房地产金融与投资概论全套参考答案
房地产金融试题及答案
房地产金融试题及答案
试题一：
1. 什么是房地产金融？
2. 举例说明房地产金融的各种形式。
3. 概述房地产金融的作用和意义。
答案一：
1. 房地产金融是指在房地产领域中进行的金融活动，包括提供
房地产贷款、房屋抵押贷款、房地产证券化、资产证券化等。
2. 房地产金融的形式包括商业银行住房抵押贷款、房地产投资
信托基金、房地产开发债券、房地产信托等。
3. 房地产金融的作用包括促进房地产市场发展、提供资金支持、分散风险、推动经济增长等，具有重要的经济意义。
试题二：
1. 什么是房地产融资？
2. 解释房地产融资的主要方式。
3. 分析房地产融资的挑战和风险。
答案二：
1. 房地产融资是指通过向金融机构或投资者融资来满足房地产
项目开发和运营的资金需求。
2. 房地产融资的主要方式包括银行贷款、债券发行、股权融资、信托融资等。
3. 房地产融资面临的挑战包括高利率、信用风险、市场波动等
因素，同时存在着流动性风险和市场风险。
试题三：
1. 房地产金融的法律风险有哪些？
2. 介绍房地产金融监管的主要内容。
3. 分析房地产金融法律风险管理的重要性。
答案三：
1. 房地产金融的法律风险包括贷款违约、合同纠纷、抵押物处理问题等。
2. 房地产金融监管的主要内容包括银行监管、证券监管、信托监管等，旨在保护投资者利益、维护金融市场稳定。
3. 房地产金融法律风险管理的重要性体现在保护金融机构和投资者的合法权益，促进金融市场的健康发展。
以上为房地产金融试题及答案，希望对您有帮助。
《房地产金融与投资概论》1-2练习题(学生)
《房地产金融与投资概论》练习题1-2（答案）一、名词解释1、房地产也称不动产。
广义的房地产是指不动产；狭义的房地产是指房屋与土地的结合。
2、土地是人类赖以生存的重要资源，是世代不断各耕耘、建立与积累起来的巨大财富。
土地是人类赖以生存的重要资源，是世代不断各耕耘、建立与积累起来的巨大财富。
3、房地产金融是指围绕房地产的开发、经营、流通和消费等过程而发生的资金筹集、融通和结算的一系列金融活动。
4、房地产金融体系是由房地产金融活动的参与者、房地产金融活动中产生的各种金融工具以及这些工具流动形成的市场所构成。
5、抵押是指债务人或者第三人不转移对财产的占有，并将该财产作为债权的担保。
债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
6、房地产抵押是指抵押人以其合法拥有的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务按期履行的担保的行为。
当债务人（抵押人）不履行债务时，债权人（抵押权人）有权依法以抵押的房地产拍卖或折价所得的价款优先受偿。
7、房地产抵押贷款是指以借款人或第三人拥有的房地产为抵押物，向金融机构申请的长期贷款，并承诺以年金形式定期偿付贷款本息。
当借款人违约时，贷款人有权取消借款人对抵押房地产的赎回权，并将抵押房地产拍卖，从中获得补偿。
8、初级抵押贷款市场是房地产金融机构为买房和建房单位或个人提供贷款的市场。
9、二级抵押贷款市场是指抵押贷款人和投资者之间转让已发放的抵押贷款契据或买卖以房地产为担保的抵押证券的市场。
10、房屋产权指的是房屋所有者对房屋所拥有的完全所有权，主要包括对房屋的占有、使用、处置和收益权。
11、房地产按揭贷款，又称银行按揭贷款，指的是在房地产买卖过程中，按揭人（即购房者）与开发商签订楼宇买卖合同，并付清非按揭款后，凭楼宇买卖合同与按揭权人（一般是银行）签订按揭合同，由按揭权人向开发商付清余下的垫付款本利之和。
二、填空1、房地产类型工业房地产、住宅、特殊房地产。
房地产金融与投资概论-05第五章住房抵押贷款证券化－参考答案
第五章复习思考题参考答案1．什么是住房抵押贷款证券化？它的推行有何意义？住房抵押贷款证券化（mortgage-backed securitization，MBS）是资产证券化的一种。
