土地增值税清算审核操作手册
土地增值税清算鉴证业务操作
土地增值税清算鉴证业务操作指南根据《土地增值税清算鉴证业务指导意见》（以下简称“指导意见”），制定本指南。
第一章清算鉴证业务准备第一条根据指导意见第一条的规定，承接清算鉴证业务应当具备条件，鉴证人承接业务时应注意下列问题：（一）胜任能力评估应考虑对客户及其所在行业的熟悉程度，类似业务的鉴证经验,具备执行业务所必需的素质及专业胜任能力，具有执行该业务所必需的时间,能够按期完成业务.评价事务所的注册税务师、业务助理等执行鉴证业务的人员总量，是否能满足所承担鉴证业务的需求；评价事务所执行鉴证业务人员的业务水平，是否能够与鉴证业务的质量标准相适应。
（二）应按照质量控制执行规范建立内部控制制度并能够有效运行，正常情况下能够保证内部制度不存在重大缺陷、重要缺陷和一般缺陷，为执业质量提供制度保证。
对事务所与鉴证业务相关的内部控制，应按照企业内部控制评价制度的规定,进行自我评价。
在内部控制存在重大缺陷、重要缺陷和一般缺陷时,应考虑提出放弃的建议.（三）被鉴证人无法提供鉴证材料或其他原因限制鉴证人取得所需的鉴证材料，应考虑是否承接该项业务；对有关业务形成结论时，应当以充分、适当的证据为依据,不得以其执业身份对未鉴证事项发表意见。
避免事实不清楚证据不充分的情况下，发表不实的鉴证结论，造成鉴证风险。
应关注调查的独立性保持情况是否受到不应有的干扰，鉴证人员是否有能力评价证据的资格，鉴证人员是否有能力评价证据对鉴证事项的证明力。
(四）鉴证时应充分估计鉴证中存在的风险，是否超出事务所的承担能力.对超出事务所承担能力的风险,应考虑终止鉴证业务.应根据不同期间风险产生的原因、风险不良后果的严重程度等判断是否承接。
第二条根据指导意见第二条的规定,承接清算鉴证业务前初步了解业务环境，应注意以下问题：(一)应与被鉴证人达成以下业务意向：鉴证项目名称、鉴证项目年度、鉴证项目要求、鉴证项目完成、鉴证收费金额、双方法律责任、生效条件.（二）受托方承揽的鉴证业务具有合理的目的，在鉴证范围、取证条件等方面受到限制时，不允许执意恶性承揽；委托方不能为应付税务机关的申报管理要求，恶性压价不顾纳税风险作为委托条件，或者收买鉴证执业人员出具不适当的报告。
土地增值税清算审核操作手册
一、清算条件审核的要点 二、清算内容审核的要点 三、企业或中介机构提供的清算 报告中必须提供的资料和说明的 事项（一） （二）
一、清算条件审核的要点
重点审核符合哪类清算条件，清算程序是否到位，清 算资料、表、通知书等是否完备。 土地增值税清算申请表 土地增值税清算通知书 土地增值税清算材料清单 土地增值税清算受理通知书 土地增值税清算补充材料通知书 土地增值税清算终止核准通知书 土地增值税核定征收通知书
（二）收入确定
1.重点审核销售明细表、房地产销售面积与 项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入 ------土地增值税清算时，已全额开具商品房销售 发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发 票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售 合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
（二）收入确定
2.重点审核发生补、退房款的收入调整情况 ------销售合同所载商品房面积与有关部门实际测 量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的， 应在计算土地增值税时予以调整。
重点审查发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结 算报告、工程施工合同记载的内容相符；有否自购建材费 用重复计算扣除项目的情况；参照当地当期同类开发项目 单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本， 验证建筑安装工程费支出是否存在异常；采用自营方式自 行施工建设的，还应当关注有无虚列、多列施工人工费、 材料费、机械使用费等情况；（审计报告有申明）建筑安 装发票是否在项目所在地税务机关开具。 ------是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以 自营方式发生的建筑安装工程费。
1、取得土地使用权所支付的金额
重点审核同一宗土地有多个开发项目，是否予 以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额 的计算是否正确。审核是否存在将房地产开发 费用记入取得土地使用权支付金额的情形。 ------包括土地出让金、取得土地过程中缴纳的各 种手续费、契税等。只要能提供合法票据且实 际发生的就可以扣除。
土地增值税清算操作指南
