房地产项目公司收购要点及尽职调查清单
房地产公司尽职调查清单
房地产公司尽职调查清单
房地产公司进行尽职调查是非常重要的，可以帮助公司了解市场情况和风险状况，为决策提供基础。
下面是一份房地产公司尽职调查清单，提供参考。
一、法律及政策环境
1. 是否符合当地相关法律法规，是否存在违法行为？
2. 当地政策是否支持该项目的发展，是否存在政策风险？
3. 是否存在与政府关联的问题，如存在争议情况？
二、市场风险
1. 市场需求的稳定性及发展前景。
2. 当地房产行业的竞争情况。
3. 周边房价及租金的水平。
4. 是否存在市场饱和的情况。
三、资产评估
1. 所有权的清晰度及真实性。
2. 土地及房产是否符合规划要求。
3. 土地以及房产评估报告是否真实、准确。
4. 有无担保物业、抵押等现象。
四、财务风险
1. 公司财务状况，是否存在债务风险。
2. 相关合作伙伴是否符合财务评估标准。
3. 相关项目的盈利能力及盈利模式。
4. 外部环境是否对项目造成经济风险。
五、技术风险
1. 制定详细的技术标准，包括建筑设计规范及建筑工艺
2. 确保先进的技术与材料可用性，
3.设备制造技术是否先进
4.技术及人员的管理与维护
六、环保安全风险
1. 是否符合国家和地方环保要求
2. 是否存在环境风险,如土壤污染、废弃物处理等问题
3. 施工及投入使用后的安全性能
4. 建筑物的抗震、防火、防水等可靠性等问题
以上仅是房地产公司尽职调查的一部分项目，因为每个项目、每个地区都存在不同的风险和问题，因此还需要根据具体情况对清单进行补充和修改。
房地产项目尽职调查清单-标准版
房地产项目尽职调查清单-标准版房地产项目尽职调查清单-标准版一、项目概述1. 项目名称、地理位置、用途及规划面积等基本信息2. 项目的开发主体及相关背景介绍3. 项目现有规划、设计方案及施工进展情况二、土地状况调查1. 土地权属及是否具备开发条件2. 土地出让合同、土地使用权证等相关法律文件的核查3. 土地用途及规划条件的符合性评估三、市场调查1. 目标市场的需求分析及预测2. 竞争对手及市场份额的评估3. 售价及租金预测和可行性研究四、法律风险评估1. 基础设施建设的法律法规及配套政策的合规性评估2. 土地使用权转让及签订合同的合规性评估3. 相关手续办理所需的法律文书的核查和合规性评估五、技术尽职调查1. 工程建设可行性研究报告的评估2. 建筑设计方案、施工图及比选方案的评估3. 相关建设项目报批手续的合规性评估六、环境影响评价1. 环境影响评价报告的评估2. 环保设施建设及运营方案的评估3. 建设项目的环境保护要求及标准的合规性评估七、项目财务分析1. 投资成本及资金需求的评估2. 收益预测及回报分析3. 资金来源及风险分析八、风险评估与应对措施1. 项目发展过程中的主要风险点及评估2. 风险应对方案及保障措施九、附件1. 土地使用权证、出让合同等相关法律文件2. 基础设施建设规划及设计文件3. 市场调查报告及市场需求预测数据4. 技术、环评及财务分析报告等相关文件本所涉及附件如下：1. 土地使用权证、出让合同等相关法律文件2. 基础设施建设规划及设计文件3. 市场调查报告及市场需求预测数据4. 技术、环评及财务分析报告等相关文件本所涉及的法律名词及注释：1. 土地使用权证：土地使用权的证明文件，记录土地使用权人的权益情况2. 出让合同：土地出让方与土地使用权人之间签订的土地使用权转让合同3. 环境影响评价报告：针对建设项目可能产生的环境影响进行评估和预测的报告4. 财务分析报告：对项目投资成本及收益进行分析和评估的报告。
房地产项目尽职调查清单
房地产项目尽职调查清单房地产项目尽职调查清单尽职调查是在房地产项目投资决策中至关重要的一步，它旨在全面了解和评估项目的各个方面，从而为投资者提供决策依据。