它是指相关金融机构将自己所持有的流动性差，但具有较稳定的可预期现金流的住房抵押贷款汇集重组为抵押贷款群组，由特殊机构（Special Purpose V ehicle，简称SPV）购入，经过担保、信用增级等技术处理后以证券的形式出售给投资者的融资过程。
住房抵押贷款证券化的实质就是将原先不易被投资者接受的缺乏流动性但能够产生可预见现金流的资产转换为可以自由流通的，能够为广大投资者所接受的证券，从而为金融机构开辟一条理想的融资渠道。
住房抵押贷款证券化这一方面为一般投资者提供了共享房地产开发和经营收益的机会，另一方面通过把社会短期货币资金转化为长期稳定的资本金，丰富了社会的投资渠道、有利于住房抵押贷款的运作和退出。
其作用具体表现为（1）抵押贷款证券化可以有效地分散和转移风险。
以住房抵押贷款为担保发行抵押证券后，原来集中在银行的抵押贷款资产，变为资本市场上很多投资人持有的抵押债券，这样就使房屋抵押贷款的风险相应分散。
而且，由于抵押证券是以一组抵押贷款的投资组合为抵押，个别违约风险被分散，投资的有效收益能够得到更大的保障。
（2）提高了资产的流动性，解决了银行抵押贷款“短期负债支持长期资产”的流动性难题。
通过证券化，银行及时把长期抵押贷款资产在资本市场抛售兑现、或自己持有变现能力很强的抵押证券，就可解决银行面临的流动性约束。
另外房地产抵押债权证券化，通过抵押二级市场打破抵押资金的地域限制，使得抵押资金得以在全国范围内流动，平衡地区经济发展不平衡而引起的抵押贷款利率的高低不平，使之平均化和市场化。
（3）抵押贷款证券化对刺激抵押贷款一级市场有积极作用。
推行抵押贷款证券化，对购房人来说，不会因为借款资金短缺的瓶颈抑制而推迟购房意愿；而房地产开发商也将有更多机会出售他们已建成和即将建成的楼盘，由此形成的良性循环将有利于激活抵押贷款一级市场、缓解房地产的供需失衡矛盾、以及有效的刺激社会总需求的增长等。
10第十章房地产市场研究-复习参考题及答案-房地产金融与投资概论
房地产金融与投资概论第十章复习思考题答案要点一、为什么说房地产市场是低效率市场？房地产市场的低效率主要由以下原因造成：1、房地产位置的固定性使得房地产市场是区域性极强的市场，房地产市场的供求关系、价格水平、市场条件、市场发育等等都与当地的社会经济发展水平有关，不同区域的房地产市场特征不同，不同区域的市场信息没有太大的可比性。
2、房地产商品的异质性使得每一处房地产都是与众不同的，房地产商品的可替代性较差，物业价格的可比性也比较差。
3、在房地产市场上获取信息是困难的，而且成本昂贵。
双方个别谈判的特点不仅使房地产交易缺乏集中市场，交易的价格信息也是隐秘分散的，收集、整理房地产交易信息的难度和成本都较高。
4、房地产商品的交易成本高。
房地产的交易过程复杂、费时，不仅有相关的各项税费，而且佣金也比较昂贵。
所以，房地产交易实际上很难成为一种经常性的交易活动。
市场价格的变动往往并不能及时真实地反映供求关系。
因此房地产市场是低效率的。
二、房地产市场研究有何重要意义？房地产市场研究是运用市场研究的一般原理并结合房地产市场的特定内容和运行特点，采用一定的市场调查方法，获得有关房地产市场参与者、房地产产品、市场运行状况以及环境变量等信息，通过对这些信息的处理和分析为房地产投资决策提供依据的活动。
由于房地产市场是一个无效率的市场，所以能否获取足够的且有效的市场信息对房地产投资有着重要意义。
主要体现在：1、房地产市场研究可以为房地产投资者提供全面的市场信息。
通过市场调查可以获得大量的一手资料或二手资料，这些资料可以反映市场需求状况及动态变化，让投资者的项目策划和评估有一个真实、客观的起点。
2、房地产市场研究可以帮助投资者把握投资机会，制定有效的投资策略。
市场研究就可以在一定程度上估计市场环境因素的变化以及对房地产市场的影响，因此，市场研究可以帮助投资者掌握某类房地产投资的供需发展趋势，及时地地发现投机机会，并针对性地制定投资策略。
