同策保利香槟国际营销策划报告
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保利香槟国际项目开盘主题活动方案
项目分析 品牌特质
环境优美、格调高雅 品质生活、法式风情 地理 /经济/文化/ 价值
目标群体
高素质、高品位
怀揣幽雅、闲适的生活梦想 追求精神生活的高端人群
目标受众
天时、地利、人和的完美融合。 给目标群体以最大的精神满足。
项目解读
因此本次活动要达成以下目标
宣传保利 · 香槟国际品牌形象 隆重推介保利 · 香槟国际。 强烈引起目标群体的关注
保利 · 香槟国际项目开盘主题
活动方案
项目分析
项目思考
我们创造什么样的活动，才能充分体现“保利·香槟国际”品牌价值与精神？ 我们怎样创意活动，才能让我们的目标群体充分体验与感知？ 我们所作的绝不是房产产品，而是天时地利人和的综合体!
我们需要赋予品牌绝对的附加价值，并将之最大化......
项目解读
活动内容
飞镖
比赛规则：
1、活动针对成年人，来宾现场进行报名 2、301 附属规则： 可选择单/双靶心、正常/双倍入、正常/双倍/三倍出。 一局十轮，每位选手起始为301分，选手积分随投掷得分而递减，首先将分减为0者获胜，如十轮投掷完成后无选手 将积分减为0，则积分最低者获胜。如果选手投中某镖后使积分减成无法结束游戏的分数（正常出积分＜0；双倍出 积分≤1；三倍出积分≤2或者在双倍/三倍出条件下，投中非双倍区/三倍区使积分减为0）为"爆镖"，发生爆镖后， 取消该轮得分，同时结束本轮投掷，轮到下位选手投镖。
飞镖
答问题，拿奖券
15：00－17：00
高品质静态展
法式浮雕艺术展示
活动内容
迎宾筹备
时间 内容 具体描述
售楼处装饰（法式风格） 售楼处工作人员准备就位，迎接来宾；（需要甲方 派遣销售人员5名，进行配合，每组一人） 来宾签到 14：00－15：00 迎宾筹备 由礼仪小姐引领来宾至休息区，享用茶歇 庆祝活动开始前，由工作人员引领嘉宾到售楼处前 集合 播放轻松的音乐
环境优美、格调高雅 品质生活、法式风情 地理 /经济/文化/ 价值
目标群体
高素质、高品位
怀揣幽雅、闲适的生活梦想 追求精神生活的高端人群
目标受众
天时、地利、人和的完美融合。 给目标群体以最大的精神满足。
项目解读
因此本次活动要达成以下目标
宣传保利 · 香槟国际品牌形象 隆重推介保利 · 香槟国际。 强烈引起目标群体的关注
保利 · 香槟国际项目开盘主题
活动方案
项目分析
项目思考
我们创造什么样的活动，才能充分体现“保利·香槟国际”品牌价值与精神？ 我们怎样创意活动，才能让我们的目标群体充分体验与感知？ 我们所作的绝不是房产产品，而是天时地利人和的综合体!
我们需要赋予品牌绝对的附加价值，并将之最大化......
