产品管理-长沙天音房地产XXXX年沙河·堤亚纳湾二期小高层产品定位 精品
XXXX年长沙南国嘉苑二期项目整合推广策略方案精品资料
二期名称再研究
前面讨论过项目形象适于走向中高端，而原名称南国嘉苑难 当重任，故对二期进行了重新命名：
方案一：
纯粹复式大宅，星城独一无二
无双
三户一个空中花园平台，星城独一无二
无双
每两层一个花园
无双
名称；方案一
广告语：天上有墅，天下无双 产品定位语：纯粹双层空中院墅，独我无双
方案二：
100米高层，是高度，是“上”
创意总监
中南工业大学
设计总监
广州华联大学
设计助理
广州美术学院
从业经历 9年 9年
9年
4年
南国嘉苑服务内容
策略层面
1、推广定位 项目定位/基础上品牌定位/目标客户群定位/销售区域定位等；
2、广告推广策略 项目整体推广策略、年度推广策略、阶段推广策略、季度推广计划、月度推广计划等；
3、目标消费者研究 目标客户圈定、目标客户生活态度及价值观、目标客户购房习惯研究等
以《潇湘晨报》为主，《长沙晚报》为辅
根据长沙实际情况，从《潇湘晨报》获取房地产信息的比例高达55%， 《长沙晚报》约30%左右，其它约15%（数据来源，某代理公司内部统计）。
2、专业杂志：
主要投放《金牌》、《TOP》杂志
长沙的地产专业杂志发展迅速，尤以《金牌》《TOP》杂志发展最为完善，覆盖长 沙大部分咖啡厅、西餐厅、企事业单位、大型休闲中心，可在相关节点选择性投放。
凡有高度 不应沉默
南国嘉苑二期 项目整合推广策略方案
广州达观机构 2007/5/18
项目 PK 昭君
相传昭君貌美如花，却因画师之错，将其绘成平凡之女，结果失之宠幸；尔后皇上 将其配于塞外大汗，方见其本人，却见昭君有沉鱼落雁、闭月羞花过人之处，尔后 悔不己。。。。。
湘江豪庭小区房屋建筑产品说明书
湘江豪庭小区房屋建筑产品说明书湘江豪庭小区房屋建筑产品说明书工程名称：湘江豪庭竣工日期：2011.11.24请认真阅读说明书，严格按说明书要求使用建筑产品使用说明编号一、产品使用说明1、装饰装修改造时，应征得房产管理部门或物业部门的同意，向原设计、施工单位咨询，不得擅自拆除或改造。
2、使用电气设备请提前核对电表、线路负荷，避免超负荷使用造成电路烧毁和引起火灾造成损失。
3、阳台请勿超负荷存放物品和剧烈震动，以防阳台断裂。
4、按有关规定定期对管线、水电设施、门窗等及时进行维修、油漆、粉刷，避免损坏。
5、厨房、卫生间使用过程中，勿乱抛杂物，以免造成堵塞。
6、非上人屋面严禁上人和堆放杂物，以免造成屋面损坏漏雨；屋面防水层应定期清理维护。
7、各种设备应按设备使用说明书的要求维护保养。
二、建筑结构说明本建筑产品为框架结构；按度抗震设防；基础为条形基础楼层结构：允许活荷载千牛/平方米。
墙体：屋面为屋面，防水材料为阳台允许活荷载千牛/平方米。
三、供电负荷电表额定电流安培；总负荷千瓦；进户线MM2；保护零线MM2；照明回路MM2；负荷千瓦；设备回路MM2；负荷千瓦。
四、保修说明1、用户对本产品保修或维修的要求请向房管或物业管理部门提出，并及时转告我公司维修部。
2、建设（开发）单位自行分包的项目或因使用不当造成的缺陷不属于保修范围。
3、建设（开发）单位按合同约定逾期未返还质量保证金和拖欠工程价款的项目，暂不实行保修。
4、解决工程质量纠纷和损坏赔偿，按国家有关法律规定执行。
五、保修范围和期限1、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面防渗漏为五年。
2、房屋建筑的地基基础和主体结构工程为设计文件规定的该工程的合理使用年限。
3、墙面、天棚抹灰、粘贴、粉刷造成的爆灰、脱落、大面积空鼓裂缝、掉粉起皮保修两年。
4、楼地面反砂、空鼓、裂缝、地面下沉、倒坡积水保修两年。
5、门窗开关失灵、翘曲变形、油漆起皮、五金不符合规范要求保修两年。
天利人和住宅楼建筑施工图
长沙市堤亚纳湾项目案名及logo提案
堤亚纳湾的名称易于记忆和传播，符 合市场需求，能够吸引目标客户群体 的关注和认可。
