西安_万科城_竞品点对点分析

13
10
11#
9#
10#
15
公寓
万科城3#地9#、10#、11#，89㎡、130 ㎡户型，1梯2户
对比项 朝向 景观 梯户比 万科城 南北通透
10#、13#、15#，2梯4户，75-108平米
金地西沣公元 把头南北通透,南朝向伪南北通透 2000亩湿地公园 2梯4户
小区中轴景观；楼间景观，宅前带状花园水幕墙，小孩 3+1活动场，老人活动区，羽毛球场 1梯2户
6# 1# 2# 3# 5# 4#
绿化率/ 容积率 产品面 积段 价格 自有配 套 客群
评价指标：朝向、景观、配套和噪音
价值点： 1.西北唯一的奥特莱斯，商业价值凸显；主打科技 住宅 相对劣势： 1.户型设计差； 2.基本无园林景观；2#、4#、6#楼楼间距小，易 挡光；2#楼临街，存在噪音风险。
90三房
90㎡3+1四房
23
二期
一期
9
89㎡户型布局：万科城三个卧套，户型方正、功能性强、绝对南北通透 全面超越悦美国际
高层
小高层
联 排 别 墅
联 排 别 墅
小高层
高层
247㎡跃层；
别墅：280㎡联排
公寓+商业
公寓+商业
3#地在售户型89-130㎡幸福系
3号地目前在售产品：
2T4高层
89-130㎡一梯两户幸福 系；
公寓+商业
1T2幸福系高层
廉 租 房
规划中学
基于品牌和地段和产品三重维度，界定本项目的核心竞品项目
项目 金地西沣 公元 雅居乐铂 琅峯 悦美国际 明威橡树 湾
西部大道
体 量
212 万 38 万 94 万 42 万 33 万 215 万 150 万 10 万 60 万 20 万
交房 标准 毛坯
毛坯 毛坯
入市 时间
2012. 7 2012. 5 2012. 7 2012. 11 2013. 8 2013. 7 2012. 9 2012. 4 2012. 3 2013. 4
社区内部价值分析——悦美国际
在售、在认筹 已推售 占地/建 面/在售 占地400亩，总建面94万平，在售87-146 绿化率：35%、 容积率：3.5 73、80、85两室，89、117、127三室， 136四室 均价6400元/㎡ 奥特莱斯、小学（意向西电）、幼儿园 高新与南郊、长安区域客群，经济实力 一般，价格敏感
万科城
雅居乐A1户型,94㎡，4室2厅2卫
雅居乐铂琅峯
户型不方正，南北不通透 浪费空间大
户型方正，动静分离，主仆分道，三个面宽 南向采光及观景、餐厅客厅贯通敞亮、南北通透
餐厅
三个卧套 （其中书房可变客房） ，功能性强
A2：两个次卧只能半天见到阳光； 多处景观阳台、采光良好；书房兼客房、独立卫浴系统 B2：1个卫生间，生活不方便。暗厨暗卫。公摊大；A2：1个卫生间， 明厨明卫；2个卫生间 生活不方便。私密性不好。卫生间与主卧门对门，卫生间在十字架 中间，风水不好，对身体不好。； 面积大赠送 赠送面积大（B2赠送26.92㎡、A2赠送28.9㎡、A1赠送25.45㎡） 单价约8500，总价75.65万，换算赠送后单价约6800 B2户型单价9000、总价76.。5万、换算赠送后约6830 A1户型单价8100、总价76。1万、换算赠送后单价约6368
公寓+商业
3#地B区
绿化率/容积率 产品面积段 价格 自有配套
1#
2#
3#
15#
14# 4#
3#地A区
客群
5# 13# 6# 7#
130 130 89 89
高新、城南、长安中高端客群， IT精英、公务员、私营业主、高 校教师、医生等等
廉 租 房
评价指标：朝向、景观、噪音
价值点： 1.南北朝向一梯两户； 2.11#楼中央紧邻景观轴； 3.9、10#楼市政绿化。 相对劣势： 1.10#楼东北方有廉租房； 2.北向连廊客户会有一定抗性；3.9#楼、10#
12#
89 89 89 89 89 89
在售 待售
4# 4#
1Байду номын сангаас#
89 89
10#
8#
89 89 89
4#
售完
9#
89 89 89
楼部分临路噪音风险。
社区内部价值分析——金地西沣公元
占地/建面/ 在售
3 5 9
13
占地817亩，建面212万㎡，在售A地 块约50万 绿化率：45%、 容积率：3.4 75两室，89、108三室，128、146四 室 75两室7900元/㎡，89三室8900元/㎡， 108三室8300元/㎡，128-146四室 8200元/㎡ 46万平的商业配套、幼儿园、小学、 中学 高新与南郊的上班族、个体户、IT从 业人员等地缘性客户，高新客群为主， 关注品牌、湿地公园
