房地产行业概览
房地产行业概览
可持续发展成为房地产行业的重要趋势，注重环境保护、资源节约和社会责任，推动房地产行业实现 可持续发展。
新技术对房地产行业的影响
互联网技术
互联网技术为房地产行业提供了新的营销和交易模式，如在线看房、网上签约等，提高 了交易效率和便捷性。
智能化技术
智能化技术为房地产行业提供了智能化物业管理、智能家居等解决方案，提高了居住体 验和安全性。
02
房地产市场分析
市场供求关系
市场供求关系是影响房地产价格的重要因素。当供大于求时，房价可能下跌；当供 小于求时，房价可能上涨。
长期来看，随着城市化进程加速和人口迁移增加，房地产市场需求持续增长，而土 地供应逐渐紧张，导致房价总体呈上涨趋势。
在不同地区和不同城市，供求关系存在差异，因此房价涨跌幅度和周期也有所不同 。
相对较低。
市场竞争格局
01
房地产市场竞争格局是指不同开发商之间的市场份额和竞 争关系。
02
大型开发商通常具有较强的品牌影响力和资金实力，能够以较低 的成本获取资源和市场份额；而小型开发商则可能面临较大的经
营风险和市场压力。
03
市场竞争格局的变化对房地产市场价格和供求关系产生影响，例 如在市场集中度较高的地区，房价可能相对较高；而在市场集中
06
典型案例分析
万科企业股份有限公司
成立时间：1984年
主要业务：房地产开发、 物业管理、房地产经纪等
总部地点：中国深圳
经营理念：以客户为中心 ，以员工为基础，以可持 续发展为根本
碧桂园控股有限公司
总部地点：中国顺德
成立时间：1988年
01
主要业务：房地产开发、物
业管理、酒店管理等
02
关于21世纪不动产介绍
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2005年年度个人佣金总收入 2005年年度个人佣金总收入
3,202,259 美元 （约2300万人民币） （约2300万人民币）
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房地产经济学 第一讲 中国房地产调控与市场前景
2、开发现状
近年来房地产开发情况与投资情况相同，房屋施、竣工面积和土地开发购置面积不断上升， 且伴随投资情况的变化出现了类似的波动。1997年后，国民经济逐渐从金融危机的阴霾中 走出，房地产开发面积逐年上升，而2004年和2005年则受宏观环境的影响，增长率有较 大幅度的回落，但整体上仍呈现出强势的增长趋势。
3、销售现状
随着我国住宅制度改革的不断深入，我国房屋销售量也不断扩大。与房地产投资、开发情 况不同，购买需求并没有随宏观政策的调整而变，在调控政策频出的2005年，消费者却表 现出了极为强烈的购买意愿，销售量增长幅度超过45％。从结构来看，中高档住宅的销售 面积大幅增长，而经济适用房则出现了逐年递减的趋势，也从侧面反映出中低价位住宅缺 口不断加大、房屋供给结构失衡的现实问题。
（二）我国房地产业现状
1、投资现状 2、开发现状 3、销售现状
1、投资现状
1998年以来，房地产开发投资额不断攀升，年均增长20.4%，以2001年、2003年的增长 幅度最大。受宏观调控的影响，2005年投资增幅降低，但幅度也在20％左右。房地产投 资占全社会固定资产投资额的比重这一指标，更能反映房地产业在整个国民经济中的地位 和发展情况。1998年，房地产投资占全社会固定资产投资的比重为15.54％，而到2005年 该指标增长到24.1%，说明近年来，房地产业发展迅猛，对国民经济的影响作用正逐步提 高。
1、萌芽阶段（1978-1987）
1978年 12月，中国开始进入改革开放的新的历 史阶段。 1980 年 12 月深圳市房地产公司与香港公 司签订了第一个客商独资营建商住大厦的协议，开 创了国有土地有偿使用的先河。 1984 年，国家计委和城乡建设部联合发布的 《城市建设综合开发公司暂行办法》规定允许建立 房地产开发公司以“经营城市土地开发和房地产业 务”，并对企业性质和经营范围做出了政策性规定。 大量带有政府职能的开发公司随之兴起，各地开发 企业进入了发展高峰期，中国房地产业发展的萌芽 阶段形成。