土地增值税清算操作指南土地增值税清算操作指南土地增值税清算的审核工作依据一、转让房地产收入1、政策规定（1）纳税人转让房地产所取得收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
（摘自国务院第138号令发布的《土地增值税暂行条例》）条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
（摘自财法字（1995）6号《土地增值税暂行条例实施细则》）（2）土地增值税条例中所述转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。
不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
“赠与”是指如下情况：①房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。
②房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。
上述社会团体是指中国青少年发展基金会，希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。
（摘自财政部、国家税务总局1995年财税字[1995]48号规定）（3）伴随着土地使用权的转让，地上的建筑物（建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施）、附着物（附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品）也随着一并转让。
如对各附属建筑物、附着物单独计价，也应当将所得并入收入。
具体的建筑物和附着物如下：地上和地下的各种建筑及各种附属设施，建筑有厂房、仓库、商店、医院、学校、住宅、地下室、游泳池、围墙、烟囱等；各种附属设施是指与建筑不可分割的设施，如电梯、中央空调、暖气和各种管道、线路等；附着于土地上的各种花、草、树木等。
（4）非直接销售和自用房地产的收入确定房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：①按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；②由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
土地增值税清算申报操作手册流程
金税三期工程《土地增值税清算申报》用户操作手册V1.0目录第1章概述 (1)1.1主要内容 (1)1.2预期读者 (1)1.3注意事项 (1)第2章系统简介 (2)2.1系统术语与约定 (2)2.2基本操作说明 (2)第3章土地增值税清算申报 (5)3.1业务概述 (5)3.2功能描述 (5)3.3操作人员 (5)3.4前置条件 (5)第4章操作流程 (6)4.1土地增值税清算纳税申报表操作说明 (6)4.1.1初始化界面 (6)4.1.2申报表填写界面 (7)4.1.3申报表确认界面 (7)4.1.4申报回执界面 (8)4.2异常与处理 (9)第1章概述1.1 主要内容本文档为申报缴款－土地增值税清算申报，内容包含土地增值税清算申报功能。
1.2 预期读者网上办税服务厅身份验证用户。
1.3 注意事项土地增值税清算申报必须有相应的税（费）种认定信息，且有纳税人对应的不动产项目登记信息，才可以清算申报1.3.1土地增值税清算申报1.3.21、该表需具备不动产项目登记信息，同时需要有土地增值税税种认定。
2、纳税人需下拉选择不动产项目编号，下拉选项来源于核心征管系统。
3、在新系统上线后，如发现申报的不动产项目登记信息不能带出，请联系主管税务机关补充登记不动产项目登记信息。
第2章系统简介2.1 系统术语与约定网上办税服务厅身份验证用户：指通过帐号和密码或CA证书的方式登录贵州地税网上办税服务厅的人员。
社会公众：指未通过帐号和密码或CA证书的方式直接访问贵州地税网上办税服务厅的人员。
2.2 基本操作说明●申报缴款功能可由网上办税服务厅身份验证用户从如下入口进入。
●申报表填写期间可通过红色方框标识部分，将左边和右边辅助区域打开或关闭。
如图是辅助区域打开页面图2- 1如图是辅助区域关闭页面图2- 2●在操作人员填写过程中对于必填项目，系统会有红色方框相应提示，如下图。
图2- 3●在申报过程中，如纳税人有多条登记信息，则在申报前需要进行纳税人登记信息选择。
土地增值税清算鉴证业务操作指南.doc
土地增值税清算鉴证业务操作指南根据《土地增值税清算鉴证业务指导意见》（以下简称“指导意见”），制定本指南。
第一章清算鉴证业务准备第一条根据指导意见第一条的规定，承接清算鉴证业务应当具备条件，鉴证人承接业务时应注意下列问题：（一）胜任能力评估应考虑对客户及其所在行业的熟悉程度，类似业务的鉴证经验，具备执行业务所必需的素质及专业胜任能力，具有执行该业务所必需的时间，能够按期完成业务。
