房地产项目尽职调查

“项目名称”房地产融资项目
尽职调查报告模板
申请企业名称
融资金额
融资期限
总息费率
业务类型：□抵押□质押□其他
主要担保条件
业务团队
尽职调查声明
我们在此声明与保证：本报告是按照XXXXX有限公司《尽职调查规范》要求和公司有关规定，根据融资申请人提供的和本人收集的资料，经我们审慎现场及非现场调查、访谈、核实、分析和整理，并在此基础上针对项目特点设计交易模式、制定方案后完成的。

报告全面反映了客户及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。

尽调人员：调查日期：年月日
协助尽调人员：协助调查日期：年月日
目录
一、项目背景错误!未指定书签。

二、方案与风控措施错误!未指定书签。

（一）基本要素错误!未指定书签。

（二）交易结构错误!未指定书签。

1、项目的进入错误!未指定书签。

2、项目的退出错误!未指定书签。

3、项目公司的管理错误!未指定书签。

（三）风控措施错误!未指定书签。

三、交易对手错误!未指定书签。

（一）申请人/项目公司错误!未指定书签。

1、基本情况及历史沿革错误!未指定书签。

2、申请人的股权结构错误!未指定书签。

3、组织结构错误!未指定书签。

4、高管层情况介绍错误!未指定书签。

5、经营情况调查错误!未指定书签。

（二）控股股东/实际控制人错误!未指定书签。

（三）项目公司财务状况错误!未指定书签。

1、项目公司税收政策错误!未指定书签。

2、项目公司财务信息错误!未指定书签。

（四）项目公司征信情况错误!未指定书签。

四、融资项目错误!未指定书签。

（一）项目基本情况错误!未指定书签。

1、项目概况及现状错误!未指定书签。

2、控规指标错误!未指定书签。

3、开发计划错误!未指定书签。

4、设计、施工、监理情况及各合作方介绍错误!未指定书签。

（二）项目市场情况错误!未指定书签。

1、项目所在地经济发展情况错误!未指定书签。

2、当地房地产市场总体情况错误!未指定书签。

3、项目市场情况错误!未指定书签。

（三）项目分析错误!未指定书签。

1、总投资错误!未指定书签。

2、建设成本预测错误!未指定书签。

3、项目销售预测错误!未指定书签。

4、项目财务效益评估错误!未指定书签。

5、盈亏平衡分析错误!未指定书签。

五、项目综合评价错误!未指定书签。

1、客户定位错误!未指定书签。

2、项目SWOT分析错误!未指定书签。

六、还款来源错误!未指定书签。

1、还款来源介绍错误!未指定书签。

2、项目现金流分析错误!未指定书签。

七、风险评估错误!未指定书签。

八、结论及建议错误!未指定书签。

九、项目资料附件列表错误!未指定书签。

一、项目背景
二、方案与风控措施
（一）基本要素
●融资申请人：
●融资项目名称：
●申请融资金额：
●融资期限：
●融资用途：
●融资方式：
●融资息费成本：
●还本付息方式：
（二）交易结构
1、项目的进入
2、项目的退出
3、项目公司的管理
（三）风控措施
三、交易对手
（一）申请人/项目公司
1、基本情况及历史沿革
2、申请人的股权结构
（以网状图或表格的形式列出，需要追溯到实际控制人）
3、组织结构
4、高管层情况介绍
（法定代表人、财务总监以及项目负责人，至少包括受教育程度、毕业学校、本人从业经历、本行业从业资历等；查法定代表人的人民银行个人征信记录）
5、经营情况调查
（二）控股股东/实际控制人
对于控股股东:重点介绍其从业经历、过往开发的房地产项目情况、是否多元化经营、是否跨地域经营，并匡算股东原始积累。

1、如存在股东或实际控制人对项目追加投入（资本公积及其他应付款），比照原始积累，进行资金来源合理性分析，以判断其是否存在隐性民间借贷行为。

2、如存在多元化经营情况，要进一步调查其关联公司情况和公司不同行业对公司经营的贡献程度）。

（三）项目公司财务状况
1、项目公司税收政策
2、项目公司财务信息
列示项目公司近三年及最近一期的财务报表数据，并对报表中的重点科目进行详细说明。

应在现场查阅借款方会计凭证和相关账目的前提下，认真核实各相关会计科目的财务数据并收集相关财务资料，依据收集的相关数据资料，编制对应的会计科目明细表。

往来款明细表
短期借款明细表
（四）项目公司征信情况
1、查询人民银行征信系统；
2、查询被执行人执行信息；
3、通过查阅报刊杂志、调阅相关行业报告和上网查询等方式。