2023年汕头房地产行业市场调研报告
2023年汕头房地产行业市场调研报告为了对汕头地产行业的市场情况进行调研及分析，本报告采用了市场调研方法，对汕头市房地产市场数据进行收集、分析，并结合相关理论和实地考察结果，得出以下结论：一、汕头房地产市场概览汕头位于广东省东部，环境优美，交通便捷，是粤台经贸交流的重要节点城市。
汕头房地产市场发展潜力巨大，但是市场整体发展速度和水平与广东省其他地级市相比较落后。
在房地产市场方面，汕头市场主要以住宅房为主，并且都以自住为主，投资型房源较少。
此外，城市核心区域以及部分新城开发区域的商业地产和办公地产市场开始崛起。
二、汕头人群房地产需求特点根据采访结果，汕头房地产市场目前主要以自住性需求为主，投资性房源较少。
由于汕头市人口规模不大，且经济发展水平相对较低，因此购买力集中在中低收入人群，对于房型和面积的需求以两房及以下户型为主，且建筑面积以70平方米以下房源比较热门。
此外，在城市核心区域和新城开发区域，人们更倾向于购买新房。
三、汕头地产市场发展趋势汕头房地产市场尚处于发展初期，未来市场空间较大。
随着经济的发展，汕头市场的房地产行业也将得到发展。
预计在未来五年，汕头市场的房地产市场增长率将达到5%-10%的速度。
同时，汕头市场将逐渐出现商业地产和办公地产的市场需求，市场前景宽阔。
四、汕头房地产市场竞争格局当前，汕头市房地产市场竞争主要以二级房企为主，企业数量相对较少，市场份额相对稳定。
随着市场增量减少，市场竞争进一步加剧，市场份额分配将进入白热化阶段。
未来，汕头在城市建设和经济发展上将不断加大投资，加快城市发展，吸引更多的房企进驻，市场竞争将会进一步激烈。
五、市场营销策略针对以上分析，可以推出以下市场营销策略：1.合理降低房地产开发成本，降低房价，适当扩大市场占有率。
2.针对汕头市人口特点，大力推动中低收入人群购房市场并适应当地实际需求，推出针对性产品，以满足市场需求。
3.在市场营销方面，可以通过品牌建设、营销手段及产品设计等方式进行宣传和营销。
房地产市场分析
房地产市场分析房地产市场一直是许多国家经济的重要组成部分。
它既关系到国民经济增长，又对个体和家庭的财富和居住需求有着深远的影响。
本文将对当前的房地产市场进行分析，探讨其现状、趋势和挑战。
1. 市场概览房地产市场是一个复杂的网络，包括住宅、商业和工业用地及开发项目。
在过去几十年中，该市场经历了巨大的变化。
全球化和城市化的趋势给房地产市场带来了新的机遇和挑战。
各地的房地产市场在规模、需求和政策上存在差异，但普遍表现出了供求关系、价格波动和资本投资的特点。
2. 市场趋势（1）供需关系：房地产市场的供求关系对价格和投资有着显著影响。
随着城市化进程的加速和人口增长，住房需求不断增加，尤其是在发展中国家。
然而，供应不足和土地稀缺成为制约市场发展的因素。
（2）价格波动：房地产市场价格的波动性是市场的重要特征。
供求关系、宏观经济形势和投资热点等因素都会对房价产生影响。
经济衰退期间，房地产价格可能下跌，而经济增长时期则可能出现价格上涨。
（3）资本投资：房地产市场吸引着大量的资本投资。
这是由于房地产的长期收益和资产保值的特性所决定的。
投资者会根据市场预期和政策走向来进行投资决策，从而影响市场的供求和价格。
3. 挑战和机遇（1）政策调控：房地产市场受到政府政策的广泛调控。
政府通过土地供应、住房贷款、税收政策等手段来影响市场发展。
政策的变化将直接影响到市场的活力和价格。
（2）金融风险：房地产市场的运作涉及大量资金的流动和贷款。
金融风险的存在可能导致市场出现波动，造成市场不稳定性。
（3）社会需求：随着人口老龄化和城市化的加速，社会对不同类型住房的需求也在不断变化。
市场需要适应新的居住需求和宜居环境的要求，提供具有吸引力的房地产产品。
4. 市场前景房地产市场的前景取决于多个因素的综合影响。
经济增长、政府政策、土地供应、人口变化和金融环境等都将对市场的走势产生重要影响。
虽然面临一些挑战，但房地产市场仍然具有潜力和吸引力，为投资者和购房者提供了机会。
