。
定期回访客户，了解客户需求和意见，提供关怀和 服务。
客户关系管理
建立客户信息数据库，进行客户关系管理，提供个 性化服务和营销策略。
05
营销预算与效果评估
营销预算分配
广告推广费用
销售促销费用
广州市金沙洲地块的房地产营销策划方案全解析
广州市金沙洲地块的房地产营销策划方案全解析一、市场调研分析金沙洲地块位于广州市，作为房地产开发商，在确定营销策划方案之前，需要进行市场调研，了解目标市场的需求、竞争对手的情况等。
通过市场调研，可以为后续的营销策划提供有力的依据。
二、目标市场定位根据市场调研结果，确定金沙洲地块的目标市场定位。
可以根据地块的地理位置、周边环境、目标人群的收入水平、购房需求等因素进行综合判断。
例如，如果金沙洲地块周边主要是高收入人群，那么可以将目标市场定位为高端人群。
三、产品策略基于目标市场的定位，设计适合目标市场的产品策略。
产品策略包括产品定位、产品特点、产品品质等。
例如，金沙洲地块可以定位为高品质的住宅项目，注重绿色环保和社区配套设施的建设，以满足高品质生活的需求。
四、营销渠道选择适合目标市场的营销渠道。
可以通过线上渠道和线下渠道相结合的方式进行推广。
线上渠道可以通过互联网、社交媒体等途径进行广告推广和信息发布，线下渠道可以通过展示中心、售楼处等方式进行销售。
五、价格策略根据地块的特点和目标市场的需求确定价格策略。
可以根据周边同类项目的价格水平进行参考，同时考虑地块的独特性和品质优势，制定合理的价格。
还可以考虑制定一些优惠政策，如早鸟价、团购价等，以吸引潜在客户。
六、推广活动在营销过程中，可以开展一系列的推广活动，增加项目的知名度和吸引力。
例如，可以组织开放日，让潜在客户有机会参观展示中心和样板房，了解项目的特点和优势。
还可以举办一些专题讲座、论坛等活动，增加项目的曝光度。
七、客户关系管理在销售过程中，与客户建立良好的关系至关重要。
要关注客户的需求和反馈，及时解答客户的疑问，提供优质的售后服务。
还可以通过建立客户俱乐部等方式，增加客户的粘性和忠诚度。
八、评估和反馈实施营销策划方案后，要不断评估和反馈，及时调整和改进策略。
可以通过市场调研、销售数据分析等方式，了解项目的销售情况和客户满意度，以便做出相应的调整和优化。
广州市金沙洲地块的房地产营销策划方案全解析
举办一系列与房地产相关的品牌活动，如楼盘发布会、设计师论坛 、购房节等，增强品牌影响力。
社会责任践行
积极参与社会公益事业和城市建设，展示企业的社会责任感和公民 意识，提升品牌美誉度。
线上线下营销
1 2 3
线上平台搭建
充分利用官方网站、社交媒体、房地产网站等线 上平台，进行项目信息展示、活动推广和在线咨 询，扩大项目知名度。
政策风险
土地政策
政府对土地供应、土地使用政策等的调整可能对 金沙洲地块的价值和前景产生影响。
住房政策
政府的住房政策调整，如限购、限贷等，可能对 购房者的购买力和购买意愿产生影响。
城市规划
城市规划的调整可能影响金沙洲地块的开发强度 和用途，从而对房地产项目产生影响。
应对措施与调整策略
市场调研
加强市场调研，了解消费者需求和竞 争对手情况，为制定更有针对性的营 销策略提供依据。
06
风险与应对措施
市场风险
市场ห้องสมุดไป่ตู้争
金沙洲地块房地产市场面临激烈的竞争，来自其他地块和项目的 竞争可能对销售产生不利影响。
市场波动
房地产市场存在周期性波动，市场下行时可能导致销售困难，价格 上涨时则可能增加购房成本。
消费者需求变化
