房地产营销策划报告(图文版)
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经典房地产营销方案策划-苏州鑫苑国际城市花园整合营销推广报告_232PPT
小 结
知名度较高，美誉度一般； 市场亯心有待巩固； 客户对项目的认知一定程度上还停留在表层。
2.企业形象认知
•“好象是外地过来的上市公司，很有实力” •“连续在苏州拿了几块高价地” •“到苏州时间不长，但扩张很快”
•“会不会是第二个顺驰？”
•“苏州楼市的一匹黑马” •“管理好象很混乱，听说高层变动频繁” •“施工质量不行，我朋友买了鑫苑园区的房，漏水，很后悔” •“好象挺多业主闹事的！”
“诚亯，帄等，合作，双赢，一起遵孚游戏规则，远比单方自娱自乐有趣” “我们在专业上需要客户的认可，但更追求客户的成功” “务实，远比亯心重要” “我们看重自身价值的体现，但我们会让你有更大的价值体现”
【卷一 反省篇】 “我们在哪里？” ——前期回顾
■ ［国花］是一朵什么花？ 项目形象认知｜企业形象认知｜产品认知 ｜ 价格认知｜地段认知｜环境认知 ■［国花］是如何盛开的？ 营销模式及销售渠道方面｜推盒方面｜公关促销方面 广告推广方面｜形象定位方面｜前期销售进度｜小结
■阶段执行计划
［创意的观点］ “营销推广策划”，只为解决问题而存在！ “营销推广策划”，只有招式，没有模式！ “营销推广策划”，因地制宜，因项目而异！ “营销推广策划”，不是万能，但创造可能！
［创意的方法］
简单的真理：分析现状——找出问题——解决问题
［创意的态度］ 用最好的人做最好的项目。 对客户及项目的关注度、投入度与责任度都是100％。
小 结
好也地段，差也地段，真是见仁见智； 新区中心区域及何山区域客群基本上都认同本案地段。 区域的居住认同度不是很高，極需引导。
6.环境认知
•“离新区中心很近，商务氛围还好” •“周边居住小区比较密集，还比较成熟” •“ 附近学校好象不少，商业配套还行” •“靠着运河，是不错。但运河来往船只多，好象很吵的” •“ 内部的环境很好，很喜欢” •“水景多，绿化也多，栋距大，视线好，生活环境应不错的” •“北面有工厂吧，现在看起来周边环境比较杂乱” • “旁边的马浜花园挺乱的，这里以后的物管与小区环境不知道如何？”
某地产营销策略报告(PPT 65页)
样板房的套型选择要求是项目的主力户型和 重点户型及必须通过样板房展示才能加深客户 对户型的印象
结合项目工程进度
只有这样我们才能
为首临漳，比肩世界 引领时代的的首创者 都市综合体的世界观 不可复制的位置，不能代替的中心
Part 3项目营销实战
我们卖给谁？ 我们怎么卖？
目标客户锁定 实施方案
客户群定位
32
当所有定位确定后，接下来就是围绕项目的定位，找到一个大的营销方向， 也就是营销战略与策略的制定。
33
营销战略
34
营销战略
战略
1
领先者战略
领先同类产品市场 理念领先 模式领先 手段领先
2 快速销售战略
本项目销售周期中一方面面 临临漳房地产市场及周边项 目竞争威胁，一方面面临房 地产宏观形势的不确定性， 只有快速销售才是安全稳妥 的制胜之道
产品品质
关注 重点
社区环境
配套服务
接受 价格
2600左右
10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 价格
配套
品质
环境
服务
品牌
10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 价格
配套
品质
环境
服务
品牌
刚性需求客户更关注价格，社区能够满足生活 所需，注重生活便利性。
改善型客户更关注项目品质及环境，对价格的 承受能力相对要高。
两厅两卫 目前最小120㎡
条幅，短 信DM，祥 云，即将
派单 DM，条幅
DM，条幅
泰祥苑
邺帝 铭苑
10栋，占地40亩， 总建面5万
3栋，占地面积10亩 左右，总建筑面积
1.5万左右
已交工
2500元/㎡
结合项目工程进度
只有这样我们才能
为首临漳，比肩世界 引领时代的的首创者 都市综合体的世界观 不可复制的位置，不能代替的中心
Part 3项目营销实战
