困境房地产项目投融资风险尽职调查

困境房地产项目投融资风险尽职调查发布时间：2019-12-06 来源：近年来，随着市场经济下行、政策不稳定、市场不明朗等因素，房地产开发企业面临着价格下降、成交减少、库存增加及融资困难等诸多难题。

伴随着风险的不断累积，一旦出现流动资金不足、资金链断裂，自有资金难以承担巨额的债务时，项目乃至企业自身都将陷入困境，企业股权估值会大幅度低于内在价值。

与此同时，土地资源作为稀缺资源，优质的房地产项目即显得尤为珍贵。

加之为了支持经济发展，保障就业和民生，特别是守住不发生区域性系统性金融风险的底线，地方政府也非常支持房地产企业积极寻求投融资方，进行资产资源整合，有些地方政府还出台了一系列包括土地、税收等方面的支持政策。

有鉴于此，对于有意向实施救助、盘活资产和创造价值的投融资方来说，困境房地产项目成为最具投资价值的一个资产类别。

困境类房地产项目作为高风险与高收益并存的项目，其风险点特别多。

风险并不可怕，可怕的是我们不知道风险在哪里，实践中不乏由于股权、资产、债权等方面存在重大未排除的隐患，导致最终交易被禁止、限制或尽管交易未被禁止、限制，但交易完成后给投融资方造成重大投资损失的案例，因此，事前做好尽职调查，及早发现风险、评估风险、解决风险显得尤为重要，也是决定项目成败的关键因素之一。

一、困境房地产项目常见的法律风险困境房地产项目中的法律风险较多，常见的法律风险主要有：等。

（一）资产风险1. 困境房地产项目通常存在、拆迁、迟延交付、违规销售等一些房地产行业特有风险。

2. 【抵押】土地及在建项目一般都涉及到抵押，且抵押行为均与大额债务相关，解困资金需求量大。

3. 困境房地产项目可能涉及土地存在、无证土地、土地被收回、土地闲置以及相邻权问题。

4. 项目被设定担保或。

为项目融资，项目实际控制人可能将尚未开发完毕的项目资产或收益权提前出售或设立担保。

（二）项目债务风险房地产项目开发需要大量资金，房地产企业大多通过各种途径进行融资借款，在项目因各种原因停滞开发、成为不良资产后，各类债务因无法偿付而进入逾期、违约，融资借款方面的风险也逐一显现。

1. 债务总量高困境房地产项目通常资金需求量大，因此债务总量高。

资金链断裂后，，未到期债务的债权人也可能主张公司预期违约、要求公司提前还款或，从而引发公司债务缠身。

2. 违约债务附带高额违约金困境房地产项目中，绝大部分债权均为违约状态，债权人有权要求公司按照合同约定或法律规定支付违约金。

在项目陷入不良若干年的情况下，违约金金额往往很高且随时间推移增长。

3. 民间借款债权人利益诉求难以平衡除正常融资借款外，困境房地产项目还会寻求民间借款。

相比之下，民间借贷可能体现为售后回租、以卖代借，民间集资、甚至是民间高利贷借款等方式。

尽管部分民间借贷债权不具有优先权、抵押权等保障，但该等债权因涉及人数众多、诉求难以平衡，可能会涉及当地社会治安等问题，不容小视。

4. 隐藏债务多困境房地产项目在开发过程中，项目实际控制人为融资借款，可能会以自己名义或通过公司的股东、子公司等关联方名义对外借款，（三）股权风险1. 公司股权权利限制项目实际控制人为与其他方合作或为项目融资，可能会就公司的、等相关安排，该等安排限制了公司的股权权利，可能对公司的股权交易形成障碍。