消费者需求的不确定性是市场风险的重要因素之一。购房者的偏好 可能随时变化，对不同类型的房产有不同的需求。
竞争策略
通过独特的产品设计、优质的物业服务以及高效的营销策略，我们从竞争对手中脱颖而出，吸引潜在客户。
营销效果评估与调整
要点一
评估指标
我们将通过销售量、访问量、转化率、品牌知名度等指标 来评估营销效果。
要点二
调整策略
根据营销效果评估，我们将及时调整产品定位、营销策略 以及销售渠道，以确保实现销售目标和市场份额目标。同 时，我们将密切关注市场动态和客户需求变化，保持营销 策略的针对性和有效性。在必要时，我们将引入更多创新 营销手段，如线上直播、VR看房等，以适应市场变化和满 足客户需求。
广州万科金沙洲风筝广场项目规划方案
规划分析/ Plan analysis
基地大致呈子弹头形状，东西最大长度为294Ｍ,南 北向最大长度为244Ｍ,北侧和东侧市政道路宽度为40 Ｍ.根据规划条件要求，高层退线为20Ｍ，同时满足建 筑控制线退绿地10 Ｍ，如图，高层及多层退线几乎重 合。
规划技术经济指标及要求
百米高层控制线
总用地面积
② 商业价值最高区域
此区域地铁人流为地块主要人流来向，可接驳至商 业内部，紧邻金域蓝湾高档住区，可形成价值较高 的区域级商业中心。
③ 公寓价值最高区域
基地东侧紧邻珠江及滨江休闲景观带，靠近珠江码
头景观良好，适宜布置公寓类产品
地铁线路 机动车出入口规划区域 商业价值最高 公寓价值最高
57平方米 （其中可建设用地面积 50271平方米，代征绿化用 地6886平方米） 234263平方米 4.66 40% 35% 60米（沿江一线） 100米 （沿江二线） 综合文化中心 7500㎡ 群众性体育运动场地（用地 面积10500㎡，建筑面积 1500㎡） 肉菜市场 2500㎡ 邮政所 500㎡ 公共厕所 100*2处 按具体指标核算
开发方向初判：考虑未来周边大型购物中心集中，项目不以体量取胜，通过打造万科特色创造差异化，避免同质竞争，增加体验业态和万科特色
业态（如万科教育），充分利用地铁连接口安排业态，结合沿江优势，利用户外公建引流消费者。
项目定位方向：以周边1.5公里范围居住及办公人口为目标人群，定位邻里生活客厅，打造充分展示万科商业特色的小而美万科里标杆项目。 体量建议：作为辐射人群较为密集的区域级万科里产品，结合产品定位及业态配置需求，为保证项目具有持久竞争力，建议项目商业体量4万平米 左右。
6000
6000
3000 2000 1500 2000 1000 2000 1000 1500 20002000
广州金沙洲保利湾别墅项目营销策划方案
2、“一桥架南北，天堑变通途”，金沙洲离广州中心城区更近
随着6号地铁线的开通，金沙洲交通地位日趋显 赫；
已通行的北环高速、金沙洲桥及规划中的沉香
岛大桥、大坦沙大桥等多条连 接大广州的主要交 通要道，将缩短去往广州中心区的路程及交通时
间。
客户区域的圈层随着交通通达性逐渐向外扩散。
3、高端楼盘聚集，居住价值凸显，广州中心城区客户将逐渐被吸附
普通洋房客户：交通的便利、生活配套的齐全，大大解决了普通 白领阶层的上下班的后顾之忧，置业于此，生活、工作两不误。 80—130万的单位，天河、海珠的白领来此置业很轻松。
3、不同产品下的目标客户定位
别墅客户细分
客户分类 核心客户 客户属性 大企业主 年收入估测 约800万 特征 经济能力强劲，对价格不敏感；年龄4045岁之间，子女上初中或是高中；注重圈 层社交，因为那是成功生意人寻找商机的 平台；追求身份的认同感；注重生活质量 购房关注点 交通、安全、私密、 尊贵、产品质素、内 外景观资源、子女教育