项目解读
活动内容
飞镖
比赛规则：
1、活动针对成年人，来宾现场进行报名 2、301 附属规则： 可选择单/双靶心、正常/双倍入、正常/双倍/三倍出。 一局十轮，每位选手起始为301分，选手积分随投掷得分而递减，首先将分减为0者获胜，如十轮投掷完成后无选手 将积分减为0，则积分最低者获胜。如果选手投中某镖后使积分减成无法结束游戏的分数（正常出积分＜0；双倍出 积分≤1；三倍出积分≤2或者在双倍/三倍出条件下，投中非双倍区/三倍区使积分减为0）为"爆镖"，发生爆镖后， 取消该轮得分，同时结束本轮投掷，轮到下位选手投镖。
飞镖
答问题，拿奖券
15：00－17：00
高品质静态展
法式浮雕艺术展示
活动内容
迎宾筹备
时间 内容 具体描述
售楼处装饰（法式风格） 售楼处工作人员准备就位，迎接来宾；（需要甲方 派遣销售人员5名，进行配合，每组一人） 来宾签到 14：00－15：00 迎宾筹备 由礼仪小姐引领来宾至休息区，享用茶歇 庆祝活动开始前，由工作人员引领嘉宾到售楼处前 集合 播放轻松的音乐
保利地产营销策划方案word
保利地产营销策划方案word一、项目背景和目标保利地产作为中国房地产领域的知名品牌，一直以来致力于打造高品质、高端的房地产项目。
在当前竞争激烈的市场环境中，保利地产需要制定一项全面的营销策划方案，以吸引更多的目标客户并提高销售效益。
本文将为保利地产制定一套切实可行的营销策划方案，以实现以下目标：1. 提高品牌知名度和美誉度；2. 吸引目标客户群体，增加客户粘性；3. 提高销售量和销售额；4. 加强市场竞争力，稳定市场份额。
二、目标市场及目标客户1. 目标市场保利地产的目标市场是在中国主要城市和一线城市的高消费群体。
这些城市具有较高的人口密度、较高的经济实力和较高的消费水平。
此外，保利地产还将重点关注一些新兴城市，享有较高发展潜力的地区。
2. 目标客户保利地产的目标客户主要包括：- 高净值客户：包括企业家、高级职业人士、高级管理人员等；- 度假房产投资者：有较强的置业投资需求；- 优质家庭：有稳定收入和良好的家庭背景；- 学区房购房群体：重视子女教育资源的家庭；- 养老房购房群体：年龄介于50-65岁的退休群体。
三、营销策略1. 品牌塑造通过积极推广保利地产的优秀品质和服务，提高品牌的知名度和美誉度。
具体措施包括：- 提升品牌形象：通过广告、宣传片、户外广告等方式，突出品牌特色，并展示保利地产的高品质项目；- 加强品牌传播：与媒体合作、利用社交媒体平台、举办品牌推广活动等方式，增加品牌曝光度；- 建立品牌定位：明确保利地产的市场定位和目标客户群体，确保品牌形象与目标客户相匹配。
2. 定位和差异化竞争保利地产通过不同的产品定位和差异化竞争，满足不同客户的需求，并提高市场竞争力。
具体措施包括：- 分类产品定位：根据客户需求和购房动机，开发不同类型的产品，如高端住宅、商业综合体、度假项目等；- 强调产品差异化：通过创新设计、周边配套等方面，使产品在同类竞争中脱颖而出，并满足不同客户群体的需求。
3. 渠道建设建立多元化的销售渠道，提高销售能力和效益。
洛阳保利建业香槟国际项目开盘前营销推广执行案
繁华上，公园里，城熟便利与自然富氧自如切换
【产品价值】
新派法式简约建筑勾勒洛南醉美天际线 法式风情九园至景缔造内外双公园雅致生活
【产品价值】
融会保利23年高端地产修为户型设计理念 舒适面积、精溢功能、浪漫居所 精致与奢适并举，空间与功能兼得
【物业价值】
全国三甲、国家一级资质保利“亲情和院”物业 一城所望，洛阳此前未见，呵护品质生活70年
融汇保利地产23年筑 城大成，一线城市户 型设计潮流和城市人 居体验变革，最人性 化的房子
一点一线四面全方位 展示，加强客户记忆 点，直击客户心理， 获得客户情感共鸣
