房地产项目投资经济测算
房地产项目开发成本经济测算.doc
创新路项目经济测算(按造价成本最高估算)一、基本情况宗地面积：28亩，18666.7平米。
其中含代征路2.92亩，1946.7平米；净用地面积：25.08亩，16720平米；二、经济技术指标三、成本情况（一）土地成本其中征地费用3000万元，土地变性费用按每亩180万元计算。
（二）建安成本根据《陕西省建筑工程综合概预算定额》（1999），结合本地类似工程的实际造价确定本项目建安工程总费用为196492938元，单方造价指标如下表：（三）前期工程前期工程费用包括项目勘察设计费、城建统一征收费用以及其他费用等。
共计34965853元。
根据国家计委（现国家发展与改革委员会）与建设部于2002年3月1日发布的《工程勘察设计收费管理规定》及《工程勘察收费标准和工程设计收费标准》，并考虑城建统一征收费及其他费用（见下表）：（四）基础设施费基础设施建设工程包括项目规划用地范围内道路、绿化、照明、自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信等设施的建设费用，共计20766343元，参考同类工程数据，各类费用取费如下表：（五）其他费用其他费用包括土工程监理费、管理费用、市场推广费用、不可预见费等项。
共计57973720.89元，参考同类工程数据，各类费用取费如下表：四、销售情况本项目价格定位：住宅部分：6000元/平米；商业部分：10000元/平米；项目总静态净销售收入为：416037144.1元，其中住宅回迁面积为18000㎡，回迁商业面积为2000㎡，回迁部分不作销售，具体如下表所示：五、情况汇总六、财务评价项目总成本为390598854.8元，总净销售收入为416037144.1元，利润总额为25438289.3元，销售利润率为6.11%，投资利润率为6.51%。
（实际利润率可到10%以上，这份材料是我们给当事人，挡其他买家的表，某些数据人为抬高，实际利润可到1.6亿）。
房地产开发项目投资收收益测算模型
房地产开发项目投资收收益测算模型作者：时间：2012年12月04日信息来源:经理人网众所周知，房地产属资金密集型行业，经营风险也很大，仅就单个房地产项目来说，其投资额少则数亿，多则上十几亿，可以说，一个项目投资失败，对企业的打击就是致命的。
因此，做好房地产项目投资收益管理十分重要。
根据自己的经验和体会，要做好房地产项目投资收益管理，应从以下四个方面进行。
一、构建适合企业的投资收益测算模型1. 建立投资收益模型的目的个人认为，建立投资收益模型，其目的有三个。
第一，跨区域发展时，保持多项目间的收益对比，指导投资决策。
第二，作为项目实施目标和实施效果评价标尺。
投资收益模型是企业在项目销售定价、项目投入甚至项目核心节点（如开盘、融资）等方面的重要目标；在项目结案后，还可将实际数据代入模型，对项目收益及管理团队业绩进行评价。
第三，规范投资收益测算、提高工作效率。
投资模型一旦建立，必将促进测算工作规范进行，同时，对不同项目测算时只需调整一些基础数据即可完成，可以大大提升测算效率。
2. 销售型物业投资收益测算模型关于销售型物业的经济评价指标很多，但归结起来，其核心指标关注两个，静态指标为销售利润率，动态指标为内部收益率。
要得出上述指标，将形成三张主表、若干辅表。
主表一：项目利润表。
本表为静态指标测算表，应按分期（分期下设产品形态）和分产品形态分别测算。
前者反映项目各期的利润状况，了解每期对项目利润贡献，特别是在项目比较大的情况下更应分期考虑。
后者反映每类产品形态对项目利润的贡献。
主表二：现金流量表。
本表为动态指标测算表，在内容上，分为现金流入、现金流出、现金净流入。
现金流入主要是销售回款，现金流出为各类成本、费用、税金支出。
在时间维度上，为了反映项目动态指标，本表以季度或月度为单位编制。
本表不同于会计上的现金流量表，它只反映现金流量表中的经营活动产生的现金流量这一内容。