C 小面积别墅
D 大别墅
B 高端洋房
A 普通洋房
广州西工商档主、公务员 广州西私企业主、企业 高层管理人员 居住向享受型转变
广州各区大企业主、实 力派生意人 追求身份象征需求 •物以类聚，人以群分的 居住理念
区域人群 广州西部区域年轻白领 置业特征
改善型换房需求 •景观资源比城区好； •相同总价可以买到比城 区大的房子； •社区规模都比城区大 •未来升值潜力大
从余货量及未来一段时间内供应来看，该片区的别墅供应量相当少。
2、关于洋房
由于部分在售楼盘入市时间较早，该片区所能吸附到的经济稍微强劲洋房高端产品购买
客户在前期得到消化后，呈现销售乏力的疲态； 整个金沙洲片区洋房供应量充足，客户可选择面广，影响了洋房价格上涨幅度； 从在售楼盘总价分布区间来看，被定位于金沙洲片区的高端购买客群所接受的总价范围 与广州城区购房客户所接受的总价区间相比较，实质上并不属于高端客户层面。
白云区金沙洲地块可研报告
广州市白云区金沙洲地块（B3702A06）初判报告目录1.项目概况 (1)1.1 项目基本信息 (1)1.2宗地现状 (1)1.3周边条件 (1)1.4项目经济技术指标 (2)1.5项目所处区域规划 (3)1.6 出让方式和条件 (3)1.7附图和文件 (4)2.区域市场特征 (5)3.项目SWOT分析 (7)4.项目初步定位 (7)5.开发与销售计划 (7)6.项目经济测算 (7)7.结论及建议 (9)1.项目概况1.1 项目基本信息项目名称：广州市白云区金沙洲B3702A06地块（2007年鸿荣源以楼面地价7935元/㎡竞得，2009年被政府收回）；项目位置：白云区金沙洲A 区，黄丽路以北，滨江大道以西 项目来源：国有建设用地 用地性质：居住用地（R2）土地权属：广州市国土资源与房屋管理局土地开发中心1.2宗地现状项目地形：地块位置及地形见图示地表现状：地块目前已进行部分平整。
地块四至：东至滨江大道（修建中），西至规划路，北至规划路，南至河涌。
地块北面紧邻保利07年拍的地块（楼面地价分别为8769元/㎡和8112元/㎡）， 北望恒大金沙洲项目，南面为保利09年竞得项目（楼面地价5534元/㎡）。
1.3周边条件1、交通条件：地块主要通过滨江大道及规划路与金沙洲路、广佛高速、环城高速相连，地块南部沙贝附近规划有地铁站（6号线），建成时间在2012年底左右；距天河体育中心10B3701A02（保利地产）B3701A04（保利地产）B3702A 06B3702A 05（保利地产）市政用地、公共设施用B3702A 09（保利地产）公里左右，距越秀区、荔湾区在5公里左右；区域交通建设①地铁目前，金沙洲地区在建最重要的交通工程是广州地铁六号线的建设。
其中首期由金沙洲浔峰岗至长湴段，将于2012年年底开通。
地铁六号线沿金沙洲路设有浔峰岗、横沙、沙贝三个地铁站，其中浔峰岗站设为大型接驳站，横沙站、沙贝站则为一般换乘站。
富力金沙洲保障房项目样本
富力金沙洲保障房项目该项目是富力地产与深圳鼎力创业投资公司联手以 5.05亿元拿下的金沙洲”双限双竞”住宅用地中的B3734F地块, 占地面积109305平方米, 容积率为2, 规划建筑面积为218608平方米。
限价格: 最高单价将为6050元/平方米, 在金沙洲限价房中价格最低。