2. 违约债务引发对项目股权、资产多轮查封债权人为维护自身权利，会对公司提起诉讼并同时申请对项目股权、资产保全；实践中，困境房地产项目的股权、资产通常会被。

在查封状态未解除的状态下，股权、资产交易会存在一定障碍。

3. 控制权瑕疵困境房地产项目，大多涉及多次融资，其中不乏项目原实际控制人为融到资金与债权人签署公司的。

在此种情形下，项目的控制权不仅由表面的实际控制人掌握，被代持人也有一定的控制权。

此外，特殊机会房地产项目的债权人为维护自身利益，；在这种情况下，项目实际控制人对项目的控制权也受到限制。

（四）其他风险除上述风险外，困境房地产项目还存在管理风险、财税风险、宏观政策风险、司法资源整合等风险。

困境房地产项目尽职调查关注重点困境房地产项目投融资虽然涉及的债权金额大、利益相关方众多、法律关系复杂、风险较高，但高风险即意味着高收益，而且有些风险并非毫无解决之道。

为有效把控风险，提高收益率，投融资方往往会对困境房地产项目进行专业而全面的尽职调查，评估、量化风险，寻找对策，降低困境潜在的投资风险，盘活房地产项目，获取高收益。

尽职调查是困境房地产项目投融资风险防患的第一道防火墙，主要解决两大问题，一是提示投资可行性和法律风险，解决要不要投的问题；二是量化风险，确定交易结构、交易价格、投融资额度、先决条件、交割后的义务等，解决怎么投的问题。

对困境房地产项目的尽调主要有阅卷并审核项目方提供的资料、高管人员访谈、查阅账册、访问并求解相关政府部门、走访并函证主要债权人、现场考察、网络查询、法院及仲裁机构问询等方式。

使用这些方法尽职调查时，应对困境房地产项目的以下几个方面进行重点关注：（一）项目公司主体、实际控制人1．项目公司的主体资格项目公司的主体资格是尽职调查的首要内容，即调查项目公司设立的程序、条件、方式等是否符合当时法律、法规和规范性文件的规定。

如果项目公司涉及批准或备案事项的，是否得到有权部门的批准和备案。

项目公司是否履行了验资等必要程序，如果以非现金方式出资的，其资产的出资价格是按股东约定还是经过资产评估程序，如涉及国有资产则必须经过资产评估。

2.项目公司存续情况应查验项目公司是否有效存续，是否存在持续经营的法律障碍，其经营范围和经营方式是否合法合规，项目公司是否正常年检。

项目公司的章程对公司经营期限的约定，是否存在提前终止的情形，章程对股权转让有无限制或反收购条款，该等约定是否构成收购障碍或需要增加收购成本。

3.项目公司的实际控制人实际控制人虽不是公司的股东，但通过投资关系、协议或者其他安排，能够实际支配公司行为。

很多房地产项目之所以陷入困境，跟实际控制人有很大关系，因此，应对实际控制人进行重点调查。

（二）项目公司的股权1. 注册资金不到位的股权在尽职调查阶段，可通过核查验资报告、审计报告和汇款转账凭证、章程等核查股权转让方是否已经履行了相应的出资义务或者后期还需缴纳的出资。

注资不到位一般不会构成股权投融资障碍，但因为受让股权的股东对注册资金仍有义务补足和继续缴纳的义务，故在股权转让价款中需充分考量该因素。

如违反公司章程约定，则存在对其他股东承担违约责任的风险，因此，可要求其他股东出具不予追究逾期缴纳出资的声明。

2. 代持的股权股权代持现象实践中常有发生，除转让方自行披露外，可通过与目标公司员工的谈话、查阅公司经营管理的决策文件、本次交易谈判的接洽主体等判断是否存在股权代持情况。

在股权转让协议中应要求转让方提供股权不存在代持情况的承诺。

对于已知的代持股权，股权转让应取得名义股东及实际股东双方的书面认可。

3. 涉及合作建房项目的股权应重点核查项目公司股权是否存在合作建房的行为。

如涉及合作建房，在尽职调查阶段需要对该合作建房项目及相关的合同进行分析，对合同的效力、后续合同履行以及股权收购能否实现收购房地产项目等事项提出法律意见。

4.涉及国有股权和集体股权涉及国有股权和集体股权的，依照法律规定必须履行特定的程序，如国有股权需要国有资产管理部门审批，需要进行审计和评估，通过指定的产权交易所挂牌交易等，而集体股权需要村民代表大会、村民委员会等按规定表决通过。

