房地产项目税收热点

房地产企业100个涉税风险点

房地产企业100个涉税风险点 1.取得土地使用权时，房地产企业实际付款金额是否与土地出让（转让）合同的金额一致； 2.房地产企业取得土地使用权，是否按照土地出让金（买价）全额和适用税率计算缴纳了契税； 3.采用协议方式取得土地使用权的，土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费是否计入契税计税依据计算了缴纳契税； 4.招拍挂方式取得土地使用权，配建回迁安置住房或公共配套设施无偿交付政府的，是否按照规定将支付给动迁户或回迁户及其他补偿费用作为契税计税依据计算缴纳契税； 5.采用分期付款方式取得土地使用权，是否按照全部价款和适用税率计算缴纳了契税； 6.改变土地用途补缴土地出让金及其他费用是否按照规定申报缴纳了契税，土地出让金减免的手续是否齐全；土地出让金减免的情况下，是否冲减了契税计税依据。 7.取得土地使用权时的土地使用权受让合同是否按照规定计税并贴花。 8.城镇土地使用税：申报的占用土地面积、适用税额是否正确；

9.城镇土地使用税：纳税义务发生时间和终止时间是否正确，是否按照规定时限及时足额申报纳税。 10.向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用是否多抵扣进项税额。11.规划设计阶段签订的勘察设计合同、广告制作合同、建筑安装承包合同、借款合同、购销合同等是否按规定缴纳了印花税； 12.监理合同不属于印花税范围的是否多缴了印花税；13.规划设计及施工阶段支付给境外设计费是否及时代扣所得税及增值税； 14.房地产开发阶段缴纳的市政设施配套费是否计入契税计税依据及时足额缴纳契税 15.分期开发土地是否按照配比原则归集产品成本，项目分期的判断依据是否充足，成本的分摊原则（占地面积法、建筑面积法，其他合理方法等）是否合理； 16.征地、拆迁支出是否按照配比原则归集产品成本；17.取得土地使用权时缴纳的耕地占用税是否按照配比原则计入产品成本； 18.公共配套设施建造费用分摊是否合理； 19.市政设施配套费分摊是否合理； 20.拆迁补偿费列支和分摊是否合理；

房地产领域的税收优惠政策汇总

【房开优惠】房地产领域的税收优惠政策汇总房地产领域的财务人员，目前占所有财务人员的比重是40%。也就是说，10个会计人里边，就有4个是做房地产以及房地产周边的。考虑到房地产行业的财务人员这么多，今天就对房地产领域的税收优惠政策来个大汇总。（建议收藏）增值税（一）一般纳税人转让2016年4月30日前取得的不动产可选择简易计税 1. 转让非自建不动产可差额纳税一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动

产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。2.一般纳税人转让自建不动产全额纳税一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。依据：《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（八）项（二）一般纳税人销售自行开发的房地产老项目可简易计税房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。房地产老项目，是指：（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；（2）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

【案例分析】19个日常涉税点+案例简介+风险解析

【案例分析】19个日常涉税点+案例简介+风险解析一、关于误餐补助（江苏省扬州地税局）案情简介：近日，税务机关在对一工业企业进行检查时，发现该企业“应付福利费”科目中每月都有一笔“误餐补助”支出。进一步了解后发现，该企业职工午餐系企业免费提供，这些“误餐补助”是企业按人头补助给企业食堂用于支付职工就餐的费用。此“误餐补助”实质是按月发给职工的补贴，应按“工资薪金所得”项目代扣代缴个人所得税。随后，税务机关依据相关法律法规，追缴该企业少代扣代缴的个人所得税32万元，并对该企业处应扣未扣税款50%的罚款。税法分析：《财政部国家税务总局关于误餐补助范围确定问题的通知》（财税字〔1995〕82号）规定：不征税的误餐补助，是指按财政部门规定，个人因公在城区、郊区工作，不能在工作单位或返回就餐，确实需要在外就餐的，根据实际误餐顿数，按规定的标准领取的误餐费。一些单位以误餐补助名义发给职工的补贴、津贴，应当并入当月工资、薪金所得计征个人所得税。二、房地产企业销售尾房应该及时缴纳土地增值税（江苏省镇江地税局）案情简介：尾房销售现象在房地产开发行业中普遍存在的。所谓尾房是指进入项目的清盘销售阶段所销售的房产。日前，地税机关在对一家房地产企业进行风险应对过程时，发现企业于2010年已进行了土地增值税项目清算，已补缴了税款，但在2011年企业将尾房进行了销售，税率按照预计税率缴纳了土地增值税，我们税务人员根据相关规定，按照实际增值额，补缴土地增值税35万元。