项目属性定位
市府旁 · 公园里 · 珍品奢活
城市资源价值
双轴交汇黄金点 市府第一阵营圈
自然资源价值
三大公园聚集地 生态人文核心区
产品核心价值
采集----采集的最佳时机
市市场场机机会会发发现现
产品设计差异化&最佳入市时机
市场机会发现
产品设计差异化：相同户型减少面积控制总价
绿都·塞纳春天 6#楼101㎡ 二室二厅
建业龙城 154㎡ 三室二厅
相同户型减少面积控制总价：竞品市场在售项目规划多在3、4年前完成，当时区域成熟度不高，多以改 善型产品为主，户型普遍偏大，随着整体价格上涨，刚性需求释放，产品结构与市场需求逐渐脱轨，各 竞品项目去化速度明显下降。项目两房产品面积段控制在86㎡，三房产品面积段控制在130㎡以下，与竞 品两房产品（面积段普遍在89-105㎡）、三房产品（面积段普遍在115-160㎡）相比户型更为精细，并藉 此实现总价的合理控制。
西2#开盘 90-170㎡
11#开盘88139㎡
西3#开盘 90-170㎡
最佳入市时机：竞品项目目前大多数处于前期剩余存货消化阶段，按照竞品15年推售计划及去化情况，预 计2015年4、7、8月份将会出现集中推盘，且2015年下半年竞品整体推货量加大，15年5、6月份市场竞争激 烈程度较低，适合项目首期推盘入市，赢取市场先机。
【产品价值】
新派法式简约建筑勾勒洛南醉美天际线 法式风情九园至景缔造内外双公园雅致生活
【产品价值】
融会保利23年高端地产修为户型设计理念 舒适面积、精溢功能、浪漫居所 精致与奢适并举，空间与功能兼得
【物业价值】
全国三甲、国家一级资质保利“亲情和院”物业 一城所望，洛阳此前未见，呵护品质生活70年
融汇保利地产23年筑 城大成，一线城市户 型设计潮流和城市人 居体验变革，最人性 化的房子
一点一线四面全方位 展示，加强客户记忆 点，直击客户心理， 获得客户情感共鸣
项目属性定位
市府旁 · 公园里 · 珍品奢活
城市资源价值
双轴交汇黄金点 市府第一阵营圈
自然资源价值
三大公园聚集地 生态人文核心区
产品核心价值
采集----采集的最佳时机
市市场场机机会会发发现现
产品设计差异化&最佳入市时机
市场机会发现
产品设计差异化：相同户型减少面积控制总价
绿都·塞纳春天 6#楼101㎡ 二室二厅
建业龙城 154㎡ 三室二厅
相同户型减少面积控制总价：竞品市场在售项目规划多在3、4年前完成，当时区域成熟度不高，多以改 善型产品为主，户型普遍偏大，随着整体价格上涨，刚性需求释放，产品结构与市场需求逐渐脱轨，各 竞品项目去化速度明显下降。项目两房产品面积段控制在86㎡，三房产品面积段控制在130㎡以下，与竞 品两房产品（面积段普遍在89-105㎡）、三房产品（面积段普遍在115-160㎡）相比户型更为精细，并藉 此实现总价的合理控制。
西2#开盘 90-170㎡
11#开盘88139㎡
西3#开盘 90-170㎡
最佳入市时机：竞品项目目前大多数处于前期剩余存货消化阶段，按照竞品15年推售计划及去化情况，预 计2015年4、7、8月份将会出现集中推盘，且2015年下半年竞品整体推货量加大，15年5、6月份市场竞争激 烈程度较低，适合项目首期推盘入市，赢取市场先机。
2019武汉保利香槟国际营销策划报告139p140页
武汉市场年销售额10亿项目不少，但多为品牌开发商的区域性明 星项目，本项目在打造、营销上需要发力。
目标实现路径选择：1.提价；2.提速？ Nhomakorabea提价
最大化挖掘自身价值，并成功实现价值渗透
提速
快速积累客户，并在短时间内快速成交
有无实现机会？
目标研判——限购令下万科楼盘依然可实现开盘当 天售罄
万科如何做的？
万科法宝——品牌+区域重塑+客户+价值展示+价
谨呈：保利地产