限户型: 该地块将建成约2200套限价中小户型商品房, 以大众实惠型产品为主, 70%以上的单位为90平方米以下的洋房, 户型从两房到四房不等, 届时可能提供多种装修标准供买家选择。
5月, 富力金沙洲限价房项目转做保障房用地•楼盘名称: 富力金沙洲保障房项目•所属区域 : 广东广州白云区•楼盘类型: 住宅•最新价格: 待定元/m²•开盘价格: 待定元/m²•总价范围: 30万以下•开发商名称: 广州永富房地产开发有限公司•销售电话: 400-060-1618转13231•楼盘地址: 白云金沙洲B3734F01、 02、 04地块•售楼处地址: 暂无资料•开盘日期: 0000-00-00•入住日期: 0000-00-00•销售状态: 预售•购房参考: 该地块将建成约2200套限价中小户型商品房, 以大众实惠型产品为主•建筑形式: 塔楼高层•环线位置:•物业公司: 暂无资料•物业费: 暂无资料元/平方米/月•供暖方式:•取暖费: 元/平方米/月•装修标准: 精装•车位费: 元•饮用水: 市政供水•使用率:•绿化率: 暂无资料•容积率: 2.00•总占地面积: 109305平方米•总建筑面积: 218608平方米小区配套设施周边概况信息•学校: 中大附属幼儿园、横沙小学、沙凤小学、白云中学、华侨中学•购物: 华润万家、佳和购物广场、金永喜购物广场、美城超市•酒店餐饮: 湘村馆、金汇景海鲜酒家、金沙喜宴、美食都汇、肯德基汽车餐厅•政府机构:•金融机构:•休闲:•医疗: 广州中医药大学附属医院饮食: 湘村馆、金汇景海鲜酒家、金沙喜宴、美食都汇、肯德基汽车餐厅•综合:交通状况信息••规划调整后, 住宅栋数整整减少了57%。
广州市人民政府办公厅关于印发完善金沙洲地区公共配套设施工作方案的通知-穗府办函[2013]27号
![广州市人民政府办公厅关于印发完善金沙洲地区公共配套设施工作方案的通知-穗府办函[2013]27号](https://img.taocdn.com/s3/m/c10451f44bfe04a1b0717fd5360cba1aa8118c30.png)
广州市人民政府办公厅关于印发完善金沙洲地区公共配套设施工作方案的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 广州市人民政府办公厅关于印发完善金沙洲地区公共配套设施工作方案的通知（穗府办函〔2013〕27号）市发展改革委、教育局、财政局、国土房管局、建委、交委、水务局、卫生局、规划局、城管委、林业和园林局、住房保障办，市府研究室，市公安局交警支队、土地开发中心，白云区政府，市城投集团、地铁总公司，广州交投集团：《完善金沙洲地区公共配套设施工作方案》业经市人民政府同意，现印发给你们，请认真组织实施。
实施过程中遇到问题，请径向市建委反映。
广州市人民政府办公厅2013年3月21日完善金沙洲地区公共配套设施工作方案为加快推进金沙洲地区公共配套设施完善和服务体系建设，大力提升金沙洲地区公共服务水平，增强广佛毗连区的辐射带动功能，特制定本工作方案。
一、工作思路深入贯彻落实党的十八大提出的“推动城乡发展一体化”战略，加快推进市委十届三次全会“新型城市化发展道路”，着力促进城乡规划、基础设施、公共服务等公共资源和要素均衡配置，以全面建设幸福广州为指导，以建设“美丽金沙洲”为目标，将金沙洲地区打造成为统筹城乡发展、走向文明富裕、推进广佛同城化和新型城市化发展的典范。
二、工作目标围绕“四个同步”推进金沙洲地区基础设施建设和服务体系优化提升，完善公共配套设施，从源头上解决出行难、看病难、用电难、购物难、上学难、交通秩序乱、公建配套不完善、城市管理不到位等问题，通过村庄改造为美丽乡村建设和发展打下坚实基础。