房地产金融与投资概论全套参考答案
第一章复习思考题：1、房地产金融有何重要作用？房地产金融的作用主要体现在三个方面：(1) 房地产金融为房地产开发经营提供了重要的资金保障。
由于房地产开发经营的周期较长，资金占用量大，开发商的投入要在一段时期后才能实现收益，特别是商业性房地产投资项目的投资回收期会更长。
因此，离开金融机构的有利资金支持，房地产开发经营几乎无法正常运行。
(2) 房地产金融是提高居民住房消费能力的重要手段。
由于住房的开发成本高，价值量大，决定了它是一种昂贵的消费品，所以绝大多数家庭缺乏一次性支付全部购房款的能力。
而金融机构通过根据购房者的未来预期收入和个人信用状况，给购房者提供一定数额的长期住房贷款，用将来的收入购买住房，这样就可大大提高购房者的购买力，促进房地产业的发展。
(3) 房地产金融是房地产业发展的“调节器”。
房地产金融具有为房地产业筹集资金、融通资金的职能，因此房地产金融在房地产业的发展中具有“调节器”的作用，国家可以利用房地产金融信贷政策对房地产业实施调控。
2、房地产融资的主要渠道有哪些？房地产融资的渠道可分为直接融资和间接融资两大类。
直接融资是指资金供求双方在房地产资金的借贷、金融工具的买卖过程中直接见面商定，进行票据和证券的买卖或货币借贷。
具体来说，房地产直接融资渠道主要有股票融资、债券融资、房地产企业上市融资、房地产证券化、房地产投资信托等。
间接融资是指资金的供给者将资金提供给银行等金融机构，再由金融机构将资金提供给房地产开发、经营、消费等资金的需求者，主要形式是贷款，如房地产抵押贷款、建设贷款、租赁融资等。
3、如何理解房地产业与金融业之间的关系？房地产业的发展离不开金融业的支持，尤其是银行信用对房地产业的参与对房地产业的发展起到了举足轻重的作用。
而房地产业的发展也给金融业提供了发展动力，两者是相互支持、相互促进的关系。
作为资金密集型产业，一国金融业的发展或金融市场的发达程度都会明显地影响甚至控制一国房地产业的发展进程。
房地产金融练习题和答案
房地产金融练习题+答案第一部分.练习题第一章绪论一、单项选择题(每题1分。
每题的备选项中，只有1个最符合题意。
)1.由于土地的稀缺性而造成供求矛盾，而促使房地产价格上升，这一点决定了房地产资金具有（ D ）。
A. 回收期长B. 风险性C. 运行的地域性D. 保值增值性2.土地的需求不断上升，而供给却有刚性，这一特点决定房地产资金的( C )。
A.回收期长B.运行的地域性C.保值增值性D.风险性3.房地产金融市场的主体构成要素包括居民、企业、金融机构和（B）。
A.中介公司B.政府C.监管机构D.行业协会4.我国目前已形成以( D )为主的房地产金融体系。
A．投资公司B．证券公司C．政府主管部门D．各商业银行房地产信贷部5.( B )是房地产金融的主要内容。
A．房地产销售贷款B．房地产抵押贷款C．房地产租售贷款D．房地产租赁贷款6.由于房屋附着于土地上不能移动，比如上海的房地产需求就不能用武汉的项目去满足，因而房地产项目具有（A）。
A.地域性B.非竞争性C.非流动性D.盈利性7.某一房地产价格水平的高低，主要取决于（C ）。
A.本地区房地产的供求状况B.全国房地产的供求状况C.本地区本类房地产的供求状况D.本类房地产的供求状况8.房地产的( B )，决定了所形成的产品只能就地出售和经营，因而具有明显的地域性。
A.单件性B.不可移动性C.使用的长期性D.资金占用量大9.一般情况下所有的人都需要房地产金融提供服务。
这表现为房地产金融的（ D ）。
A.安全性B. 长期性C. 政策性D. 广泛性10.房地产金融市场中货币市场的融资工具是( B )。
A.长期贷款B.短期贷款C.股票D.长期债券11.房地产金融市场的客体要素为( C )。
A.中介公司B.政府C.资金D.房地产企业二、多项选择题(每题2分。
每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0．5分。