保利香槟国际 2019年营销策划报告
武汉世联兴业房地产顾问有限公司 2019年5月
背景。
——相关目标和前提的梳理
1
写在 前面
项目“目20标1：9年保证10亿回款下的价格最大化”
l 总用地面积：51517.47平米； l 总建筑面积：240356平米； l 住宅建筑面积：约143952平米； l 商业建筑面积：约61826平米 l 综合容积率：4.0； l 产品：住宅： 143952平米
本项目是否具有？
关于价值。
如何建立起项目的核心价值体 系？
2
市场回顾
价值1
区域机会①——不断提升的国际化气质
1.从1.0到3.0，城市步入区域规模化发展阶段。项目地处 CBD旁，未来将具有鲜明的国际化气息。
1.0发展阶段 单一商圈发展
2.0发展阶段 多商圈发展
3.0发展阶段 规模化区域发展
过 去
老式的租借建筑改造，保留老汉口的异国情调
现代建筑，国际化开放式街区商业，引领城市消费新风向
区域机会②——老汉口与国际化CBD碰撞区，具 备价格上升基础
区别于区域内竞品偏“豪”的营销展示，本项目位于老汉口与国际化 碰撞的区域，同样具备打造具有老汉口气息的国际化社区的基础，也 具备价格上升的基础。
目标实现路径选择：1.提价；2.提速？ Nhomakorabea提价
最大化挖掘自身价值，并成功实现价值渗透
提速
快速积累客户，并在短时间内快速成交
有无实现机会？
目标研判——限购令下万科楼盘依然可实现开盘当 天售罄
万科如何做的？
万科法宝——品牌+区域重塑+客户+价值展示+价
谨呈：保利地产
保利香槟国际 2019年营销策划报告
武汉世联兴业房地产顾问有限公司 2019年5月
背景。
——相关目标和前提的梳理
1
写在 前面
项目“目20标1：9年保证10亿回款下的价格最大化”
l 总用地面积：51517.47平米； l 总建筑面积：240356平米； l 住宅建筑面积：约143952平米； l 商业建筑面积：约61826平米 l 综合容积率：4.0； l 产品：住宅： 143952平米
本项目是否具有？
关于价值。
如何建立起项目的核心价值体 系？
2
市场回顾
价值1
区域机会①——不断提升的国际化气质
1.从1.0到3.0，城市步入区域规模化发展阶段。项目地处 CBD旁，未来将具有鲜明的国际化气息。
1.0发展阶段 单一商圈发展
2.0发展阶段 多商圈发展
3.0发展阶段 规模化区域发展
过 去
老式的租借建筑改造，保留老汉口的异国情调
现代建筑，国际化开放式街区商业，引领城市消费新风向
区域机会②——老汉口与国际化CBD碰撞区，具 备价格上升基础
区别于区域内竞品偏“豪”的营销展示，本项目位于老汉口与国际化 碰撞的区域，同样具备打造具有老汉口气息的国际化社区的基础，也 具备价格上升的基础。
同策2019年保利合肥香槟国际营销的的策划的报告
金域华府开盘， 推出高层精装公 寓
全面家居生活
2019.5
2019.11
全面家居5大核心优势：
2019.10
1站式购房体验——集建筑、设计、装修一体化的成品住宅
，带来前所未有的购房体验和舒适精致的生活
2年整体质保 ——万科承诺2年整体质保
3重品质保障——通过万科＋10个一线品牌（科勒、摩恩、
美标等）＋一线品牌建材形成三重保障
补充客户
投资客 周边企业普通白领阶层
2-4次 1次
投资 自住
主要客户仍为区域周边公务员、私营业主和企事业单位职工；
年龄 30-50 30-50 35-50 30-35 30-40
35-50
26-32
外地客户成为重要的置业阶层，占市场30%-40%，且其比例逐渐上升；
出于房价持续看涨的压力，部分客户加速购房决策，本地客户需求已被激发，部分人萌发投资需求
区域价值
在这个版块,发现新价值
区域对中高收入新合肥人的牵引力,逐渐增强!!