我们卖给谁？ 我们怎么卖？
目标客户锁定 实施方案
客户群定位
32
当所有定位确定后，接下来就是围绕项目的定位，找到一个大的营销方向， 也就是营销战略与策略的制定。
33
营销战略
34
营销战略
战略
1
领先者战略
领先同类产品市场 理念领先 模式领先 手段领先
2 快速销售战略
本项目销售周期中一方面面 临临漳房地产市场及周边项 目竞争威胁，一方面面临房 地产宏观形势的不确定性， 只有快速销售才是安全稳妥 的制胜之道
产品品质
关注 重点
社区环境
配套服务
接受 价格
2600左右
10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 价格
配套
品质
环境
服务
品牌
10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 价格
配套
品质
环境
服务
品牌
刚性需求客户更关注价格，社区能够满足生活 所需，注重生活便利性。
改善型客户更关注项目品质及环境，对价格的 承受能力相对要高。
两厅两卫 目前最小120㎡
条幅，短 信DM，祥 云，即将
派单 DM，条幅
DM，条幅
泰祥苑
邺帝 铭苑
10栋，占地40亩， 总建面5万
3栋，占地面积10亩 左右，总建筑面积
1.5万左右
已交工
2500元/㎡
房产全程营销策划报告-PPT文档资料41页
苹果乐园，苹果社区
A派 SUPER STAR
在这里——苹果乐园，苹果社区 这就是——A派生活
——时刻与时尚派对 ——成为聚会话题的Super Star ——您，就是奇迹 ——您，就是Super Star
12
项目核心价值升华——区域价值概论 园艺板块价值越来越凸显——有提升的空间。
A派 SUPER STAR
STAR”导入，将提升
项目预期的价值空间。
完全的差异化。
与竞争者完全差异化 制造更多的投资置业机会 唤醒居住品质的租赁市场 掀起预设的目标客群外的市场关注与购买
14
项目核心价值升华——价值提升的项目包装
1、售楼部智能化展示平板电脑展示 2、职业顾问工作时人手一台iPad 3、小区苹果手机可Wi-Fi接入 4、样板间展示……
A派生活，Super Star! ——您，就是奇迹！
A派生活，苹果派! ——您，就是奇迹！
25
项目推广策略——渠道深度思索
A派
SUPER STAR
项目策略点一 由“iPod—iPhone—iPad”,可否思考我们的i渠道。
项目策略点二
由“朋友-情人-恋人-夫妻”，人类繁衍生息，我们能做些什么。
26
16
主力客户群体描述——客户群体定位
A派是什么群体 ——他们以80后为主 ——他们独立特行 ——张扬个性 ——购房后盾是父母 ——他们时尚的， 他们对生活的诠释 ——就是…
A派 SUPER STAR
只能承受35-40万的总价， 即首付10万，月供1500元左右 没有家庭生活 自主决策购房 特定消费者人群很清晰 他们几乎是本案最核心的消费群 这里吸引他们的磁场，他们亦是这里的未来
A派 SUPER STAR
A派 SUPER STAR
在这里——苹果乐园，苹果社区 这就是——A派生活
——时刻与时尚派对 ——成为聚会话题的Super Star ——您，就是奇迹 ——您，就是Super Star
12
项目核心价值升华——区域价值概论 园艺板块价值越来越凸显——有提升的空间。
A派 SUPER STAR
STAR”导入，将提升
项目预期的价值空间。
完全的差异化。
与竞争者完全差异化 制造更多的投资置业机会 唤醒居住品质的租赁市场 掀起预设的目标客群外的市场关注与购买
14
项目核心价值升华——价值提升的项目包装
1、售楼部智能化展示平板电脑展示 2、职业顾问工作时人手一台iPad 3、小区苹果手机可Wi-Fi接入 4、样板间展示……
A派生活，Super Star! ——您，就是奇迹！
A派生活，苹果派! ——您，就是奇迹！
25
项目推广策略——渠道深度思索
A派
SUPER STAR
项目策略点一 由“iPod—iPhone—iPad”,可否思考我们的i渠道。
项目策略点二
由“朋友-情人-恋人-夫妻”，人类繁衍生息，我们能做些什么。
26
16
