深圳龙华金地梅陇镇开盘个案分析
金地梅龙镇
营销部实习周报
营销部实习周报
本周营销部实习生共进行了以下工作：
一、市场调研
1.针对目标消费群体的需求和偏好进行了深入调研，了解了目标消费群体的线下购物习惯、线上购买渠道以及对于品牌的关注点，以更好地为品牌推广提供针对性的营销方案。
2.分析了竞争对手的营销策略，了解了竞争对手的产品类型、定价策略、促销方式等，为品牌营销提供借鉴和参考。
二、品牌推广
1.通过微信朋友圈、微信公众号、微博等社交媒体平台发布了多条品牌活动信息，提升了品牌曝光率和用户关注度。
2.组织了一场线下品牌推广活动，采用抽奖、签到送礼等方式吸引顾客参与，增强了用户粘性和忠诚度。
三、数据分析
1.收集并整理了品牌销售数据，分析了品牌的销售趋势及各产品的销售占比，为制定下一步的营销策略提供了数据支持。
2.对于品牌的社交媒体平台进行了数据分析和监测，了解了粉丝关注度、互动情况、转化率等，旨在提高品牌的社交媒体营销效果。
四、项目管理
1.在品牌推广活动的组织方面，实习生负责活动的策划、统筹和执行，协调了各方资源，确保活动圆满成功。
2.通过团队内部协作和任务分配，实现了项目和工作的高效管理，提高了团队工作效率。
总结：
在本周的实习工作中，营销部实习生们通过针对性的市场调研，精心策划的品牌推广和数据分析，成功提升了品牌知名度和市场份额。
同时，通过项目管理的优化和协作力的增强，更好地完成了团队内部任务和目标的达成。
未来，实习生们将不断学习、努力工作，为品牌的发展贡献自己的力量。
金地深圳龙华梅陇镇商业街整体形象定位及推广方案
整体形象定位
启示1
景观＋时尚文化＋时髦人群
上海新天地＝传统景观＋时尚文化＋时髦人群
上海新天地是在传统的石库门建筑上改造的，而成片的石库 门式里弄建筑，是上海建筑文化的代表。 三四十年代，上海租界地区建造了大批连片的里弄住宅，采 用欧式连排布局，单体上又具有中国传统的宅院特色。为迎 合居民追求安全的需要，选用花岗石料做门框，黑色厚重的 木料为门扉。
提炼售卖
力图将项目优势整合推出，注入新的市场新鲜点，构成全新概念体系。
概念：SAE高光经济定律”
• Scene（城市景观）
梅陇镇
• Attention（话题关注度）
Байду номын сангаас
T台\T-Street\KFC
• Experience（情景体验消费）
独特的店铺
T-street开始启航
品牌大 Party
邀请函
城市造势： 当房交会遇见金地梅陇镇——二度期盼！
活动三
秋季房地产交易会
时间：2006年9月29日（星期五）――2006年10月3日（星期二）
在2006中国（深圳）住宅产业国际博览会暨深圳（秋季）房地产交 易会期间，在以梅陇镇二期住宅造势为主的前提下，进行T-street的 商业销售配合宣传，派发商业销售折页，并在秋交会期间尽可能进行 意向客户的资料累计收集，为后期客户疏导打下良好基础。
节日气旺： 当月光光遇见金地梅陇镇——三三相思
活动四
中秋月饼“大”分享
时间：2006年10月6日（星期五）
利用国庆长假期间开展市场宣传攻势，选择中国的传统节日――中秋 节作为切入点。在众人有闲的时间段，让更多人光临T-street现场， 在看到现有商业包装与直接感受现场氛围后，得到更多人对T-street 的认可。 活动以 “同享大月饼，分享大快乐”为由头，由T-street邀请深圳市 民到场免费享用最大的月饼，并召集月饼品牌商家进驻，进行现场售 卖，最后达成足够的商业气场，形成市场口碑与影响力。活动宣传以 现场、网络、海报等多种非主流媒体主，也可配合部分主流媒体。
金地梅陇镇深度研究报告