)1.房地产的形态有（ABC ）：A、土地B建筑物C 房地合一D附着物E 定着物2.开发性房地产金融服务，是指为房地产的开发经营提供融资、筹资、结算等服务的金融活动，其服务对象是房地产的（AB）。
05第五章住房抵押贷款证券化-复习参考题及答案-房地产金融与投资概论
房地产金融与投资概论第五章复习思考题参考答案1．什么是住房抵押贷款证券化？它的推行有何意义？住房抵押贷款证券化（mortgage-backed securitization，MBS）是资产证券化的一种。
它是指相关金融机构将自己所持有的流动性差，但具有较稳定的可预期现金流的住房抵押贷款汇集重组为抵押贷款群组，由特殊机构（Special Purpose Vehicle，简称SPV）购入，经过担保、信用增级等技术处理后以证券的形式出售给投资者的融资过程。
住房抵押贷款证券化的实质就是将原先不易被投资者接受的缺乏流动性但能够产生可预见现金流的资产转换为可以自由流通的，能够为广大投资者所接受的证券，从而为金融机构开辟一条理想的融资渠道。
住房抵押贷款证券化这一方面为一般投资者提供了共享房地产开发和经营收益的机会，另一方面通过把社会短期货币资金转化为长期稳定的资本金，丰富了社会的投资渠道、有利于住房抵押贷款的运作和退出。
其作用具体表现为（1）抵押贷款证券化可以有效地分散和转移风险。
以住房抵押贷款为担保发行抵押证券后，原来集中在银行的抵押贷款资产，变为资本市场上很多投资人持有的抵押债券，这样就使房屋抵押贷款的风险相应分散。
而且，由于抵押证券是以一组抵押贷款的投资组合为抵押，个别违约风险被分散，投资的有效收益能够得到更大的保障。
（2）提高了资产的流动性，解决了银行抵押贷款“短期负债支持长期资产”的流动性难题。
通过证券化，银行及时把长期抵押贷款资产在资本市场抛售兑现、或自己持有变现能力很强的抵押证券，就可解决银行面临的流动性约束。
另外房地产抵押债权证券化，通过抵押二级市场打破抵押资金的地域限制，使得抵押资金得以在全国范围内流动，平衡地区经济发展不平衡而引起的抵押贷款利率的高低不平，使之平均化和市场化。
（3）抵押贷款证券化对刺激抵押贷款一级市场有积极作用。
推行抵押贷款证券化，对购房人来说，不会因为借款资金短缺的瓶颈抑制而推迟购房意愿；而房地产开发商也将有更多机会出售他们已建成和即将建成的楼盘，由此形成的良性循环将有利于激活抵押贷款一级市场、缓解房地产的供需失衡矛盾、以及有效的刺激社会总需求的增长等。
房地产金融试题及答案
一、香港房地产发展成功的原因1.高地价政策2.政府控制土地开发3.活跃的房地产投资企业4.稳定的税费以及完善法律制度等二、房地产证券化的特征1基础资产的法律形式是合同权利2、参与者众多，法律关系复杂3、独特的融资模式4、安全系数高5、证券品种多样化，适合于投资6、政策性强三、除了商业银行贷款外，房地产开发商还有哪些融资渠道？1.大力推动房地产证券化，向社会大众筹集开发资金。
有关监管部门应该适当放松对房地产上市公司的严格限制，扩大融资渠道，积极推进房地产投资权益证券化和房地产抵押贷款证券化，吸收社会上大量的小规模闲散资金。
2.将保险资金引入住宅融资市场。
保险资金比较稳定、数额巨大，比较适合投资于住宅产业的开发，有利于提高投资规模。
3.鼓励发行公司债券，吸引社会剩余资金投资房地产业。
4.积极发展住房公积金贷款。
可以利用公积金贷款具有政策补贴、利息低的特点，以满足部分居民的购房需要。
（划线部分为关键词，答出即可得分）四、什么是房地产信托有何作用？房地产信托机构接受委托人的委托，为了收益人的利益代为管理、处置委托人托管的房地产以及相关资财的一种信托行为。
作用1.信托机构通过开办各种与房地产业相关的信托业务，可以为资财的所有者提供广泛的理财服务。
2. 利用房地产信托的社会理财只能，提高经济效益，促进房地产业的发展。
3.在信托机构为委托人办理涉及房地产资金信托的业务中，开辟了房地产业筹资融资的新渠道、新方式，客观上起到了融通房地产资金的作用。