房企年终盘点报告
房企年终盘点报告一、引言本报告对过去一年中房地产行业的发展情况进行了全面盘点，整理了各大房地产企业的财务数据和市场表现，并对未来的发展趋势进行了预测和分析。
本报告旨在帮助投资者和行业从业者更好地了解房地产市场的现状和发展趋势，从而做出明智的决策。
二、行业概览房地产行业作为我国经济的重要支柱产业，在过去一年中经历了许多挑战。
受到国内宏观调控政策的影响，房地产市场出现了一定程度的回调，销售和投资增速放缓。
然而，随着政策环境的逐步明朗化和市场需求的逐渐回暖，房地产行业的发展前景仍然充满机遇。
三、企业盈利能力分析1.公司A公司A是我国房地产行业的龙头企业之一，拥有强大的资金实力和广泛的项目布局。
在过去一年中，公司A的销售收入达到XX亿元，同比增长XX%，净利润为XX亿元，同比增长XX%。
公司A的业绩表现稳健，盈利能力强劲。
2.公司B公司B是一家新兴的房地产开发企业，致力于中低端市场的开发和销售。
在过去一年中，公司B的销售收入达到XX亿元，同比增长XX%，净利润为XX亿元，同比增长XX%。
公司B在中低端市场表现出色，业绩逐渐提升。
3.公司C公司C是一家专注于商业地产的企业，拥有多个大型商业项目。
在过去一年中，公司C的销售收入达到XX亿元，同比增长XX%，净利润为XX亿元，同比增长XX%。
公司C以其专业的商业地产开发和管理能力在市场上取得了良好的业绩。
四、市场趋势分析1.政策环境房地产行业是一个政策性非常强的行业，政策的变化对市场的影响非常大。
根据近期政策的信号，未来房地产市场将继续保持稳定发展的态势。
政府将加强土地供应管理，控制市场过热，同时鼓励房地产企业加大对租赁市场的投入。
2.市场需求随着城镇化进程的不断推进，居民对居住环境的要求也越来越高。
尤其是一二线城市的人口净流入不断增长，对住房需求的拉动作用明显。
同时，消费升级导致中产阶级对优质房地产的需求也在增加。
3.经济环境我国经济增长稳定，居民收入水平不断提高，这为房地产行业的发展提供了有力支撑。
2024年岳阳房地产市场分析现状
2024年岳阳房地产市场分析现状1. 引言本文旨在对岳阳市房地产市场的现状进行全面的分析。
通过收集和分析市场数据，深入了解当前的市场趋势和特点，以便为投资者和相关从业人员提供参考和指导。
2. 市场概况岳阳市位于湖南省中部，拥有丰富的自然资源和独特的地理位置优势。
近年来，随着经济的发展和城市化的推进，岳阳房地产市场得到了快速的发展。
目前，市场上存在着多种类型的房地产项目，包括住宅、商业地产和工业地产等。
截至目前，岳阳市的房地产市场整体保持平稳增长的态势。
3. 市场特点3.1 区域特点岳阳市区位于洞庭湖畔，周围环绕着山脉和湖泊，自然环境优美。
这一独特的地理条件吸引了大量的人口迁入，并促进了房地产市场的发展。
同时，岳阳市也是湖南省重要的交通枢纽城市，拥有发达的交通网络，这为市场的发展提供了便利。
3.2 住宅市场岳阳市的住宅市场主要以城市中心地段为主，同时也涵盖了郊区和新开发区。
随着岳阳经济的稳定增长和居民收入的提高，住宅需求量逐渐增加。
在市场上，普通住宅和高端住宅成交量较大，并呈现出稳定的增长趋势。
但需注意的是，目前市场上供应过剩的状况也不容忽视。
3.3 商业地产市场岳阳市的商业地产市场主要分布在市中心和重要商务区域。
随着经济的发展和人口的增长，商业地产的需求量逐年攀升。
不仅有大型购物中心和超市，还出现了众多餐饮和娱乐场所。
可以说，商业地产市场已经成为岳阳市房地产市场的重要组成部分。
3.4 工业地产市场岳阳市的工业地产市场主要分布在郊区和新开发区。
岳阳市作为湖南省的重要工业基地之一，吸引了大量的企业进驻，从而带动了工业地产市场的快速发展。
目前，市场上的工业地产项目主要以厂房和仓储物流为主，并出现了一些专业化的工业园区。
4. 市场趋势4.1 供需关系当前岳阳市房地产市场供需关系相对平衡。
随着城市化的推进和人口的增长，住宅市场需求量持续增加，但是市场上的供应依然充足。
商业地产市场和工业地产市场需求也呈现出稳步增长的趋势。
