房地产市场调查方法
房地产市场调查方法
房地产市场调查方法房地产市场调查是指对目标地区的房地产市场进行搜集资料、分析市场需求、竞争对手等相关信息的过程。
房地产市场调查有助于开发房地产项目、确定市场定位、制定营销策略等，对于房地产行业的决策和规划起着重要的作用。
本文将介绍三种常见的房地产市场调查方法。
一、问卷调查法在进行房地产市场调查时，可以设计一份针对目标客户群体的问卷，包括以下内容：1.购房需求：了解目标客户群体的购房需求，例如购买房屋的用途、户型、面积、价格等。
2.购房动机：了解目标客户群体购房的动机，例如购买房屋的投资、自住等目的。
3.地理位置：了解目标客户群体对于房屋所在地的需求，例如地理位置的便利性、配套设施等。
4.购房预算：了解目标客户群体的购房预算，可以了解目标客户群体购房的承受能力。
5.竞争对手：了解目标客户群体对于竞争对手的评价和看法，可以帮助开发商了解市场竞争情况。
通过问卷调查获得的信息可以为房地产开发商提供有关市场需求、竞争对手等方面的参考，有助于制定市场定位和营销策略。
二、实地调查法实地调查是指在目标地区进行实地观察和调查，了解当地的房地产市场情况。
实地调查可以通过以下方式进行：1.走访当地房地产中介：与当地的房地产中介代表进行交流，了解当地房地产市场的行情、供求关系等信息。
2.走访当地房地产项目：到当地的房地产项目现场进行实地考察，了解项目的销售情况、项目规模、建设进度等。
3.调查竞争对手：调查竞争对手的项目销售情况、价格策略等，了解市场竞争状况。
4.调查当地政策环境：了解当地政府的政策支持和规划，对于项目的开发和销售有重要的指导作用。
通过实地调查可以获得真实、准确的市场信息，有助于开发商了解市场现状和竞争对手情况，从而制定相应的策略和决策。
三、成交价分析法成交价分析法是通过分析当地已成交房屋的价格和销售情况，来了解目标市场的价格水平和销售情况。
成交价分析法可以通过以下方式进行：1.收集当地成交数据：收集当地已成交房屋的价格、面积、户型等相关信息。
房地产市场的市场调查方法
房地产市场的市场调查方法引言：房地产市场作为一个重要的经济领域，对于政府、企业和个体投资者来说都具有重要意义。
了解市场需求、掌握市场趋势对于制定合理的投资策略和决策至关重要。
因此，进行市场调查成为了房地产行业中的一项重要工作。
本文将介绍几种常见的房地产市场调查方法，以帮助投资者全面了解行业动态和市场需求。
一、问卷调查法问卷调查法是最常用的市场调查方法之一。
通过设计合理的问卷，收集目标群体的意见和需求。
在房地产市场调查中，可以选择调查购房者的购房意愿、购房预算、购房需求等，同时还可以了解购房者对房产开发商的评价和需求。
问卷调查可以通过线上和线下方式进行，比如通过网络平台、社区活动等方式收集数据，并统计分析结果，为投资决策提供参考。
二、现场调查法现场调查法是一种直接观察和记录的市场调查方式，常用于了解市场的实际情况和动态。
在房地产市场调查中，可以选择参观房地产项目的销售中心或者实地考察房地产项目周边环境和配套设施。
通过观察项目销售情况、了解项目开发商的经营策略和销售手段，以及了解周边楼盘的竞争情况等，可以更直观地了解市场的供需情况，从而为投资决策提供实质性的信息。
三、专家访谈法专家访谈法是一种深入了解市场情况和发展趋势的方式。
在房地产市场调查中，可以通过邀请专业领域的学者、行业专家以及相关从业人士进行面对面的访谈。
通过与专家的交流和讨论，可以获取市场的内幕信息、行业趋势分析及专业意见建议等，以助于投资者更好地评估市场风险和机遇，并制定相应的投资战略。
四、数据分析法数据分析法是一种通过收集和分析大量数据进行市场调查的方法。
