张江地块背景分析
张江调研报告
张江调研报告张江调研报告一、调研背景张江是上海市浦东新区的一个重要科技园区，也是中国高科技企业集聚地之一。
为了了解张江的发展现状和未来规划，我们对张江进行了调研。
二、调研目的1. 了解张江的发展历程和成就；2. 了解张江的科技创新生态系统；3. 了解张江的产业结构和发展方向。
三、调研方法我们采用了实地走访、访谈和调查问卷的方式进行调研。
通过与张江的企业代表、园区管理者和居民进行深入交流，收集了相关信息和数据。
四、调研结果1. 张江的发展历程和成就张江科学城于1992年启动建设，经过多年的发展，已经形成了以电子信息、生物医药、新材料三大主导产业为支撑的产业结构。
目前，张江科学城已经成为了全球知名的科技创新中心，吸引了众多国内外的高科技企业和创新机构。
2. 张江的科技创新生态系统张江科学城秉承“产业导向、人文关怀、创新驱动”的理念，建立了完整的科技创新生态系统。
该生态系统包括科研院所、高等学校、技术转移中心、孵化器等多个组成部分。
科研院所和高等学校提供了科技研究和人才培养的支持，技术转移中心和孵化器则提供了科技成果转化和创业支持的平台。
3. 张江的产业结构和发展方向目前，张江的主导产业主要包括电子信息、生物医药和新材料三个领域。
在电子信息领域，张江科学城园区已经建立了若干家国内领先的企业，如中兴通讯、上海华力微电子等。
在生物医药领域，张江积极引进国内外的生物医药企业和研发机构，培育了一大批创新型企业。
在新材料领域，张江科学城也建立了一些高新材料的研发和生产基地。
未来，张江科学城将继续加强与国内外高校和科研院所的合作，吸引更多的高端人才和创新团队。
同时，张江还将聚焦新一代信息技术、人工智能、生物医药和新材料等领域，加大产业发展力度，打造具有国际竞争力的创新园区。
五、调研总结通过本次调研，我们了解到张江科学城在高科技产业的发展方面取得了显著的成就。
作为一个集科技创新、产学研合作和人才培养于一体的创新园区，张江为上海乃至全国的科技创新作出了积极贡献。
张江长三角科技城平湖园(跨省市融合创新发展实践区)
级 标准厂房5幢，研发办公楼1幢
小 已入驻新型集成光波导器件的研发与应
微
企
用项目、超大功率铒钇共掺激光通信信
业
号放大器项目、专业消毒机器人系统项
园
目等12个科技人才项目
创业创新平台
复
旦 大
平湖园与复旦大学张江研究院共建而成
学 以大健康、医疗器械、微电子、智能制
张 江
造等相关产业为重点，引进各类科技创
排污
企业污水经处理达标后排入市政污水管网， 由嘉兴污水厂进行集中处理。现行污水处 理能力为30万吨/天，远期可达80万吨/天。
天然气
由平湖市天然气有限公司供应，供应量 达1亿立方米/年。
邮政通讯
园区已经纳入国内、国际自动电话交换 网，可以提供100兆光宽带及ADSL等数 据通讯，有EMS快递等多种邮政服务。 目前园区可以使用-021固话。
创业创新平台
投资3亿元，总建筑面积4.5万平方米，
科
2019年底全部建设完毕
创 浙沪两地协同合作开发建设，国内首个
大
集研发、孵化、路演、会展中心于一体
厦
的跨省市合作项目
分为公共服务中心、人才公寓、众创办
公三部分，为创业者提供全生命周期的
一站式专业服务
生活 配套 创造美好的生活环境
园区内建设两大集休闲、旅游、购物、艺术、博览于一体的新型商业综合体，充分满足企业员工的生活需求。 同时毗邻金山和松江等大型商超 。
间
项目等
电商企业优惠政策
新入驻并经认定符合园镇高端服务业产业定位的企业，3年内 享受税收激励政策： 销售额达到500万元，给予企业所得税、增值税地方留成部分 50%的奖励；企业销售额达到1000万元，给予企业所得税、增 值税地方留成部分60%的奖励；企业销售额达到5000万元以上， 给予企业所得税、增值税地方留成部分80%的奖励。
张江高科研究报告
