中山万科四季花城项目前期定位与产品
四季花城项目策划书
万科缤纷四季花园项目管理指导书市万科置业缤纷四季花园项目经理部2009-12-26目录1、项目概况 (3)1.1项目简介 (3)1.2 工程特点 (4)1.3 项目管理目标 (5)2．组织架构 (8)2.1项目组织架构 (8)2.2项目岗位职责 (7)2.3管理人员职责矩阵 (9)2.4采购合同分解 (11)2.3甲供材分解 (16)3、总平面策划 (17)3.1施工总平面布置图 (17)3.2施工总平面布置原则 (17)4、进度策划 (19)4.1项目二级计划 (19)4.2项目三级计划 (19)4.3示区专项计划 (19)4.4计划保障措施 (23)5、工程质量管理策划 (24)5.1项目质量管理控制要点 (24)5.2质量控制要点 (24)5.3质量提示做法 (37)5.4项目质量管理重点、难点分析 (39)6、成本策划 (40)6.1成本控制要点 (40)6.2签证变更控制目标 (40)6.3招标成本分解 (40)7、安全文明施工管理策划 (44)7.1组织架构 (44)7.2安全文明施工管理要点 (45)7.3安全文明做法要求 (47)8、项目风险管理 (49)8.1风险分析表 (49)1、项目概况1.1项目简介项目工程名称为缤纷四季花园，地块位于市区村镇，村镇地处、禅城、番禺、南海、五地交汇处，是的“北大门”，地块北面紧邻主干道佛路，佛路以北为村镇的行政、商住中心，地块的东面为政府商业地块，商业地块紧临景明路，景明路再往东为大型商业中心城（顺联广场），地块的西面与南面都为苗圃用地，西面规划为绿地公园，公园在明年5月基本完工，南面为规划商住用地，目前在项目红线西面正在修建地下行车隧道，该隧道预计明年10月左右完工，隧道边与项目建筑物边距离约为30米，项目正常施工不影响隧道工程的施工。
项目占地3.9万平，总建筑面积16.9万平，容积率为3.46，计容积率面积为13.49万平，地块地形平整，市政配套预留到位，项目地块东面预留有供水、供电及污水接入点，供水管管径为150mm，接入市政污水管管径为500mm，项目地块西侧预留有燃气接入点。
万科地产产品细分及品类规划
不断引入新技术、新材料和新设计理 念，推动产品创新，提高产品的附加
值和市场竞争力。
高端化策略
在住宅和商业地产领域，注重高端产 品的研发和推广，提高品牌形象和市 场影响力。
合作共赢策略
与优秀的设计、施工、销售团队合作， 共同研发和推广地产产品，实现资源 共享和优势互补。
品类优化
优化产品线结构
万科地产产品细分及品类规划
目录
• 万科地产产品概述 • 产品细分 • 品类规划 • 市场定位与竞争分析 • 产品创新与差异化
01 万科地产产品概述
万科地产简介
01
万科企业股份有限公司成立于1984年，是中国最大 的房地产开发商之一，总部位于深圳。
02
万科致力于提供优质的居住空间和城市生活服务， 秉承“让生活更美好”的企业愿景。
商业产品
购物中心
集购物、休闲、娱乐于一体的商业中心，提供全方位的消费体验。
商业街区
具有独特风貌和历史文化的商业街区，吸引游客和消费者。
写字楼
为企业提供现代化、高效的办公环境，促进商务交流和发展。
酒店
提供高品质的住宿服务，满足商务和旅游需求。
产业园区
高新技术产业园
吸引高新技术企业入驻，促进科技创新和产 业发展。
05 产品创新与差异化
产品创新
绿色建筑
万科积极推广绿色建筑理念，采用节能、环保材料和 先进技术，打造高效节能、低碳排放的建筑。
智能化居住体验
万科将智能化技术融入产品中，提供智能家居、智能 安防等服务，提升居住便捷性和安全性。
定制化服务
万科提供定制化服务，根据客户需求量身定制户型、 装修风格等，满足个性化需求。
THANKS FOR WATCHING
中山万科四季花城，适宜居住吗环境好不好
中⼭万科四季花城，适宜居住吗环境好不好中⼭市五桂⼭万科四季花城中⼭万科四季花城简介介绍根据公⽰，备案名为龙河湾花园，建设规划28栋18层商住楼（其中住宅⾯积190980㎡，商业⾯积16600㎡,架空层⾯积8566㎡，门诊所⾯积2045㎡），2层车库⾯积66900㎡，包含⼀所⼩学和幼⼉园，位于项⽬⼀期，规模不算⼤，该⼩学为公办性质，为五桂⼭第⼆所公办⼩学等等。