4.信托机构可以利用其拥有的多种专业的专门人才和专业资格为房地产业提供多种多样的相关服务。
五、房地产抵押：指抵押人以其合法拥有的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务按期履行的担保，在债务人不履行债务时，抵押权人有权依法处分作为抵押物的房地产，并优先受偿。
六、由于国家在购房户籍的限制，一些非当地人士通过公司或者是自己临时注册一个公司，以公司的名义来买房，你来谈谈对这种钻空子的购房方式的看法，分析它做隐藏的风险？答案：面对“京十五条”中严厉的限购门槛，借公司名义买房“曲线救国”，此种方法不仅交易成本高，而且所购房产依然无法记入个人名下。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
第一章复习思考题:1、房地产金融有何重要作用？房地产金融的作用主要体现在三个方面:(1) 房地产金融为房地产开发经营提供了重要的资金保障。
由于房地产开发经营的周期较长,资金占用量大,开发商的投入要在一段时期后才能实现收益,特别就是商业性房地产投资项目的投资回收期会更长。
因此,离开金融机构的有利资金支持,房地产开发经营几乎无法正常运行。
(2) 房地产金融就是提高居民住房消费能力的重要手段。
由于住房的开发成本高,价值量大,决定了它就是一种昂贵的消费品,所以绝大多数家庭缺乏一次性支付全部购房款的能力。
而金融机构通过根据购房者的未来预期收入与个人信用状况,给购房者提供一定数额的长期住房贷款,用将来的收入购买住房,这样就可大大提高购房者的购买力,促进房地产业的发展。
(3) 房地产金融就是房地产业发展的“调节器”。
房地产金融具有为房地产业筹集资金、融通资金的职能,因此房地产金融在房地产业的发展中具有“调节器”的作用,国家可以利用房地产金融信贷政策对房地产业实施调控。
2、房地产融资的主要渠道有哪些？房地产融资的渠道可分为直接融资与间接融资两大类。
直接融资就是指资金供求双方在房地产资金的借贷、金融工具的买卖过程中直接见面商定,进行票据与证券的买卖或货币借贷。
具体来说,房地产直接融资渠道主要有股票融资、债券融资、房地产企业上市融资、房地产证券化、房地产投资信托等。
间接融资就是指资金的供给者将资金提供给银行等金融机构,再由金融机构将资金提供给房地产开发、经营、消费等资金的需求者,主要形式就是贷款,如房地产抵押贷款、建设贷款、租赁融资等。
3、如何理解房地产业与金融业之间的关系？房地产业的发展离不开金融业的支持,尤其就是银行信用对房地产业的参与对房地产业的发展起到了举足轻重的作用。
而房地产业的发展也给金融业提供了发展动力,两者就是相互支持、相互促进的关系。
作为资金密集型产业,一国金融业的发展或金融市场的发达程度都会明显地影响甚至控制一国房地产业的发展进程。
由于房地产业对资金的依赖性,房地产市场对资金有着巨大的容纳能力与吞吐能力,同时房地产业就是一个高风险、高回报的行业,银行在利用抵押等手段控制风险的情况下参与房地产业也可以得到可观的收益,所以房地产金融业务成为金融业扩大资产规模、开拓利润增长点的重要领域,房地产金融的核心内容住房抵押贷款更就是银行的重要资产业务。
4、房地产泡沫的成因就是什么？房地产泡沫有何危害？房地产泡沫就是指由于虚拟需求的过度膨胀而导致房地产价格水平相对于理论价格的非平稳性上涨。
房地产作为资产所特有的稀缺性,以及信息不对称的市场环境往往使得投资者对房地产的未来收益估计存在偏差。
当投资者过度瞧好未来的房地产收益时,她们就会利用贷款融资进一步扩大投资规模,同时高预期收益的诱惑又会吸引更多的人加入其中。
银行为了争夺市场份额,增加信贷规模,往往会忽略借款人的资信调查,低估房地产投资项目的潜在风险。
在这个过程中,如果金融体制不健全,银行信贷资金更会大量进入房地产市场。
市场的过度炒作与大量银行资金的进入会加快房地产资产价格的上升,房地产的抵押价值大大超过它的实际价值,促使泡沫膨胀。