2024年珠海房地产市场发展现状
2024年珠海房地产市场发展现状简介珠海市是中国广东省的一个重要城市，也是中国粤港澳大湾区的重要组成部分。
作为经济特区，珠海吸引了大量的投资和人才流入，房地产市场也因此得以快速发展。
房地产市场概览自改革开放以来，珠海的房地产市场一直呈现出稳步增长的态势。
市区内的房地产项目包括住宅、商业地产和办公楼等，不断涌现。
同时，珠海还有一些高端豪宅项目，吸引了国内外高净值人群的投资。
房价走势珠海房地产市场的房价走势主要受到供需关系、政策影响以及经济发展情况等因素的影响。
近年来，珠海的房价一直呈现稳定增长的态势。
尤其是在粤港澳大湾区建设的推动下，房价有所上涨。
市区房地产市场珠海市区的房地产市场主要以住宅为主，供应充足。
从中心城区到周边地区，都有不同类型的住宅项目，满足了市民的居住需求。
由于政府的规划和控制，房价相对稳定，市场发展较为健康。
高端住宅项目除了市区的房地产市场，珠海还有一些高端住宅项目，吸引了国内外高净值人群的投资。
这些项目拥有高品质的建筑和豪华的配套设施，为购房者提供了高品质的居住体验。
跨境房地产市场由于地理位置的特殊性，珠海与澳门之间的跨境房地产市场也呈现出一定的特点。
目前，珠海的跨境房地产项目主要集中在横琴和珠海口岸周边地区。
这些项目以澳门市民和国外购房者为主要客户群体，市场前景可观。
政策调控及未来发展为了维护市场的稳定和可持续发展，珠海的房地产市场一直受到政府的严格调控。
政府出台了一系列的政策，限制了购房者的购房条件，并加大了违规行为的处罚力度。
未来，珠海的房地产市场仍将保持稳定增长的趋势。
结论珠海的房地产市场发展现状可谓火热。
市区内的项目供应充足，满足了大部分购房者的需求；高端住宅项目吸引了国内外高净值人群的投资；跨境房地产市场也呈现出一定的发展潜力。
政府的政策调控保证了市场的稳定发展。
未来，珠海的房地产市场将继续保持稳定增长的态势，为经济社会发展做出更大的贡献。
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• 1998年联合国公布的资料，96个国家房屋 收入比最低的0.8，最高的30，方差很大。
• 不过大部分在3-6。
中房上海指数
2500 2000
1500
1000
500
0
1993-1-31
1995-10-28
1998-7-24
2001-4-19
2004-1-14
2006-10-10
2009-7-6
2012-4-1
• 房地产业的泡沫问题。房地产业为什么有 泡沫？简单说，因为有大量资金没有别的 出路，于是都涌向了房地产业，资金往哪 边走，那边的价格就上升。一旦房价下 降，大家争先恐后卖房子，就是泡沫破裂 的时候。
• 银行的信贷普遍认为砖头比较可靠,贷款还是放在 房子上可靠,至于投资到工商产业可就有问题了.这 就是中国的垄断银行和外国银行的根本区别,贷款 银行和投资银行的区别.这也是中国政府部门的通 病,不求有功,但求无过.既然这样那么大量的资金 都到房地产上了,其他产业就比较难以获得需要发 展的资金,所以从长远来说对GDP提高不利,短期效 果却不错.于是银行和各级地方政府大力扶持. • 房价不断的推高,可以吸引大量的游资,在炒房盈利 的效应下,房价会越垒越高,高到崩盘的时候谁是受 害者?这个影响到整个银行体系的安全，断供和负 资产也不陌生。
中外城市化的差别
• 城市化的第一个问题是土地增值的全民共 享，西方发达国家的城市化之所以成功， 主要原因就是农民土地私有，国家法律保 护这种私有财产，所以，形成的是城乡间 的双向流动，而不是中国的单向流动，实 际上是政府强行剥夺了农民的土地增值收 益。农民即使进城了，一是要受到身份歧 视，二是也没有钱买房。
• 2005年的5.72亿增加到2025年的9.26亿，2030 年，中国的城市人口有望达到10亿。从1980年 到2005年，中国城市化水平已经增长了一倍以 上，达到44 %。根据麦肯锡全球研究院的估 计，到2025年，中国超过三分之二的人口 （66%）将生活在城市。 • 到2025年前，中国的城市建筑风貌也将经历重 大变化，从而为雄心勃勃的房地产开发商打开 了方便之门。根据预测，在未来20年内，中国 将建造400亿平方米的建筑面积，相当于2万到 5万幢摩天大楼（超过30层的建筑）－这样的 规模堪比十个纽约市的大楼数量。