在房地产市场调查中，可以利用第三方数据服务提供商的数据，收集和分析市场供求数据、历史交易数据、房价指数数据等，以了解市场的整体情况和趋势。
数据分析法相对客观和科学，可以通过统计模型和算法分析数据，提供市场需求预测、风险评估等决策性信息，帮助投资者做出明智的投资决策。
五、竞争对手调查法竞争对手调查法是一种通过对竞争对手进行调查和研究来了解市场状况和竞争态势的方法。
房地产营销的市场调研如何做
房地产营销的市场调研如何做房地产市场调查，就是把房地产作为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，从而对房地产市场进行研究与预测。
为此由店铺为大家分享房地产营销的市场调研如何做，欢迎参阅。
房地产市场调查的方法一、市场环境调查1、宏观环境调查政策环境调查：房地产市场的产业政策、财政政策、货币政策、户籍政策、土地政策、住房政策。
经济环境调查：经济体制、通货膨胀水平、国民经济发展状况、产业结构的变化、城市化的进程、家庭收入和家庭支出的结构。
人口环境调查：人口的总量、人口的迁移特征、年龄的结构、知识结构以及家庭结构等。
文化环境行业环境技术环境城市发展概况2、区域环境调查区域环境是指对项目所在区域的城市规划、景观、交通、人口构成、就业中心、商圈等区位条件进行调查分析，从而对项目地块所具有的区位价值做出判断。
具体来说，包括：结合项目所在城市的总体规划，调查项目的区域规划、功能定位、开发现状及未来定位。
调查该区域的历史因素、文化因素、发展水平、交通条件。
调查该区域内楼盘的总体价格水平和供求关系。
3、项目环境调查项目环境调查是指项目的微观调研，又称为开发条件调查分析。
其目的在于对项目本身的发展状况、开发条件、价值提升的可能性和途径进行分析，同时为今后的市场定位做准备。
对项目的用地现状与开发条件进行调查。
对项目的对外联系程度及交通状况等进行调查。
对项目所在地的周边环境进行调查。
地块周围的物质和非物质的生活配套情况。
包括市政配套，如水、电、气等;生活配套，如学校、医院、邮局、银行、集贸市场、超市、公园、体育场馆等;以及生态环境，如空气、卫生、景观等，也包括人口的数量和素质等。
二、目标客户调查在对目标客户进行研究的时候，需回答一下问题：目标客户包括哪些人?目标客户要买的房子是什么样的?目标客户买这些房子的原因何在?在目标客户的购买行为中有谁参与?目标客户在买房的时候采用什么样的方式?目标客户将在什么时间买房?目标客户买房的地点定位在哪里?1、购买倾向调查目标客户的购买倾向主要包括品牌、户型、位置偏好、面积偏好、预期价格、物业类别、物业管理、环境景观等。
房地产市场调查的方法
房地产市场调查的方法
1. 客观统计法：通过对相关数据进行收集、整理和分析，得出房地产市场的基本情况和发展趋势。
2. 实地观察法：现场实地考察所关注的房地产项目，观察周边区域的情况、硬件设施及道路交通等情况，以及现场考察物业服务水平。
3. 问卷调查法：采用问卷调查方式，收集消费者对房地产项目的看法、购房意愿及需求等，可以反映消费者对于房地产市场的态度及消费心理等。
4. 专家访谈法：通过专家对于房地产市场、政策等问题的解释和分析，获得有价值的和认证的数据，以及对于整体趋势的判断和预测。
5. 对比分析法：通过对比不同房地产项目的价格、销售状况、地理位置等来了解市场的价格及需求情况，判断不同房地产项目的发展趋势。
6. 历史数据法：通过研究历史数据，了解市场过去的发展趋势，并从这些趋势中推断现在和将来的市场发展方向。
房地产调查策划书3篇
房地产调查策划书3篇篇一房地产调查策划书一、调查背景随着经济的发展和城市化进程的加速，房地产市场在我国国民经济中的地位日益重要。
为了更好地了解房地产市场的现状和发展趋势，为房地产企业的决策提供科学依据，我们特制定本调查策划书。