评价事务所的注册税务师、业务助理等执行鉴证业务的人员总量，是否能满足所承担鉴证业务的需求；评价事务所执行鉴证业务人员的业务水平，是否能够与鉴证业务的质量标准相适应。
（二）应按照质量控制执行规范建立内部控制制度并能够有效运行，正常情况下能够保证内部制度不存在重大缺陷、重要缺陷和一般缺陷，为执业质量提供制度保证。
对事务所与鉴证业务相关的内部控制，应按照企业内部控制评价制度的规定，进行自我评价。
在内部控制存在重大缺陷、重要缺陷和一般缺陷时，应考虑提出放弃的建议。
（三）被鉴证人无法提供鉴证材料或其他原因限制鉴证人取得所需的鉴证材料，应考虑是否承接该项业务；对有关业务形成结论时，应当以充分、适当的证据为依据，不得以其执业身份对未鉴证事项发表意见。
避免事实不清楚证据不充分的情况下，发表不实的鉴证结论，造成鉴证风险。
应关注调查的独立性保持情况是否受到不应有的干扰，鉴证人员是否有能力评价证据的资格，鉴证人员是否有能力评价证据对鉴证事项的证明力。
（四）鉴证时应充分估计鉴证中存在的风险，是否超出事务所的承担能力。
对超出事务所承担能力的风险，应考虑终止鉴证业务。
应根据不同期间风险产生的原因、风险不良后果的严重程度等判断是否承接。
第二条根据指导意见第二条的规定，承接清算鉴证业务前初步了解业务环境，应注意以下问题：（一）应与被鉴证人达成以下业务意向：鉴证项目名称、鉴证项目年度、鉴证项目要求、鉴证项目完成、鉴证收费金额、双方法律责任、生效条件。
（二）受托方承揽的鉴证业务具有合理的目的，在鉴证范围、取证条件等方面受到限制时，不允许执意恶性承揽；委托方不能为应付税务机关的申报管理要求，恶性压价不顾纳税风险作为委托条件，或者收买鉴证执业人员出具不适当的报告。
土增值税清算操作指南
土地增值税清算操作指南（试行稿）第一部分土地增值税清算工作流程一、纳税人主动申请清算的纳税人须在满足清算条件之日起90日内对项目进行清算，携带清算资料到主管税务机关申请办理清算手续；税务管理员对清算项目的条件及报送的资料进行审核，在10日内做出是否受理的决定;税务管理员对受理的清算项目清算调查核实,提出清算审核意见,由所在管理科室进行审核；管理科审核后报分局综合业务科审核；经综合业务科审核后，报分局分管局长审批；根据分管局长审批后，将清算结果通知清算申请人进行补退税.流程：纳税人清算申请→税收管理员清算受理→税收管理员清算调查核实→管理科审核→综合业务科审核→分管局长审批→清算结果通知纳税人→补退税二、税务机关认为有必要进行清算的税务部门根据清算条件确定应进行清算的项目，下发《土地增值税清算通知书》；纳税人在接到通知书后应按税务部门规定的时间及要求进行清算，并向税务部门提供相关清算资料；税务部门在收到纳税人清算资料后，税务管理员对受理的清算项目清算调查核实,提出清算审核意见,由所在管理科室进行审核；管理科审核后报分局综合业务科审核；经综合业务科审核后，报分局分管局长审批；根据分管局长审批后，将清算结果通知清算申请人进行补退税。
流程：确定清算项目→下发清算通知书→纳税人进行清算，并报税务部门审核→税收管理员清算调查核实→管理科审核→综合业务科审核→分管局长审批→清算结果通知纳税人→补退税第二部分土地增值税清算具体操作第一节清算前准备工作一、清算对象的确定1、政策规定土地增值税的清算条件符合下列情形之一的,纳税人应主动进行土地增值税的清算:（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；(3）直接转让土地使用权的。
符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：(1)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2)取得销售(预售）许可证满三年仍未销售完毕的；(3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（4）省税务机关规定的其他情况。
土地增值税清算审核指南PPT资料全面版
❖二、清算审核实施步骤
❖2、扣除项目金额的审核 ❖（2）开发成本 基础设施费④→开发小
区内道路、供水、供电、供气、排污、排 洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生 的支出。 ❖ 注意：此款项同上款
第二部分 清算审核操作要点
❖二、清算审核实施步骤
❖2、扣除项目金额的审核 ❖（2）开发成本 公共配套设施费⑤ →不
发商拥有或控制的建筑面积，比如会所、地下车 库等。
第二部分 清算审核操作要点
❖ 二、清算审核实施步骤
❖ （五）审核项目开发产品建成情况 ❖ （2）不可售面积 ❖ ①建成后产权归全体业主所有的建筑面积； ❖ ②建成后无偿移交给政府等部门的建筑面积
第二部分 清算审核操作要点
❖ 二、清算审核实施步骤
❖ （六）审核项目取得转让收入金额 ❖ 1、确认转让行为：强调有偿性。 ❖ ☆视同销售的情形 ❖ 2、确认转让开发产品种类 ❖ ☆先判断住宅与非住宅，再将其中的住宅细分为