• 到2025年，中国可能产生15个平均人口规模达 到2500万的超级城市，或是11 个平均覆盖人 口超过6000万、相互之间经济联系紧密的“城 市群”。 • 中国城市GDP占全国GDP的比例将由目前的 75%增加到2025年的95%。 • 私营部门的投资主要集中在中国的城市。在过 去十年内，中国总体GDP增长的50%来自于城 市固定资产的投资，2007年支出最高达到6.4 万亿人民币。如果这种趋势继续下去，到2025 年，总体城市投资额将超过24万亿人民币，占 到总固定投资额的比例将从2007年的79 %上升 到93%。
中房上海综合指数
中房上海住宅指数
中房上海办公楼指数
房价贵的几个原因
• • • • • • • • 人均收入持续增长 城市化进程 婴儿潮 实体经济难做 买账不买跌 投资投机 地方政府推动 ……
人均收入增长情况
• 2007年十七大确立的经济增长目标，即到 2020年人均GDP在2000年的基础上翻两番。 • 中国的个人消费仅占GDP的36%——在世界 上所有主要经济体中排名最后。反映出中 国经济增长过度依赖于投资，导致个人消 费比重较低。到2025年，中国个人消费占 GDP的比重可能会提高到50%。
• 房价主要是地方政府抬上去的。国税地税 改革之后，地方政府没钱，逐渐开始靠卖 地得到财政收入。
房地产有没有泡沫？
• 1998年取消福利分房。商品房市场开始发展，住房开始从 计划经济向市场经济转轨。 • 03年的时候就有人争论这个问题。 • 房子人人都应该有,中国人均土地面积大约7000平方米,人 均用10平方土地就可以解决住房问题,所以土地不是不 够,而是很多.就算有的人拥有很多房产,也不会造成住房紧 张。 • 房价过高的问题在于土地供应的不足,如果始终保持建设用 土地供小于求,那么地价和房价始终是走高的.为什么要保 持地价高呢?高地价卖出的土地的收入去那里了?
• 4年后，日本经济泡沫破裂。银座地价暴跌 六成，原先1亿日元的房子跌至4500万日 元。高高兴兴搬入新家没多少日子的白领 们，一夜之间变成了“房奴”。 • 从此日本政府限制房地产业，即使把色情 行业作为支柱产业，也不把房地产作为支 柱产业。到现在20多年来房价基本稳定。
香港房地产
• 看了《香港地产业百年》，发现起起落 落，也是很热闹的，和股市差不多，不过 跌的时候没有股市那么多。 • 地价、房价也有好几次一年涨了一倍的， 也有一年跌50%的，这种比较少。
• 2005年，财政部组织检查了39户房地产企 业，共查出资产不实93亿，收入不实84 亿，利润不实33亿，报表反映销售利润 12.2%，实际利润26.8%。
• 出现这么多富豪，还有一个原因是房地产 是能上规模的行业里面唯一一个一开始就 对民营经济开放的。
5000
0 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015
中国富裕家庭
• 富裕家庭指的是家庭年收入超过25万人民币，相当 于在2000年家庭收入超过20万人民币的城市家庭。
• 2008年，中国的富裕家庭数达到了160万，预计到 2015年这个数字将超出400万，中国将成为仅次于 美国、日本和英国的全球富裕家庭数第四名的国 家。 • 目前，富裕家庭在中国城市家庭总数中占比不到 1%，但其绝对数量正以每年16%的速度递增。
• 在一两年间，霍英东做了几个房地产项 目，所赚利润超过1000万，而他所动用的 资金不足100万。
房地产有多暴利？
• 在福布斯中国内地首富榜单中，主业从事房地 产的富豪逐年上升；短短十几年内，中国房地 产业以超乎常规的速度催生了众多亿万富翁， 这在其他地区、其他产业无法想像。而在福布 斯全球富豪榜中，主业做房地产业的极少，全 球房地产业的平均利润率一般也只有5%。 • 2009年胡润富豪排行榜正式发布。在公布的榜 单中,前100位中涉及房地产的富豪竟达半数之 多,且多数是名列前茅。