本为您提供了一份详尽的房地产项目尽职调查清单，包括以下章节：一、项目背景和基本信息1. 项目名称与地址2. 开辟商背景和信誉评估3. 项目规模及建造面积4. 项目土地权属和使用权情况5. 周边环境和基础设施情况二、市场调查与竞争分析1. 当地房地产市场概况2. 目标市场和群体分析3. 类似项目的竞争情况与分析4. 控制区域和政府规划政策三、项目可行性分析1. 市场需求分析和预测2. 项目定位和市场定位3. 项目销售策略和价格策略4. 风险评估与规避策略四、土地与建造技术尽职调查1. 土地供应情况和合法性确认2. 土地规划和用途规划分析3. 建造设计方案与施工图纸4. 施工许可和审批文件情况5. 工程质量验收和保修情况五、财务尽职调查1. 项目资金需求和融资计划2. 收入和成本的估算和分析3. 投资回报率和财务评估4. 合同与费用的审核与评估5. 项目现金流分析和风险评估六、法律尽职调查1. 土地权属和土地使用权分析2. 房屋产权和不动产登记审核3. 环境保护和资源利用审查4. 投资合同和相关法律文件审核5. 项目的法律风险评估和法律意见咨询七、其他尽职调查事项1. 建设工期和项目管理2. 售后服务和物业管理规划3. 项目市场推广策略和渠道分析4. 服务设施和配套设施分析5. 项目相关的其他尽职调查事项本所涉及附件如下：1. 开辟商背景资料及信誉评估报告2. 周边环境和基础设施照片和资料3. 地块权属证明和使用权证明文件4. 市场调研报告及需求分析5. 同类竞争项目的市场调研报告6. 建造设计图纸和施工许可文件7. 资金需求详细报表和财务预测8. 合同和费用审核报告9. 相关法律文件和风险评估报告10. 项目推广渠道分析和市场推广策略报告本所涉及的法律名词及注释：1. 土地权属：指土地的所有权人或者使用权人。
房地产项目尽职调查清单(最全)
尽职调查前的准备无论在何种类型的信用市场展业，作为一名理性投资人在作出决策之前，首要问题是解决信息不对称问题，于是尽职调查是必须采取的手段。
通过法律、商业、财务的尽职调查，使投资人尽可能多地明确交易对手及项目方案设计中的风险点和存在的问题，为进一步完善项目方案设计和投资条款的细化落实打下基础。
从传统地产融资（债权投资）尽职调查的流程出发，系统梳理尽调中每一步实施的要点。
本文为第一篇——《尽调前的准备》一、项目方案的解构1、项目类别（主要从融资结构、项目所处的开发阶段等综合判断、所处的地域位置、业态类型等）2、融资主体的特点（融资主体一般为项目公司，是否为公众公司、是否为集团公司的一员、经营特点等。
如项目公司仅仅为融资工具，则要深度判断集团公司在项目交易结构中的地位）3、融资主体实际控制人情况（有可能穿透至集团层面）4、主要风控措施有哪些（集团信用担保、第三方保证担保、个人无限连带责任、房地产抵押、财务控制等）5、项目的还款来源是什么6、交易主体（项目方案中所有交易主体，初步明确各方的主要权责）7、交易结构中涉及的税费二、尽调思路及重点在对项目方案和交易结构进行初步解构后，基本会形成尽调的思路，主要为本次尽调的重点和拟采取的手段。
三、资料清单一般在去现场尽调之前，投资经理应该根据融资方已经提供的材料、公开信息搜集到的材料、本次尽调的重点，列出资料清单，以便融资方准备提供，提高现场尽职调查的效率。
（一）融资主体（1）工商税务登记信息（营业执照、组织结构代码证、税务登记证，新的营业执照应该为三证合一，带二维码）。
该部分信息可以通过“全国企业信息系统”查询获取。
部分省市的工商局网站查询到的信息会更加详细。