雅居乐耀玥台【售楼营销中⼼】开发商唯⼀咨询预约看房热线：400 616 7976转015 （中介勿扰）温馨提⽰：因疫情严重影响看房需要提前来电咨询售楼中⼼是否接待看房或者预约我们售楼部销售安排⼀对⼀接待看房中⼭市万科四季花城楼盘详情•开发商：中⼭市红旗河房地产开发有限公司占地⾯积：约200亩•容积率：1.67•绿化率：35%•规划户数：1911户•物业类别：普通住宅•装修状况：精装修•停车位：1：1.1•交房时间：2022年11⽉30⽇•物业：万科物业•物业费：2.82元/㎡·⽉•产权：70年•地址：中⼭市五桂⼭坦洲快线（⼴东理⼯学院旁）•在售户型：87/107/92/122㎡三四房两卫，131/138/144㎡花园复式、⼤平层产品•在售户型：87/107/92/122㎡三四房两卫，131/138/144㎡花园复式、⼤平层产品中⼭市五桂⼭万科四季花城怎么样从品牌、区域规划、交通出⾏、周边配套、居住环境这⼏个维度分析：龙头品牌：世界500强企业万科集团，中⼭万科⾸落五桂⼭，全新装修、万科物业⼀级资质服务配置，梦想⽣活、尊崇服务⾄此开始，⼴告名⾔：⼀辈⼦要住⼀次万科！实⼒为业主保驾护航，买的安⼼，住的舒⼼。
区域规划如下：五桂⼭脉做为中⼭龙脉，享有中⼭绿肺美名。
五桂⼭街道是全市唯⼀的全境⽣态保护区，受到⼯业⽤地局限和制约，“五桂⼭经济体量不⼤，在新⼀轮产业发展，尤其是绿⾊发展⽅⾯有⼤作为。
五桂⼭⽚区旅游总体规划2021年将正式启动，打造⼤湾区⽣态旅游休闲精品空间的蓝图呼之欲出，2021年重点引导、扶持⼤尖⼭露营公园、逍遥⾕、仙踪龙园、客家庄、三分地农场等存量旅游项⽬规范运作、优化提质、打造品牌。
广州万科四季花城规划图
谷 地
山 顶
陡 坡 处 约 45 度
陡 坡 处 约 28 度
产品类型分析 情景洋房 小高层 H型 townhouse
设计过程回顾 ■ 与地形不协调
■ 视觉通廊未打开 ■ 会所未考虑地形
原规划方案
树木保护分析
■ ■
保留原树群处
施行二级管理出入口
■ 3-3剖面图 ■ 架空绿化 ■ 娱乐室
经济技术指标(原始指标)
五期规划指标(原始指标) 产品构成 D型 T型 H型 住宅 G型 B2型 B8型 A型 小计 总用地面积 (m2) 地上建筑面 积(m2) 计容积率面 积(m3) 总建筑面 积(m2) 地下建筑 面积(m2) 容积率 93,334.52 119,499.34 19096.17 1.31 栋数 建筑面积 (m2)
二级管理区
车行二级管理出入口
设计方案
18层
■ 1-1剖面
现规划方案
■ 1-1剖面方案一
■ 情景房车库与大 地下室车库相连
■ 架空娱乐室
5层
18层
■ 1-1剖面方案二 ■情景房车库从路面 进入 ■ 娱乐室
5层
设计方案
18层
■ 2-2剖面图 ■ 架空绿化 ■ 娱乐室
现规划方案
11层
18层 11层
■ 2-2剖面 ■ ３-3剖面
万科产品系标准
万科产品系标准一、产品定位万科产品系标准首先明确产品的定位，根据目标客户群体的需求和偏好，以及市场趋势和竞争态势，进行精准定位。
产品定位需具备差异化竞争优势，以满足不同客户的需求。
二、规划设计在规划设计方面，万科注重整体规划的合理性和科学性。
根据项目地块的特点和条件，进行合理的功能分区和空间布局。
同时，充分考虑日照、风向、地形等因素，以实现人、建筑与环境的和谐共生。
三、建筑设计在建筑设计方面，万科注重创新与实用性的结合。
采用现代简约的建筑风格，强调线条的流畅和立面的层次感。
同时，注重建筑的功能性和空间的舒适度，以满足不同客户的需求。
四、景观设计景观设计是万科产品系标准的重要组成部分。
万科注重绿化覆盖率的提高，利用植物配置营造四季皆宜的景观效果。
同时，通过景观小品、水景等元素，提升项目的品质和价值。
五、室内设计在室内设计方面，万科注重细节的处理和整体的美感。
采用环保材料和节能技术，确保室内环境的健康与舒适。
同时，注重室内空间的利用率和实用性，以满足不同客户的需求。
六、装修标准万科产品系的装修标准采用高品质的建材和设备，注重细节的处理和品质的保证。
根据不同的产品定位和客户需求，提供个性化的装修方案和配置建议。
七、配套设施万科注重社区配套设施的完善和便利性。
根据项目规模和客户需求，规划建设各类设施，如健身中心、游泳池、儿童游乐场等，以满足客户日常生活的需求。
八、物业服务万科物业服务致力于为客户提供全方位、专业化的服务。
通过建立完善的客户服务体系和物业管理系统，确保客户的居住安全和舒适。
同时，积极开展社区文化活动，增强客户归属感和凝聚力。