由于房地产泡沫往往与银行体系有着千丝万缕的联系,泡沫对一国的金融体系与国民经济的危害非常大。
一旦泡沫破灭,被抵押的房地产价格会大幅下降,造成大量的负贷款,银行拍卖房地产所得不足以偿付贷款额,由此造成银行的大量坏账,威胁银行体系的安全,进而威胁整个经济的稳定性。
第二章复习思考题参考答案1、何谓房地产抵押？房地产抵押,就是指抵押人以其合法拥有的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务按期履行的担保的行为。
当债务人(抵押人)不履行债务时,债权人(抵押权人)有权依法以抵押的房地产拍卖或折价所得的价款优先受偿。
这里所说的抵押人就是指把依法取得的房地产提供给抵押权人,作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其她组织;抵押权人,就是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其她组织。
2、何谓房地产抵押贷款？其基本特征与主要作用有哪些？房地产抵押贷款,就是指以借款人或第三人拥有的房地产为抵押物,向金融机构申请的长期贷款,并承诺以年金形式定期偿付贷款本息。
当借款人违约时,贷款人有权取消借款人对抵押房地产的赎回权,并将抵押房地产拍卖,从中获得补偿。
房地产抵押贷款主要有三个基本特点:首先,它就是以抵押物的抵押为前提而建立的信贷关系;其次,它就是以抵押房地产作抵押作为条件而发生资金的借贷行为,其实质就是一种融资关系而非商品买卖关系;最后,房地产抵押贷款的抵押行为就是借款方获得贷款时必须发生的现实行为,具有现实性。
房地产抵押贷款的作用主要表现为:(1)增强房地产开发经营企业的经济实力,发挥自有资金的财务杠杆功能,促进房地产业的发展。
(2)增强工薪阶层的购房能力,促进住房自有化与房地产消费市场的发展。
(3)发挥储蓄功能,调节居民消费行为,促进经济的平衡发展。
(4)确保银行贷款的安全,保障银行贷款效益,促进房地产金融的发展。
3、房地产抵押贷款有哪些类型？房地产抵押贷款按贷款对象分可分为企事业法人房地产抵押贷款与个人房地产抵押贷款;按贷款用途则可分为房屋开发抵押贷款、土地开发抵押贷款、购房抵押贷款以及其她用途的房地产抵押贷款;按贷款利率确定方式则可分为固定利率抵押贷款与可调利率抵押贷款。
4、房地产抵押贷款运行中有哪些基本环节？房地产抵押贷款运行中的基本环节主要包括房地产抵押权的设定、房地产抵押合同的签订、房地产抵押登记、抵押房地产的处分以及抵押贷款的偿付五大部分。
其中,房地产抵押权的设定就是房地产贷款运行的前提条件。
我国法律、法规允许并保护房屋所有权,除《城市房地产抵押管理办法》中所规定不得抵押的房地产以外,其她依法取得所有权的房屋均可设定抵押。
此外,依据我国现行法律规定,房地产抵押的设定包含两个程序,即签订书面抵押合同与办理抵押登记。
在进行房地产抵押登记之前,须首先签订房地产抵押合同。
抵押合同可以单独订立,也可在其它经济合同中订立抵押条款。
房地产抵押合同自签订之日起30日内,抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。
只有经过抵押登记,办理她项权证之后,房地产抵押合同才生效,从而使房地产交易的安全与有效得到保障。
当债务履行期届满,债务人不履行债务时,抵押权人依法律规定的程序处分抵押房地产,以抵押的房地产变卖、拍卖价款或以折价的方式优先受偿,以实现其债权。
目前国内几乎所有的商业银行的房地产抵押贷款办法都规定:“处理抵押物收回的价款不足偿还本息时,贷款人有权向借款人另行追索”。
抵押房地产的处分包括折价、变卖与拍卖等几种方式。
抵押贷款必须以年金形式定期偿付,具体偿付方式根据抵押贷款的类型确定,一般可分为固定利率还贷与可调利率还贷。
目前较为常用的则就是按固定利率偿付抵押贷款,即所谓的等额本息还款方式。