二、调查目的1. 了解房地产市场的供求关系、价格走势、消费者需求等情况。
2. 分析房地产市场的竞争格局，评估各房地产企业的市场竞争力。
3. 预测房地产市场的发展趋势，为房地产企业的战略规划提供参考。
三、调查内容1. 房地产市场供求关系调查调查房地产市场的供应量和需求量，包括新房和二手房的供应量和需求量。
分析房地产市场的供求平衡情况，预测未来房地产市场的供求趋势。
2. 房地产市场价格走势调查调查房地产市场的价格水平，包括新房和二手房的价格水平。
分析房地产市场价格的走势，预测未来房地产市场价格的变化趋势。
3. 房地产消费者需求调查调查消费者对房地产产品的需求特征，包括户型、面积、价格、位置等方面的需求。
分析消费者的购房动机、购房决策过程和购房行为特点。
4. 房地产市场竞争格局调查调查房地产市场的竞争格局，包括各房地产企业的市场份额、产品特点、营销策略等方面的情况。
分析各房地产企业的竞争优势和劣势，评估其市场竞争力。
5. 房地产市场发展趋势预测分析房地产市场的宏观环境，包括经济、政策、人口等方面的因素对房地产市场的影响。
预测未来房地产市场的发展趋势，包括市场规模、价格走势、产品结构等方面的变化趋势。
四、调查方法1. 文献研究法收集和分析相关的文献资料，了解房地产市场的现状和发展趋势。
查阅政府部门发布的统计数据和政策文件，了解房地产市场的宏观环境和政策导向。
2. 问卷调查法设计问卷，针对房地产消费者进行问卷调查，了解消费者的需求特征和购房行为特点。
针对房地产企业进行问卷调查，了解企业的市场竞争力和发展战略。
3. 实地调查法对房地产项目进行实地考察，了解项目的地理位置、周边环境、配套设施等情况。
房地产市场的房地产市场调研技巧与方法
房地产市场的房地产市场调研技巧与方法房地产市场调研技巧与方法随着经济的发展和城市化进程的加快，房地产市场成为了重要的经济领域之一。
房地产市场调研是了解市场需求、判断市场走势以及制定战略决策的必要手段。
本文将介绍房地产市场调研的技巧与方法，并提供一些建议，帮助您进行准确、全面的调研。
一、目标确定在进行房地产市场调研之前，首先需要明确调研的目标。
目标可以是了解特定区域的房价走势，调查潜在购房者的需求，或者评估竞争对手的市场份额等。
明确目标有助于提高调研的针对性和有效性。
二、数据收集数据收集是房地产市场调研的重要一环。
数据可以通过多种方式获取，例如从政府部门、房地产公司的官方发布数据中获取相关信息。
此外，还可以通过调查问卷、面访等方式获得实时的市场反馈。
在收集数据时，要保证数据的准确性和可靠性。
三、市场调查市场调查是了解房地产市场需求的重要环节。
可以通过以下方式进行市场调查：1.问卷调查：设计合理的问卷，包括购房意愿、购房预算、购房动因等内容，通过大量样本的数据分析，得出市场的整体需求情况。
2.面访调查：选择一些具有代表性的目标群体，进行面访调查。
通过与目标群体的交流，可以获得更深入的市场信息和消费者反馈。
3.网络调查：借助互联网平台，例如社交媒体、在线调研等，进行线上的市场调查。
这种方式可以快速获取大量用户的意见和需求。
四、竞争分析房地产市场竞争激烈，进行竞争分析有助于了解竞争对手的优势和劣势。
竞争分析可以从以下几个方面入手：1.产品定位：对比竞争对手的产品特点、价格、销售策略等，分析各自的定位优势。
2.品牌影响力：研究竞争对手的品牌知名度、口碑等，评估其对市场的影响力。
3.市场份额：了解竞争对手在特定区域的市场份额，分析其市场占有率。
4.客户需求：通过调查问卷、面访等方式，了解竞争对手的客户需求和反馈。
五、趋势预测房地产市场是一个高度变化的市场，趋势预测有助于制定合理的市场策略。