客户类型 主力客户
客户组成 政府公务员 私营业主 企业高管 周边医生、教师、律师等 合肥周边县市以及外地回乡客户
置业性质 2-3次 2-3次 2-3次 1-2次 1-2次
置业目的 自住/投资 自住/投资 自住（少量投资）
自住 自住/投资
三房
107-144㎡ 152-200㎡ 201-288㎡
347 224 527
主要原因为总价过高。客户为高收入企业主。 合计 50-288㎡ 1655
套数比
3% 30% 1% 0% 21% 14% 32% 100%
去化
48 335
7 1 233 102 319 1045
全面家居生活
2019.5
2019.11
全面家居5大核心优势：
2019.10
1站式购房体验——集建筑、设计、装修一体化的成品住宅
，带来前所未有的购房体验和舒适精致的生活
2年整体质保 ——万科承诺2年整体质保
3重品质保障——通过万科＋10个一线品牌（科勒、摩恩、
美标等）＋一线品牌建材形成三重保障
补充客户
投资客 周边企业普通白领阶层
2-4次 1次
投资 自住
主要客户仍为区域周边公务员、私营业主和企事业单位职工；
年龄 30-50 30-50 35-50 30-35 30-40
35-50
26-32
外地客户成为重要的置业阶层，占市场30%-40%，且其比例逐渐上升；
出于房价持续看涨的压力，部分客户加速购房决策，本地客户需求已被激发，部分人萌发投资需求
区域价值
在这个版块,发现新价值
区域对中高收入新合肥人的牵引力,逐渐增强!!
客户类型 主力客户
客户组成 政府公务员 私营业主 企业高管 周边医生、教师、律师等 合肥周边县市以及外地回乡客户
置业性质 2-3次 2-3次 2-3次 1-2次 1-2次
置业目的 自住/投资 自住/投资 自住（少量投资）
自住 自住/投资
三房
107-144㎡ 152-200㎡ 201-288㎡
347 224 527
主要原因为总价过高。客户为高收入企业主。 合计 50-288㎡ 1655
套数比
3% 30% 1% 0% 21% 14% 32% 100%
去化
48 335
7 1 233 102 319 1045
2011福州保利·香槟国际项目营销全案172p
1.地区生产总值（亿元） 2.第三产业增加值（亿元） 3.全部工业总产值（亿元） 4.全社会固定资产投资（亿元） 5.社会消费品零售总额（亿元）
6.实际利用外资额（亿美元）
7.财政总收入（亿元）(不含基金）
10.02
288.21
43.00%
16.40%
10.32
325.44
2.99%
12.92%
11.85
金山版块
项目名称
融信大卫城
套数
126
面积(㎡)
16248
均价
14396
销量占比
13%
成交主力面积
111-117，130140 76，106-115 122-143 141-147，187190
营销动态
5月2日，赢奔驰豪礼奢享夜活动；5月 22日大卫城携手金桑会体验高尔夫之旅； 5月28日69#开盘 5月1日开盘B1# 、B6# 、B7#；5月15日 开盘推B2# 、B5# 、B9#；5月29日开盘 B3、B4、B13，共1200套房源 —— C2#76-158㎡，世欧国际游艇会滨水 BLOCK旺铺同步预约；团购优惠300元/ 平
存在较大的市场销售压力
5月楼市供需比较
5月全市商品房供应量大幅攀升91%，供需比为2.6
5月全市商品房供应面积为40.48万平，环比增长91%，同比亦大幅增长142%，供需比为2.6，除车库供 应量缩减65%外其余各物业供应量均大幅增长，写字楼及别墅打破上个月的零供应记录5月均有新房源 入市，主力供应普通住宅占全市商品房供应量的76%，5月供应量大幅增长154%。
国务院2009年5月4日召开常务会 议讨论并原则通过《关于支持福 建省加快建设海峡西岸经济区的 若干意见》。
保利香槟国际阶段推广策略教材(PPT 33张)
保利·香槟国际
阶段推广策略
(2011年3月-6月)