典型楼盘深度研究报告——金地梅陇镇目录一、项目开发背景分析1、区域概况2、龙华片区房地产市场现状3、"科学筑家"的新品牌核心理念二、项目总体开发策略1、项目总体开发理念2、项目发展定位三、项目规划设计1、城市化的规划理念"2、自由秩序的开放布局3、德式建筑规划设计四、T台式景观规划设计1、项目建筑设计2、德式纯净主义建筑风格3、双外立面设计4、样板楼设计5、科技建筑元素的运用6、建筑技术细节处理7、创意户型设计五、项目配套设施及服务1、三大主题时尚街区2、WI-FI时尚综合性会馆3、人性化的物管服务六项目营销推广策略1、特色广告牌一一代言城市未来2、开通短信互动平台一一探索地产营销新通路3、金地集团——2006年最新积分奖励计划方案4、项目营销推广活动一分钟摘要●项目开发背景分析●项目总体开发策略●项目规划设计●项目建筑设计●项目配套设施及服务●项目营销推广策略第一部分项目开发背景分析随着龙华镇的发展以及市政利好的影响，龙华片区将以其在空间、交通和规划等方面的优势迅速发展成为深圳的城市新区。
金地经过充分的市场调查和研究，在2005年选择龙华，作为其走出福田的第一个站点。
第二部分项目总体开发策略一、项目总体开发理念1、生活版的万象城2、强调一种城市感3、技术美和人性美的和谐统一二、项目发展定位1、目标客户群定位鉴于对龙华市场的精准把握，金地·梅陇镇的目标客户群定位为深圳年轻、主流并向上的力量人群。
70年代末、80年代初的城市未来一代。
2、产品定位金地·梅陇镇的产品定位为超大型城市主流社区，为中高档产品。
其中项目一期以创新小户型产品为主。
第三部分项目规划设计一、城市化的规划理念金地·梅陇镇从提供城市化的生活角度出发，采取 "简于形而精于心"的规划设计理念，大胆突破传统郊区住区的谨小慎微，以面向未来都市的姿态展开小区的规划设计。
金地梅陇镇08年下半年营销策略
抑制CPI可能的手段： ——加息 ——物价管制 ——收缩信贷 ——人民币升值 ——提高存款准备金率 都是为了减少流动性过剩
五月新开盘项目供应：
区 域
项目名称
开盘时 间
荔山公馆
5.11
龙 岗
公园大地天珑 郡37号楼
5.17
集信名城 二期
5.17
宝 安
金港华庭
5.25
西岸华府
5.31
盐 田
华侨城天麓
5.28
推出房 源
625
开盘折扣
98*97 按揭额外98、一次性付款额 外97折 4天内交首期98折
197
对外表示无折扣，但以内部 特价房形式销售
40%
12430 7700 9000
63.7% 70%
48.9%
4月新开盘项目供应：
区
项目名称
域
福 华盛领域 田 水木澜山
南 山
鼎太风华
佳华书苑雅阁
金泓凯旋城
宝 碧海富通城 安 海语西湾花园
鸿荣源禧园
金地梅陇镇花园
公园大地花园
龙 鸿基花园三期 岗 万科城
君悦龙庭
批预售 套数 276 486
606
336 240 444 616 224 381 134 760 236 144
401
安 桃源盛景园
397
星河丹堤花园
732
深圳BOB梅陇镇提案：金地梅陇镇项目沟通共100页文档
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61、奢侈是舒适的，否则就不是奢侈 。——CocoCha nel 62、少而好学，如日出之阳；壮而好学 ，如日 中之光 ；志而 好学， 如炳烛 之光。 ——刘 向 63、三军可夺帅也，匹夫不可夺志也。 ——孔 丘 64、人生就是学校。在那里，与其说好 的教师 是幸福 ，不如 说好的 教师是 不幸。 ——海 贝尔 65、接受挑战，就可以享受胜利的喜悦 。——杰纳勒 尔·乔治·S·巴顿
深圳BOB梅陇镇提案：金地梅陇镇项 目沟通
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7、翩翩新 来燕，双双入我庐 ，先巢故尚在，相 将还旧居。