（2）项目公司章程、授权代表的身份证复印件（法定代表人）（3）人员情况：实际控制人、主要领导人简历（法定代表人、董事长、总经理、常务副总经理、财务负责人）；人员分布情况（按学历、工作岗位职责、地域、年龄、性别等）（4）办公场所情况：场所面积、权属等（5）公司的主要资质、荣誉情况等，证书复印件（6）公司的业务情况（领域、区域、过去、现在、未来）（7）享受的税收等方面的政策优惠文件（8）开户银行、相应信用等级及授信额度、主要融资渠道、贷款卡卡号及密码（9）近三年审计报告（包括报表及附注）及最近一期财务报表，上年度末与最近一期财务报表末级科目余额表；近两年末的银行对账单及调节表（10）融资情况统计（融资主体、金融机构、期限、金额、利率、还本付息约定、担保方式），并提供借款合同；重大负债及或有负债情况说明（11）税务情况：公司主要承担的税种及税率、是否有税务负债；近三年所得税汇算清缴证明；近三年缴纳12月份增值税的纳税申报表（12）公司主要制度：内控目录，财务资金管理制度；重点岗位提示；人力资源制度。
房地产项目公司收购要点及尽职调查清单
房地产项目公司收购要点一、房地产收购得种类房地产项目收购包括：在建工程转让与项目公司收购两种1、在建工程转让又叫转让资产（烂尾楼得收购）2、项目公司收购又叫股权转让二、项目公司股权收购步骤：1、项目收购意向书2、项目尽职调查3、洽谈正式合同4、交接三、意向书意向书包括：1、意向股权数量；2、对价金额；3、意向金（一般锁定1000万-5000万共管一个月）四、项目尽职调查包括：1、项目公司主体调查；2、项目公司财务审计；3、所收购项目得主体调查1、项目公司主体调查（1）营业执照（包括正副本就是否过期）；（2）各种开发资质（3）税务登记（4）企业组织代码（5）贷款卡（6）所有股东得存在与变更情况（7）股东章程得变化情况（8）历次股东会议得会议纪要（9）历次董事会得会议纪要2、项目公司得财务审计（1）对项目公司得资产负债表、损益表与现金流量表进行审计（目得就是主要审查项目得资产与负债情况；税务情况与债务情况）（2）项目公司需提供原始凭证与账册（3）项目公司得往来账款情况（目得主要就是考察项目得采取就是否干净）（4）项目公司财务得现金流调查（目得主要就是防止项目公司利用财务手段清理债权债务）（5）审计项目公司得资金到位与使用情况（6）审计项目公司得纳税情况、债务情况以及项目公司得银行账户3、所收购项目得主体调查（1）项目得所有权证与批文，包括①项目得国有土地使用证以及土地转让合同与土地出让金缴纳发票；②项目得建设用地规划许可证或规划意见书；③项目得建筑工程规划许可；④开工证等。
（2）项目所在地得规划情况（包括控制性规划与详细性规划）（3）项目得可行性批复（4）项目得规范性调查（5）项目得以前得经济活动得调查五、洽谈正式合同六、交接与变更1、公司证件得交接2、公司所有印章得交接3、公司所有材料得交接4、项目场地得交接七、股权收购得难点1、溢价得处理方式2、或有负债得保证溢价得处理方式主要就是股权+承担负债或有负债保证主要防止项目公司得对外担保、对外得合同与对外经济活动得风险房地产项目收购尽职调查清单项目收购一般分为二类，一类就是房地产项目公司得股权收购，一类就是房地产项目在建工程转让或现房转让。
房地产项目尽职调查清单(标准版)
房地产项目尽职调查清单(标准版)房地产项目尽职调查清单(标准版)项目概述：概况：对于待调查的房地产项目，进行详细了解和评估。
调查目的：获取项目相关的各项信息，分析项目潜在风险和收益。
调查方法：通过收集、分析和核实项目相关的资料和信息，进行尽职调查。