PART 1
推广支点
支点一:
“青奥引擎”——成就青奥第一盘
2月11日，南京青奥村奠基暨河西十大项目开工仪式举行。青奥村的奠基标志 着迎青奥的各项建设工作将全面启动。 同时也标志着”南京青奥城”建设的全面启动,对于香槟国际而言,无可争议的青奥 核心区地位将带来项目价值的全面提升。
硬件支持：完美户型 ／ 一梯一户 ／ 双奢华大堂 / 样板间 /会所
PART 3
销售排布
第一波（1-２月） 推出21#，强占先机，垫定销量 118-121㎡ （DEF中小户型） 第二波（2-3月） 推出8#和17#，强势攻击，实现热销 118-160 ㎡ （BC王牌户型+DEF中 小户型） 第三波（4-5月） 楼王7#入市，形象升华，价值提高 190-200㎡（A1、A2大户型）
阶段首要价值核心重整
价值核心一 强劲动力支撑 价值核心二 区位未来价值明晰 价值核心三 生活品质卓越
青奥发展动力
CBD前景
优雅生活形态
“青奥机遇,未来中央核心,优雅生活社区”
阶段基础价值体系
项目核心属性：央企、品牌、城市、优雅生活
硬件支持：保利品牌 / 区位 / 配套 / 地铁
产品核心属性：户型、规划、景观、建筑细节、人文圈层
PART 2
价值重整
项目整体价值
保利香槟国际价值树
区位价值 青奥核心 河西CBD二期 两河交汇 河西主轴 首席居住区 品牌价值 央企龙头 全国三甲 文化地产 和者筑善 19年33城 产品价值 30000㎡滨河公 园 ART DECO建筑 台地六重景观 挑高双奢华大堂 下层式景观会所 一梯一户私享 配套价值 三线地铁 多元交通 配套齐全 未来繁华中央 优质内部配套
阶段推广策略
(2011年3月-6月)
PART 1
推广支点
支点一:
“青奥引擎”——成就青奥第一盘
2月11日，南京青奥村奠基暨河西十大项目开工仪式举行。青奥村的奠基标志 着迎青奥的各项建设工作将全面启动。 同时也标志着”南京青奥城”建设的全面启动,对于香槟国际而言,无可争议的青奥 核心区地位将带来项目价值的全面提升。
硬件支持：完美户型 ／ 一梯一户 ／ 双奢华大堂 / 样板间 /会所
PART 3
销售排布
第一波（1-２月） 推出21#，强占先机，垫定销量 118-121㎡ （DEF中小户型） 第二波（2-3月） 推出8#和17#，强势攻击，实现热销 118-160 ㎡ （BC王牌户型+DEF中 小户型） 第三波（4-5月） 楼王7#入市，形象升华，价值提高 190-200㎡（A1、A2大户型）
阶段首要价值核心重整
价值核心一 强劲动力支撑 价值核心二 区位未来价值明晰 价值核心三 生活品质卓越
青奥发展动力
CBD前景
优雅生活形态
“青奥机遇,未来中央核心,优雅生活社区”
阶段基础价值体系
项目核心属性：央企、品牌、城市、优雅生活
硬件支持：保利品牌 / 区位 / 配套 / 地铁
产品核心属性：户型、规划、景观、建筑细节、人文圈层
PART 2
价值重整
项目整体价值
保利香槟国际价值树
区位价值 青奥核心 河西CBD二期 两河交汇 河西主轴 首席居住区 品牌价值 央企龙头 全国三甲 文化地产 和者筑善 19年33城 产品价值 30000㎡滨河公 园 ART DECO建筑 台地六重景观 挑高双奢华大堂 下层式景观会所 一梯一户私享 配套价值 三线地铁 多元交通 配套齐全 未来繁华中央 优质内部配套
上海保利香槟苑的项目提案的报告57PPT
机遇一——地段好，竞品少
海上海 宝地东花园
华谊星城
机遇二——完善的教育医疗
机遇三——便捷的出行交通
本案
眼下，我们应当有何目标？
目标一：一期产品引爆市场 目标二：保利品牌的良好市场口碑 目标三：后期产品利润最大化
目前，我们该怎么做？？
三步走战略
第一步：销售策略，运筹帷幄 第二步：业务计划，速度控制 第三步：现场执行，专业行销
第一持续期
一批房源扫尾工作， 二期客户的积累以及南侧景观座的整体包装
时间：06年11月1日——12月10日