--同步完善规划衔接。
按照《金沙洲地区广佛同城整合规划》，加强广佛两地沟通协调，完善规划修编，推进道路交通、市政设施、文化教育、医疗卫生、社区体育、生态环保等设施的共建共享。
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一期： 时尚美食步行街
方案一的经济指标
序号 1 2 3 容积率 总建筑面积（㎡） 商业及公寓建筑面积 地下车库及设备用房面积 指标内容 净用地面积（㎡） 估算说明 总占地面积142710㎡ 规划为3.4 数据 142,710 2.22 380,400 317,000 63,400
其中： 商业体（还村） 商业街（使用权） 商业街（所有权） 公寓（所有权） 车位
初步经济测算
捷泰投资
金沙洲一手住宅售价
受限售影响，近期新开盘楼盘不多， 金沙洲一手住宅供应量不大。 中小面积产品去化率较高，市面上剩 余较多160 ㎡以上江景大户型在售，价格 在17000—22000元/㎡。
恒大绿洲： 面积：420㎡ 售价：2.2万元/㎡ 交标：毛坯 深业江悦湾： 面积：160-200㎡ 售价：1.8万元/㎡ 交标：毛坯 保利西海岸： 面积：160-210㎡ （拆分2-3个房产证） 售价：2万元/㎡ 交标：1800精装
捷泰投资
规划意向方案一 ——步行街
二期
二期： 头五年为家居建材城， 后改造为时尚美食步行街
有高层公寓、 写字楼 宜家IKEA
沃尔玛
一期
一期： 时尚美食步行街
图例：
一期
二期
我方可获利地块范围 捷泰投资
或将还村的商业与 二期的步行街位置调换
沃尔玛
宜家
有高层公寓、 写字楼
二期： 时尚美食步行街
沃尔玛
宜家IKEA
百货商场和多家酒店、桑拿会所，较少社区型街铺商 业配套。
沙凤商圈
本案
本项目在沙凤商圈的核心地段。
捷泰投资
散点状小商圈
正发展为
集中核心大商圈
洲村商圈
城西商圈
金沙洲商圈
沙凤商圈
本案 本案
捷泰投资
金沙洲商业大战一触即发
金沙洲区域目前的入住人口已超过15万人， 未来规划人口还将达到50万-70万人。强劲的 消费潜力和大型商业中心的扎堆开发，吸引大 批商业巨头抢进金沙洲。 金沙洲商圈
桥连接周 边地区及广州，多路交通经
过，具较佳的通 达便利性。 由于广佛同城进一步加大，除了现 有北环高速、金沙洲大桥、西环高速， 还增加了3条对外道路和1条地铁线： 分别是沉香岛大 桥、建设大道-大坦沙 大桥、金沙洲沿江路 和地铁六号线。 目前有4条佛山公交线路、2条广 州公交线路途经本项目。周边无地铁站。
吉之岛永旺、优衣库、无 印良品生活馆、
中影DMAX影城（将成为 全国最大影城）、 广百 摩登百货 —— 沃尔玛、宜家 ——
总计
108万㎡
未来5年，金沙洲的商业体量
是正佳广场的3.6倍！天河城的6.8倍！
捷泰投资
项目SWOT分析
Strength(优势)
1、依托广佛同城区域发展，区位优势明显； 2、周边大型住宅项目多，金沙洲目前常住人口 已达50-60万人，坐拥成熟稳定消费群； 3、位于正在逐步形成的金沙洲商圈内； 4、项目规模大，综合性强，大型品牌超市、大 型品牌家居、时尚品牌服饰、品牌美食汇聚，后 期更配有酒店、写字楼公寓，形成强大吸引力的 商圈中心概念； 5、部分商铺有产权，结合无产权商铺销售，不 同的产品满足不同客户需求。
捷泰投资
中海金沙湾
项目地理位置分析