1·项目背景1·1 公司背景1·1·1 公司基本信息1·1·2 公司治理结构1·1·3 公司业绩及信誉1·2 项目概览1·2·1 项目名称1·2·2 项目地质1·2·3 项目规模及用途1·2·4 项目所属行业及市场前景2·法律及政策2·1 相关法律法规2·1·1 国家法律法规2·1·2 地方性法规及政策2·2 项目合规性2·2·1 项目土地性质及手续2·2·2 项目建设规划及审批程序 2·2·3 项目建筑和使用权证状况 2·2·4 其他相关许可证件3·市场调研3·1 市场需求分析3·1·1 当地人口及人口结构分析 3·1·2 房地产市场供需分析3·1·3 类似项目竞争情况3·2 市场销售及租赁情况3·2·1 销售及租赁价格走势3·2·2 销售及租赁情况统计3·2·3 售后及租后服务情况4·经济及财务状况4·1 行业分析4·1·1 房地产行业整体发展趋势4·1·2 房地产行业竞争格局4·2 项目财务状况4·2·1 资产负债表4·2·2 利润表4·2·3 现金流量表4·3 项目投资回报预测4·3·1 投资收益率预测4·3·2 财务指标分析5·技术及工程状况5·1 项目设计方案及可行性研究报告5·1·1 设计方案概述5·1·2 建设工程可行性研究报告总结5·2 施工及工程质量5·2·1 施工合同及施工进度5·2·2 工程质量检验报告及验收情况 5·2·3 施工人员及资质情况6·风险评估6·1 政策风险6·1·1 土地政策及规划调整风险6·1·2 财产权益风险6·2 经济风险6·2·1 市场风险及销售风险6·2·2 财务风险及投资风险6·3 技术风险6·3·1 设计、施工及工程质量风险 6·3·2 项目规模与用途变更风险7·附件本调查报告涉及的附件详见附件清单。
房地产并购尽职调查清单
房地产并购尽职调查清单受限于文本字数限制，无法提供一个包含2000字以上的极致详细的房地产并购尽职调查清单的范本。
但是，我可以提供一个简要的房地产并购尽职调查清单的模板，希翼对你的工作有所。
房地产并购尽职调查清单1. 公司背景1.1 公司概况1.2 经营历史及发展1.3 组织架构和股权结构1.4 公司管理及内部控制1.5 相关法律诉讼和纠纷2. 项目概述2.1 项目背景2.2 项目规模和性质2.3 相关许可及证照2.4 政府政策和限制2.5 市场前景和竞争情况3. 资产调查3.1 房地产资产3.2 土地使用权及相关权属3.3 房地产开辟项目合规性3.4 租赁合同及租金收益情况3.5 建造物检查和设备设施3.6 环境影响评估3.7 不动产权属和抵押物情况4. 合同和协议4.1 销售和购买协议4.2 委托建设协议4.3 租赁合同4.4 借款协议和抵押登记4.5 业主协会和物业管理合同4.6 其他相关合同和协议5. 税务和财务5.1 税务登记和纳税情况5.2 财务报表和审计情况5.3 资产评估和净资产负债表5.4 财务指标和财务风险评估6. 知识产权6.1 商标和专利权6.2 许可和技术转让协议6.3 非竞争协议和保密协议6.4 侵权纠纷和诉讼7. 法律合规7.1 公司法律合规情况7.2 有关土地及不动产的法律法规7.3 环境保护和安全生产合规性7.4 劳动用工和社会保险法规7.5 相关行业监管规定8. 人力资源8.1 员工人数和组织结构8.2 薪酬制度和福利待遇8.3 人事档案和合同管理8.4 劳动关系和劳动争议附件：1. 公司组织架构图2. 房地产资产清单3. 土地使用权证照复印件4. 合同和协议复印件5. 财务报表和审计报告6. 知识产权证书复印件7. 法律法规和政策文件复印件法律名词及注释：1. 股权结构：指公司股分的分布情况，包括股东持有股分的比例和权益分配情况。
2. 抵押登记：指将不动产或者动产权利质押给债权人作为债权保证的一种方式，在其权利登记簿上进行登记。
房地产尽职调查清单
房地产尽职调查清单一、股权结构1、融资主体（以下简称公司）的股权结构图，该图应显示公司及其下属企业（如果有的话）的投资方及其各自持股或拥有权益的比例。