税法分析：目前，房企土地增值税清算后尾房销售执行的文件依据，主要根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）的第八条规定，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算（单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积）。纳税人已清算项目继续销售的，应在销售的当月进行清算，不再先预征后重新启动土地增值税清算。三、房地产企业收取违约金需缴纳营业税（江苏省宿迁地税局）案情简介：近日，税务机关在检查某房地产公司时发现，该公司在“营业外收入”科目中反映收取业主违约金累计22万元，未申报缴纳营业税。税务机关依法责令补申报缴纳营业税1.1万元，同时处以少缴税款百分之五十罚款。税法分析：《中华人民共和国营业税暂行条例》第五条规定：“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用”。《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十三条规定：“条例第五条所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、罚息及其他各种性质的价外费用”。据此，房地产公司收取业主违约金，属价外费用，应并入营业额，缴纳营业税。四、房地产公司支付个人购房合同违约金时应代扣代缴个人所得税（江苏省南京地税局）案情简介：某地税局在对某房地产有限责任公司实施税务检查时发现，该公司因解除商品房买卖合同在2010年支付多个买房者个人违约金60多万元，但未代扣代缴个人所得税款。经查实，税务机关最终补征个人所得税款12万元。

房地产企业税收筹划

房地产开发企业税收筹划 -----------**地产纳税筹划是纳税人为达到减轻税负和规避税务风险的目的，而在税法允许的范围内，通过经营、投资、理财、组织、交易等各项交易活动进行事先安排的过程。通过对**项目进行税收提前筹划，而不是事后的补救，以达到减轻公司税负和规避税务风险的目的。【唐山房地产企业应纳税税率】行业税负：房地产开发企业的整体税负率为10%左右。【主要税收筹划方法】一、利用税收优惠二、收入分散法

三、增加扣除项目金额法【筹划方法在各阶段的运用】一、总包施工单位、监理、造价咨询、跟踪审计单位招标 1、确定施工、监理、造价咨询、跟踪审计单位 2、拟定、签订合同税收筹划（增加扣除项目金额法）：签订工程合同时：尽量争取“甲方供材”，既可以保证项目质量，又可以在合理范围内合同中虚增材料金额提高项目成本（避免项目最后不能核定征收所得税及土地增值税时成本过低税负过重）。“甲供材料”有两种流程：如下图：模式一：合同内甲供（即甲控）在签订工程合同内注明，乙方委托甲方代购材料，销货方将发票开具给乙方（建筑安装企业），并由甲方将该项发票转交给乙方。甲方为乙方代购材料，乙方将甲代购材料应全额计入工程造价，一并计征增值税开具“建筑业”发票。在签订工程合同内注明，建筑材料由甲方提供，销货方将材料发票开具给甲方，甲方提供的材料价款不包括在工程合同内。乙方承包工程在开具发票时“甲供材料”价款不能作为发票开具金额。 “甲供材料”的缺点是增加了甲方材料的资金投入和资金支付压力，

需提前做好融资安排。二、招标合同备案 1、根据住建局要求进行合同备案三、建设工程施工许可证办理 1、办理《建设工程施工许可证》四、施工组织 1、施工组织五、办理《商品房预（销）售许可证》六、销售 1、项目营销筹备期税收筹划（收入分散法）：为了缓解资金压力，未取得《商品房预售许可证》的情况下，可采取诚意金、意向金方式收取准业主款项，以满足开发项目建设的资金需要。房地产企业收取的“诚意金”，不是按照合同约定收取的，仅仅是按照《订房单》（或类似凭据）约定收取的，它不受《合同法》约束。 2、项目预热期 3、项目开盘前准备税务筹划（收入分散法）：成立装饰装修公司或找一家资质高的装饰装修联营，在合理范围内分出一部分收入，这样既可以节省土地增值税又可以节省增值税税金及附加（分出收入部分对应的5%土地增值税可节省；

房地产业的税收优惠政策集锦

房地产业的税收优惠政策集锦（段光勋整理并更新）目录第一部分一般性税收优惠政策 (4) 1、营业税 (4) 住房公积金贷款取得的收入，免征营业税 (4) 单位和个人销售其购置的不动产，可以差额缴纳营业税 (4) 对个人出租住房，在3%税率的基础上减半征收营业税 (4) 个人无偿赠与不动产、土地使用权，符合条件的，暂免征收营业税 (4) 个人销售住房的营业税政策 (5) 2、企业所得税 (5) 住房公积金贷款取得的收入，免征企业所得税 (5) 对企业取得的政策性搬迁或处置收入的企业所得税处理 (5) 3、个人所得税 (6) 对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税 (6) 对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税 (6) 对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税。 (6) 以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税 (6) 4、土地增值税 (7) 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税 (7) 因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税 (7) 以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为，不征收土地增值税 (8) 个人转让原自用住房，免征土地增值税 (8) 以房地产进行投资、联营的土地增值税政策 (8) 合作建房、兼并、换房的土地增值税政策 (9) 转让回收的房地产取得的收入，免征土地增值税 (9) 土地增值税清算的滞纳金 (9) 5、房产税 (10) 房地产开发的房产税政策 (10) 对个人出租住房，按4%的税率征收房产税 (10) 单位向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税 (10) 6、城镇土地使用税 (10) 对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税 (11) 地下建筑用地，暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税 (11) 7、耕地占用税 (11) 农村居民占用耕地新建住宅，按照当地适用税额减半征收耕地占用税 (11) 8、契税 (12)