张江高科技园区鼓励科技创新和成果转化，许多企业通过技术创新提高了产品竞争力和市场占有率。这些企业的成功将为园区带来更多的投资和合作机会， 进一步推动园区的业绩增长。
战略地位和创业板发展
国家级战略地位
张江高科技园区作为国家级高新技术产业开发区之一，是国 家战略的重要组成部分。园区的发展受到国家的高度重视和 支持，承担着推动中国科技创新和经济发展的重要使命。
总结
• 中芯国际股价低迷：中芯国际股价低迷可能是由于早期折旧大等财务因素导致的。然而，这并不意味着公司未 来没有盈利前景。从上述内容可以看出，张江高科技园区的发展前景良好，且张江高科公司在集团的战略高度 使其可以持续获取优势资源。因此，中芯国际股价低迷可能是一个短期现象，长期来看仍有增长潜力。
总结
持续获取优势资源的能力
要点一
人才培养与引司重视人才的培养和引进 。通过与高校、科研机构等合作，建 立人才库，吸引优秀人才来园区发展 。同时，公司还提供完善的培训和晋 升机制，以留住和培养本土人才。
张江高科公司注重技术创新和转化。 通过建立产学研合作机制和技术转移 机制，将高校和科研机构的科技成果 引入园区，推动科技创新和产业升级 。此外，公司还加大对技术研发的投 入，鼓励企业进行技术创新和产品研 发。
国际机场和外高桥自贸区，具有得天独厚的交通优势。
02 03
政策支持力度大
作为国家级高新技术产业开发区，张江高科技园区享受着政府的大力支 持，包括税收优惠、人才引进、科技创新等方面的政策扶持，为企业发 展提供了良好的政策环境。
物业价值高
由于张江高科技园区的优势地位和良好的发展前景，园区的物业价值持 续高涨。近年来，园区内的不少高科技企业获得了高额的投资和合作机 会，进一步推高了园区的物业价值。
上海浦东张江社区规划及建筑方案文本
第二章 探索
新竹科技工业园
HSINCHU SCIENCE PARK
新竹科技工业园距离台北70公里，大约40分钟 的车程到达台北国际机场，2小时车程到达基隆 和台中港。新竹工业园同时拥有极好的人文条 件，国立清华大学和交通大学都坐落于园区不 远的地方，为园区提供了良好学术和研究氛围。 整个科技园占地770公顷，包括工业区、居住 区、休闲娱乐区和一所学校。居住和休闲区包 括联排别墅、公寓。居民们可以充分使用和享 受园区内的娱乐设施和优美的湖景。
第一章 远见
只有张江拥有独特的机遇！
ONLY ZHANGJIANG HAS THE
OPPORTUNITY !
基地的地理位置及在张江中心区域的区位优势 包括以下几点： •临近上海浦东中心区 •与浦东机场相连 •未来会有快速交通工具连接（轻轨，地铁） •现有丰富的自然景观和水系可以利用 •位于迅速发展中的科技区域内，拥有稳定的 雇员群体 •在周边有大量的居住人口（张江镇、孙桥镇、 北蔡、张江北区等），可以为中心区城市功能 发展提供良好的支持 •未来有向东区、南区发展的趋势，其中南区 在规划中为大学城，东区为动迁住宅基地 •拥有高素质雇员群体，潜在使用人群会对环 境和生活质量要求较高
Plan for Land Use The land-use plan covers the central area, the development area and the radiating area. The central area stretches from Xizhimen Dajie in the First Ring Motorway in the north, and from the Beijing-Miyun Water Channel in the west to Badaling Motorway in the east. It will be an area of 75 square kilometres, covering in it the Chinese Academy y Qinghua University and the Western Area of Zhongguancun etc.