案名的独特性与记忆性
独特性
堤亚纳湾的名称在长沙市房地产市场上具有一定的独特性，避免了与其他项目的名称雷同，能够突出项目的个性 和特色。
记忆性
堤亚纳湾的名称简洁明了，易于记忆和传播，能够提高项目的知名度和品牌价值。
案名与Logo的市场推广效果预测
市场接受度预测
根据市场调查和竞品分析，预测消费者 对案名和Logo的接受程度，以及是否能 够产生品牌认同感和忠诚度。
VS
品牌传播效果评估
分析案名和Logo在品牌传播过程中的效 果，包括传播渠道、覆盖面、影响力等方 面，以及是否能够有效地提升品牌知名度 和美誉度。
05
对项目品牌形象建设的建议
强化品牌定位
在项目推广和营销过程中，应强化项目的品牌定位和形象，突出其自然景观、环境优势和 特色。可以通过广告、宣传册、网站等多种渠道进行宣传和推广，提高项目的知名度和美 誉度。
建立良好的客户关系
在项目开发过程中，应注重建立良好的客户关系，提供优质的售前、售中、售后服务，增 强客户的信任感和满意度。同时，可以通过举办客户活动、建立客户俱乐部等方式，加强 与客户之间的互动和联系。
长沙市堤亚纳湾项目案名 及logo提案
• 项目背景介绍 • 案名提案 • Logo设计提案 • 案名与Logo的整合性分析 • 结论与建议
01
项目背景介绍
长沙市的发展情况
经济增长
长沙市近年来经济发展迅速，成 为中部地区的经济中心之一， GDP和人均收入均稳步增长。
城市规划与建设
长沙市政府致力于城市规划和基 础设施建设，提升城市的整体形 象和功能。
长沙保利西海岸个案讲解
保利西海岸项目个案分析一、项目概况（一）项目区位条件项目位于岳麓潇湘大道与岳麓大道交汇处西南角,银盆岭大桥以西，邻近地铁4号线、长株潭轻轨线，多条公交线路可达，未来交通区位优势明显。
项目为于滨江新城板块，是政府全力打造的长沙新型金融中心，区位价值潜力大。
周边环绕奥克斯广场、绿地广场等大型商业综合体，正对文化遗址裕湘纱厂，片区教育、商业等配套及景观资源较为完善。
图-1 项目区位条件示意图（二）项目基本信息项目为一线江景社区，以“品牌效应+区位价值+完善配置”为主要卖点。
表—1 项目基本信息表二、项目整体规划项目整体规模大，分两期开发建设（如图所示），楼栋沿江由东往西呈东南向行列排布，楼栋南低北高，具有良好的通风采光效果。
一期由8栋40—46层住宅和4栋2—3层街区商业用房组成。
分一线江景房（红色标注）和二线江景房（黄色标注）和内部景观房（蓝色标注）。
二期主要为商业、写字楼建筑。
小区完全人车分流，地下车库入口直接设置在车行入口处，再由电梯直接入户。
车位比为1：0.8，比例不符合改善型楼盘的需求数量，小区内部不设垃圾站。
图—2 项目整体规划图三、项目产品设计（一）项目户型配比项目整体规模较大，总户数5888户。
产品面积区间为79—188平米，满足各个户型区间的人群需求。
分平层和复式两种产品，平层层高2.9m，复试层高5.8m。
公摊率为23%，复式赠送面积较大，性价比相对较高。
层数为40—46层的超高层，底层部分架空。
主力户型为130㎡—161㎡的平层和复式户型，针对改善客户群体，户型配比较为合理。
（二）项目在售户型分析项目在售户型点评94㎡, 三室两厅一卫亮点➢主卧空间较为阔绰，舒适度好；➢客厅、主卧室南向，户型设计合理，采光较好；➢赠送阳台面积大，舒适度较好；不足➢面积过于紧凑，舒适度欠佳；➢受过道影响，客厅面宽过窄，实际使用面积不足；➢赠送房间面积过小，实用性较差；➢墙体均为承重墙，户型灵活度差；➢次卧采光较差；130㎡，一室两厅两卫亮点➢复式二层通过隔板搭接提高得房率，性价比较高；➢主卧自带南向阳台，舒适度提升；➢赠送面积大，性价比较高；➢厨房自带生活阳台；功能性较好；不足➢非南北通透，餐厅采光差；➢客厅3.8m开间，过于紧凑；➢二层楼梯旁卧室私密度差；➢二层整体采光较差，仅靠南向阳台采光；164㎡，五室两厅两卫亮点➢横厅设计，观景效果较好；➢主卧自带生活阳台，舒适度提升；➢客厅、餐厅、主卧均南向设计，采光效果好；➢赠送阳台面积大，性价比较高；不足➢横厅设计，影响南北通风；➢交通空间较大，造成空间浪费；、➢受横厅设计影响，墙体均为承重墙，户型灵活度差；➢客卧私密性较差；（三）园林景观项目园林目前暂未成形，沿小区入口进去即为绿化道，没有较大特色，参照沙盘效果和营销中心前坪景观与规划效果图有部分偏差。