分产品段价 格 自有配套
2
二期
一期
客群
18
15 16
17
3
评价指标：朝向、景观、配套和噪音
价值点： 1.社区大规模绿化、园林景观； 2.楼下会所生活便捷； 相对劣势： 1.23#楼北向楼间距不大且北向用地目前待定,存在
11
9
8
7
6
5
购买风险 2.T4户型设计缺陷，部分户型会存在自
身遮挡。 已推售 在售、在认筹
毛坯
毛坯
毛坯
毛坯
低价
青城
毛坯
低价
次 要 分 流 竞 品
分户型竞争力分析—幸福系89㎡
89㎡ 108㎡ 幸福系89㎡ 85㎡ 万科城 T2、板楼 高层产品
金地西沣公元 T4、高层产品
96㎡ 88㎡
89㎡
雅居乐铂朗峯 T4、高层产品
悦美国际 T4/T6、高层产品
社区内部价值分析——万科城
占地/建面/在售 2期占地170亩、建面35万平、 在售89-130平 绿化率36%、容积3.0 89、130三室 ，174、247四室 8500-14000元/㎡ 约50万平商业配套、蒙特梭利 幼儿园、小学、中
3+1活动场，老人活动区，羽毛球场 1梯2户 高层（22-33F）
89㎡户型布局：万科城三个卧套，功能性强、绝对动静分区适度超越金地
万科城S1户型：89㎡，3室2厅2卫
对比项 整体布局 餐客厅系统 餐客厅
金地西沣公元户型：C户型89㎡，3室2厅1卫；B户型108㎡， 3室2厅2卫
万科城
户型方正，动静分离，主仆分道，三个面宽 南向采光及观景、餐厅客厅贯通敞亮、南北通透 三个卧套 （其中书房可变客房） ，功能性强
89㎡户型尺度：万科城主要功能主卧、厨房、卫生间开间舒适度超越金地
S1户型，89㎡，3室2厅2卫
对比项
餐客厅系 统 客厅 餐厅
金地西沣公元户型：C户型89㎡，3室2厅1卫；B户型108㎡， 3室2厅2卫
金地89m2（单位：m、m2） 开间 3.8 进深 9.7 面积 36.86 开间 3.9 2.6 金地108m2（单位：m、m2） 进深 7.1 2.4 面积 27.69 6.24
万科城89m2（单位：m、m2） 开间 3.4 进深 8.25 面积 28.05
卧室系统
厨房 其他功能 区
主卧
卫生 间
3.3
2.5 2.2
5.35
2.7 2.9
17.665
6.75 6.38
3.5
1.9 1.8
4.75
2.85 2.85
16.625
5.415 5.13
3.6
2.6 1.9
4.4
2.6 2.4
刀把户型，三向朝南
刀把户型，房子里隔间太多
客厅开间大；走道过长、浪费 走道过长、浪费面积；间接采 面积；采光不佳 光；次卧开间小 主次卧近，私密性不佳；南向 私密性差，一进门就是客厅， 次卧采光严重被南向阳台遮挡 冲风；
卧室系统 其他功能空间 附加值
价格
明厨明卫；多处景观阳台、采光良好；书房兼客房、独 南向阳台，借用2次采光；不 南向阳台，厨房偏小 立卫浴系统 是传统意义上的明厨 高赠送率（约23㎡）、负公摊 赠送21㎡、零公摊 面积大赠送 单价8800、总价78.3万，换算 单价8300、总价89.6万，换算 单价约8500，总价75.65万，换算赠送后单价约6800 赠送后单价6992 赠送后单价约6948
6# 1# 5# 4# 2# 3#
11#
9#
10#
万科城3#地9#、10#、11#，89㎡、130㎡户型，1梯2户
对比项 朝向 景观 梯户比 层数 万科城 南北通透
悦美国际：73-89㎡户型，2T4户
悦美国际 南北不通透 小区边户、楼间景观 2梯4户 高层
小区中轴景观；楼间景观，宅前带状花园水幕墙，小孩
雅居乐铂琅峯 点板结合，只有把头通透 湖景资源、下沉式中央广场、欧式互动草坪、七重景 观 2梯4户、6户 高层（32F）
小区中轴景观；楼间景观，宅前带状花园水幕墙，小孩 3+1活动场，老人活动区，羽毛球场 1梯2户 高层（22-33F）
楼位价值：万科城89平米户型为为首改户型中的经典户型, 精装修、朝向采 光、和舒适度均全面超越悦美国际
价格
89㎡户型尺度：万科城主要功能空间客厅、主卧的开间舒适度超越雅居乐
万科城S1户型，89㎡，3室2厅2卫
对比项 餐客厅系 统 卧室系统 厨房 其他功能 区 卫生 间 客厅 餐厅 主卧 3.3 2.5 2.2 5.35 2.7 2.9 17.665 6.75 6.38
雅居乐B2户型，85㎡；
雅居乐85（单位：m、m2） 开间 3.6 3.3 3.25 1.5 进深 7.2 4.4 2.05 2.8 面积 15.84 14.52 6.66 4.2