项目位于广州与佛山 两城交界区域——金沙洲。
金沙洲的西南部归佛山南海区， 东北部则属广州白云区，同时与广
州荔湾区隔 江相望，是珠江三角
洲地 区一体化发展，广佛同城化 大战略下的交界区域。
本案
捷泰投资
项目大交通环境分析——广州
广州城市市区交通规划总体布局
为十二横、十纵交通主干道。交 通 主干道构成的方格网状路网；
永旺梦乐城
金沙城 金沙山海名门 广百百货 金沙湾广场 金沙洲桥头项目 本项目
16万㎡
7.4万㎡ 7万㎡ 6万㎡ 23.4万㎡ 预计25.2万 ㎡
商业综合体。总建筑面积为22.5万㎡，其中商 业面积为16万㎡
集大型超市、电子娱乐城、电器商场、家私商 场于一体 百货购物中心 百货购物中心 商业综合体，配建儿童公园和少年宫 一期：约25万㎡超市+宜家+时尚美食步行街
金沙山海名门 广百百货
未来5年内（未计本项目），
永旺梦乐城
金沙城 金沙洲桥头项目
六大商业项目吉之岛永旺、广百百货、
金沙城、金沙洲桥头项目、金沙湾广 场、国昌扎堆开业。
国昌〃新城市广场 图例： 已开业 本案
金沙湾广场 （摩登百货）
捷泰投资
已规划
金沙洲未来5年的商业体量
商业项目 国昌〃新城市广场 规模 23万㎡ 定位 一期：8万㎡ 购物中心 二期：12万㎡ 红星美凯龙+3万㎡商业步行街 已引进的大品牌 卜蜂莲花、中影影城、红 星美凯龙、苏宁、屈臣氏
捷泰投资
捷泰投资
捷泰投资
捷泰投资
捷泰投资
捷泰投资
捷泰投资
捷泰投资
捷泰投资
捷泰投资
捷泰投资
捷泰投资
捷泰投资
捷泰投资
捷泰投资
捷泰投资
独栋时尚空间，广州从未有过的休闲购物新体验
捷泰投资
一次过满足晒所有逛街购物欲望
捷泰投资
荟萃饮食文化精华的美食街
捷泰投资
品牌餐饮、特色美食，一应俱全
国昌新城市广场一期（20年使用权已售完，正招商中）： 楼层 1楼 位置 商场内铺 规划业态 品牌零售百货、 卜蜂莲花超市 实用率 50% 二手售价 建筑面积60 ㎡内铺，2.53.2万元/㎡ —— —— —— —— 租金(建筑面 积，元/㎡/月) 180-250
保利西海岸社区内铺： 建筑面积：40-60㎡ 售价：6万多元/㎡
捷泰投资
更有大舞台配合商家时尚SHOW
捷泰投资
拥有强大的合作伙伴资源作为经营支撑——超市类
拥有强大的合作伙伴资源作为经营支撑——百货类
拥有强大的合作伙伴资源作为经营支撑——时尚服饰类
捷泰投资
拥有强大的合作伙伴资源作为经营支撑——娱乐类
拥有强大的合作伙伴资源作为经营支撑——餐饮类
Part 3
70% 50% 50% 50%
捷泰投资
荔湾区
根据市场比较法推测本项目无产权商场铺价格
楼层
周边参考租金 (以国昌为主，计建筑面积) （单位：元/㎡/月） 180-250
假设回报率
建议商场铺价格 （理性值，建筑面积） （单位：元/㎡） 推导
1楼
36000—50000 18000—26000
6% 2楼 90-130
城市区域交通规划为中心片区
形成以两环、七条联络线、十七条 放射线高等级道路和组成的环形放 射状路网。
本案
项目可借助广州交通规划 范围中 的“两环”:“广州环 城高速”与 “十七条放射 线”——“广佛高速”，对 广州东部形成一定辐射能力。
捷泰投资
项目大交通环境分析——佛山
项目临近佛山交通“一横”交通（广三高 速公路（广佛高速黄歧段、广三高速一环西线 以东段））。与 “一轴”交通（广佛两地共享 广州机 场、广州新客站、南沙港等区域枢纽 的
金沙洲项目初步定位建议及经济测算
捷泰投资 2013年6月