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浮烟。ຫໍສະໝຸດ 9、 陶渊 明（ 约 365年 —427年 ），字 元亮， （又 一说名 潜，字 渊明 ）号五 柳先生 ，私 谥“靖 节”， 东晋 末期南 朝宋初 期诗 人、文 学家、 辞赋 家、散
文 家 。汉 族 ，东 晋 浔阳 柴桑 人 （今 江西 九江 ） 。曾 做过 几 年小 官， 后辞 官 回家 ，从 此 隐居 ，田 园生 活 是陶 渊明 诗 的主 要题 材， 相 关作 品有 《饮 酒 》 、 《 归 园 田 居 》 、 《 桃花 源 记 》 、 《 五 柳先 生 传 》 、 《 归 去来 兮 辞 》 等 。
谢谢！
金地梅陇镇
金地梅陇镇____楼盘资料金地梅陇镇一、金地梅陇镇概述金地梅陇镇项目位于龙华二线拓展区东北侧，北临布龙路与锦绣江南相望，西靠梅龙路南接世纪春城。
金地梅陇镇占地13.6万m2，容积率3.08，可销售总建筑面积约42万m2（其中住宅40.7万m2，商业配套1.2万m2）。
小区由11-18层的小高层和24-33层的高层建筑组成的，共4000多个单位，是一个配套齐全的大型生活社区。
其中项目一期占地约5万m2，建筑面积近15万m2，由7栋11－24层的小高层、高层组成，共有1200多套单位，建有约5000多平方米的高档次的商业（项目总商业配套约1.2万m2），3200m2的幼儿园等配套。
二、金地梅陇镇楼盘详情与楼盘点评金地梅陇镇楼盘详情：金地梅陇镇项目位于龙华二线拓展区东北侧，北临布龙路与锦绣江南相望，西靠梅龙路南接世纪春城。
金地梅陇镇占地13.6万m2，容积率3.08，可销售总建筑面积约42万m2（其中住宅40.7万m2，商业配套1.2万m2）。
小区由11-18层的小高层和24-33层的高层建筑组成的，共4000多个单位，是一个配套齐全的大型生活社区。
其中项目一期占地约5万m2，建筑面积近15万m2，由7栋11－24层的小高层、高层组成，共有1200多套单位，建有约5000多平方米的高档次的商业（项目总商业配套约1.2万m2），3200m2的幼儿园等配套。
金地梅陇镇2期位于小区东北部，与已开发的金地·梅陇镇一期紧密相连，坐享成熟大社区优越。
与中央花园亲密接触，内拥原创式庭院，幽静而不乏便利。
二期占地面积约4.1万平方米，住宅建筑面积约12.9万平方米，总户数1218套、以100～115平方米三房为主力户型，部分76～79平米两房以及130～144平方米四房。
由三栋33层点式高层和三栋18～33层板楼组成，主要户型均设置入户花园、双层挑高大露台、超大凸窗等。
延续了一期时尚缤纷的彩虹立面，同时户型和花园设计更为符合成长中的城市主流家庭所需，二期的落成，进一步加强梅陇镇城市地标的闪耀地位，初具规模的超大型都市社区更成熟，更富吸引力。
金地_深圳龙华金地梅陇镇四期商铺价格报告_40PPT_2009年
因此，梅陇镇四期商业趁本轮市场投资小高潮入市， 对于实现销售率方面具有较好的市场基础。
龙坂市场二手商铺概况
二手铺放盘价高，近期无成交，业主放盘 诚意度不高，多为试探市场承受价格。
2.1-2.5万 2..3-2.8万
车行路线 临街商业
2-2.5万
2.7-3万（可做餐饮）
2.7-3万
3.0-3.2万
客户小结
梅陇镇业主 其他片区投资客 龙华周边私营业主 坂田企业高管 梅林益田公务员
客户心理关键词
部分客户诚意度 不足需价格刺激
控制单价以提 高投资回报率
控制总价以降 低风险
报告框架
一、定价基础
I.
市场分析
II. 客户分析
二、核心均价推导
I.