主表三：资金计划表。
本表主要反映项目融资和还本付息的情况。
房地产开发项目经济指标测算表-综合版(较全)
费 14 防雷监督费
15 地震安全性检测费
16 排污费
17 公示费
18 人防图纸审查费
19 施工图审核费
20 房屋面积测绘费
㎡
小
计
1 土地成本
㎡
2 招投标代理费
3 监理费
4 勘探费
前 5 规划方案设计费
期 工 6 施工图设计费
程 7 园林景观设计费 费
8 临时电力工程费
9 临时给排水工程费
10 临时围墙
套 5 小区东大门（主入口）
工 程
6 小区南大门
7 小区围墙
m
小
计
合
计
1 广告策划费
销 售
2 销售费用
小计
（可售面积）×（销售均价） ×5%
项目成本测算表
项序 目号
项目明细
单位 工程量
1 可行性研究报告编制费
2 节能评估报告编制费
3 大市政配套费
㎡
4 规划方案专家评审费
5 规划方案面积复审费
6 规划定位放线费
7 规划验收测绘费
8 环评及检测费费
9 水土保持费
10 墙改基金
㎡
前 11 白蚁防治费
㎡
期
手 12 建设工程劳保费
续 13 雷击风险评估及装置
m
13
公共部位精装修（含楼 梯栏杆）
㎡
14
样板房精装修（6套） （含家具电器）
㎡
15 户门
樘
16 钢质防火门
㎡
17 木质防火门
㎡
18
消防工程（含水、电、 排烟、报警）
㎡
19 人防门及通风工程
㎡
20
售楼处精装修（含家具 、电器）
房地产项目前期测算的方法
经济测算方案一：按住宅180亩、酒店100亩测算1、多层住宅销售收入占地面积=180亩×666.7=120006㎡容积率=1.2（参考阳光集团地块规划的容积率得出）建筑面积=120006㎡×1.2=144007㎡销售均价：按3500元/㎡计（参考山城美景项目售价，并衡量今后房产形势趋于严峻考虑而得出）销售收入=144007㎡×3500元/㎡=50402.5万（元）开发成本建安费=800元/㎡×144007㎡=11520.5万（元）前期费用=345.6+17.2+288=650.8万（元）（以下费率根据常规标准得出） 规费=11520.5×3%=345.6万 勘探费=11520.5×0.15%=17.2万 筹建开办费（管理费）=11520.5×2.5%=288万税费=2772.1+3326.5+504+7.2×每亩地价=（6602.6+7.2×每亩地价）万（以下税率根据常规标准得出） 营业税=50402.5×5.5%=2772.1万 所得税=50402.5×6.6%=3326.5万 土地增值税=50402.5×1%=504万 土地出让金契税=每亩地价×180×4%=7.2×每亩地价基础设施配套费：200元/㎡×144007m2=2880.1万营销费用=50402.5万×2.5%=1260万（取点标准包含营销代理、广告费用）财务成本：本报告暂设定开发商全资开发总开发成本=11520.5+650.8+6602.6+2880.1+1260+7.2×每亩地价=22914+7.2×每亩地价（万元）开发利润假设开发商目标为取得30%利润，则利润额为：利润=50402.5×30%=15120.75万地价计算（50402.5-15120.75-22914-7.2×每亩地价）/180=每亩地价经计算得出每亩地价=66.067万由此得出总开发成本=22914+7.2×66.067=23389.68(万元)若开发商预期利润率有变，则可引入上述公式计算出相应的地价。
项目经济测算
项目经济测算项目经济测算是评估项目可行性的重要方法。
其中，静态预算和动态预算是两种常见的方法。
静态预算主要考虑预期利润，公式为利润=收益—成本—税费，可以反推取得地价。
而动态预算则更注重资金平衡。
经济测算的基本步骤包括四个步骤和十张表。
首先需要整理项目经济技术指标，包括用地指标和规划设计方案。
其次要确定建安成本指标和经济参数指标，如税率、利率和城市基础设施费。
还需要考虑开发销售进度等因素。