捷泰投资
Part1
项目概况
捷泰投资
项目经济指标
序号
1 2 3 容积率 总建筑面积（㎡） 商业及公寓建筑面积 地下车库及设备用房面 积 其中： 商业体（还村） 商业街（使用权） 商业街（所有权） 占地3.2万㎡ 共2层，密度49% 占地71亩，裙楼2层商业街， 密度49% 按12.5㎡/个估算 按100㎡配0.5个
Treatment(威胁)
1、金沙洲商业大战一触即发，众多零售巨头 抢占市场，易造成消费分流，竞争非常激烈。
捷泰投资
众多零售百货商业巨头云集， 要在激烈的竞争格局中占有一席之地， 唯有走差异化路线 ——定位“广州最具欧洲风情小镇特色的时尚美食步行街”
捷泰投资
示意图
外表越复古，内在越时尚
捷泰投资
南北通道，清远及以远地区与东莞 深圳、中山
珠海的南北向过境通道。) 同时“一轴”也连接 佛山“三纵”交 通的“第三纵”碧桂路，为佛 山南北 主要纵向交通。
本案
项目可借助佛山交通规划，向佛 山大 沥，黄岐方向形成一定辐射。
捷泰投资
项目小交通环境分析
项目目前主要以北环高速和建设大 道及金沙洲大桥和即将兴建的大坦沙大
指标内容
净用地面积（㎡）
估算说明
总占地面积142710㎡ 规划为3.4
数据
142,710 2.22 380,400 317,000 63,400 110,000 61,000 46,000
公寓（所有权）
车位 车位 （个）
100,000
19,813 1,585
捷泰投资
项目四至
空地
本案
国昌〃新城市广场
方案二的经济指标
序号 1 2 3 容积率 总建筑面积（㎡） 商业及公寓建筑面积 地下车库及设备用房面积 其中： 商业体（还村） 占地3.2万㎡ 占地71亩，裙楼2层商业街， 密度49% 按12.5㎡/个估算 按100㎡配0.5个 指标内容 净用地面积（㎡） 估算说明 总占地面积142710㎡ 规划为3.4 数据 142,710 3.40 380,400 317,000 63,400 110,000
车位 （个）
占地3.2万㎡ 共2层，密度49%
占地71亩，裙楼2层商业街， 密度49%
110,000 61,000 46,000 100,000
19,813 1,585
按12.5㎡/个估算
按100㎡配0.5个
经济测算一
序号 1 销售收 入总额 商业体（还村） 商业街（使用权） 商业街（所有权） 公寓（所有权） 车位 开发成本及期间费用总额 ⑴直接开发成本 ②. 土地费用 ④. 建筑安装工程费 ⑵期间费用 ①. 销售费用 ③. 管理费用 ④. 财务费用 综合税费总额 ①. 营业税及附加 ②. 土地增值税 ④. 企业所得税 税后净利润 税后利润调整1 税后利润调整2 估算内容 估算依据及说明 销售收入 （万元） 433,500 152,500 161,000 120,000 不销售 =(1)+(2) 2亿+建设期土地租金 按村商业6000，商业街及公寓 5000，地下4000 254,200 224,860 30,000 194,860 29,340 10,838 6,503 12,000 78,570 24,710 11,240 42,620 100,730 77,944 6,236 25,000 35,000 12,000 6,682 5,911 5,123 7% 951 3,330 3,000 3,000 500 均价/单方成本/单 年租金收入 月租金单价 方费用 （万元） （元/㎡,元/个） （元/㎡/个） 7,551 6,600 50