九、环保标准万科注重可持续发展和环保理念的实践。
在项目规划和建设中，采取一系列环保措施和技术，如雨水收集系统、太阳能利用等，以降低能耗和减少对环境的影响。
同时，鼓励绿色出行方式，促进生态平衡和社区的可持续发展。
万科四季花城景观规划分析
底层庭院围墙
11.6米
30米
组
11.6米
团
围
墙
24米
11.6米
因底商原因，底层无院落
万科四季花城景观规划分析
b六栋围合，唯一环路双边入户组团
因底商原因，底层无院落
15.5
组 团 围 墙
12米
53米
底层庭院围墙
万科四季花城景观规划分析
c四栋围合
6米
组
底层庭院围墙
团
20米
15米
围
墙
万科四季花城景观规划分析
路宽7米Байду номын сангаас
可作消防口
紧急消防口 路宽6米
路宽7米
路宽6米
万科四季花城景观规划分析
路宽7米
万科四季花城景观规划分析
万科四季花城(多层、小高层、高层、联排、叠加) 占地面积(万平米)：20.6 容积率：1.45 绿化率：42%
三期继续追踪要点： 1. 单边入户，消防回车景观效果 2.东侧出入口合理性评估及景观效果
幼儿园
占地面积(万平米)：20.6 容积率：1.45 绿化率：42% 围合封闭组团
会所
泳池
1f底商 1f底商
万科四季花城景观规划分析
（二）展开分析 1.景观主要轴线分析
方塔 雕塑 水景
两条轴线都有人口文化宣传
公益竹 林区
水景80米
方塔
23 米
20 米
总长145米
儿童活 动区
总
人行入 口对景
长 3
2
0
米
23米
休息交 流区
微地形 起坡区
万科树四阵季花城景观规划分析
（二）展开分析 1.组团分析
万科四季花城营销报告(ppt共101张)
中
slogan：万科之美 墨城之巅
：
产
品
万科名牌美誉度
即墨别称墨城，千年
形
全国的名牌地产项目
古城；四季花城。
象
即墨生活最高标准。
定
标准化、人性化、细致 感、全面家居解决方案。
万科的标准 即墨的秩序
位
万科四季 花城营 销报告( ppt101 页)
万科四季 花城营 销报告( ppt101 页)
2010年，万科四季花城推广价值体系
产
万科服务 从经营导向—产品导向—客户导向的服务理念的成熟蜕变。
品
意味着万科的业主将享受其他品牌下难以企及的美好体验。
360°物业管理
形
愉悦感（全程成熟服务体系）+优越感+被尊重感……
象
被人肯定、赞美的满足感和被人仰视的优越感。
定
位
万科四季 花城营 销报告( ppt101 页)
万科四季 花城营 销报告( ppt101 页)
外炼
位
中央高档居住区已渐形成
东部核心地段 高档配套区
东部经济开发区，日益成熟，市政、购物、教育、医疗、 餐饮、休闲、娱乐⋯⋯等高档配套逐步完善
未来的地段、配套之巅
万科四季 花城营 销报告( ppt101 页)
万科四季 花城营 销报告( ppt101 页)
中 ：
四季还需要一顶新帽子
产
关于产品案名的思考：
上
： 从品牌导向、销售需求、市场份额、产品升级（精装）、溢价等各方面出发，
综 均要求推广定位更高，覆盖范畴更大，影响力度更强。
合 即品牌+品质+品位的综合诉求。
局 势 研
因此2010年，对于万科四季花城， 是自我博弈，自我修正，自我升级的一年。
可持续的原生态文化社区——广州万科四季花城
（ 住 区建筑 布局保证 室 内外 的 日照 环境 、采光和通 １）
风 的要 求。居住区建筑规 划间距满足规范要 求 ，经过 日照模
拟 分 析 ，各 建 筑 大 寒 日 日 照 时 间都 大 于 ３ 小 时 ， 满 足 日 照 个
要求。
滨栈道和三 条步行锻带 把整个场地 由北向南联系起 来 ，并在
原 有 地 形 内 有 八 山 二 湖 ，其 中 五 个 集 中在 东 北 部 （ 大 标 高 最
Ｃ 胡
曼 落 差 约 ３ ｍ）。 ４
ｍ 莹
二 、总体规划 １ ．规划概念
四季花城 用地面积为 ４ ．９ 顷，总建筑 面积５ ．Ｚ ｍ ， ５８ 公 ３３ Ｆ
容 积 率 １ ０ 密 度 １ ％ ，绿 化 率 ３ ％ ，总 户 数 为 ３ １ 户 。项 ９ ７ ８ ５ Ｇ ．，
组 团之 间形 成三个楔形 广场 ，丰 富了小区的空 间层 次 ，使整 个步行系统变得有机理和 充满生机
（ 住 区室 外平均热 岛强 度不大于 １５ Ｃ ２） ．。 。根据有 关的
测 量及理论 分析 ，绿化 每增加 １ ％，气温 可降低 ２ ％ （ Ｏ ． ６ 夜