(完整版)土地增值税清算申报操作手册流程
金税三期工程《土地增值税清算申报》用户操作手册V1.0目录第1章概述 (1)1.1主要内容 (1)1.2预期读者 (1)1.3注意事项 (1)第2章系统简介 (2)2.1系统术语与约定 (2)2.2基本操作说明 (2)第3章土地增值税清算申报 (5)3.1业务概述 (5)3.2功能描述 (5)3.3操作人员 (5)3.4前置条件 (5)第4章操作流程 (6)4.1土地增值税清算纳税申报表操作说明 (6)4.1.1初始化界面 (6)4.1.2申报表填写界面 (7)4.1.3申报表确认界面 (7)4.1.4申报回执界面 (8)4.2异常与处理 (9)I第1章概述1.1 主要内容本文档为申报缴款－土地增值税清算申报，内容包含土地增值税清算申报功能。
1.2 预期读者网上办税服务厅身份验证用户。
1.3 注意事项土地增值税清算申报必须有相应的税（费）种认定信息，且有纳税人对应的不动产项目登记信息，才可以清算申报1.3.1土地增值税清算申报1.3.21、该表需具备不动产项目登记信息，同时需要有土地增值税税种认定。
2、纳税人需下拉选择不动产项目编号，下拉选项来源于核心征管系统。
3、在新系统上线后，如发现申报的不动产项目登记信息不能带出，请联系主管税务机关补充登记不动产项目登记信息。
第2章系统简介2.1 系统术语与约定网上办税服务厅身份验证用户：指通过帐号和密码或CA证书的方式登录贵州地税网上办税服务厅的人员。
社会公众：指未通过帐号和密码或CA证书的方式直接访问贵州地税网上办税服务厅的人员。
2.2 基本操作说明●申报缴款功能可由网上办税服务厅身份验证用户从如下入口进入。
●申报表填写期间可通过红色方框标识部分，将左边和右边辅助区域打开或关闭。
➢如图是辅助区域打开页面图2- 1➢如图是辅助区域关闭页面图2- 2●在操作人员填写过程中对于必填项目，系统会有红色方框相应提示，如下图。
图2- 3●在申报过程中，如纳税人有多条登记信息，则在申报前需要进行纳税人登记信息选择。
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1、清算项目以规划部门审批的建设工程规 划许可证中所列建设项目为准。
审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、 备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的 项目，是否以分期项目为单位清算。
2、对房地产清算项目中不同类型房地产分别 计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。
第一类：普通住宅。（市区按照甬政办发[2005]104号 文公布的标准执行,其它各地按照当地政府公布的标准 实施。）
土地增值税清算审核操作手册
一、清算条件审核的要点 二、清算内容审核的要点 三、企业或中介机构提供的清算 报告中必须提供的资料和说明的 事项（一） （二）
Hale Waihona Puke 一、清算条件审核的要点重点审核符合哪类清算条件，清算程序是否到位，清 算资料、表、通知书等是否完备。
土地增值税清算申请表 土地增值税清算通知书 土地增值税清算材料清单 土地增值税清算受理通知书 土地增值税清算补充材料通知书 土地增值税清算终止核准通知书 土地增值税核定征收通知书
（一）纳税人符合下列条件之一的，应进 行土地增值税的清算。
1、房地产开发项目全部竣工、完成销售 的； 2、整体转让未竣工决算房地产开发项目 的； 3、直接转让土地使用权的。
（二）对符合以下条件之一的，主管税务 机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产 建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上， 或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经 出租或自用的；
2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； 3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清
算手续的； 4、省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规
定的其他情况。 对前款所列第（3）项情形，应在办理注销登记前进
行土地增值税清算。
二、清算内容审核的要点
（一）清算项目和房地产类型的确定问题 （二）收入确定 （三）土地增值税扣除项目
（二）收入确定
2.重点审核发生补、退房款的收入调整情况 ------销售合同所载商品房面积与有关部门实际测
量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的， 应在计算土地增值税时予以调整。