静态估算是经济测算的一部分，主要包括投资估算和开发成本估算。
投资估算需要考虑土地出让金、土地成本、征用及拆迁安置补偿费等因素。
而开发成本估算则包括前期工程费、建筑安装费、基础设施建设费、公共配套设施费等多个方面。
同时，还需要考虑销售费用、财务费用、不可预见费等因素。
最后，需要注意文章中的格式错误和明显有问题的段落，进行删除和小幅度改写，以提高文章的可读性和准确性。
按地上面积收费的价格为1元/平方米，按地上建筑面积收费的价格为3.5元/平方米，也可以按照建筑安装费的8-15%进行计算，一般占投资额的2-3%。
此外，还有土地契税、前期工程费、工程成本、标底编制费、工程招投标管理费、招标代理费、三通一平费（土方临时水电）、工程监理费等费用。
概算价格的2-3‰，计算钢筋量的价格为16元/吨，中标价格的0.66‰，室内装修费的价格为20元/平方米。
建设前期阶段按主题建安工程的0.1-0.2%收取，施工阶段按取费标准收取。
弱电系统地下人防工程面积及地下车位面积的计算方法根据建筑类型和基础埋深确定。
在投标过程中，如果无法精确到每栋楼座单体的情况下，可按照项目总建筑面积的3%计算狄璇人防面积。
根据项目预计规划的总户数和建筑形式，按照35-40㎡/车位的标准估算地下车位面积。
地下车位比例按照项目规划要求和品质情况确定，地下车位面积为40㎡/个。
红线内小市政是指建筑2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路等工程各行的费用，主要包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施的建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。
房地产项目经济测算表
89685.27 4506
2690.56 44114.03
E+F+G
销售均价 （万元/㎡，万元/个） 0.49 0.45 1.53 8.00 ——
销售率 100% 100% 100% 30%
销售总额 （万元） 23985.62 4680.00 58905.00 2115 89685.27
备注
各种税费总税率为销售额的5.5％
二、开发成本核算 费率（万元 ／亩；%；元 ／㎡） 280.00 4% 0.6% ------164.50 8.00 20.00 —— ------住宅 公寓 建安成本 商业 地下室 合计 室外工程费（室外挡土墙、给排水、电力电信等） C、房屋开发成本 室外智能化设施费 室外燃气费 绿化建设费 消防设施费 工程质量监督费 工程造价咨询费 监理费 合计 D、不可预见费 E、管理费用 F、财务费用 项目开发弹性支出 管理费(人员工资、住宿、日常交通、招待费) 银行利息、融资费用 100 10 3500 300 --0.0045 10 ------B+C的2% -0.20 0.25 0.25 0.25
总额（万元） 8223.60 328.94 49.34 8601.89 2045.29 15.66 248.67 50.00 2359.62 9790.05 2600.00 9637.56 6608.28 28635.89 195.80 19.58 243.60 176.22 0.00 0.00 128.86 124.33 29524.29 637.68 300.00
三、销售收入 物业类别 住宅 公寓 商业 车位 合计（万元） 注：车位剩余50%作为固定资产余值计算 可销售量（㎡，个） 48950 10400 38500 881 —— 销售均价 （万元/㎡，万元/个） 0.49 0.45 1.53 8.00
(完整)项目经济测算
项目经济测算1. 如何评判项目是否可行1。
1 静态预算:利润预期利润=收益—成本-税费反推取地价格=收益—其他成本—预期利润—税费1.2 动态预算：资金平衡2. 经济测算的基本步骤4个步骤,10张表2.1 指标整理2.1。