业务执行：1、一期房源扫尾； 2、第二批客户的积累； 3、推广老客户回馈及介绍奖励方案； 4、进行目标客户拜访； 5、南侧景观座包装； 6、第二批客户的积累；
第二强销期
继续在市场上创造良好的效应 时间：06年12月11日——07年1月15日
周边街道人口情况
街道名称 常住人口 外来人口
平凉路街道 103488
15191
大桥街道
114762
14762
江浦路街道
86699
13281
合计
304，949 43，234
推广平台
形象初步定位
推
广 平
售楼中心建设 原则：
台
先形象树立，
塑
示范样板开放
造
后业务操作。
物业管理介入
行销逻辑
预见市场
市场判断力
强调：规划／地段／品牌
策划原则
创新——品牌导入，开发品质新领域 形象——塑造品牌的基础 蓄水——以客户积累为创造业绩的出发点 效率——速度制胜，以少制胜 效益——效益最大化
销控策略
推量控制、价格控制、时间控制三位一体
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- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
90000
60000
30000 0
中南世纪城 玉兰公寓 学府雅居 中南世纪花城 城市嘉苑
由以上分析：
“本案的竞争总量为128万方，主要来自港 闸区内部，其次是新东区和开发区。”
三、极限成交能力
单个项目能否实现大幅放量？
南通2010年热销项目排行，我们选择取前三具体分析
排名
1 2 3 4 5 6 7 8 9
多层、别墅、小 高层
1.0-1.5
8000-9000 11000-16000 8000-13000
近年来港闸区规划的启动，带动了其房地产市场的迅速崛起
★
本地块
通州区 非主城区区域，城市界面感差
我们的地块位于港闸区， 在整个南通主城区的北部。 通吕运河上的几座大桥陆 续建成，大大加强了港闸 区与核心市区的联系。
180000 平 150000 米
主城区2011年预计总推量31万方
主城区2011年预计推量:28万方
180000 平
150000
米
主城区目前存量预计:3万方
120000
120000
90000
90000
60000
60000
30000
30000
0
万濠华府 景华城 尚海湾 天安花园 金鼎湾 濠南君邑 翰林府
1000000
800000
600000
400000
200000
0 港闸区 主城区 新城区 新东区 开发区
2009年 2010年
综合分析整体市场情况和本地块的区域条件，我们可以得出结论
本案主要的竞争面在港闸区和新东区
港闸区 新东区 开发区 新老城区
2011年港闸区市场放量，将占到整个南通市场供应总量的的44%
180000
平
米
150000
新东区2011年预计推量:23万方
120000 90000 60000 30000
0
恒盛豪庭 翰景园 文华名邸 世伦名郡 未来锦城 运杰龙馨园
港闸区 新东区 开发区 新老城区
开发区是以低密度产品销售为主 2011年开发区公寓供应量较小，主要以华润橡树湾为主
预估总竞争量为：13万方
从房地产发展格局上看， 南通可分为港闸区、崇川 区（主城区、新城区、新 东区）、开发区和通州区。 其中通州区的地块属性差， 主打地价与其他区域属不 同客层，故不做考虑。
从近期的供应成交走势来看：
港闸区和新东区已逐步成为南通的热点区域
2010年下半年南通各板块住宅供应成交情况
万平方米
元/平方米
25
16000
0
万濠华府 景华城 尚海湾 天安花园 金鼎湾
濠南君邑
180000
平
150000
米
新城区2011年预计总推量39万方
新城区2011年预计推量:34万方
180000
平
150000
米
新城区目前存量预计:5万方
120000
120000
90000 60000 30000
中南世纪城 玉兰公寓 学府雅居 中南世纪花城 城市嘉苑