税收风险管理存在的问题及建议

2014年03月18日税收风险管理存在的问题及建议税收风险管理是国家税务总局根据新时期税收事业的总体要求和税收征管工作的实际情况，着眼强化税收安全、降低征纳成本、推进依法治税、促进纳税遵从提出的一项举措。随着经济形势的快速发展，形成了不同的利益群体，征纳双方的博弈冲突日见凸显。税务机关科学管理的要求也不断提高，税收执法服务的标准逐渐精细，纳税人依法保护自己的合法权益意识日渐加强，税务干部的行政行为和执法行为时刻接受社会各阶层的监督和制约，税收征管面临的风险越来越大。在现实的税收征管工作中，不断提高税收风险管理的水平和质量是值得我们探索与实践的重要课题。一、税收风险管理的主要内容税收是国家财政收入的主要来源，其特点是强制性和无偿性，税务机关是具体的管理部门，其工作职责是对纳税人的实际经营和纳税情况进行监督、为纳税人提供服务，以确保财政收入及时足额入库和纳税人依法履行纳税义务。税收风险管理是近年来各级税务机关都在研究探讨的新的税收管理模式，其含义是：将现代风险管理引入税收征管工作，旨在应对当前日益复杂的经济形势，最大限度地防范税收流失；规避税收执法风险；实施积极主动管理，最大限度地降低征收成本，创造稳定有序的征管环境，是提升税收征收管理质量和效率的有益探索。二、税收风险管理中存在的问题风险具有不确定性，无论是在理论上，还是在实践上只要涉及到风险就一定是难点。税收风险管理处于探索阶段，受制于主观认识水平和客观条件瓶颈，实践中还存在许多需要解决的问题。为此，笔者提出以下建议，供大家参考。税收风险管理的基础薄弱。（一）税收风险管理在技术力量、法律保障及信息数据共享等方面还存在不足。一是技术力量的薄弱。风险管理的核心是数学模型，税收风险管理与数学发现密切相关，基层税务机关要进行风险管理，首先要有一个数学模型来计算，否则就无法衡量税收风险管理的成效，也无法确定风险管理的重点。而要建立并随时修正数学模型，必须要有高素质的专业人员提供技术上的保证，这也是开展风险管理的基层税务机关所不具备的。二是法律基础的薄弱。现阶段，风险管理还缺少一些必要的法律法规的支持，风险管理虽然以内部控制为主，但其信息的获取往往涉及其它单位和个人，这就需要有相关法律法规的支持。三是外部环境上的欠缺。风险管理的必须依靠大量正确的数据信息，而最有说服力的数据信息往往不是纳税人自己提供，而是来源于第三方的数据信息。第三方信息主要来源于银行的支付制度和政府职能部门之间的信息共享等方面，目前，银行卡支付仍未普及，存在大量的现金结算，另一方面，政府职能部门之间的信息共享仍然处于较低的水平，这些都是外部环境的欠缺。（二）风险管理模型未建立与风险评估机制不健全。一是税收风险管理预警指标体系尚未建立，目前基层税务机关的风险管理主要是以指标为主，风险模型的研究不够深入。电子档案及风险评估系统的开发水平及整合水平不高，有效的信息资源未能得以充分利用，信息缺乏指导性或针对性，突出表现为“三多三少”，即散乱信息多，提示问题信息少；提出问题、给任务型信息多，指方向、给方法型信息少；单个信息分析多，信息综合分析少；二是税收风险评估机制不健全，对如何从制度上确定风险评估的主体、程序、标准和评估结果的应用缺乏系统的操作办法，对风险管理任务的下达和完成缺乏统筹安排，导致风险管理形式重于实质，风险管理结果应用水平较低，互动协调机制有待进一步加强。同时，风险案例和模型数量不足、质量不高，缺乏实战的风险指标特征体系的指向性不强，还不能完整准确地反映风险点和风险等级的分布情况，无法有针对地抓住重点开展风险的应对。（三）税收管理方式仍然较为粗放与权力过于集中。现行基层税务机关主要采取行业和规模相结合的户籍管理模式，对中小微企业的管理仍以属地分片、分责任区管理为主的拉网式、粗放型管理方式，对所有的纳税人实施均衡管理，缺少完整的风险管理机制，缺乏管理的层次性和针对性。一是税源控管缺乏针对性。目前，基层税务机关的税收管理方式仍然较为粗放化，基本上采用人海战术，依靠税收管理员“人盯人”的方式进行管理，这种全面撒网、不分轻重的牧羊式管理方式缺乏对税源控管的针对性，致使管理效率低下，征纳成本居高不下。二是税收管理员“权力过于集中、缺乏监督制约”的弊端。尽管税收管理员制度设定了双人上岗、定期轮岗等条款，同时