1 项目经济技术指标第一步:整理用地指标首先，将能手收集的项目经济技术指标进行整理,首先按照地块进行分类。
各地块用地规划要求:用地性质、用地面积（平方米）、容积率、建筑密度、建筑高度、建筑规模、绿地率。
其次，按照是否能够出让进行分类用地性质、用地面积、建筑规模2。
1.2 规划设计第二步:根据规划设计方案整理按照规划设计方案，分产品类型梳理项目指标。
住宅车位数量和面积的确定地块—项目建设规模表编号用地性质建筑面积（平方米)1总建筑面积2地上可出让建筑面积2。
1商业建筑面积2.2住宅建筑面积3地下建筑面积3。
1可售地下车位面积3。
2地下人防面积4车位（个）4。
1地上车位4。
2可售地下车位4.3人防车位5公共配套设施2。
1。
3 建设标准第三步:确定建安成本指标第四步：确定经济参数指标经济参数主要包括税率、利率和城市基础设施费三项。
2.1.4 开发销售进度3. 静态估算3。
1 投资估算工程监理费建设前期阶段按主题建安工程的0.1-0.2％收取；施工阶段按取费标准收取新材料基金（非砖混结构可退90%)、水泥专项基金（可退）8元/平方米,中标水泥量3元/吨地下人防工程面积及地下车位面积:十层以上的建筑，应修建“满堂红"（单体建筑的标准面积）防控地下室，可按其十层标准面积计算；十层（不含十层）一下,基础埋深不超过3米的建筑，应按其面积（含地下）的2%修建,十层（不含十层）以下，基础埋深面积超过3米的建筑，应按其面积(含地下)的3%修建。
在投标过程中，对不同的建筑类型无法精确到没动楼座单体的情况下，狄璇人防面积可按照项目总狄航建筑面积的3%计算。
根据项目预计规划的总户数记忆结合项目可实现的建筑形式，按照35—40㎡/车位的标准估算地下车位面积.地下车位比例按照项目规范要求和品质情况确定,地下车位面积40㎡/个.、红线内小市政:是指建筑2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路等工程各行的费用，主要包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施的建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用.一般按照工程量估计。
房地产土地投资测算的重要性与方法
房地产土地投资测算的重要性与方法房地产行业作为一个重要的经济支柱，土地投资是该行业的核心和关键。
在房地产开发过程中，土地投资的测算是一项至关重要的任务。
本文将探讨房地产土地投资测算的重要性以及一些常用的测算方法。
一、房地产土地投资测算的重要性1. 评估潜力与可行性土地投资测算能够对潜在项目进行评估，判断其发展潜力和可行性。
通过测算土地的投资回报率、成本收入比等指标，可以帮助开发商评估项目的盈利能力并进行决策。
2. 资金管理与风险控制土地投资测算能够帮助开发商进行资金管理和风险控制。
通过对土地投资项目的综合评估，可以合理配置资金，并控制投资风险，降低损失。
3. 规划与设计依据土地投资测算提供了规划和设计的依据。
通过测算土地的投资效益，可以确定开发的规模和定位，从而在规划和设计阶段提供参考，减少调整和改动的成本。
4. 提高决策的科学性土地投资测算能够提高决策的科学性和准确性。
通过测算的结果，可以避免主观臆断和盲目决策，从而制定出更加科学合理的发展策略。
二、房地产土地投资测算的方法1. 投资回报率法投资回报率是衡量土地投资效益的重要指标。
通过计算投资回报率，可以评估土地开发项目的盈利能力。
投资回报率 = (预计收益 - 投资成本) / 投资成本 × 100%通过比较不同土地投资项目的投资回报率，可以选择最具潜力和可行性的项目。
2. 成本收入比法成本收入比是评估土地投资项目风险与收益关系的指标。
通过计算成本收入比，可以判断项目的可行性和投资风险。
成本收入比 = 投资成本 / 年净收入通过比较不同土地投资项目的成本收入比，可以衡量其风险水平，并选择最合适的投资项目。