（二）收入确定
3.重点审核销售价格有无明显偏低情况 ------将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、
分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单 位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移 时应视同销售。 ------将开发的部分房地产转为企业自用或用于出 租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征 收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣 除相应的成本和费用。
（三）土地增值税扣除项目
土地增值税扣除项目审核的总体要求 同一清算项目中不同房地产类型共同的成本、
费用的分摊计算原则 扣除项目 1、取得土地使用权所支付的金额 2、房地产开发成本 3、房地产开发费用 4、与转让房地产有关的税金 5、国家规定的其他扣除项目
土地增值税扣除项目审核的总体要求
------包括土地征用费、耕地占用税、劳动力 安置费 及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安 置动迁用房支出等。
房地产开发成本---前期工程费
重点审核是否真实发生，费用归集是否正确。
------包括规划、设计、项目可行性研究和水文、 地质、 勘察、测绘、“三通一平”等支出。 基础设施费、包括开发小区内道路、供水、供 电、供气、排污、 排洪、通讯、照明、环卫、 绿化等工程发生的支出。
1、取得土地使用权所支付的金额
重点审核同一宗土地有多个开发项目，是否予 以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额 的计算是否正确。审核是否存在将房地产开发 费用记入取得土地使用权支付金额的情形。
------包括土地出让金、取得土地过程中缴纳的各 种手续费、契税等。只要能提供合法票据且实 际发生的就可以扣除。
2、房地产开发成本
土地征用及拆迁补偿费 前期工程费、基础设施费 建筑安装工程费 公共配套设施费 开发间接费用
房地产开发成本---土地征用及拆迁补偿费
重点审核同一宗土地有多个开发项目，是否予以 分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计 算是否正确；是否存在将房地产开发费用记入土 地征用及拆迁补偿费的情形；拆迁补偿费是否实 际发生，货币安置拆迁的凭据是否合法有效，尤 其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合 同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。
对所归集的各项成本和费用的真实性、归集准 确性，相关性和分配方法的合理性进行审核。
同一清算项目中不同房地产类型共同的成本包 括土地使用权成本、房地产开发成本、费用的 分摊计算，暂按照以下原则处理：
（1）应按规定分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税； （2）对不同房地产类型共同的成本、费用如无法按房地产类型
进行完整、明确区分的，暂按可售建筑面积进行分摊，分别 核算增值额、增值率； （3）对不同房地产类型所属的土地使用权成本，如能提供确切 证明材料（如决算报告、图纸等）且能明确区分的，可单独 按其实际占地计算土地使用权成本； （4）考虑到商业用房开发成本较高的实际情况，如同一清算项 目中有住宅、办公用房、商业用房、车库、车位等多种房地 产类型，且无法明确区分各类型成本、费用的，在按可售建 筑面积分摊共同的成本、费用包括土地使用权成本、开发成 本、开发费用时，允许商业用房分摊系数上浮10%计算，同 时其它房屋类型相应下浮。
第二类：除低层住宅、普通住宅外的其它住宅。 第三类：除单体别墅外的低层住宅、办公用房、商业
用房、车库、车位等。低层住宅指按照国家建设部建 标[1999]76号规定，有天有地、一般为一层至三层的 住宅（但不限于三层）。 第四类：单体别墅。
（二）收入确定
1.重点审核销售明细表、房地产销售面积与 项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入 ------土地增值税清算时，已全额开具商品房销售 发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发 票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售 合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
房地产开发成本---建筑安装工程费