房地产项目营销方案：海棠湾亚特兰蒂斯二期品牌推广
海棠湾 + YTLSD酒店
基础资源价值、基础区位价值 品牌核心、品类核心、认知核心、差异化核心
以YTLSD酒店及其度假配套为核心建立 品牌文脉，是本案必由之路。
水世界冒险乐园
从YTLSD酒店上， 我们能找到的印记：
棕榈岛
水下餐厅 巴哈马
激流河
海豚湾
建立品牌文脉之前，先看「地脉」
YTLSD失落大陆的美丽传说，
会作为YTLSD酒店故事的一部分，
但不会占过重的比重！
观点3：
「迪拜棕榈岛YTLSD酒店」将成为品 牌文脉的前期主线之一。
为什么？ 因为是现实的案例。 因为极高的知名度和市场、大众认知 !
迪拜早已是国内众所周知的世界顶级度假地。
棕榈岛“世界第八大奇迹”已是世界级地标。
具有精英思想，最早在西方建立完整的教育体系.
YTLSD传说的记述者.
理想主义、浪漫主义情怀. ……
柏拉图品牌内涵模型：
柏拉图
“柏拉图”在本案推广中的 贯 穿 性 ：
客群度假心理需求
YTLSD的典故
柏拉图
产品高端属性定位
品牌推广借势效果
不探究深邃的哲学问题：
只是将柏拉图化为他自身最有代表性的符号， 借助受众自己的心理需求，让他们通过“符号 化柏拉图”的引申和想象，发现自己的需要！
二期案名建议：
柏拉图的宫殿
海棠湾·理想主义度假秘境
备选案名建议1：
柏拉图的秘境
备选案名建议2：
海棠秘境
国家海岸·东方YTLSD梦幻国
平面表现
①
柏拉图的宫殿
海棠湾·理想主义度假秘境
VI系统方案 - 1
VI系统方案 - 2
房地产短信推行文案
房地产短信推行文案1、升级洋房生活，尊享别墅级礼遇！鸿业城市花园一期复式公馆，采用独特挑高设计，XX—XXX平米双层宽敞空间，收官臻品限量发售中2、喜讯：容桂至东凤收费站取消！东凤镇首席品质社区，佛奥阳光花园地中海水景园林别墅”震撼价”发售，洋房价钱买别墅！专线：XXXXXXX3、大良中心城区特笋商铺带租约出售，即买即赚，超高性价比，仅售XXXX元/方，升值潜力世大，机不可失。
热线西堤国际花园临街一线旺铺火爆热销中，新春惊喜价XXXX元每方起，小投资，大回报，未来升值潜力不可估量！销售热线：XXXXXXX4、地铁站、嘉洲广场购物中心、易初莲花大型超市就在家门口，风度国际名苑全新园景组团XXX~XXX平方米，X月XX日盛大发售。
5、离广州五号地铁（窖口站）只需五分钟的新城中心，风度国际名苑全新园景组团XXX~XXX方X月XX日盛大发售6、免费一日游，盈峰尚苑品牌之旅X月XX日荣耀启程，盛邀品鉴高超、三水、四会三地精品项目，免费品尝特色美食，现正同意报名。
电话：XXXXXXX7、高超中心——盈峰尚苑，佛山首席坡地水景园林社区，两房XX万起，三房XX万起，现正同意诚意金记录，精品热线：XXXXXXX8、天润房地产总领导祝全市人民元旦快乐！天润国际花园城四期（XX 号楼）臻品两房、三房近期即将推出，欢迎新老客户前来咨询。
9、买房送家电！XX月XX日前成为英德新天地业主即可参加”业主欢乐送”大抽奖，超值大奖等你拿，特惠截至XX月XX日！详询：XXXXXXX10、中信山语湖，我在亚洲的一生！XX月XX日（本周六），全新组团馨竺区XXX平米独栋新品限量发售。
静候您的光临！热线：XXXXXXX11、“御江南杯”地产宝贝决赛本周六下午两时于御江南现场盛大举行，XX名佳丽竞逐最后桂冠。
视觉盛宴不容错过，诚邀阁下携亲友莅临鉴赏12、亚艺核心，压轴钜献！鸿业城市花园一期最后XX席臻品”复式公馆”，超越别墅级生活享受，观城赏园，XXX度视界繁华生活全面升级！13、【千灯大宅】千灯湖楼王典藏。