可以从以下几个方面考虑：1.宏观经济环境：关注国家的宏观经济政策、利率、就业率等因素对房地产市场的影响。
房地产市场调查有哪些方法
房地产市场调查有哪些方法3.邮寄调查邮寄调查又称通信调查，是将设计好的调查表寄给被调查人，由被调查人按调查表的要求填写并寄回。
邮寄调查优点在于，调查成本低，调查区域广;被调查人可以自由地、充分地回答问题，使答案较为真实可靠，可以避免调查人员主观偏见。
但这种调查方式的缺点是调查表回收率低，回收时间长影响调查效果;被调查者可能误解问卷中某些问题的含义;答卷可能由别人代答，失去调查对象的代表性。
4.留置问卷调查留置问卷调查法是面谈法与邮寄调查法的结合，调查者将设计好的问卷交给被调查人，并说明填写要求，被调查人填好后，再由调查人员定期收回。
留置问卷调查法的优点在于，回收率高，被调查人有较充裕时间作答，避免误解，提高作答的质量。
其缺点是所需费用较多，时问较长。
房地产市场调查方法：观察调查法1.调查人员直接观察调查者在现场观察和统计，耳闻目睹客户对市场的反应和公开的言行。
2.利用设备间接观察房地产市场方法：实验调查法实验调查法是从影响调查对象的若干因素中，选出一个或几个因素作为实验因素，在其余因素不变的条件下，了解实验因素变化对调查对象的影响。
在复杂的社会经济现象中，调查对象往往受到多种因素的影响。
在许多情况下，调查者不需要对各种因素全部了解，只想集中了解其中一个或几个因素，这就需要使用实验调查法。
房地产市场实验调查法通常可采用以下两种方式。
1.实验求证法实验求证法是从自然科学中引进的。
它的工作原理是衡量一个变量(原因)对另一个变量的作用效果。
它的运行机制是先在小范围内实验，然后根据结果来分析该种方法能否在大范围内推广。
使用这种方法，可以为企业提供十分有用的数据。
但由于房地产市场具有地区性、个案性特点，市场条件千差万别;又加之市场环境中一些不可控制和不可量化的因素，如国家有关房地产政策大幅度调整、消费者的购买动机和购买心理的复杂变化等，使得实验求证法不可能如自然科学那样十分精确。
为了能取得比较准确的实验数据，除设置小规模的实验市场外，还可以同时建立模拟不同地区市场条件的比较市场。
房地产开发项目的市场调研方法
房地产开发项目的市场调研方法市场调研是房地产开发项目中至关重要的环节，它能够帮助开发商了解市场需求、竞争对手、目标客户和潜在市场机会。
本文将介绍几种常见的市场调研方法，以帮助开发商有效地做好市场调研工作。
一、数据收集1. 统计数据：通过统计局、行业协会等机构收集相关的数据，如经济发展数据、人口统计数据、房地产市场数据等。
这些数据能够提供宏观的市场情况，有助于开发商了解市场的潜在需求。
2. 市场报告：购买或订阅专业的市场报告，如房地产市场研究报告、消费者调研报告等。
这些报告通常由市场调研公司或顾问公司编制，包含详尽的市场分析和预测，有助于开发商了解市场趋势和竞争情况。
3. 现有数据：利用已有的数据资源，如过往项目的销售数据、客户数据库等，通过数据分析工具挖掘其中的关联规律和潜在机会。
这种方法能够发现现有客户群体的需求和偏好，为新项目的定位和营销策略提供依据。
二、市场调查1. 问卷调查：设计和发放问卷调查，通过收集受访者的意见和反馈，了解他们对房地产产品的需求、价格敏感度、购买意愿等。
要确保样本的代表性和足够的有效样本量，以保证调查结果的可信度。
2. 访谈调研：选择一些目标客户或潜在客户进行深入的个别访谈，通过与他们的交流，了解他们对房地产产品的态度、期望、购买决策过程等。
访谈调研能够提供更具体、深入的市场洞察，有助于开发商准确定位产品和制定营销策略。
3. 现场观察：通过实地考察和观察，了解目标客户的实际需求和行为特征。
比如，参观类似类型的房地产项目、调研目标客户的购物行为、居住环境等。