3. 现金流量法现金流量是评估土地投资项目现金流动情况的重要指标。
通过分析现金流量，可以评估项目的盈利能力和投资回收期。
现金流量 = 预计年收入 - 预计年支出通过分析现金流量的大小和变化趋势，可以判断项目的可行性和稳定性。
4. 敏感性分析法敏感性分析是评估土地投资项目风险的方法之一。
房地产项目经济测算表(全套4页)
预测销售价格（元 /m2） 6560 4100 4100 4100 4100 6000 6000 5125 50000 4468
备注
0.30%
按要求配置 按要求配置 按要求配置
层以上的按一层面积计算，其他按容 按面地积下的车4位%计－算人防车位）*35平米/只
计算
备注 50平米/车位，不可销售
按可销售车位考虑 按可销售车位考虑
)
100.00% 综合销售价格
2343
类 型 内 容
建筑面积(M²)
结构形式
备注
业主会所、物业管理用房、居委
公 会等管理用房等 建 幼儿园
配 学校
套 市政公用
设
小计
施 人防工程地下室
独立地下车库
小计
停车方式 内 容
汽 人防地下车位
车 地下、半地下（车位）
停 车
架空层（车位）
地面露天（车位）
框架结构 框架结构
11层以上的按一层面积计算，其他按容 积（率按面地积下的车4位%计－算人防车位）*35平米/只
计算
1209.32
占总停车数量 比例(%)
70.0%
20.0% 10.0% 100% 占住宅总建筑面积比例(%) 100%
备注
50平米/车位，不可销售 按可销售车位考虑 按可销售车位考虑
安徽合肥 1.66 40573 58164 1728
表 一
项目经济技术指标
项目名称 项目规划用地面积（m2） 容积率建筑面积（m2） 可售建筑面积（m2） 公建配套设施面积（m2）（地上） 项 地下建筑面积（m3） 目
合肥
128397 213139 212500
房地产土地投资测算中的成本估算与费用分析
房地产土地投资测算中的成本估算与费用分析在房地产行业中，土地投资是一个至关重要的环节。
准确估算土地投资中的成本和费用分析对于投资者来说具有非常重要的意义。
本文将从成本估算和费用分析两个方面来探讨房地产土地投资的相关内容。
一、成本估算在房地产土地投资中，成本估算是投资决策的基础。
正确估算土地投资所需的成本，可以帮助投资者更好地评估项目的可行性和回报率。
以下是一些常见的房地产土地投资中需要考虑的成本因素：1. 土地购买成本：土地购买成本是房地产投资中最基本的成本之一。
这包括土地的实际购买价格，以及与土地交易相关的其他费用，如土地转让税等。
2. 土地开发成本：土地开发成本是指在土地购买后进行土地整理和建设所需的费用。
这包括土地平整、道路建设、基础设施建设等费用。
3. 建筑建设成本：建筑建设成本是指在土地开发完成后进行具体房屋或建筑物的建设所需的费用。
这包括建筑材料、劳动力、工程管理等成本。
4. 管理和运营成本：在土地投资后，还需要考虑到管理和运营的成本。
这包括物业管理费、维修费用、保险费用等。
以上是一些常见的房地产土地投资中需要考虑的成本因素，投资者在进行成本估算时需要综合考虑这些因素，并结合实际情况进行精确的成本估算。
二、费用分析除了成本估算外，费用分析也是房地产土地投资中的重要环节。
费用分析可以帮助投资者更好地了解投资项目的盈利能力和回报周期。
以下是一些常见的费用分析要素：1. 银行贷款利息：如果投资者需要借款进行土地投资，就需要考虑到银行贷款利息的支出。
银行贷款利息是投资项目的财务成本之一，对投资回报率有一定的影响。
2. 税费支出：在土地投资过程中，投资者还需要考虑到相关税费支出。
这包括土地转让税、房产税等。
这些税费支出对投资项目的经济效益有一定的影响。
3. 日常运营费用：在土地投资后，投资者还需要考虑到项目的日常运营费用。
这包括物业管理费、维护费用、保险费用等。
这些费用也需要纳入到费用分析之中。