郑州财信圣堤亚纳高端项目营销方案
通过推广效果指标可以了解项目的推广效 果，以及各种推广渠道的效果。
营销效果评估方法选择
数据分析和统计
通过数据分析和统计的方法，对项目的销售数据、客户 数据、市场数据等进行统计和分析，以获取项目的销售 情况、客户情况、市场情况等信息。
市场调研
通过市场调研的方法，对项目的目标客户、竞争对手、 市场趋势等进行调研，以获取项目的目标客户、竞争对 手、市场趋势等信息。
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投资价值
对房产的投资价值和未来的升值空间有较高关注 ，希望购买高品质的房产以实现资产保值增值。
目标客户群体购买心理分析
安全与私密性
客户对安全性和私密性的关注程度较高，希望小区的安保措施严 密，同时注重房产信息的保密性。
追求品质
客户对生活品质有较高追求，注重小区的建筑质量、装修材料和 配套设施的品质。
渠道管理
建立渠道管理制度，规范渠道商的行为，提高渠道商的积极性。
渠道拓展
根据市场需求和竞争状况，积极拓展新的销售渠道，如网络营销 、私人定制等。
促销策略制定
1 2
促销目标
提高项目知名度和美誉度，促进销售和增加市 场份额。
促销手段
采用多种促销手段，如广告宣传、公关活动、 销售促进等。
3
促销预算
根据促销目标和市场竞争状况，合理安排促销 预算，确保促销效果。
节假日营销活动策划与执行
节假日活动主题
活动形式
以节假日为契机，设计符合节日氛围和项目 特色的主题活动。
组织各类文化、娱乐、体育等活动，如音乐 会、艺术展览、亲子活动等，吸引潜在客户 参与。
宣传推广
活动场地布置
通过多种渠道进行活动宣传，如户外广告、 社交媒体、短信推送等，扩大活动影响力。
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第一湾 藏珑湖上国际花园 北辰·新河三角洲
整体均价：5400
湖景房均价：8000 普通房均价：6000 普通住宅（2-8#）均价约8000 楼王（1#）10000以上
建筑类型
高层 高层 高层、小高层 小高层、高层 洋房、高层 高层 别墅、洋房、高层 高层、超高层
一、区域市场分析
（二）竞争楼盘价格分析
沙河城Ⅱ期高层产品定位
目录 Contents
PART 1—说湖 PART 2—江湖（一） PART 3—江湖（二） PART 4—湖诉 PART 5—湖竖 PART 6—湖秀
Part1:说湖
——项目自身条件分析
一、项目整体属性界定
（一）区域属性——北二环内、大盘云集、配套相对缺乏
一、项目整体属性界定
一、区域市场分析
（三）区域楼盘户型面积分析
市场空白点分析 从上图可以看出目前市场空白点： 一房：60㎡以下 二房：80㎡以下 2+1户型：90㎡以下相对稀缺 标准三房：115㎡以下相对稀缺 3+1户型：140㎡以下 四房：150㎡以下
一、区域市场分析
（四）销售情况分析
下表为在售项目供销套数比（备注：房产局网站缺失万国城1-9#数据，万科城2#、
所占比例 5.2% 5.5% 6.9% 8.0% 2.9% 13.1% 6.8% 22.9% 19.5% 1.6% 7.5% 0.2%
100.0%
销售套数 147 143 96 232 65 372 149 334 396 25 140 0 2099
供销比 1.08 1.17 2.19 1.05 1.35 1.07 1.39 2.09 1.50 1.92 1.63 / 1.45
一、区域市场分析
（一）竞争格局
市场准领导者： 万国城MOMA——“以其独特的高舒适度、微能耗”建筑形式，致力于开发舒适而 节能的住宅。从而打造成一个高科技的住宅理念。 双湾国际——捞刀河、浏阳河交汇处，景观资源极其丰富。
一、区域市场分析
（一）竞争格局
市场追随者： 珠江花城——特点单一，市场影响力不高。 第一湾——区域优势明显，浏阳河自然景观带也是其核心优势之一。
一、区域市场分析