主力客户群体描述——客户群体定位
A派是什么群体 ——他们以80后为主 ——他们独立特行 ——张扬个性 ——购房后盾是父母 ——他们时尚的， 他们对生活的诠释 ——就是…
A派 SUPER STAR
只能承受35-40万的总价， 即首付10万，月供1500元左右 没有家庭生活 自主决策购房 特定消费者人群很清晰 他们几乎是本案最核心的消费群 这里吸引他们的磁场，他们亦是这里的未来
A派 SUPER STAR
【优质课件】某地产公司整体营销报告(PPT 88页)
造业、IT业等五大主力行业构成了主要购买力支持行 业，而这些行业人员基本处于社会中上阶层。
2007-08-20
本报告中所有内容均属盛凯内部资料，请严格保密
第17页
盛凯地产
目标类别 第一类
第二类 第三类 2007-08-20
购房人员社会层级划分
社会层级
细分阶层划分
细分行业
盛凯地产
户型面积特点
“国六条”新政下，我市90㎡以下户型供应比较充足，144㎡以上户型的供应相对吃紧。
2007-08-20
本报告中所有内容均属盛凯内部资料，请严格保密
第15页
盛凯地产
3200 3000 2800 2600 2400 2200 2000 1800
价格特点
13.98%
2582
2376
第18页
盛凯地产
产业类型
比例结构
2000年 2004年
细分产业
购房人群产业结构分析
第一产业 11.30% 9.30%
农、林、牧、渔 业
第二产业
40.90%
44.40% 采矿业， 制造业， 电力、燃气及水的生产和供 应业， 建筑业
第三产业
47.80%
46.30% 运输交通、仓储邮政、 计算机服务和软件业
2007-08-20
本报告中所有内容均属盛凯内部资料，请严格保密
第12页
盛凯地产
2002年－2006年供需状况
800 700 600 500 400 300 200 100
0
2002年
2003年 2004年 2005年
供应量
需求量
2006年
2007-08-20
本报告中所有内容均属盛凯内部资料，请严格保密
2007-08-20
本报告中所有内容均属盛凯内部资料，请严格保密
第17页
盛凯地产
目标类别 第一类
第二类 第三类 2007-08-20
购房人员社会层级划分
社会层级
细分阶层划分
细分行业
盛凯地产
户型面积特点
“国六条”新政下，我市90㎡以下户型供应比较充足，144㎡以上户型的供应相对吃紧。
2007-08-20
本报告中所有内容均属盛凯内部资料，请严格保密
第15页
盛凯地产
3200 3000 2800 2600 2400 2200 2000 1800
价格特点
13.98%
2582
2376
第18页
盛凯地产
产业类型
比例结构
2000年 2004年
细分产业
购房人群产业结构分析
第一产业 11.30% 9.30%
农、林、牧、渔 业
第二产业
40.90%
44.40% 采矿业， 制造业， 电力、燃气及水的生产和供 应业， 建筑业
第三产业
47.80%
46.30% 运输交通、仓储邮政、 计算机服务和软件业
2007-08-20
本报告中所有内容均属盛凯内部资料，请严格保密
第12页
盛凯地产
2002年－2006年供需状况
800 700 600 500 400 300 200 100
0
2002年
2003年 2004年 2005年
供应量
需求量
2006年
2007-08-20
本报告中所有内容均属盛凯内部资料，请严格保密
某地产项目营销策划报告(ppt 165页)
目前国际流行布局，开放式边界、 休闲交互式空间
居住区独立式中庭，增加沿街商业面，提 升商业及住宅综合性价比
规划布局示意
技术指标 1、占地57亩（38000㎡） 2、容积率：2.0 3、建筑面积：76150㎡ 其中1）住宅：53900㎡
a花园洋房：18500㎡ b小高层：35400㎡ 2）商业区：22250㎡ a纯商业（底商）：8750㎡ b住宅：13500㎡
住宅区 商业区
146米
6F
11F
6F
11F
144
米
6F
花园洋房
6F
116米
18F
景观小高层 18F
3400 3F
3800 3F
136
3600
3F 3F
34003F
米
6000