推售及定价策略
II. 核心均价推导 I. 制定方法及因素权重
层高： 使用率 可做餐饮比例
40-120 ㎡
5.7 米 95% 100%
该项目60%的铺位面向前海路，街铺销售较好； 街铺价格30000元左右，与住宅价格比例为3：1； 内街价格在17000左右，与住宅价格比例为1.7：1； 内铺销售一般，客户反响不积极；
近期开盘商业
金地名座
开盘时间 开盘均价 开盘套数 成交套数 单铺面积 层高 使用率 09年6.6 5.4万元/平 22间街铺 17（82%销售率） 46-86㎡ 5.8米 90%以上
项目位于车公庙写字楼群之间，拥有良好的客户基础； 定位为中端消费场所，补缺片区缺乏小型商业的不足； 单铺面积小，控制总价以博取高单价； 租金可达每平米600元以上， 7%以上的高回报率受投资者热捧。
近期开盘商业
卓越世纪中心
开盘时间 开盘均价 开盘产品 开盘销售率 成交套数
_金地梅陇镇_结案报告_金地梅陇镇1期总结报告
市场背景
1 金荣泰
13 德业基
1 2
23
3 5
4
6
7 8
9 10
香港 22
地铁
11
用地
工业用地
2 城投七里香榭 占地4.7万,建面9万; R=1.91 14 长城地产 占28.4万;R=1.2-2.5
3
4
5
6
18
祥泰地块
R=1.2-2.5;R=3.2-4.0 15
潜龙华城
7 新鸿实业 占2.1万,建4.5万;R=2.1
未来区域市场竞争逐渐加剧。
9
入市市场背景
市场背景
日出印象 5600元/平米
锦绣江南4期 6000元/平米
万科城3期高 层
7300元/平米
城色 6300元/平米
二 线 拓 展
梅 世纪春城3期 坂 沿 5800元/平米
春华四季园1 期
线 潜龙华城C区 6300元/平米
区
6000元/平米 中海月朗苑2
期
“新八条”打击炒 房、炒地
个人购房不足2年即 转手交易，交全额
营业税开始实施
《关于对房地产开发经 营企业实行明码标价、 禁止价格欺诈的通知》
深圳规定 普通住房标准
七部委《关于稳定住房 价格工作的意见》
深圳开征 土地增值税
《关于进一步规范 我市商品房销售行
为的通告》
深圳新版合 同的启用
价格上限 超 额按3%征
【品牌】 ——随着金地梅陇镇一期空前火爆销售，逾来逾得到龙华
及区域客户的认可，金地品牌成功完成跨区域发展的
第一步。
6
入市市场背景
政策背景
调控 手段
间接调控手段 直接调控手段 （市场调控） （行政调控）
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“金地·梅陇镇”开盘个案分析
一、项目背景
1、项目位置
金地·梅陇镇项目位于龙华二线拓展区东北侧，北临布龙路，与锦绣江南相望，西靠梅龙路，南接世纪春城，与幸福枫景仅一路之隔。
建筑设计由德国WSP建筑设计公司承担，用现代主义的理性方式，展示简约、洗练、纯粹的纯净主义风格。
2、项目概况
金地·梅陇镇三期位于项目东南部，占地约3万平方米，建筑面积约11.6万平方米，由五栋25-32层塔楼以及一栋复式LOFT组成，约1200余套。
整体延续了前两期的简练风格，高大挺拔。
本次推出房源700余套，主要集中在靠近阳光新境园和四期预留用地一侧。
户型主要为两房——四房，以南北朝向居多，户型比较方正实用，总体较为平淡。
赠送面积不多，主要户型设置小规模入户花园、双层挑高露台、落地凸窗等。
装修整体风格简约现代，客厅、卧室用材一般，在厨房和卫生间的用材上体现出较高档次，墙面基本为天然石材，洁具和橱具基本选用的都是国内外名牌，如：厨房选用方太整套橱具、卫生间配置科勒牌洁具、开关为西门子开关，卧室和客厅均带有格力壁挂空调，据称装修标准为1000-1200元/m2（标准明细见附件3）
3、项目区域价值
金地·梅陇镇地处龙华片区的中心地带，龙华镇是深圳规划中的主要卫星城镇之一，龙华二线拓展区也定位为“福田区后花园”。