2、公司关联企业的名单，关联关系，股权结构3、公司历次股权变更的证明文件及相关的决议和协议。
4、所有有关公司历史的重要材料，包括其前身的组建过程以及公司成立之后进行的改组、兼并、合并、分立、资产交换或收购、出售等重大活动。
二、管控管理制度规章和组织文件1、管控管理层介绍2、公司章程3、公司组织架构4、公司的验资报告、出资证明和资产评估证明及／或产权登记证。
5、下属企业的合资、合作经营合约协议、章程及其修改文本、营业执照（正、副本）、批准证书以及与设立该下属企业有关的任何其他政府批准文件。
6、下属企业的验资报告及出资证明、资产评估报告及审计报告。
7、公司股东是否将其所持有的公司的股份设置了质押或其他第三者权益，如有，请提供有关合约协议及登记备案文件。
8、相关本次项目建议书、可行性研究报告、初步立项申请以及为设立下属企业向政府审批机构部门提交的任何其他文件及其批复。
三、融资文件1、公司和/或下属企业的贷款协议2、其他融资文件，包括分期支付、销售后立即返租及融资租赁文件。
3、列表说明在公司和/或下属企业的动产或不动产上设定的担保物权或其他债权，并提供所有重要的抵押、质押或授予其他担保物权或其他债权的文件及影响公司和/或下属企业资产或财产的所有担保和抵押协议。
4、第三者为公司和/或下属企业的债务提供的担保和保证协议或履约保证。
5、未列入资产负债表的任何相关本次项目（即担保书、对冲或掉期交易、收付合约协议等）有关的文件。
6、在正常业务以外所产生的债务及其他义务的文件，包括公司和/或下属企业为第三者的债务所提供的担保和保证协议。
四、公司和下属企业的土地、物业和其他资产1、土地使用权和房产产权（包括拥有的、占有的房产和土地）的清单（请注明相关电子、面积、用途和使用年限）。
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房地产项目公司收购要点
一、房地产收购的种类
房地产项目收购包括：在建工程转让和项目公司收购两种
1、在建工程转让又叫转让资产（烂尾楼的收购）
2、项目公司收购又叫股权转让
二、项目公司股权收购步骤：
1、项目收购意向书
2、项目尽职调查
3、洽谈正式合同
4、交接
三、意向书
意向书包括：1、意向股权数量；2、对价金额；3、意向金（一般锁定1000万-5000万共管一个月）
四、项目尽职调查
包括：1、项目公司主体调查；2、项目公司财务审计；3、所收购项目的主体调查
1、项目公司主体调查
（1）营业执照（包括正副本是否过期）；
（2）各种开发资质
（3）税务登记
（4）企业组织代码
（5）贷款卡
（6）所有股东的存在和变更情况
（7）股东章程的变化情况
（8）历次股东会议的会议纪要
（9）历次董事会的会议纪要
2、项目公司的财务审计
（1）对项目公司的资产负债表、损益表和现金流量表进行审计（目的是主要审查项目的资产和负债情况；税务情况和债务情况）
（2）项目公司需提供原始凭证和账册
（3）项目公司的往来账款情况（目的主要是考察项目的采取是否干净）
（4）项目公司财务的现金流调查（目的主要是防止项目公司利用财务手段清理债权债务）
（5）审计项目公司的资金到位和使用情况
（6）审计项目公司的纳税情况、债务情况以及项目公司的银行账户
3、所收购项目的主体调查
（1）项目的所有权证和批文，包括①项目的国有土地使用证以及土地转让合同和土地出让金缴纳发票；②项目的建设用地规划许可证或规划意见书；③项目的建筑工程规划许可；
④开工证等。
（2）项目所在地的规划情况（包括控制性规划和详细性规划）
（3）项目的可行性批复
（4）项目的规范性调查
（5）项目的以前的经济活动的调查