3，全面限购，禁止购买三套房
本地居民可以再购买一套住房，而外地居民只可有条
件地购买一套住房，第三套以上的住房禁止购买。
已落实 已落实
… 未落实
当地银行对于新政反应迅速，信贷的收紧将直接影响到11年市场
加息政策执行时间不定
一般是之前房贷已放款的，从2012年1月1日起执行；中国银行采取房贷后一年上调利率标准
首套房优惠利率基本取消
南通各银行除江苏银行仍执行15%的优惠（随时会取消）外基本取消，兴业银行基准利率上浮10%
二套房优惠利率取消，基准利率上浮10%；首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍
目前南通各大银行二套房利率基准利率上浮10%。据介绍交通银行二套房贷利率可能再度紧缩、上调幅度将会增加
180000
平
150000
米
开发区目前存量预计:1万方
120000
90000 60000 30000
0
华润橡树湾
星湖邻里
180000
平
米
150000
开发区2011年预计推量:12万方
120000 90000 60000 30000
0
华润橡树湾
景瑞18
星湖邻里
港闸区 新东区 开发区 新老城区
新城与老城依托市中心优势区位，主要以高总价段的产品为主
贷款额度全年紧张
相对于小部分银行1-2周即可房贷，大部分银行目前额度紧张。预计4月稍有缓解，这样情况将持续2011年一年 南通各主要银行贷款调整方案一览
当地市场对于新政的执行首先落实在了各大银行的贷款政策调整上面。
从政策影响来看：
新政对于南通市场的影响主要在于 对未来价格预期的抑制
二、竞争格局
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一、政策格局
新政对于南通市场的影响
从目前的政策执行来看，南通暂时无限购
1，二套房首付比例提高10%，达到60%
贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60% 贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
2，个人购买住房不足五年全额征收营业税
对于个人购买住房不足五年转手交易的，统一按 销售收入全额征收营业税。
90000
60000 30000
0
港闸2011年未来推量预计:84万方
港闸区 新东区 开发区 新老城区
2011年新东区板块市场主要以存量销售和在售项目新推为主
预估总竞争总量：27万方
180000
平
米
150000
新东区目前存量预计:4万方
120000
90000
60000 30000
0
恒盛豪庭 翰景园 文华名邸 世伦名郡
【港闸区】预估总竞争量：88万方 【崇川新东区】预估总竞争量：27万方
【崇川老城区、新城区】预估总竞争量：70万方 【开发区】预估总竞争量：13万方
平 米
180000
150000
港闸2011年目前存量预计:4万方
120000 90000 60000 30000
0
平 米
180000 150000
120000
14000
20
[注]低密度12000
产品为主
15
10000
8000
10
6000
5
4000
2000
0
0
港闸区 主城区 新城区 新东区 开发区
供应（万㎡） 成交（万㎡） 均价（元/㎡）
根据近两年土地成交情况来看， 南通未来供应主要集中在港闸区和新东区
平方米
1400000
近两年南通各板块土地成交情况
1200000
本案项目的竞争面研究
本案所处的港闸区与新东区、开发区具备相似的市场属性
区域主流产品 主力地块容积率 价格段（元/㎡）
港闸区
小高层、高层为主
2.0-ห้องสมุดไป่ตู้.5
小高层、高层为主
2.0
8200-10000 11000-17000
老城区 新东区
崇川区
新城区
开发区
小高层、高层为主
2.0-2.5
小高层、高层为主
2.0-2.5