随着预计中的“布龙区”的合并成立、火车站迁址本区域、华南国际物流中心的落户，以及地铁4号线、福龙路（接通香蜜湖路和龙华镇）等快速交通干线的开通，龙华片区将以其在空间、交通和规划等方面的优势迅速发展成为深圳的城市新区。
二、开盘状况
1、开盘时间
◎2月24日，
◎中午12点开始签到，13：30选房活动正式开始
2、开盘地点
会展中心五号馆
3、人员配备
◎场外人员安排：引导员、入口登记员、协调控制人员、保安；
◎场内人员安排：服务员、销售人员、咨询员、巡场人员、保安；
◎外邀人员：政府公证人员（2人）、医务人员、法务人员、媒体人员；
◎内聘人员：活动演员、司仪（2人）；
◎选房区人员安排：销售员、财务人员、签约人员、跟单员
4、开盘功能分区及流程情况
◎主要功能分区
签到区（核实会员卡、身份证、算价单号，不需要签名）、休息区（有服务台供应饮水小吃）、集合区、等候区、购房区、财务区、签约区等。
现场展示面有舞台展示（利用大屏幕公布现场抽号名单）、价格公示板（户型、面积、单价、总价、折扣）、文件公示板（中奖名单一览表、证件公示、房地产认证书、房地产买卖合同（预售合同）、物业管理服务合同、深圳房地产认购书、认购书补充协议、关于购房协议为自用用途的承诺书（境外个人使用）、购房风险提示、抽号顺序表（随节目排号）；
奖品处、咨询处(法务、医疗) 等。
◎功能分区图（见下图）
◎选房流程
◆12点客户凭本人身份证、《算价分组确认函》、会员卡至签到处签到并领取胸贴号（每张卡限定两人入场，胸贴为不同颜色），14点后停止签到；
◆入场后先将抽奖券副券放到抽奖箱；
◆进入休息区内等候抽组，重要环节可以从价格公示详细了解各单元的最终价格；
◆13：30开始文艺表演，同时穿插抽组选房、抽奖；
◆每五组（15-20人一组）为一进入购房区单元，抽到本人所在组后，前往集合区凭胸贴号确认身份；
◆凭本人身份证、会员卡，上交《算价分组确认函》，领取《实名制确认函》（见
附件2）进入选房的等候区等候选房；
◆进入购房区正式确定房号（由接待过的销售助理接待），选定房号后，凭《房号确认单》进行销控；（未选定者由其他通道先期退出）
◆凭《实名制确认函》、《房号确认单》至财务区交款；
◆凭《实名制确认函》、正式定金收据、本人身份证前往签到区完成签约；
◆返回休息区现场继续参加抽奖和领取奖品。
5、开盘价格
开盘均价各为11200元/ m2（含1000-1200元/m2装修）和11500元/ m2左右，同07年4月份二期第二批单位相比，有较大幅度降低。
在折扣优惠上没有做太多文章，基本是直接将底价抛出。
这样的价格策略，首先拉开优劣单位的价差，然后通过附加额外价值减少两者之间的表象价差，它抓住目前低迷的市场，以“带装修价格低于不带装修价格”入市，这一反常态的做法，是在以往通常“送装修策略”的更进一步。
各种高级橱卫具固然是吸引客户的原因，但价格上的“意外”才是真正刺激客户购买兴趣的原因，所以其当前主要出牌应该是在带装修的400套，市场反映良好后再带动其他部分销售，进退都有余地，正是“送的好不如送的巧”。
这种价格入市，表面上是有较大幅度优惠，但市场是否接受，还需时日验证。
6、现场状况
◎本次开盘到场人员估计有1500——1800人左右，年龄大多集中在25~45岁之间，大厅基本坐无虚席，现场状况还是相当热闹的。
◎开盘仪式比较简短，由两位主持人简要介绍了金地集团及项目的基本情况。
现场表演以小节目为主，简单欢快独具亮点（有川剧变脸、乐队等），提问活动互动性强，并没有邀请名人出场，体现出比较务实的风格。
◎现场客户被分为1-109组，显示15——20人一组，抽签依次选房，但实际感觉没有那么多人员进入。
集合区的场面一度有些混乱，特别是10组以后，有些心急客户的确体现出购买心切的举动，40组以后整个休息区人员离场不少，集合区也明显清静下来。