在尽职调查阶段，对于标的股权存在上述两种类型的，应重点关注目标公司历史沿革中是否存在转让情形，转让过程中是否了履行特定的程序。

5.质押的股权对于设定质押担保的股权，如果无法取得担保权人同意解除质押的，则项目公司股权转让存在根本的障碍。

鉴于股权质押需要办理登记备案，一般情况下，可通过查询公司工商内档信息或者通过国家企业信用信息公示系统获知。

6.抵债的股权抵债的股权包括：债权人通过债务人抵债方式直接取得股权并可自由支配的情形；债权人虽实际取得股权，但该股权将按照约定进行转让并以股权转让款偿还债权人债权的情形；抵债转让的股权实为担保，即债务人在约定的期限内偿还债务的，债权人应按照约定将股权转回给债务人的情形。

在尽职调查阶段，应尽可能核查转让方股权取得的法律文件、要求转让方提供股权转让款支付凭证等获悉股权是否存在抵债的情形。

对于名为股权转让实为担保的情形，在司法实践中往往被认定该股权转让行为仅仅是为债权提供担保，此种情况下，受让方受让股权的，应要求原股东（即债务人）出具认可该股权转让行为的书面文件。

7.名股实债的股权名股实债，即名义上是股权投资，实际上是发放贷款、享有债权。

此类股权往往在股权持有期限、股权收益、股东权利的行使、股权回购等方面有特别约定，持股多数是为了享有股权投资带来的稳定收益，并不享有其他股东权利。

如果所收购的股权存在此类情形的，需充分考虑本次收购的目的，如以控制开发房地产项目为目的的，建议避开此种类型股权或妥善处理好此类股权后再行收购。

8.司法冻结的股权涉及司法冻结或涉诉的股权，通常需先行解决相关纠纷，否则，将对股权转让产生障碍。

因此，在尽职调查阶段，应通过查阅转让方提供的资料和工商部门查阅的内档，包括公司设立资料、公司章程、原有的股权转让协议等文件资料，结合履行情况，对存在的股权纠纷及解决的可能性进行识别及判断。

（三）项目公司的负债困境房地产项目通常涉及大量负债，往往都与房地产项目本身相关。

在并购当中这些债务一般剥离不了，多由并购方承接或投资方解决。

因此在尽职调查中，应重点核查涉及债务的合同、往来流水、凭证以及审计报告等，必要时，可就债务事宜直接向债权人了解，以核查债务的真实性，为后续债务处理作出初步判断。

1.涉及优先债权人的负债困境房地产项目所涉及的土地、房产通常存在抵押情况，以及工程款的欠付情况，而优先债权人的行权将直接影响投融资目的的实现。

投融资之前需要对优先债权进行评估，设置妥善处置方案。

因此，在尽职调查阶段，需重点关注导致优先债权产生的协议、所涉优先债权的金额，并视情况将优先债权的解决作为合作的前提。

2.民间借贷很多困境房地产项目受累于民间借贷的高利息、高违约金。

且有一些民间借贷打着投资的幌子，赚取超高额的利息，造成困境房地产企业难以翻身。

在尽职调查中，应重点关注这类民间借贷，对债务涉及的合同期限、利息、罚息、滞纳金和违约金等约定进行重点核查和分析，必要与债权人进行沟通，确定最终的债务金额。

避免介入房地产项目后，增加项目开发运作成本，延迟投资回收周期，进而影响项目投融资利润。

3.未披露、隐形债务对困境房地产项目进行投融资，还需重点关注未披露或隐形债务所产生法律风险。

在尽职调查阶段，应要求项目方提供所有的合同台账、公章使用登记簿，通过对合同台账、公章使用登记簿的筛选，确定重大合同并进一步审查，同时结合合同履行情况，判断是否存在潜在的债务纠纷。