现场观察能够直观地获取市场信息，帮助开发商了解潜在客户的真实需求。
三、竞争分析1. 竞争对手调查：收集和整理竞争对手的信息，包括项目位置、产品定位、价格策略、市场份额等。
通过对竞争对手的分析，开发商能够了解竞争对手的优势和劣势，为自身项目的定位和差异化竞争提供依据。
2. SWOT分析：对自身项目和竞争对手进行SWOT分析，即分析项目的优势、劣势、机会和威胁。
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市场调研一：房地产市场调研的含义房地产市场调研，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测，为决策者了解房地产市场的变动趋势，制定公司营业计划，拟订经营策略提供参考与建议。
通俗地说，房地产市场调查就是房地产经营者的“千里眼”和“顺风耳”。
调研目的a)对房地产市场进行研究与预测，把握市场方向（对公司）。
b)了解竞争对手，做到知已知彼，方能百战不殆（对销售代表）。
c) 为公司拟订经营策略提供依据（对公司）二、房地产市场调研的重要性a) 市场调研是一楼盘定位销售正确决策的前提；b) 是销售稳定和提高的基础；c) 是了解竞争对手优、劣势的有力方法；d) 是楼盘本身提高经济效益的主要方法。
三、市场调研的内容1．地段（地点、交通、环境等）2．公司组成（发展商、设计单位、承建单位、物业公司、环境设计等）3．基本参数（占地面积、总建筑面积、容积率等）4．建筑类别（商场、住宅、商住房、别墅等）5．面积与户型（面积与户型配比情况）6．周边及区内配套设施（周边包括教育、购物、医疗、金融等；区内包括会所、健身房等）7．价格（起价、均价、最高价）8．推广策略（现场促销方式、广告推广方式）9．销售情况（销售率等）10．付款方式（一次性付款、银行按揭、免息分期付款等）11．客户群体（客户群体分布情况）12．楼盘优、劣势等四、调研方法1．网络调查法通过电脑网络进行一些基本资料收集，了解楼盘的概况。
2．电话调查法直接打电话到售楼处，电话调查时可用很客气的语调表明自己是同行调研。
3．亲临现场调查法亲临现场调查法可采用以下几种方法：1) 扮客户买房：优点----可以从销售人员口中获得有效信息；缺点----不够详细，只能针对小范围了解数据，如问太专业太多的问题会让售楼员察觉你是同行，反而无法获得调研表需要填写的内容。
2) 以同行身份直接调研获取相关数据：优点----以同行身份可以直接请销售人员帮助填写调研表的所有内容；缺点-----内容虽然详细，但不够真实，实质性的数据无法获得。
3) 以同行身份去买房：同行也要买房，抱着确实要买房的心态去踩盘（切记：态度一定要好）你会收到意想不到的效果，而且可以间隔性地去调研。
优点-----可以用专业的语言去问对方楼盘的详细情况，让售楼员感觉你是准客户时，你会得到楼盘的真实有效的信息五、房地产市调方法细分由于土地和房屋的“不动性”，房地产市场调查也烙有很深的地域特征，我们对房地产市场的切入，也习惯于依据地域形态，先由点（单个楼盘）到线、面（区域市场）再由线、面（区域市场）到体（宏观环境），然后再从体回复到面，从面回复到点和线，不断循环往复，融会贯通，才可真正把握，这点、线、面、体也构成了房地产市场调查的基本内容。
下面，我们就房地产市场调查的点、线、面、体的三个层次分别加以介绍和说明。
（一）点——单个楼盘对单个楼盘进行市场调查，它不但是新进员工接触房地产知识的第一课，而且也是资深人员对房地产市场即时了解最为具体最为直接的途径。
单个楼盘的市场调查包括六大项：第一项：是了解公司的组成，即知道楼盘的投资、设计、建设。
监理和物业管理等主要事项的承担公司是谁他们的资质如何彼此间是如何合作的。