房地产行业税收管理中存在的问题及对策

房地产行业税收管理中存在的问题及对策一、房地产行业税收管理中存在的主要问题 1、房地产行业企业纳税意识不强。目前，大多数房地产行业企业是地方政府通过招商引资开办的，这些企业曲解地方的优惠政策，甚至有的认为自己是招商引资企业，在税收方面享有优惠、得到“照顾”理所应当；部分房地产开发企业对自己的纳税义务和有关税收政策不清楚，特别是对预收房款、以房抵顶工程款、代收款项等特殊税收政策更是知之甚少。以高唐县为例，该县共有房地产开发企业7家，其中，高唐本地企业仅有1家，其他均为招商引资的外来企业，这些企业在高唐的累计经营期限都超过了180天，按规定均应到国税部门办理税务登记手续，但是，除本地一家企业外，没有一户主动到国税部门申报办理税务登记手续，经国税部门多次上门催办，目前已4家企业办理了税务登记手续，另2户企业仍在催办过程中。 2、房地产行业企业财务核算不健全。一是财务制度混乱。帐务不全，有的甚至根本没有帐。二是收入不实。有的房地产开发企业采用预收售房款的形式，因未开具正式发票，预收款长期挂在帐上，不作收入，有的甚至无账可查。三是虚列成本。多数房地产企业由于工期长，与建安施工企业结算不及时，成本核算未严格执行权责发生制、遵循配比原则，有的仍然按收付实现制即对成本采取支付多少，就列支多少；对未售房面积，收入未转但成本已提前列支，造成收入、成本不配比，因而无法核实其真实成本，也就无法真实反映企业盈亏情况。有的按预计数开具收款收据入帐，造成成本虚增，同时存在大量的不合法凭证或没有取得凭证。 3、房地产行业流动性强。流动性强是房地产行业的共同特点，目前高唐的6家外来房地产开发公司都是外地的固定业户，往往以回总公司汇总纳税为由，不愿接受经营地税务机关管理，但按照国家政策的规定，他们中无一符合回总公司汇总纳税的条件，并且在高唐累计经营期限都超过了180天，应该接受经营地税务机关管理。流动性强的特点给税收管理带来一定困难，稍有疏松，极易形成漏征漏管。 4、易造成其他偷逃税行为。很多房地产开发企业的供货商无固定经营场所，无营业证和税务登记证，开具虚假发票行为严重，经营行为隐蔽、流动性大，如果对房地产行业税收管理不到位，这些供货商偷逃税更有了可乘之机，造成国家税款流失。

房地产业税收风险分析.doc

房地产业税收风险分析房地产业税收是地方财政收入的主要来源。2014江西省地税局房地产业税收实现征收数为412.4亿元，占地税全部总收入的比重达到33.4%，房地产业税收在地方财政收入中可谓举足轻重。而与之同步增长的是近年来，房地产业税务违法、违章越来越多，金额越查越大。究其原因，与很多因素有关，既有房开企业由于销售不景气资金紧张,为达到延迟纳税的目的或企业为了追求利润最大化而形成的税收风险，又有税务人员惰于怠政而形成的执法风险。那么房地产业到底有哪些税收风险点？一般来说，一个房地产项目在时间流程上主要包括土地获取、规则设计、融资、建筑施工、房屋销售、项目清算六大环节，笔者结合税收工作实践，对房地产企业这六大环节之中，主要存在的风险点予以归纳和分析。一、在土地取得环节存在的主要风险点 1、以收购股权方式取得的土地使用权，根据评估价值入账的风险。房开企业通过股权收购方式获取土地使用权，税务机关应重视收购后土地成本的计量。从账务处理来看，土地评估增值部分无法在股权交易过程中得到账面确认，交易行为属于股权投资，而非土地使用权交易。因此，账务处理上，溢价支出仅能计入相关投资成本，而不能将溢价支出计入土地成本。也就是说如果房开企业按经评估确认后的价值确定有关资产的成本，将无形资产评估增值部分计入土地成本，就会存在少缴土地增值税和企业所得税的风险。 2、虚增拆迁安置费，逃避缴纳土地增值税和企业所得税的风险。拆迁款这种不要发票的成本容易造出来，正是出于这种原因，房开企业多采用虚列拆迁补偿费，虚增成本的方法达到少缴税款的目的。主要手法是虚增拆迁户数，多列拆迁补偿费或虚增补偿金额存在较大风险。例如有新闻媒体报道，某地百余官员联手拆迁户借全运会套取3亿补偿款。违规抢建房屋，“空挂户”造假，变更用地性质……在大规模农村土地征收拆迁过程中，一些基层领导干部、公职人员