浅谈上海张江集电港 B 区 2-4 商务办公项目设计及管理
浅谈上海张江集电港 B 区 2-4 商务办公项目设计及管理摘要：本文以上海张江集电港 B 区 2-4 商务办公项目为例，对项目的建筑设计及设计管理进行分析，提出合理的设计管理方法，力求通过引入明源系统、BIM技术进行辅助管理的方式，使产业园设计效果得到显著提升，管理工作的开展更加便捷高效。
关键词：上海集成电路设计产业园、智慧园区、设计管理、BIM技术、明源系统引言：在上海市委市政府、浦东新区委区政府的高度重视下，在市经信委、市科创办的大力支持下，2018年11月28日，张江集电港位于浦东新区张江科学城核心区域、面积约3万平方公里的上海集成电路设计产业园揭牌成立。
张江集电港是集成电路产业最集聚、城市形态最健全、产业配套最完善的区域，发展集成电路设计产业必将取得事半功倍的成效。
同时，加快引进行业龙头企业，培育细分行业领军企业，承接设计业重大项目落地，构建国内“技术水平最先进、产品门类最丰富、创新资源最集聚”的集成电路设计产业园，成为具有全球影响力的集成电路设计产业基地。
1.项目建设背景上海张江集电港 B 区 2-4 商务办公项目位于上海张江集电港区域内，是上海集成电路设计产业园重大项目之一，项目为集成电路产业园提供了约12万平方米的商务办公用地、5万平方米的人才公寓、1.7万平方米的商业配套区，建设集会议、餐饮、住宿、文化休闲、体育健身为一体的综合性商业配套区，成功构建出国内“技术水平最先进、产品门类最丰富、创新资源最集聚、综合配套最完善”的集成电路设计产业园的重点项目。
2.上海张江集点港 B 区 2-4 商务办公项目介绍2.1项目概况本项目位于上海集成电路设计产业园B区2-4地块，总占地面积为57747.7m2，用地性质为商务办公用地。
项目南临2-5地块，属于公共绿地，西临盛夏路，东临张东路，北临规划道路（集电路），地理位置较为优越。
基地的东西向长度为288m，南北向长度为220m。
图1 集电港B区2-4地块效果图2.2功能定位目前，张江的集成电路产业得到飞速发展，规模不断壮大，员工数量逐渐增加，需要新的办公楼满足现实需求，特别是可分割为小面积单元销售的公寓式办公项目，更是成为市场炙手可热的产品。
2020万科张江国创中心案例研究【精品】
招商人员
星商汇支持人员
• 园区运营要受到产城公司 管控，包括企业入驻审批 等均经过产城公司，而产 城公司考核指标以IRR进 行考核，一般在15%左 右。
3
获取项目模式
万科获取项目方式多元化，一二级市场同时进行，合作方式获取项目达到59.5%以 上，万科意在通过合作获取产业运营和开发经验
万科金桥万创中心是通过 二级市场收并购而来
通过导入张江资源以智能制造产业为基础聚焦智能装备人工智能文化创意三大领域奇虎科技上影集团张江跨境服务中心等落户出租率达30规划图健身运动创业训练营创业大街休闲娱乐创业咖啡艺术酒店观光创业大街区位图功能图2招商由总部平台资源星商汇资源项目招商三方面组成企业发展招商架构集团招商平台产城公司驻项目招商人员有十几个人负责匹配招商资源为各区域项目招商提供资源星商汇总共有二十多个人星商汇负责解决所有项目需求按轮排的形式排计划为项目提供一手企业招商需求和资料驻项目招商人员从13人不等主要负责对接项目当地招商资源和与企业沟通等园区总监运营服务人员招商人员星商汇支持人员?园区运营要受到产城公司管控包括企业入驻审批等均经过产城公司而产城公司考核指标以irr进行考核一般在15左右
万科上海张江国创中心案例
1
万科存量改造案例-张江国创中心
张江文控和万科各入股50%，由万科运营，改造成本估算2.66亿，16-21年实现3.55. 元平均租金情况下，项目预期净利率近23.66%，IRR14.3%，租金回报率8%
• 区位：张江高科技园区北区核心区域，该中心系由原生产液晶显示器的工业厂房改建而成 • 规模：总建面9.45万方，商务办公2.8万方，总部办公2.4万方，众创空间1.76万方 • 功能：全球24小时创业展厅、小型化办公室、商业、人才公寓、产学研加速器、空服政务外包等创新综合体 • 交通：地铁2号线，张江有轨电车 • 产业：通过导入张江资源，以智能制造产业为基础，聚焦“智能装备、人工智能、文化创意”三大领域，奇虎科技、上影集
上海市张江高科技园区某工程中英文岩土工程勘察报告
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形式作出评价及建议：对天然地基，建议基础持力层及基底砌置标高；对桩基及复合桩基， 建议合理的桩型、桩端持力层、桩长及桩径等，并估算单桩竖向承载力。对预制桩，评价沉 桩可能性。
To describe the site’s engineering geologic conditions and evaluate the buildings’base forms according to their corresponding features. To suggest the sustaining stratum and the base altitude for the natural foundation; For the pile foundation and complex foundation, to suggest suitable pile types, pile end’s sustaining strata, pile length and pile diameters, and to calculate the vertical sustaining force for the single piles. In addition, to give the settlement possibility for the precast piles.