（如有负面信息，应进行进一步调查核实，并予以说明。

）
四、融资项目
（一）项目基本情况
1、项目概况及现状
项目所在城市区域，主要开发面积（包括土地面积、规划用地面积），业态构成，分几期开发，各期包含的内容（如果不是整体抵押，需要再写清楚抵押部分的情况介绍，包括不限于（在项目中的位置，期数，土地面积，建筑面积，各建筑用途的建筑面积，商业部分需要分层写明面积，未来定位等，车位需要确认地下车位个数，地上不用计算）抵押物不是在建工程的也需要按照以下表格填写
2、控规指标
3、开发计划
4、设计、施工、监理情况及各合作方介绍
（二）项目市场情况
1、项目所在地经济发展情况
人口总量、CPI在全省排名以及人均收入情况
2、当地房地产市场总体情况
包括刚需、供应量、最近一年市场销售情况
3、项目市场情况
（1）项目区域交通情况（附位置图）
（2）项目配套设施情况
（3）周边主要土地成交情况
（4）周边竞争项目分析
土地周边成交情况（纯土地情况）
（三）项目分析
对于我公司只介入分期开发的项目中的某一期项目的情况，还应具体分析我司介入该期项目的资金运用与来源的情况。

1、 总投资 1）总投资测算
2）总投资资金来源构成
3）已投入资金来源及合理性分析
此处按照工程形象进度、施工合同约定的付款进度和单方合理成本对开发商在建工程进行逐栋测算，加计后与最近一期财务报表中的资产科目进行比对，确认已投入资金的真实性。

须附上每栋建筑的照片。

）
对于支付的拆迁成本，
➢获取拆迁名单、拆迁协议、资金支付凭证；
➢获取开发商制定的拆迁补偿标准，与当地政策和市场水平进行对比，分析其合理性；
➢当必要并可行时，从拆迁名单里随机抽取拆迁户进行访问，确认拆迁成本支付的真实性；
➢将所做的调查工作记录在尽调报告中，并准备向风控提供所获取的原始文件资料。

➢需披露在拆迁过程中是否存在纠纷或者潜在纠纷或影响项目建设进度的其他事项。

4）融资额度的合理性分析
➢此处列明在项目可获其他重大资金来源例如预售回款之前的各项用资明细。

➢在建筑安装工程费方面，须按照合理的单方土建成本（即不含安装的建安成本）和建至可预售条件的工程量，以及施工合同约定的付款进度（若尚未签订施工
合同则按行业惯例）来进行资金需求合理性匡算，将计算过程和结果进行列示。

对于超出合理需求的，须对真实用途进行彻底的调查和说明。

2、建设成本预测
测算前提条件：(各项费用假设占比)，见（附表一）。

3、项目销售预测
测算前提条件：(分年完工假设、销售比例的假设及依据、价格假设及依据等) 1）销售方案
2）销售预测（附表二）
4、项目财务效益评估
5、盈亏平衡分析
（1）当销售利润为零时的销售单价（假定销售比例不变）；
（2）当销售利润为零时的销售比例（假设销售单价不变）
五、项目综合评价
1、客户定位
2、项目SWOT分析
优势（S）
劣势（W）
机会（O）
威胁（T）
项目SWOT结论
六、还款来源
1、还款来源介绍
2、项目现金流分析
（1）正常情况下的现金流
（2）压力测试下的现金流
A、在销售进度不变的情况下，假设销售单价下降5%、10%、20%时对该项目的影响；
B、在销售单价不变的情况下，假设销售成本增加5%、10%和20%对该项目的影响
七、风险评估
八、结论及建议
九、项目资料附件列表
附表一：建筑成本测算
附表二：销售预测表
注解：对投资项目未来销售预测的方法。

1.参考前期销售进度和价格。

2.参考周边类似楼盘的销售进度和价格
3.结合当地购房群体办理全款和按揭的比例，并考虑银行按揭款回款的情况。

4.结合本项目的品质以及开发商的实力，以当地或可比区域市场以往年度其他可比项目的整体销售收入作为本项目未来销售预测的参考。

附表三：现金流量表。