2F 2000
社区配套 娱乐广场 美食街 中百超市
项目开发建议——分三期步骤开发
三期小高层
南
面
一期商业区
二期花园洋房
底层商业+住宅形式设计，可单独 使用，亦可整体使用。
方案二：商业区+中小型住宅
户型面积配比
建筑类型
小高层 多层
商业区多层 合计
体量（㎡）
26600 8800 18500 13500 67400
户型
2房 3房 2房 3房
面积（㎡）
70-75 110-115
65-70 115-120
套数（户）
365 80 260 110 815
方案二：商业区+中小型住宅
引导掀起九江全民在江北新区置业的浪潮（高于市场价300元/㎡原 因？？？）
项目形象定位中高端，打造小池房地产NO.1 配置社区巴士解决交通屏障 中小户型设计，形成合力，做到总价低，首付低，月供低 在九江宣传，扩大客户群体，拉高销售价格，提高销售速度 一江两岸的潜力价值 花租房的钱买房——划算 ……
房地产营销策划报告
房地产营销策划报告当每一们职业经理人在接手一个新楼盘的时候〜都要面临着同样的事情：给公司写一份房地产市场营销策划报告。
不管是应聘、代理公司或者是现场操盘手〜这份报告是非常重要的〜也是必须要完成的。
一份好的营销策划报告可以让应聘者在应聘时如鱼得水〜有展示个人才能平台、代理公司也拿下一个项目、现场操盘手可以按照上面写的去进行〜也是非常轻松的。
但是每个人写的风格都不一样〜最终的目的是一致的〜使楼盘操作成功〜达到双赢。
同时一份营销策划书或多或少可以反应出一个操盘手的“水准”。
据我的了解〜一份完整较的营销策划书的构造大致可分为三大部分：一是产品的市场状况分析〜二是策划书正文內容、三是效果预测即方案的可行性与操作性。
但是要提醒的是：操盘手在拟定策划案之前〜必须与公司的最高领导层就公司未来的经营方针与策略〜做深入细致的沟通〜以确定公司的主要方针政策。
双方要研讨下面的细节1.1 、确定目标市场与产品定位。
、销售目标是扩大市场占有率还是追求利润。
1.21.3 、制定价格政策。
1.4 、确定销售方式。
、广告表现与广告预算。
1.51.6 、促销活动的重点与原则。
1.7 、公关活动的重点与原则。
, 市场状况分析要了解整个市场规模的大小以及竞争者对比的情况〜市场状况分析必须包含下列13 项内容:,1, 整个产品在当前市场的规模。
,2, 竞争品牌的销售量与销售额的比较分析。
,3, 竞争品牌市场占有率的比较分析。
,4, 消费者群体的年龄、性别、职业、学历、收入、家庭结构之市场目标分析。
,5, 各竞争品牌产品优、缺点的比较分析。
,6, 各竞争品牌市场区域与产品定位的比较分析。
,7, 各竞争品牌广告费用与广告表现的比较分析。
,8, 各竞争品牌促销活动的比较分析。
,9, 各竞争品牌公关活动的比较分析。
,10, 竞争品牌订价策略的比较分析。
,11, 竞争品牌销售渠道的比较分析。
,12, 公司近年产品的财务损益分析。
,13, 公司产品的优劣与竞争品牌之间的优劣对比分析。
房地产营销策划方案ppt课件
二、 WHY之市场现状分析：
区域视角
经济技术开发区为城市“东拓南进”战略部署的主要发展方向，企业重多，市场消费潜力 大，新城区定位，商品住宅开发设必将迎来大的发展机遇。 第一批市政设施基本完成，第二批配套建设正在规划跟进，城东新区将进入加速发展阶段。
经济技术开发区：
■ 全国十大最具投资价值开发区、全国百佳 科学发展示范区、安徽省十佳开发区； ■ 园区控制面积43平方公里，规划面积24.8 平方公里,建成区面积18平方公里； ■ 功能定位为“工业园、科技园、生态园和 新城区”； ■ 城市“东拓南进”战略核心，融入省会经 济圈门户； ■主要企业有：华润啤酒、星瑞齿轮、蓝翔 玻业、索伊电器、华 源制药、电子三十八所 ；
200 011即将新2.0入5 市项目
12.2 30
0
6
6
44.75
20.9
111.1
别墅 (万㎡) 0 0 0 0
0.29 0
14.6 2.3
0 0 0 0 17.19
二、 WHY之市场现状分析：
区域视角
综合分析：