建设：鲁班奖、资金实力，技术水平监理：甲级资从而评估楼盘的资信度和品质目的，因为房地产投资建设是资金大，周期长的一项工程没有足够实力的公司投资于房地产项目，往往隐藏着较大的风险。
第二项：是分析楼盘的地理位置。
大的方向讲，就是分析（1）楼盘的区域历史沿席（2）区域特性（商业中心、工业中心、学院社区等）（3）了解区域交通状况（公交、地铁、高架、省市级公路、区县级公路等）（4）区域公共配套设施（水、电、煤等市政配套；公园、学校医院、影剧院商业中心、超市、宾馆、图书馆、体育场馆，集贸市场，著名餐馆等生活配套）和人文环境等。
小的方向讲，就是楼盘地块的大小形状，是临街地、角地还是袋地…所处位置，它的东西南北邻居是谁进出道路如何目的：和其它商品不一样，楼盘的地理位置是楼盘不可分离的关键因素，它的优劣与否，往往决定了楼盘的大部分价值。
第三项：是分析产品：这是楼盘市调的主体部分，重点在于了解楼盘的土地、总建面积、产品类别与规划、建筑设计与外观，总建套数与房型、面积、格局配比、建筑用材、公共设施和施工进度…目的：分析产品是理解楼盘的基础，只有认真分析产品，才能正确把握因此而产生的种种变化。
第四项：是剖析价格组合即产品的单价、总价和付款方式。
市场中，往往有许多价格方面的促销活动，但万变不离其宗，其最终依旧归结于价格组合的三方面。
剖析价格组合并了解其运用策略是市场调查最吸引人的地方。
单价：最低单价最高单价平均单价主力单价：是指所占建筑面积比例最高的单元，所标定的销售单价，是我们判断楼盘客户定位的关键。
单价基本上是地段远近、产品品质等各种因素的综合反映，是衡量比较一个产品的重要指标。
通常，我们可以通过对起售单价（往往也是最低单价）和最高单价的了解而对整个大楼盘单价体系略知一二。
然而，因为促销的各种人为因素，起售单价，最低单价和最高单价往往有戏剧性的夸张，作为替代，平均单价，主力单价便成为判断一个大楼盘真正价值的重要指标。
但归根结底，对单价的最终把握，依旧是房屋的实际成交单价。
总价最低总价最高总价总价范围主力总价总价配比：指依总价范围不同，各个范围的总价及其所对应的单元数量在总销金额中所占的不同比率。
相对于房屋单价给人的直观印象是楼盘的地点和品质的高低，房屋总价所分析出来的更多信息是目标客源层的区隔，对总价的仔细调研，对总价配比的切实把握，会很容易掌握住产品的客源定位，市场定位，因为事实上，总金额是购买客户的最直接、最明显的分水岭。
付款方式：作为一个隐蔽的价格调整手段，一个有力的促销工具，付款方式是房地产营销策略中最为变化多端的一个方面，也是房地产市场的一个晴雨表，它反映了发展商、购房者、竞争者三者之间利益的冲突，交织和平衡。
第五项：了解广告策略和业务组织广告策略是指广告的主要诉求点，媒体选择（大众媒体、自身媒体、户外媒体、直接销售、自创媒体、人际传播），广告密度和实施效果等。
业务组织则是指销售点的选择，人员的配置、业务执行。
第六项：是销售状况对楼盘的各种因素的评判，最后还是归结到具体的销售结果上，而且具体的销售结果还不单是一个销售率的问题。
虽然正确详尽的销售结果的获得是最为艰难的，但它无疑是最关键的地方，什么样的房型最好卖什么样的总价最为市场所接受吸引客户最主要的地方是什么吸引客户最主要的地方是什么购房客户群有什么特征所有这一切，都是市场调查应该了解的。
应该讲销售状况是个果，其他几个方面都是因，了解因果，分析其中的缘由，是单个楼盘，也是整个市调工作的全部内涵。
一般情况下，总价顺序，格局顺序和面积顺序可能是一致的，但有的时候，它们会相差很大，而这样差别，往往就是市场的转机所在。
售出户数是从一个局部分析出近期市场接纳量大小的主要数据，销售率则是判断一个楼盘为市场接纳程度的重要指标。