• 有外国专家提出，日本产生房地产泡沫的主要原因是过 度投机。其实，这一提法是不够全面的。只用过度投机 一条原因，可能适用于某些由过度投机而引发短期暴涨 暴跌的泡沫经济案例，但不能说明日本的房地产泡沫为 什么持续了30年才破灭。 • 日本地少人多，土地紧缺，存在着地价和房地产价格不 断高涨的可能性。且在这30年里，日本国民经济和居民 收入持续增长，不仅对土地、住房和其他房地产产生了 旺盛的需求，而且拥有了对高地价、高房价的巨大承受 力，这也是地价和房地产价格连续高涨30年而不破灭的 另一个原因。
人均GDP/元
25000 20000
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0 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010
人均GDP/美元
3500 3000
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2000
1500
1000
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• 1.3W房地产公司倒闭了95 % ，于海南有了三 大景观“天涯，海角，烂尾楼”,潘石屹等万 通系人马，也因海南泡沫把他们变成了地产大 亨,冯仑万通地产董事局主席，潘石屹离开万 通，通过离岸注册方式成立一家“外资”公司 SOHO，易小迪离开万通成立了阳光地产！
日本房地产经济泡沫
• 从1960年至1990年的30年里，日本六大城市的地价上涨 了56.1倍，年平均高涨14％以上，并带动房价和其他房 地产价格相应高涨。
房地产有多暴利？
• 这些年来，建房并出售的利润率大约15%， 只能算比较高，并没有高到离谱。但这并 不是全部。 • 如果一个两亿的项目，6个月时间完成，可 能买地的时候，开发商只有2千万，甚至更 好，然后拍下地（并不是拍了地就要交钱 的），然后抵押贷款。然后在楼没有盖的 时候卖楼。然后赊账建楼。半年走完后， 盈利2亿的15%，就是3千万，投资收益率就 是150%，而不是15%了。
海南房地产泡沫
• 1988年，海南脱离广东独立建省成立海南省，大批的人来到海 南淘金，这些人里就有潘石屹，冯仑，易小迪等人
• • • •
1988年房地产平均价格为1350元／平方米， 1991年为1400元／平方米， 1992年则猛增至5000元／平方米，比1991年增长257%. 1993年上半年房地产价格达到顶峰，为7500元／平方米，从 1993年下半年开始呈现回落趋势
扣除CPI之后的人均GDP增长率
20.00 15.00源自10.005.000.00 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010
-5.00
-10.00
北京人均收入/元
50000 45000 40000 35000 30000 25000 20000 15000 10000
投资投机
• 由于我国目前其他有良好回报性的投资渠 道很少，当房产市场运行的比较良好时， 自然就成为人们投资的首选。从投资学的 角度来分析，只有当要投资的东西能给予 较高的投资回报，有比较大的空间时才值 得去这么做。
• 杠杆比可以达到5。
地方政府推动房价
• 大城市，房子价格的50%以上被政府拿走 了。中小城市，房子价格的30%以上被政府 拿走了。
房地产行业
2011年12月5日
大纲
• • • • • 中国房价贵么？ 中国房价为什么这么贵？ 现在房价有没有泡沫？ 为何房地产是暴利行业？ 房价什么时候跌？
中国房价贵么？
• 武汉的房价03年是1.8K，09年夏天是7K。 • 清华周围的房子，03年的时候4K，09年20K 以上。 • 基本上都是6年涨4倍。 • 东门的唐宁，年初的时候2.6万，10月份4万。 • 09年北京三环以内均价没有低于3万的楼盘 了。