房地产企业常见税务风险

房地产企业常犯的5个纳税风险点分析_税务稽查一、未完工开发产品“预收账款”少申报营业税对于房地产公司销售未完工开发产品收到购房人的“预收账款”如何申报缴纳营业税？营业税的纳税义务时间是什么？《中华人民共和国营业税暂行条例》(中华人民共和国国务院令第540号)第十二条规定：“营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。”基于此规定，房地产公司销售未完工产品，与购房者签订《商品房销售合同》，将取得的销售或预售收入先全部通过“预收账款”科目归集，确认收入实现的部分转入“销售收入”，每月按“预收账款”贷方累计发生额申报缴纳营业税。可是，实践操作中，有些房地产公司在发生销售未完工开发产品时，总是存在销售未完工项目申报的营业税计税依据与账面记载的应税收入不一致，即：每月“预收账款”贷方发生额与营业税纳税申报表反映的营业税计税依据不一致，出现账表不符，有的月少申报、有的月多申报。这显然没有将销售未完工开发产品而取得“预收账款”全部依法缴纳营业税，是一种延期缴纳营业税的行为，将面临税务稽查的风险。例如，某房地产公司先后开发了A、B、C、D四个大型住宅小区，前三项目已经完工，D项目尚未完工。该房地产公司所开发的4个项目分别在三个区，营业税每月分别向三个区的税务机关申报和缴纳。税务机关对该房地产开发有限公司2011年至2013年的纳税情况进行了检查，税务检查人员通过电子表格，将该房地产公司每月“预收账款”贷方发生额与营业税纳税申报表进行比对，发现该公司D项目申报的营业税计税依据与账面记载的应税收入不一致，即：账表不符，有的月少申报、有的月多申报，到2013年12月累计少申报计税收入4700万元。根据《中华人民共和国营业税暂行条例》的规定，税务机关追缴该房地产公司少申报计税收入的营业税及附加，并按《中华人民共和国税收征收管理办法》及其《实施细则》的有关规定加收滞纳金。

存货损失涉税风险分析

存货损失涉税风险分析企业在生产经营中，除了存货的政策耗用以外，不免会发生各种各样的存货非正常损失。存货非正常损失涉及增值税进项税转出，以及能否在企业所得税税前扣除，现进行分析。对增值税而言，存货损失如属于非正常损失，其进项税不能在税前扣除。《增值税暂行条例》规定，非正常损失的购进货物及相关的应税劳务，非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物或者应税劳务的进项税额不得从销项税额中抵扣。对于企业所得税而言，存货正常损耗应以清单申报的方式向税务机关申报扣除，非正常损失应以专项申报的方式向税务机关申报扣除。企业无法准确判别是否属于清单申报扣除的资产损失，可以采取专项申报的形式申报扣除。一、存货非正常损失的认定存货损失牵涉到涉税问题，所以企业发生存货损失时，首先应正确判断存货损失的性质，即正常损失和非常损失。财税[2016]36号文件第二十八条规定：非正常损失，是指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质，以及因违反法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销货、拆除的情形。规定对需要做进项税额转出的非正常损失给了限制性解释，规定仅列举了“因管理不善造成被盗、丢失、霉烂变质的损失;违反法律”四种情形。因此区分正常损失与非正常损失的关键在于区分造成损失的原因是主观因素还是客观因素，如果是主观原因造成的存货损失，则属于非正常损失;如果是客观原因造成的，则属于正常损失。二、常见的不属于非正常损失的情况 l 价损不属于非正常损失。对于企业由于资产评估减值而发生的资产损失，如果流动资产未丢失或损坏，只是由于市场发生变化，价格降低，价值量减少，不属于《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》中规定的非正常损失，不作进项税额转出处理。 l 因产品质量问题或存货过保存期限报废的损失不属于非正常损失。国家税务总局纳税服务司在2009年11月9日税务网上答疑：纳税人生产或购入在货物外包装或使用说明书中注明有使用期限的货物，超过有效(保质)期无法进行正常销售，需作销毁处理的，可视作企业在经营过程中的政策经营损失，不纳入非正常损失。 l 自然灾害损失不属于非正常损失。根据最新的增值税暂行条例实施细则，非正常损失取消了自然灾害一项。 l 运输意外损失也不属于非正常损失。

(完整版)房地产开发企业涉及到的税收优惠政策主要有：

房地产开发企业涉及到的税收优惠政策主要有：营业税：企业以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征营业税。将土地使用权转让给农业生产者，用于农业生产的行为，免征营业税。房地产企业自建自用建筑物，免征营业税。土地增值税：建造普通住宅增值率未超过20%，则免征土地增值税。因国家建设需要，依法征用收回的房地产，免征土地增值税。以房地产进行投资联营，联营方以房地产作价入股或作为联营的条件，将房地产转到所投资的联营企业中，免征土地增值税。一方提供土地，一方提供资金，合作建房，建房后按比例分房自用的行为，对于房屋所产生的土地增值，免征土地增值税。房地产开发公司代客户进行房地产开发，开发完成后，向客户收取代建收入的行为，免征土地增值税。在兼并企业中，对于被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的行为，免征土地增值税。房地产开发企业主要经营活动的纳税筹划主要有：（1）在建项目整体转让（1）合理分解租金收入（2）变房屋出租为对外投资（3）分解商品房销售价格（4）变房屋出租为承包业务（5）合作建房的纳税筹划 ----------------------------精品word文档值得下载值得拥有----------------------------------------------