五、洽谈正式合同
六、交接和变更
1、公司证件的交接
2、公司所有印章的交接
3、公司所有材料的交接
4、项目场地的交接
七、股权收购的难点
1、溢价的处理方式
2、或有负债的保证
溢价的处理方式主要是股权+承担负债
或有负债保证主要防止项目公司的对外担保、对外的合同和对外经济活动的风险
房地产项目收购尽职调查清单
项目收购一般分为二类，一类是房地产项目公司的股权收购，一类是房地产项目在建工程转让或现房转让。
一、涉及公司类的文件
1、公司营业执照正副本
2、公司房地产开发资质证书
3、公司章程
4、公司历次股东会、董事会决议
5、公司的税务登记证
6、公司组织机构代码证
7、公司的银行开户证明和贷款卡
8、公司从成立至现在的股东变更情况和注册资本法人代表变更的情况
9、公司历次的注册和增资的验资报告
通过对公司类文件的尽职调查主要是了解公司法人的现状及历史沿革。
二、设计开发项目类文件
1、“一书二证”建设用地批准书，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证
2、国有土地使用权证
3、国有土地出让合同及动拆迁补偿合同
4、发改委立项文件或可行性方案批复
5、施工许可证
6、预售许可证
7、大产权证或小产权证
8、规划审核意见书或规划部门对方案的批复
9、项目扩初的批复
10、项目各类市政配套部门的征询意见
11、项目的方案文本、扩初文本或施工图
12、项目的地质勘探报告
13、项目的各类验收报告
14、项目面积测绘资料
收购项目的报批报建或施工到不同的阶段需提供以上的不同文件，由浅到深到细。
通过以上文件的尽职调查主要是了解：
1、项目土地取得的来源及合法性，土地使用的时间和原始土地价格的多少，并结合财务调查了解土地款项的支付情况
2、项目规划主管部门审批的用途及各类经济技术指标
3、依收购项目进展到不同的阶段了解所需的相关政府职能部门审批的文件和手续是否完整，是否合法
4、如项目工程已实际开工，应了解项目工程的图纸、开工审批手续及政府质检部门阶段的验收报告和工程档案必须的文件图纸，以确保今后竣工验收的合规性。
三、涉及财务类的资料
1、涉税文件：发票深绿采购的文件和税收优惠、财务奖励类的文件；
2、公司历年的报表及审计报告；
3、公司的所有账本，包括：总账、明细账、现金日记账、成本台账等；
4、银行及非金融机构贷款的明细；
5、对外担保的明细；
6、开户银行的明细；
通过财务类文件的尽职调查主要有以下几个方面的作用：
1、了解注册资本和历次增资的情况，检查注册资金的到位情况；
2、了解企业的资金流向，重点检查往来款、应收应付款的情况；
3、了解各类合同款项的支付情况，预测和计算履行合同还应支付的款项；
4、详细检查进入成本或存货类科目的发票的合法性、合规性，避免税务的风险；
5、检查企业涉税事项：税金是否依法足额缴纳，是否存在税务风险。
印花税的缴纳情况等；
6、检查财务科目设置和账目是否齐全、合规、合法；
7、确保财务反应成本是否合规合法，以免引起今后收购以后增加我司的土地增值税和所得税的负担。
四、公司的经济合同履行情况
公司签订的所有合同，并重点检查一下合同：
1、土地出让合同、动拆迁补偿合同等涉及取得土地使用权签订的相关合同；
2、勘探、设计、监理、施工合同等设计项目工程建设的合同；
3、贷款合同及担保合同；
4、以上合同的履行情况，包括：合同金额，合同的变更情况，已付款、未付款、应付
款的情况，合同履行的进度情况，如：设计、工程等的进度情况。
此类尽职调查主要作用是，了解企业成立至今的经济活动，各类合同的金额及履行情况，判断可能产生的债权、债务，或有负债、隐性负债，及合同履行中可能存在法律风险和经济责任。