上海市张江现代都市金融信息园(银行卡产业园区二期)区域环境影
上海市张江现代都市金融信息园(银行卡产业园区二期)区域环境影响报告书(简本)一、园区简介2002年7月，上海市府为全面实施“银行卡产业”发展战略，成立了“上海市银行卡产业发展领导小组”，制定了“形成一个中心，完善两个市场，提高三个比例”的总体规划目标。
2003年3月26日，国内首家银行卡产业园——上海市银行卡产业园正式开园。
上海市银行卡产业园是国家级高科技园区——张江高科技园区继集成电路、软件、生物医药之后又一个重点发展的高科技产业基地，是以银行卡业务和金融信息服务为核心，以技术密集型和资本密集型的金融技术服务为支持的高科技金融信息服务区。
银行卡产业园一期地块四至范围：东至华东路、南至龙东大道、西至顾唐路、北至张家浜，总规划用地面积为116公顷。
在市、区两级政府及其各职能部门的关心支持下，银行卡产业园一期引进了中国银行、交通银行、中国银联、平安保险、太平人寿等项目。
银行卡产业园二期位于浦东新区中部、唐镇镇域北部，四至范围为：东至川沙路，南靠张家浜，西至顾唐路，北至红星路（现景雅路），总用地209.50公顷(计至道路、河流中心线)。
园区道路南北有华东路、川沙路、顾唐路，东西有锦绣东路等城市干道。
其中，华东路是城市主干道，向南连通迎宾大道，向北可至五洲大道，锦绣东路是城市的次干道，东西向连通外环线和远东大道，南北向的顾唐镇、川沙路是城市次干道，南北向连通曹路、川沙、唐镇等主要集镇。
园区的总体目标为力争经过开发建设，将产业园建设成为管理水平一流、优强企业集聚、总体实力雄厚的，高层次、多功能、现代化的国际金融信息产业园；成为金融信息产业产品、技术、管理、品牌和人才的吸纳源、创新源和辐射源。
二、园区规划协调性分析《上海市城市总体规划(1999-2020年)》提出的产业发展方向为：“坚持三、二、一产业发展方针，技术创新为主要动力，全面推进产业结构优化、升级，重点发展以金融保险业为代表的高层服务业和以信息产业为代表的高科技产业；积极拓展国内与海外市场，提高产业外向度，基本形成与现代化国际大都市相适应的经济规模、综合实力与服务功能”。
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一、背景分析
1、浦东新区概况
2、经济发展概况
3、项目区域概况
4、项目区域政策规划
二、工业用地
1、工业地产发展
2、政策规定
3、工业用地分析
三、项目条件分析
1、项目区位概况
2、周边环境
3、地块交通状况
4、项目土地基本经济参数
四、项目条件分析结论
1、优势分析
2、劣势分析
3、机会分析
4、威胁分析
一、背景分析
1、浦东新区概况
浦东新区是中国上海市的一个副省级市辖区，范围包括黄浦江以东到长江口之间的三角形区域，南面与奉贤区、闵行区接壤，西面与徐汇、黄浦、虹口、杨浦、宝山6区隔黄浦江相望，北面与崇明县隔长江相望。
全区面积1210.41平方公里，人口268.6万人。
2、经济发展概况
区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比例
（数据来源：统计局官方网站）
3、项目区域概况
上海市张江高科技园区成立于1992年7月，位于浦东新区中部，规划面积25平方公里，分为技术创新区、高科技产业区、科研教育
区、生活区等功能小区。
目前，园区建有国家上海生物医药科技产业基地、国家信息产业基地、国家集成电路产业基地、国家半导体照明产业基地、国家863信息安全成果产业化（东部）基地、国家软件产业基地、国家软件出口基地、国家文化产业示范基地、国家网游动漫产业发展基地等多个国家级基地。
4、项目区域政策规划
“十五”期间建设以“一带”(由张江、金桥、外高桥组成的浦东微电子产业带)为核心的上海微电子产业产业基地，形成软件设计开发和集成电路生产、封装、测试等完整产业链，建成全国规模最大、技术领先、世界水平的集成电路生产和研发基地。
张江高科技园区以重点发展微电子业、计算机制造业、通信设备制造业、现代生物与医药、汽车制造业、现代家电业、船舶和港口设备业和精品钢材等。
其中，内环线以内及沿江延伸地区，重点发展都市型工业；内外环线之间的外高桥、金桥、张江等开发区，重点发展微电子、通讯设备、现代家电、生物医药，汽车制造、港口设备、精品钢材等产业；外环线以外，重点发展外高桥造船基地。
二、工业用地
1、工业地产发展
未来上海的工业地产部署将以研发办公物业为主，目前这类物业的供应已经占到工业地产整体的2/3。
2、政策规定