[例1]在建项目整体转让的税收筹划某房地产企业A，欲转让该公司在建的写字楼项目，已累计发生在建工程成本3500万元，经与另一房地产公司B协商，A企业以6000万元转让该项目。那么，A企业应如何进行纳税审报根据房地产企业纳税经常发生的情况，A、B企业均可以归纳为以下两种方案。出售方选择方案1 直接转让该项目，需要缴纳的各种税收为：营业税金及附加：6000×5.5%=330万元土地增值税：A企业取得转让收入6000万元减：已发生在建工程成本3500万元减：加计扣除3500×20%=700万元减：营业税金及附加330万元增值额：1470万元增值率：1470÷3500=42% 土地增值税：1470×30%=441万元企业所得税：（6000-3500-330-441）×33%=570.57万元出售方选择方案2 转让该公司的全部股权，使股权差价与项目差价大致相等。在转让股权的情况下，只有在公司控制权的转让而不直接涉及在建工程的转让，因此没有涉及该项目的税收。但由于转让股权产生了股权转让收益，根据国家的规定企业应缴纳企业所得税。若属于个人，则应当依法缴纳个人所得税。企业所得税：（6000-3500）×20%=500万元 ----------------------------精品word文档值得下载值得拥有----------------------------------------------

资产负债表涉税风险分析

资产负债表涉税风险分析一、总体经营情况（一）流动资产和固定资产的数量和比重是否符合行业特点（二）流动流产和固定资产的配比是否合理二、资产审查分析（一）货币资金的税务稽查点 1.现金及银行存款不足：从理论上讲，纳税人就无法启动生产，如果企业的实际情况不是这样，说明可能企业存在账外账，一些公司的报表，账外的资金过大，账内的资金过少，必然表现出税务粗线；小公司小资金、大公司大资金，关键是配比。 2.库存现金过大：根据我国的现金管理制度，纳税人的库存现金也不能过大，如果报表上反映的现金量大，则可能存在“白条”，纳税人可能在寻找机会把部分应该税的列支的费用挤进税的成本，影响企业所得税。（二）存货的税务稽查点 1.存货过大问题：存货长期挂账不动（购买虚开的增值税进项发票；存在账外收入；存货注资； 2.存货过小问题：与固定资产、经营规模不配比，是否存在账外经营（存货入库不入账，存货不入库）

3.赊购方式：存在账外收入，支付供货商贷款未通过账面，未冲减应付账款虚列成本，购买发票，款项无法支付将贷款挂在应付账款科目，不做或者延迟做收入 4.存货的构成：要严格划分流动资产和固定资产的界限，划清生产物资和专项物资的界限，对于生产物资还要分清其存在形式 5.存货的变化（三）固定资产账户 1.固定资产过大：不真实，虚列成本；真实存在，正常运转、库存、销售过小与产能不匹配，是否隐藏收入 2.固定资产的增加、减少，涉及增值税、营业税、企业所得税、房产税 3.从资产负债表分析固定资产有关项目最重要的是固定资产原值及折旧的变化（按有关规定，纳税人固定资产的总量和计提的折旧在不同年份及不同月份之间都有延续性和必然联系（四）分析在建工程 1.不同时期的在建工程的金额不变，聪明纳税人的在建工程处于停工状态，是否应转固定资产而未转，房产税问题，关注借款利息 2.在建工程的金额逐月增加，表明在建工程处于不断施工状态；关注是否存在在建工程成本转入生产成本

房地产业税收风险识别模型与案例

房地产业税收风险识别模型与案例一、行业介绍行业定义：房地产开发与经营业务行业现状：国民经济主导行业税收占比高(地税）宏观调控企业类型：按经营内容和方式,分为房产开发企业、房地产中介服务企业、物业管理企业按经济性质，分为股份制、私营、外资企业等按经营范围,分为房地产综合企业、房地产专营企业、房地产项目企业工艺流程(营销方式）: 房地房产开发流程主要分为：房地产开发准备、房地产开发实施、房地产营销、项目结束清算四个阶段 (各阶段事项流程复杂,涉及国土、建设、环保、供电、供水等多个部门和行业——第三方信息来源）房地产企业营销方式分为: 开发商自行销售、委托代理代销或包销,一般分为现房销售和期房销售两种销售形式,这也是房地产行业区别于其他行业的显著特征之一。经营规律: 需要大量资金投入（房地产开发经营是资金密集型行业) 项目开发周期长(两三年）涉及部门多(土地招拍、项目立项、涉及审核、规划审批、施工招标、竣工验收、产品预售——国土、规划、建设、房管、电力、供水、供气、通信、销售代理等) 风险大、高回报(受国家政策、市场环境影响大）涉税管理难点：企业采取各种手段，故意隐瞒利润逃避税收。少计收入（少开不动产销售发票金额)，多列成本(阴阳合同、虚开建安发票）,延期核算（预收款和银行按揭款不记账或长期挂往来) 财务水平影响财务核算规范性、全面性和准确性。 (对会计制度和税法差异理解有误，乱用会计科目，随意结转成本费用，少计收入) 涉及专业协作单位多，税务机关专业性知识不了解，影响管理时效性。 (建筑、供水、供电、通信、项目审计等,税务机关难于掌控各专业项目成本构成，事后真实性核查难度大) 二、主要税收风险领域１、风险领域识别准备阶段: 房地产开发企业从成立和取得土地开始,到整备结束进行实质开发的时间段。通过对国土部门的土地“招、拍、挂”信息进行分析,可能存在土地转让契税、印花税涉税风险和未及时、足额申报缴纳土地使用税的涉税风险。开发阶段：房地产开发企业对项目进行建筑施工阶段。该阶段突出对建筑业项目的登记管理,结合本地区各时期的建筑业成本预警值,对建筑

