河南省新建商品房交易价格行为规则(2000)

河南省新建商品房交易价格行为规则
（河南省物价局文件豫价房字[2000]077号）
第一条为规范我省新建商品房交易的价格行为，保护交易双方的合法权益，促进我省房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、《国务院批转国家计委关于加强房地产价格调控加快住房建设的通知》及有关法规、规定，制定本规则。

第二条本规则所称的商品房交易，是指具有开发经营资格的各类房地产开发、经营企业向购房者销售新建商品房的行为。

第三条商品房交易的价格行为，应当遵循公开、公平、诚实信用、质价相符、正当竞争的原则，遵守国家和省的价格法规和有关政策。

第四条商品房销售价格，根据不同情况分别实行政府定价、政府指导价和政府宏观调控下的市场调节价。

城市建设拆迁安置房屋的出售价格实行政府定价，按保本原则核定；经济适用住房价格实行政府指导价，限价销售，利润控制在3%以下，管理费以成本为基数，控制在2%以下；享受政府优惠政策的普通商品住房视同经济适用房进行价格管理；其它商品住房实行政府宏观调控下的市场调节价，即对成本实行监审，必要时规定开发企业的利润限制幅度，规范其交易价格行为。

非住宅商品房屋实行市场调节价，但其交易价格行为应符合本规则的规定。

第五条商品房销售价格应以开发成本为基础，加法定税金和合理利润，结合市场供求状况和国家有关规定制定。

商品房销售价格由下列项目构成：
㈠土地征用及拆迁补偿费：指按照法律、法规、规定征用土地所支付的费用。

主要包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物及青苗补偿费、房屋拆迁作价补偿费、临时安置过渡及搬家补助费、停业损失补偿费，以及按规定交纳的土地出让金和有关基金、收费等；
㈡勘察设计及前期工程费：指开发项目前期工作所必须发生的费用。

方要包括工程勘察、规划及工程设计、施工通路、通水、通电及场地平整费用，以及在办理报建手续时按规定交纳的有关收费等；
㈢建筑安装工程费：指列入施工图预(决)算项目的主体房屋建筑安装费用，主要包括土建(含桩基)工程费、水电安装工程费及附属工程费；
㈣开发建设区内基础设施建设费( 含区内非营业性配套公建费) ：指小区规划红线以内与住房同步配套建设的道路、供水、供电、供气、供热、通讯、照明、排污、排洪、消防、绿化、环卫等公共基础设施建设费用，以及经政府批准按规划要求建设的物业管理用房、公共非机动车车棚、公厕等非营业性公共配套设施建设费用；
㈤开发建设单位管理费：指房地产开发经营企业为建设项目组织开发经营所发生的费用。

主要包括管理人员的工资、工资附加费、办公费、宣传费、差旅费、固定资产使用费、营销费等。

㈥贷款利息：指房地产开发经营企业为建设项目筹措资金所发生的银行贷款利息支出。

应根据所在地商业银行提供的本地区建设占用贷款的平均周期、平均比例、平均利率和开发项目的具体情况确定；
㈦税金：按照国家规定的税目和税率计算；
㈧利润：按价格构成的1-4项之和计算。

国家规定利率的，按规定利率计算。

第六条下列费用不得计入商品房成本：小区内营业性用房及设施的建设费用；对社会的集资、赞助、捐赠支出及其它与开发经营成本无关的费用；各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；国家规定不得进入成本的其它费用。

第七条对实行政府定价，政府指导价和实行成本监审的商品房屋，商品房开发经营单位应在前期工程结束时，依照价格管理权限向政府价格主管部门申报价格或申报成本(附有关资料)，物价部
门应在十五个工作日内完成价格审批和成本监审工作。

未经核准价格或成本审核的商品住房，商品房开发经营单位不得擅自出售，房地产管理部门不予核发《商品房销售(预售)许可证》，也不予办理房屋交易和产权登记手续。

第八条未经批准，销售商品住房不得冠以经济适用房、安居工程、解困房、微利房等名称误导、蒙骗购房者。

第九条商品房销售必须按国家规定实行明码标价。

经营者必须向购房者公开标明商品房销售价格，并不得在公开标明的商品房价格外加收任何费用，也不得在商品房交付使用时委托物业管理单位追加房价外的任何费用。

政府依法调整税费的除外。

第十条经营者必须在商品房销售点挂牌或以售房说明书等形式显示以下内容：
㈠每个具体售卖单元的座落位置、房屋形状、结构、面积(含各厅、室面积以及应按比例分摊的公用面积)、朝向、楼层、售价、付款方式、优惠折扣率及交付日期；
㈡房价中代收代付费用的具体收费项目(含分摊性的、选择性的服务项目)与收费标准。

第十一条房价中构成的代收代付费用，属于选择性的服务项目应由购房者自行决定是否接受；属分摊性质的，只能按实际发生的直接成本(费用)合理分摊，不得额外加收任何名目的费用；属政府定价的收费项目，必须严格按规定标准代收。

第十二条售房合同签署后，经营者不得自行决定增加新的收费项目或提高收费标准。

第十三条商品房销售面积计算，应按照建设部颁发的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》执行。

商品房交易的合同售卖面积应与实际面积相符。

售房合同中所列建筑面积或庭院土地使用面积与房地产管理部门核发的产权证书记载面积的误差值为±1%以内(不含本数)的，交易双方可不作任何补偿；误差值为±1%以上(含本数)至±5%以内(不含本数)的，交易双方按售房合同确定的单价多退少补；误差值超过±5%(含本数)的，应允许购房者选择，或按照合同单价多退少补，或取消售房合同。

经营者应在30天内退回购房者已付的全部房价款和各种费用及利息( 以付款日起至实际退款日止的时间为期，参照退款之日同期银行固定资产贷款利率计算)。

第十四条商品房交易必须做到质价相符。

经营者应按国家有关部门制定的《商品房购销合同文本》的要求签订售房合同，并应在售房合同中明确标示商品房的结构、材料、设备、装修质量标准。

如实际交付的商品房的结构、材料、设备、装修质量低于合同确定的标准，经营者应向购房者作出合理补偿，造成损失的还应承担民事责任。

第十五条经营者应按售房合同的约定方式，约定时间足额完成室内及公用设施的配套(如燃气、暖气、有线电视、电话预留等)，不得以虚假承诺的方式销售商品房。

如无法按合同约定的方式、时间完成配套，购房者可退房或要求退还相应的价款，经营者并应承担相应的违约责任。

第十六条商品房交易的合同中对违约责任的约定，应当坚持对等的原则。

第十七条经营者不得有下列行为：
㈠不按规定向政府价格主管部门申报价格或建造成本，不执行政府价格主管部门核准的商品房价格，擅自涨价或乱收费用；
㈡采取不公平竞争手段将应在商品房价格内包含的成本(费用)，改为在价外另行收取；
㈢违反代收代付费用征收规定，牟取非法利益；
㈣不按规定实行明码标价或者使用虚假、不规范的标价手段蒙骗购房者；
㈤虚置成本，短给面积，进行价格欺诈；
㈥在商品房交易过程中，违反公平、公开和自愿选择原则，强制或串通有关部门(单位)变相强行要求购买或要求购房者接受应由购房者自愿选择的服务；
㈦采取偷工减料、掺杂使假等欺骗手段降低商品房建造(装修)质量，变相提高房价的；
对上述价格违法行为，政府价格主管部门可按有关法律、法规和政府规章进行查处。

第十八条本规则由省物价局负责解释。

第十九条本规则自发布之日起实施。