间２８ ）；在广州平均气温２ ．度的条件下 ，当广 州万科四 ．％ ２５
高 ，平 面 位 置 等 。
一
、
用地 自然条件概 况
５ ．对拟保 护的树木制定专项保护方案并实施 。 ６．设 立 专 项树 木 保 护小 组 对 拟保 护 树 木进 行 日常 巡
视 、监 控 及 管理 。
基地位于佛 山 南海 区 ，与广州市 白云 区金沙洲接壤 。 市
项 目地块 呈丘陵地貌 ，其 自然植被丰 富生态系统保 留完好 ，
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中山万科四季花城项目前期定位与产 品
•二、项目档次定位
• 1、定位推导 •采用排除法：
•高档
•论证
•结论：不支持
•中高档 •中档
•排除法
•结论：支持
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•中低档 •低档
•论证
•结论：不支持
• 结论：中档价格、中档成本、中高档形象。
中山万科四季花城项目前期定位与产 品
• 2、档次定位
• 随着项目开发深入，各类配套设施逐步完善，居住人 气提升，可以带动南区的整体区位价值，本项目价格也会 随之升高。届时我们将有号召力吸引更高档次的目标客户， 将整个楼盘档次提升。
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中山万科四季花城项目前期定位与产 品
•三、项目形象定位
• 1、形象概念推导思路 • 市场导向性：
•市场需求
•结合
•品牌需求
•自身
•形象概念
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中山万科四季花城项目前期定位与产 品
• 开发概念的推导步骤：
•确定目标 •客户群
•研究目标客户的 生活特征和向往
的生活方式
•了解本项目 •的独特点
•研究万科品牌深 层含义的精髓
•得出符合市 场
•需求的关键 词
•得出符合万 科品牌要求的
•关键词
•总结项 目
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中山万科四季花城项目前期定位与产 品
• 3、定位结论
• “新中山人”
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中山万科四季花城项目前期定位与产 品
• 4、特征分析
在外接受教育的回流人士 接触外界信息较多的企业主 外来人口中高收入人群 思想开放、有追求的年青族
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中山万科四季花城项目前期定位与产 品
➢ 人员结构本地人和外地人都有，本地人为主。数量庞大且 结构稳定，置业需求明显，因工作年限和职级的不同，一、 二次置业的可能性均等。
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中山万科四季花城项目前期定位与产 品
•需求： ➢ 要求教育配套完善，并且不满足于传统的应试教育。 ➢ 距离工作单位近，车程在二十分钟以内，上下班方便。 ➢ 完善的配套，安全舒适的居住环境，良好社区文化，体现
• 本项目定位为“中档、高质素的精品社区”。
• 所谓中档，主要是针对成本而言，力求控制未来的销 售价格不要过高；虽以中档为定位，但在产品形象上应走 中高路线，即将能够体现项目形象的地方做足功夫，通过 提供性价比高的产品促进销售。
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中山万科四季花城项目前期定位与产 品
• 3、 档次提升的演绎
比。多属首次置业。
中山万科四季花城项目前期定位与产 品
•需求： ➢ 生活配套完善，交通便利，距离工作地点较近。 ➢ 追求较高的性价比，有户口的要求。 ➢ 需求以中小户型为主，多注重朝向。
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中山万科四季花城项目前期定位与产 品
• 7、目标客户群的拉升
• 从长远看，伴随着本项目开发的深入，居住人气逐渐 形成，各类配套设施完善，必然带动南区整体区位价值的 提升。届时地块的区位资源对产品的支撑力度将大大加强， 将有号召力吸引更高档次的目标客户。