新修订的《控制指标》由投资强度、容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比重、绿地率五项指标构成。
规定，工业项目的建筑系数应不低于30%。
工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%。
严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。
工业企业内部原则上不得安排绿地。
但因生产工艺等有特殊要求需要安排一定比例绿地的，绿地率不得超过20%（更多相关内容详见附件1，题为：《关于促进土地节约集约利用加快经济发展方式转变的若干意见》内容解读及相关操作程序，以参考了解为辅）。
在房屋建成后，规划部门还要对建筑物进行验收，一旦发现违反规划的建设行为，用地单位必将面临处罚。
如果变更土地性质，要将变更用途的申请，报送土地局，逐级上报至主管土地规划的副市长签字，而后将批复至规划部门变更，但此事难度非常之大。
3、工业用地分析
3.1、工业用地用途分析
国家规定，工业用地上可建的建筑包括工业制造厂房、物流仓库、工业研发楼、工业配套设施等，现在可操作的是“研发大楼”。
施工、预售的许可证可以拿到的，无人管制，但房产证拿不到，与购买者签订20年租约，再20年租约（因为国家规定租约不得长于20年），拿租约抵房产证。
总之，比市场价便宜的多。
此外，工业用地只有一个产证，建议可做产业服务园区性地产模
式。
3.2、工业用地转换分析
由于国家多项政策的出台，近来工业用地向商业用地的转换还多为偶然。
一般来说有两个途径比较容易达成转换，一个是工厂搬迁，一个是随着城市的发展，工业用地刚好符合了新的城市规划，可以变为商业用地。
根据国家有关规定，目前工业用地转化为商业用地主要有三个途径：一是必须符合城市总体规划，并需经过规划部门批准；二是如符合城市规划可以改变为商业用途的，按照现行土地出让办法的规定，其出让应当通过招标、拍卖或挂牌等方式公开进行，工业用地原使用人和买受人不得自行进行买卖；三是通常的做法，可由工业用地使用人与所在区县的土地管理部门联系，由土地的收购储备机构根据年度收购储备计划安排收储。
从转换途径来看，第一条路径比较难，除非企业和地方政府有非常好的关系，或者是资产重组之类的，因为工业用地的价格和商业用地的价格相差可能在5倍以上，而拥有工业用地的企业只需按照当地商业用地的基准价补较差额，所以利益太大，国家对这个有严格的规定。
第二条和第三条路径现在企业用得较多，但这都是可遇而不可求的，工厂搬迁和城市重新规划都具有很大偶然性，事前很难判断。
三、项目条件分析
1、项目区位概况
该地块（如图1）位于浦东新区张江镇，北靠祖冲之路，临展讯
通信中心，西靠申江路，南临上海北大研究所，属于张江科技板块。
上海浦东新区张江镇，因在此设立张江高科技园区而闻名。
（图1）
2、周边环境
展讯通信中心（如图2），紧邻该地块，以北位置，由展讯豪生酒店、展讯中心写字楼、展讯酒店式公寓构成。
是以移动通信终端核心芯片的开发为主的研发中心，除满足公司自用的科研、办公及接待外，还将利用“展讯”的磁石效应和张江园区的各项优惠政策吸引全国乃至全世界范围内的手机研发、生产企业进驻，以形成完整的手机产业链，打造位于张江的手机产业基地。
与此同时，配备展讯酒店式公寓以出租。
（图2）
北京大学上海微电子研究院（如图3），紧邻该地块，以南位置，致力于微电子核心技术研发并集产学研为一体的独立事业，有建筑用房10000平方米。
（图3）
3、地块交通状况
2号线广兰路站步行15分钟可到，张江环线、有轨电车，636，615，张江1路等构成六维立体交通网络。
4、项目土地基本经济参数
总占地面积未知
总建筑面积未知
项目容积率未知
用地性质工业
产权年限50 年
用途工业制造厂房、物流仓库、工
业研发楼、工业配套设施等
四、项目条件分析结论
1、优势分析
轨道交通二号线贯穿于板块北部，所涉及站点有张江高科站、金科路站、广兰路站三个站点，不仅带动周边工业园区的发展，也给周边居民带来出行便利；
周边在建项目不多，大部分已建成并已使用，销售周期内具有相对的稀缺性。
2、劣势分析
地块属于工业用地，极大的限制了地块的用途范围；
产证只有一个，不可分割；
地块已被周圈建筑包围，则给工程进出场带来不利影响；
由于整体规划因素影响，偌大的张江地区仍主要依靠社区商铺、写字楼裙房商铺的形式主导，导致写字楼供应过盛；
3、机会分析
主题运营，形成区域内错位经营的局面。
4、威胁分析
近期有关国家政策的调控、上海房地产出现泡沫等媒体舆论导向，使持币客户不再以投资为主。