① 从区位发展现状来看，城东是六安连接合肥、融入省会经济圈的桥头堡，是六安未来的重要发展方向， 区域整体楼盘供应量庞大，品质多以中档路线为主； ② 整体销售以期房为主，新增项目比例呈增大之势； ③ 板块客户来源较为广泛，包括全市各区域以及外地客群；区域以乡镇客群居多，由于板块临近开发区， 周边厂区员工亦占较大比例，在购置目的上：多以自住为主，刚性需求旺盛，改善型需求占较小比例。 ④从板块统计量来看，东部现有及规划开发量已近200万㎡，俨然成为六安楼市继政务区、主城区板块后 下一个重量级板块 ! 后续的供应比重呈递增的态势。其中，多层及花园洋房产品供应较少，仅20余万平 米，小高层、高层产品放量达到110万平米；项目未来的供应结构将发生根本性变化，主要集中在高层、 小高层。
某房地产营销策划报告PPT课件
河西将成为长株潭一体化的重点 开发区域之一。
第 19 页
大河西先导区规划
核心区：核心区用地范围为湘江 以西，黄桥大道以东，北至黄金 大道与岳麓区区界，
起步区：起步区范围包括绕城线 以西、黄桥大道以东、靳江河以 北，北边以高新区拓展区为界。
本项目处于大河西先导区规 划的核心区域内
本案 第 20 页
区域价值的深度挖掘-区位再认识
利用大河西先导区门户核心位置区别 其他大盘项目。
市府板块开发量放大，板块 放大项目城市近郊的优势
认识度提升，人口将加剧，各 创新产品，突出项目森林景观和产品
项配套也将日益完善
性价比
市场对洋房和高层中高性价 比，创新度高的产品一定需求。
利用大河西先导区的规划，全 力宣传未来价值，突出未来配 套。
威胁
发挥优势，转化威胁
开发商品牌对客户购 买存在一定影响，但 与其他因素相比，影 响最弱
品牌
客户需求驱动：产品性价比，周边环境及居 住氛围，产品的保值升值，开发商品牌，物 业管理等，
推广
各项目推广范围 广，推广手段多 元，对客户购买 影响力较大．
蔚蓝海岸 苏迪亚诺 御院
长沙玫瑰 园
第 15 页
总结
通过对竞争项目洋房和高层的产品，价格及客户需求分析，目前市场上销售速 度比较快的产品是创新度高，性价比高，地段优越的中户型产品。
41-72 34-50 42-64 52-64
市场洋房价格集中在 5000-6000元/平米，离市区越近价格越高。 片区楼放量集中，未来供应量大，销售压力大。 地理位置好，产品性价比高的产品市场认可度高。
第 10 页
竞争楼盘分析-销售速度
项目名称 蔚蓝海岸 苏迪亚诺 长沙玫瑰园 米兰春天 西山汇景 阳光100 西城龙庭 共和世家
第 19 页
大河西先导区规划
核心区：核心区用地范围为湘江 以西，黄桥大道以东，北至黄金 大道与岳麓区区界，
起步区：起步区范围包括绕城线 以西、黄桥大道以东、靳江河以 北，北边以高新区拓展区为界。
本项目处于大河西先导区规 划的核心区域内
本案 第 20 页
区域价值的深度挖掘-区位再认识
利用大河西先导区门户核心位置区别 其他大盘项目。
市府板块开发量放大，板块 放大项目城市近郊的优势
认识度提升，人口将加剧，各 创新产品，突出项目森林景观和产品
项配套也将日益完善
性价比
市场对洋房和高层中高性价 比，创新度高的产品一定需求。
利用大河西先导区的规划，全 力宣传未来价值，突出未来配 套。
威胁
发挥优势，转化威胁
开发商品牌对客户购 买存在一定影响，但 与其他因素相比，影 响最弱
品牌
客户需求驱动：产品性价比，周边环境及居 住氛围，产品的保值升值，开发商品牌，物 业管理等，
推广
各项目推广范围 广，推广手段多 元，对客户购买 影响力较大．
蔚蓝海岸 苏迪亚诺 御院
长沙玫瑰 园
第 15 页
总结
通过对竞争项目洋房和高层的产品，价格及客户需求分析，目前市场上销售速 度比较快的产品是创新度高，性价比高，地段优越的中户型产品。
41-72 34-50 42-64 52-64
市场洋房价格集中在 5000-6000元/平米，离市区越近价格越高。 片区楼放量集中，未来供应量大，销售压力大。 地理位置好，产品性价比高的产品市场认可度高。
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竞争楼盘分析-销售速度
项目名称 蔚蓝海岸 苏迪亚诺 长沙玫瑰园 米兰春天 西山汇景 阳光100 西城龙庭 共和世家