（二）竞争楼盘价格分析
价格现状——依据各自特点，价格高低不同
项目名称
湘江世纪城 双湾国际 珠江花城 万国城MOMA
万科城
价格（元/㎡）
江景房均价：7500 普通房均价：5000 江景房均价：7000 普通房均价：5600
整体均价：5000
科技房均价：8000 普通房均价：4800
精装修均价：6100
双湾国际4#尚未销售，总共2027套。）
户型 二房
三房
四房、五房 复式 合计
面积（㎡） 80-90 90-100 100以上 100以下
100-110 110-120 120-130 130-140 140以上 160-180 180以上 200以上
供应套数 159 168 210 243 88 398 207 698 593 48 228 6 3046
一、区域市场分析
（二）竞争楼盘价格分析
价格竞争小结——如何依托本项目别墅社区的超高品质，借助先天的湖景 资源，将品质、景观资源、产品溶为一体，是本项目实现价格突破的关键 所在。
一、区域市场分析
（三）区域楼盘户型面积分析
竞品以舒适性住房为主，面积偏大。（备注：为8个项目在售或即将推出的产品户型， 共5073套）
项目机会点？如何实现市场突破？
Part2:江湖（一）
——市场部分分析
一、区域市场分析
一、区域市场分析
（一）竞争格局
市场领导者： 湘江世纪城——超大规模、完美配套、6公里湘江风光带。 藏珑•湖上国际花园——城中造湖、湖中建岛、岛上立宅的景观产品。 北辰•新河三角洲——完美的景观及配套将成为未来市场新的领头人。 万科城——凭借万科超强的品牌效应以及客户口碑，为项目营造良好营销环境。
一、区域市场分析
（四）销售情况分析
热销产品面积区间： 80-90㎡二房、100㎡以下三房及110-120㎡三房。
滞销产品面积区间： 100㎡以上二房、130-140㎡三房、160㎡以上四房、200㎡以上复式。
一、பைடு நூலகம்域市场分析
（四）销售情况分析
面积紧凑、总价低成为购房者首选 产品供应量大，是产品存量较多的原因之一，如130-140㎡三房。 总价过高是滞销的原因之一，如100㎡二房、160㎡以上四房。 片区高端别墅产品集中，200㎡以上大平层竞争明显处于劣势。
二类产品： 湘江世纪城、万国城MOMA、第一湾等，其普通房源价格在5000-6000元/㎡。
一、区域市场分析
（二）竞争楼盘价格分析
价格体系——价格提升手段多样 湘江世纪城：凭借超大规模，完善配套及江景资源获得价格上的突破。 藏珑：区位、配套、湖景是项目价值提升的重要手段。 万国城：科技创新、样板展示区、小区细节打造增加购房者认同感。 万科城：品牌效应、精装修、精细样板展示区、园林细部打造实现项目价格提升。 双湾国际：天然景观资源、细节打造、游艇实现价值最大化。
价格策略——板块价格跨度较大，依据各自特点实现价格突破 一类产品： 湘江世纪城、双湾国际、藏珑项目凭借江景、湖景资源取得价格突破。万国城 MOMA通过产品科技创新取得价格突破。万科城则通过建筑创新和精装修取得价格 突破。一类产品价格均超过7000元/㎡，藏珑、万国城MOMA的一类产品其价格超 过8000元/㎡。
三、一期小高层反思
户型过于强调舒适性，忽视市场需求，导致面积偏大，总价过高，增加销售压力。 受环线噪音影响较大。
忽视市场需求，未采取有效措施规避先天劣势是需要在二期改进的。
四、项目情况小结
项目整体属性
二环内顶级湖景资源，低密度、高品质别墅住宅区。
二期地块条件
本期地块位于项目西北角，景观资源一般，且紧邻马 路，定位高端奢华产品的条件并不突出。
（二）项目属性——低容积率、大规模、高品质、湖景住宅
二、二期项目地块描述
二期地块描述——地块平整、景观资源一般、商业潜力较大
三、一期小高层反思
建筑规划布局能充分保证每一栋享受最佳景观资源； 户型采用大进深景观阳台及落地飘窗设计，增加景观面，提升户型品质；
以景观为导向，注重细部构件打造，是一期户型最大特点之一，这也是 二期产品需要延续的。