•对产品的Байду номын сангаас 求
•舒适
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中山万科四季花城项目前期定位与产 品
• 3、产品自身特色推导形象定位的关键 词
•自然清新
•离尘不离市
• 5、职业分类
行政事业单位公务员 私营企业主 企业白领
• 注：公务员的界定
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中山万科四季花城项目前期定位与产 品
• 6、目标客户特性需求分析 行政事业单位公务员
•特征：
➢ 工作和收入稳定，有较多积蓄。有较高文化素质，思想观 念比较新，容易接受新事物。
➢ 追求较舒适的生活环境，生活讲究品质。非常注重子女教 育。
企业白领 •特征：
➢ 他们是伴随着城市的发展迅速形成的新兴群体，属于消费 能力增长最快的人群。收入稳定且较高，但积蓄有限。
➢ 外地人为主，文化素质高，融合各区域文化特征明显。 ➢ 他们是中山的新人类，生活节奏快，时间观念强，生活注
重品位和细节。 ➢ 置业在地域上没有太多的约束，比较理性，讲求最高性价
身份档次。 ➢ 以二房、三房户型为主，注重朝向。
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中山万科四季花城项目前期定位与产 品
私营企业主
•特征：
➢ 全市至少7万多个私营企业主，数目庞大，资本雄厚，收 入高，购买能力强。属二次及多次置业者
➢ 虽然文化素质不高，但由于营商的原因，接触新鲜事物多 且观念超前。
➢ 人员结构主要是本地人，多散居在个镇区，置业在地域上 没有明确的要求，大多是为子女教育才置业城区，希望将 来子承父业、后继有人，望子成龙心切。
中山万科四季花城项目 前期定位与产品
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2020/11/7
中山万科四季花城项目前期定位与产 品
•一、目标客户定位
• 1、目标客户定位推导
•购买力
•地域
•消费观念
•定义范围
•持 续 稳 定 或 上 升 •履 盖 全 市 的 购 买
的购买群体
人群，特别是镇区
•心 态 开 放 ， 易 接 受新鲜事物
•较宽的目标客户 定义
•目标客户 •“新中山人”
•在 外 接 受 教 育 的 回流人群
•接 触 外 界 信 息 较 •外 来 人 口 中 高 收 •思 想 开 放 、 有 追
多的企业主
入人群
求的青年族
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•行政事业单位公务员
•私营企业主
•企业白领
中山万科四季花城项目前期定位与产 品
• 2、定位依据 购买力因素 •针对消费能力最稳定、最持续或增长最迅速的群体。 地域因素 ➢ 覆盖的客户群有条件在全市范围内辐射。 ➢ 镇区客源不容忽视。 消费观念因素 ➢ 哪个年龄层次的人比较容易转变观念？ ➢ 哪个类群体比较容易接受新兴事物？
•形象定 位
•形象定位将指导项目的建设，并提升品牌影响力
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中山万科四季花城项目前期定位与产 品
• 2、 从市场需求推导形象定位的关键词
•高品味生活
•完善的配套
•核心目标客源 •对产品的需求
•良好的居住环境
•子女教育
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中山万科四季花城项目前期定位与产 品
•享受
•质朴
•延伸目标客 户
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中山万科四季花城项目前期定位与产 品
•需求： ➢ 要求教育配套完善，注重子女教育。 ➢ 优美舒适的居住环境，完善的配套设施，能满足社交的需
求。 ➢ 对产品质量和服务要求比较高，体现其身份。 ➢ 以大户型、大面积为主。
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中山万科四季花城项目前期定位与产 品
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