房地产企业不同促销方式涉税风险分析

房地产企业不同促销方式涉税风险分析内部编号：（YUUT-TBBY-MMUT-URRUY-UOOY-DBUYI-0128）

房地产企业不同促销方式涉税风险分析房地产企业不同促销方式涉税风险分析自国家调控政策相继出台后，房地产企业为加快销售，促进资金回笼，纷纷加大促销力度。需要注意的是，企业在采用不同方式促销的同时，不要忽视其中的涉税问题。 1.代垫首付二套房按揭贷款须首付50%以上的政策，某房地产开发企业推出了代业主垫付两成首付款的补贴办法。比如，市民购买一套价值100万元的房产，属其第二套房，该市民按照政策规定至少首付5成，即50万元。可不少人拿不出如此多的首付款，于是房地产企业仅收取3成首付款即30万元，然后自行垫付20万元，帮助客户成功贷款购房。双方约定，对房地产企业垫付的钱，在1年后交房时由客户归还并按银行同期贷款利率计算利息。企业财务人员认为，既然企业没有实际收到业主全部首付款，那么企业垫付的房款也不是实际的预收收入，到业主实际还款时再入账处理，每个纳税期间申报缴纳各项税金时不考虑企业自行垫付部分收入。即对首付款50万元，企业财务仅入账30万元，纳税申报营业额30万元，其余20万元待实际收取时再入账并进行纳税处理。企业如此操作有无涉税问题呢按照相关税收政策规定，销售不动产收取的预收款要缴纳营业税、企业所得税、印花税、预征土地增值税等。其中，营业税相

关法规规定，纳税人销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。房地产企业为尽快回笼资金，促使客户尽快办理房贷按揭，自行垫付的首付款需要与业主缴纳的首付款一起开具收款收据，财务处理上相当于企业取得了房贷按揭合同约定的全部首付款预售收入，应当全额计入营业额，计算缴纳营业税及其他税金。另外，房地产企业代客户垫付首付款的前提是与客户签订《资金垫付协议》，根据协议约定，客户必须在房地产企业规定时限内（一般在交房前）将首付款全额补上，房地产企业再向客户正式交房。此垫付协议也属于企业经营的一部分，财务处理上应当计入其他应收款核算。将来实际收款时直接冲减其他应收款，与预售收入无关，不需要另作纳税处理。但是，房地产企业收取的垫付资金利息和客户不按期还款的违约金，按照营业税相关法规规定，将资金贷于他人使用同样要缴纳营业税。 2.购房返税规定，购买90平方米以下普通住房可以减按1%征收契税。某房地产企业开发的住宅项目虽不符合要求，但同样打出了购房返税的口号：购买该企业开发的140平方米以上户型，只需缴纳1%的契税，额外契税由企业代客户支付。仍以一套价值100万元的商品房为例，客户应缴契税4万元，办理房产证时客户仅支付1万元，另外3万元由房地产企业承担。该销售方式下，企业实际收入仅97万元，但申报营业税还应当按100万元计算缴纳。

房地产行业的税收政策相关浅谈

房地产行业的税收政策相关浅谈房地产行业发展是国家经济发展的重要组成，房地产企业也是国民经济中纳税大户，企业涉及到的税种种类繁多，因此在整个项目开发过程的成本费用中税务占有很大比重。今天就来和大家一起探析一下房地产行业的税收筹划。近年来，随着我国宏观经济稳定发展及城镇化进程不断加快，房地产企业获得了更多的发展机遇，新增开发面积及销售金额再创新高。随着房地产开发市场竞争加剧及开发利润的下滑，房地产企业逐渐开始在成本管理加强内控，更加重视税务筹划的作用。房地产开发行业涉及的税种广泛，例如：取得土地环节：主要涉及契税、印花税建设开发环节：土地使用税、印花税销售环节：增值税、土地增值税、企业所得税最后是房产税其中，土地增值税最低一档的税率都是30%，所以像房地产自建自销，将房产按市价给出评估价格为50000万元的话，收入也只有15248万元。销售收入（含增值税）：50000万元销售收入（不含增值税）：50000÷（1+5%）=47619万元销项税额：47619×5%=2381（万元）附加税：2381×（7%+3%+2%）=286（万元）印花税：50000×0.0005=25（万元）土地增值税：