而销售顺序更加准确地反映出一栋大楼为市场接纳的细部缘由和需求市场的某种技术结构状况。
这些资料都是最难获得的商业机密，也是市场调研的关键所在。
（二）线和面——区域市场对单个楼盘的详尽了解之后，我们可以着手区域市场的调查与分析，一般包括三方面内容：1.区域分析。
是指在特定区域中对影响房地产市场的交通动线、区域特征和发展规划三方面因素的综合分析，区别于单个楼盘的地理位置分析。
在具体分析中，区域分析要侧重于整体的分析和宏观评估，如：107国道，变为内环，带动郑东新区的发展，与郑东新区的发展规划密不可分。
2.区域产品：主要包括了解和分析在某个特定的区域范围内，楼盘的总量、类别、位置分布，单价分布、总价结构。
各类营销手法的市场反映和市场空白的捕捉等分析区域产品关键在于认真研究区域产品的共同性与特异点。
以及它们市场反映强弱的缘由。
如某区域的楼盘，在大部分住宅，都是一样的价格，都是一样的品质情况下，其中的一个卖得相当好，这就是区域产品应该着力分析的地方。
3.需求特征：是指区域人口数量和密度，人口结构和家庭规模，购买力水平、客户的需求结构与特征，人口素质和习惯嗜好。
需求特征是我们从客户的角度对产品的一种审视，把握需求特征是我们不断创新的动力与源泉。
（三）体——宏观环境观点：线面的把握是市场调查的主体，但不是全部，只有对宏观环境的深刻理解，才可能将房地产的市场调查作得更深入。
包括四个：1.政治社会：是指国家运作体制、政治安定状况，社会治安程序、房地产投机和城市化进程等方方面面的情况，政治稳定是社会发展的基石，目前运作体制的民主发展则是政治稳定的长久保证。
剖析房地产市场，政治社会并不是一个可有可无的因素。
2.经济因素。
是所有房地产宏观因素中，对公司和个人最为明显，最为直接的因素，它包括国家经济发展状况，财政收支与物价，人口质量与消费，居民收入与储蓄等各种因素。
3.行政法规：主要包含土地制度、住房制度、税收制度，城市发展战略，城市规划和特殊政策等各项内容。
土地增值税，它的贯彻实施也是把双刃的剑，限制过多，投资资金就不太愿意进来，经济发展速度就相对缓慢一点，限制过小，投机暴利的行为就接踵而至，对国民经济的损害也不可低估，利息税的增收，福利分房的取消2001年实施新的商品房管理办法等规范市场。
4.国际状况：现代社会国际交流频繁，使得一国经济、政治、文化常常影响与其有联系的国家和地区。
国际间经济、军事、政治等环境如何，对房地产的影响不容忽视。
六、调查方法1.实地调查法询问法+观察法2.电话调查法建立起档案后3.案头调查法（二手资料）七、调查技巧1.调查前的准备技巧：仪容仪表准备；交通工具准备；调查角色的准备；（公司人员、替家人看房、跟朋友一块看）2.若对身份产生怀疑时，应对技巧（1）小声、拉一边告诉他：有无回扣。
（2）手机或通讯工具的运用（事先告之客户）（3）不停地暗示销代。
你要买（在别的楼盘看过已下定或退定）3.在售房部停留时间，尽量要短暂。
（让销售代表领你去看房）好处：去工地现场，随着体力的消失，而减少警惕性，另一方面现场是销售代表的阵地，而且容易碰到熟人。
4.询问方式技巧不要直接询问；如：开间，楼间距不要太专业5.如何判断销售率技巧4个关键渠道：（1）销售现场：来人量；来电量；销售代表状态（2）工地现场：施工场面；场料堆放；工人状况（3）客户（4）户外广告：围护工作6.留真电话，而且第一次呼一定要回，并表示强烈的购买欲望，借机再了解不知道的东西和试探最底价。
（获取之后，不再回电）7.最好分工，每天汇总。
八、房地产市调人员的基本要求1.必须是有诚恳的态度及良好的人际关系，房地产市调的相当一部分工作内容是到各工地了解情况，因为同行相忌，如果不能得到该工地现场销售人员的好感，必然一问三不知，甚至还会带许多假情报回来。