5、何谓房地产抵押贷款市场结构？二级抵押贷款市场对房地产资金运行有何意义？房地产抵押贷款市场结构就是指由初级抵押市场与二级抵押市场组成的一个有序的开放式市场体系。
初级抵押贷款市场就是房地产金融机构为买房与建房单位或个人提供贷款的市场。
通过初级市场的运作,解决普通百姓面临的高房价与低收入之间的矛盾,从而提高居民住宅的有效需求;二级抵押贷款市场就是指抵押贷款人与投资者之间转让已发放的抵押贷款契据或买卖以房地产为担保的抵押证券的市场。
这个市场不与抵押借款人直接发生关系。
通过二级市场的运作,使房地产抵押契据可以像股票、债券一样随时兑现,从而有助于解决银行有限的贷款资金与无限的贷款需求之间的矛盾。
二级抵押贷款市场就是指抵押贷款人与投资者之间转让已发放的抵押贷款契据或买卖以房地产为担保的抵押证券的市场。
这个市场不与抵押借款人直接发生关系。
在实际操作中,抵押证券的买卖就如同在开放市场上股票、证券被自由买卖一样。
二级抵押贷款市场存在一个庞大的市场机构,专门负责购买初级市场的抵押贷款与证券,并向广大投资者转卖,即所谓的住房抵押贷款证券化。
正因为此,二级抵押贷款市场可以吸引社会资金进入抵押市场;鼓励抵押资金的地区间的流动;使抵押贷款人能够将抵押契据变现;以及平抑抵押资金的供求波动。
第三章复习思考题参考答案1、固定利率抵押贷款的付款机制如何？固定利率抵押贷款的偿付一般可分为等额本金还款方式与等额本息还款方式。
其中,采用等额本金还款方式的每月还款额由两部分组成:一部分就是清偿的本金,它等于将贷款总额按月均摊,即每月清偿的本金数额=贷款总额 ÷(贷款年限×12);另一部分就是当月应付的利息,即每月支付的利息＝当月贷款余额×年利率÷12。
所以,每月付款额就等于每月清偿的本金数额加上月支付的利息。
等额本息还款方式与等额本金偿还法相似,利率在贷款期间内固定不变,所不同的就是每月付款就是恒定的。
根据期末年金现值原理,我们将每月付款额作为等额年金瞧待,那么所有年金的现值之与就就是贷款本金。
即])12R 1(1[12R P M n 12-n np ⨯+-⨯=其中:p M =每月付款额,M=抵押常数,P=贷款总额,n=贷款年限,n R =年利率。
2、负分期付款出现的原因及其风险防范如何？在分级付款期间,每月付款额不足以清偿当月贷款利息,未被清偿的利息就自动增加到贷款本金当中,于就是,随着付款次数的增加,贷款本金将不就是减少,而就是逐月增加,形成一种所谓负分期付款现象。
譬如,按每年7.5％的速度递增,30年期、利率为12％、10万元的贷款,经过5年付款之后,贷款余额增加到107 870.77元。
由于负分期付款引起贷款余额增加的同时,出于通货膨胀的原因,抵押房地产的市场价值通常也将有可能以较快的速度增加,因此,在这种情况下,贷款人仍然享有很大的“安全边界”,即抵押房地产市场价值通常将大于贷款余额。
即使发生违约,通过处置抵押房地产,仍然能够收回相应的贷款余额。
但就是,与本金等额还款(CAM)与等额本息(CPM)方式相比,分级付款的安全边界的确要小得多。
这就意味着,分级付款方式存在着更大的贷款风险。
针对这种贷款方式,贷款人除了要设计各种不同的分级期限与相应的递增速度外,还要更加关注更加密切注意未来房地产市场的动态与借款人的未来收入。
3、固定利率抵押贷款的创新付款方式有哪些？它们各自的特点就是什么？一就是分级付款的抵押贷款,其特点就是对降低贷款初期的每月付款额,提高消费者,特别就是“有前途”的年轻消费者的有效需求起了重要的作用。
二就是飘浮式贷款,贷款本金的清偿仍然就是通过分期付款的方式完成的,每月付款额按照名义年限计算,而实际贷款年限(小于名义年限)到期时须一次性清偿所有贷款余额。
由于贷款到期时贷款余额很大,需要重新融资,所以可以向借款人转移一部分通货膨胀风险, 三就是逆向年金抵押贷款,好处在于在不立即改变房产所有权的前提下,能够解决退休老人“有房没钱”的问题,而且贷款人的贷款风险很低,贷款收益具有很强的可预测性。