扣除项=29280×（1+10%+20%）+286=38350万元增值额=47619-38350=9269万元增值率=9269/38350=24% 土地增值税：9269×30%=2780万元净收入：47619-29280-25-2780-286=15248万元企业要想节省一点税收，可以通过纳税筹划来实现，拿上述销售环节来讲，可以通过享受税收优惠政策来获得税收扶持。扶持力度为：增值税将地方留存50%里的50%-70%作为纳税扶持企业所得税将地方留存40%里的50%-70%作为纳税扶持纳税大户可以一事一议，和地方商量扶持力度。小编以上说的是在税收洼地享受税收扶持，有读者可能会问，为什么我们当地没有这样的地方呢？小编跟大家解释一下，税收洼地一般都是经济比较落后的地方，当地为了发展经济所以会推出税收优惠政策吸引企业到当地入驻。企业在当地入驻纳税后，地方会把一部分税金上交，同时也会留一部分，这就是小编上面说的地方留存了。好处是地方有了这笔税收可以发展自己的经济基础，同时，企业也得到了税收扶持并为地方经济做出了贡献，这是一举两得的好事。这样的地方自然不是哪里都有，感兴趣的朋友可以详询小编。税收筹划（150）在以上任何一个环节都可以运用，不过要根据企业的实际情况来（8663）做出最适合企业的方案，重视税收就等于重视利益。做好税收筹划（0556梁）可以促进房地产企业再生产投入水平和提高盈利能力，进一步的提高企业的市场核心竞争力，从而促进

企业涉税风险分析与控制

龙源期刊网 https://www.360docs.net/doc/2e16463833.html, 企业涉税风险分析与控制作者：潘中贵来源：《中小企业管理与科技·下旬刊》2015年第12期摘要：我国是一个发展中国家，面临着现代社会会计行业的不断发展，伴随着企业涉税稽查力度的加强，企业涉税风险越来越受到广泛关注。文章主要从税收风险管理的现状，探讨了加强风险管理的重要性，提出合理化建议。关键词：企业；涉税风险；分析；控制 1 企业内部控制中税收风险管理的现状现代社会的发展，已经开始告诉我们要时刻注意世界经济格局的变化，同时也要高度警惕企业的经济业务和政府政策的变动，这将是我们研究的重点。当前，我们必须强调要时刻注意提高企业规避风险的水平，这将是有效控制企业税收的风险管理的重要问题。具体的做法如下： 1.1 企业对于内部控制中税收风险管理的重要性认识不足我们在进行一些企业内部控制研究发现，不是每一种方法都能够适应企业涉税风险分析，我们只有通过大量的实践，才能找到一些有用的方法来应对和防范企业的税务风险，从而极大地促进了企业的避免受风险的可能性，这是我们在进一步认识风险，通过研究能够避免企业资金流失的重要性。目前，大部分的企业开始逐步认识到怎样才能有效的控制好企业税收风险管理的现实意义，我们只有在实践中才能认识到这种风险带给企业发展的重要危险。 1.2 企业对于内部控制中税收风险的专业人才的储备不足伴随着当前企业的发展过程，我们可以清楚地看到，现在越来越多的企业将面临着改革的难题，这主要体现在专业人才的匮乏，不能够满足当前企业发展的需要，甚至已经影响到企业的发展，对于这样的问题，我们只有将企业内部控制中税务风险管理的更为科学化、合理化，这才是解决面对风险的重要内容。近年来，我国的一些企业在税务风险管理方面还处于不成熟阶段，这就的需要从具体税收风险管理专业人才的培养开始，逐步改变一些不好的做法，从而有利于整个企业的快速发展。 1.3企业中税务风险管理的约束机制缺乏，风险管理过程漏洞百出我国的企业发展，还面临着许多问题，例如：企业中税务风险管理的约束机制缺乏，风险管理过程漏洞百出。这些问题看似不是多么重要，但是已经严重影响到整个企业的发展后劲，同时还制约了企业的向前发展，为此，现阶段，解决这种问题的出现，已是当务之急，我们必须分析企业税收风险管理的现状，通过对企业全面税收风险管理的深入了解发现，目前，大多

房地产行业有关税收

房地产行业有关税收房地产企业如何确认销售收入房地产企业开发经营业务包括土地的开发、建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，房地产开发项目符合下列条件之一的，应视为已经完工：(1)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。(2)开发产品已开始投入使用。(3)开发产品已取得了初始产权证明。房地产企业销售收入的确认必须满足四个条件：(1)企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方;(2)企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制;(3)与交易相关的经济利益能够流入企业;(4)相关的收入和成本能可靠地计量。一般情况下，房地产开发企业只有按照规定取得房地产预售许可证后，方可上市预售房地产。在预售中所得的价款，只能是属于暂收款、预收款性质的价款，由于开发产品尚未竣工验收不能确认收入。等到开发产品竣工验收并办理移交手续后，方可确认房地产销售收入的实现，将“预收帐款”转为“经营收入”。房地产开发企业在开发产品竣工验收后签订了购销合同，在办妥房地产移交手续后，即可确认收入。对用于出售的住宅、商业用房、以及其他建筑物、附着物、配套设施等应根据收入来源的性质和销售方式，按下列原则分别确认收入的实现： 1.采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据(权利)时，确认收入的实现。 2.采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。3.采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实