旧房转让土地增值税扣除项目分析
转让旧房,土地增值税扣除项目如何扣除支付的土地价款的建议
转让旧房,土地增值税扣除项目如何扣除支付的土地价
款的建议
在转让旧房时，土地增值税的扣除项目中包括支付的土地价款。
根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号），转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。
对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。
如果无法取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。
对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。
因此，在转让旧房时，支付的土地价款可以在计算土地增值税时作为扣除项目。
具体扣除金额的计算应根据不同情况而定，需要考虑评估价格、购房发票、契税完税凭证等因素。
建议在具体操作时咨询当地税务部门或专业会计师事务所，以确保合法合规地进行土地增值税的扣除。
转让旧房的土地增值税相关政策汇总
转让旧房的土地增值税相关政策汇总一、政策背景在房地产市场持续发展的背景下，土地资源的稀缺性导致土地价格的不断上涨，特别是城市中心地段的土地价值增长更为显著。
而随着城市化进程的加快，不少人开始考虑将手中的旧房转让，以期获取土地增值所带来的收益。
然而，与此涉及到土地增值税的政策也备受关注。
对于转让旧房的土地增值税相关政策，不少人表示困惑，甚至对其存在着一定的误解。
本文将就转让旧房的土地增值税相关政策进行全面解读，以期帮助读者更好地了解和应对相关政策。
二、土地增值税的基本概念让我们来了解一下土地增值税的基本概念。
土地增值税是指在土地使用权出让、转让或者抵押时，因土地价值的增加所形成的税收。
其征收范围包括城市建设用地、农村建设用地等。
而在具体的税收政策中，土地增值税的税率、征收对象、纳税标准等都是具体呈现出来的。
在转让旧房时，因土地价值的增加所形成的增值收益也需要缴纳土地增值税。
三、转让旧房的土地增值税政策解读在我国，关于转让旧房的土地增值税政策也是十分清晰和明确的。
根据相关规定，个人通过买卖旧房并取得收益的行为，满五年后，可以免征土地增值税。
在这里，所谓“满五年”，是指自取得房产证之日起满五年。
而对于未满五年的，需要缴纳土地增值税，并按照相关政策进行税收计算。
针对满五年并免征土地增值税的政策，在不同地区也可能存在一定的差异。
在转让旧房时，需要仔细了解当地的具体政策规定，以免因为对税收政策的不了解而产生额外的税收负担。
四、个人观点和理解就我个人而言，对于转让旧房的土地增值税相关政策，我更倾向于从简到繁地进行全面了解。
我会深入研究土地增值税的基本概念，了解其所涉及的范围和具体涵义。
随后，我会重点查阅当地的相关政策文件，深度解读满五年免征土地增值税的具体规定，以确保自己在转让旧房时能够合理地规避税收风险。
在对转让旧房的土地增值税政策进行理解和应对时，我也会在购房时就充分考虑相关税收政策的因素，以避免可能涉及的税收风险。
旧房转让土地增值税清算 案例分析
旧房转让土地增值税清算案例分析【案例简介】某国家机关转让一幢旧房，转让价格为945万元。
该房建于21世纪元年，当时造价为70万元，如果按转让时的建材价格及人工费用计算，盖同样的房子需380万元。
由于旧房占地原来是行政划拨的，因此转让旧房时，该国家机关补交了国有土地出让金180万元。
已知该旧房有六成新。
1. 旧房的界定标准是什么？那么，我们湖南标准？2. 一手房变二手房能否节税？3.重置评估价是否要经税务局确认？是纳税人自己请评估机构评估，还是税务机关指定评估机构评估？4.旧房转让能否享受加计20%扣除的优惠？5.请计算本案例中扣除项目总金额。
【解析】1.财税字[1995] 48号文件第七条规定，新建房是指建成后未使用的房产。
凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。
使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。
2、（1）、湘财税[2015]13号一、新建非商品房取得房屋所有权证后、新建商品房实现销售(或视同销售)取得房屋所有权证(或办理房屋产权登记)后，即为旧房，转让时按照旧房的有关规定征收土地增值税。
2、（2）、根据《湖北省地方税务局关于明确财产行为税若干具体政策问题的通知》（鄂地税发〔2010) 176号）规定，房地产开发企业销售旧房，包括以下几种形式：(1)销售自有自用房屋；(2)销售购入的商品房；(3)销售购入的已竣工结算或已转入开发产品但尚未办理商品房预售手续的成品房。
上述三项情形均不适用《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第(六）款关于加计20%扣除的规定，在计征土地增值税时不允许加计20% 扣除。
对于购入在建项目再开发后进行销售的情形，应视同房地产开发行为，可适用加计20%扣除的规定。
3. 《土地增值税暂行条例实施细则》规定，旧房及建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。
转让旧房土地增值税扣除金额如何计算
转让旧房：土地增值税扣除金额如何计算土地增值税有关政策规定，除了对个人转让住宅类的旧房暂免征收土地增值税外，对单位或个人转让非住宅类旧房及建筑物，应按规定征收土地增值税。
但在实际执行中，由于旧房扣除项目金额难以确定，有的地方一律实行核定征收，不仅随意性较大，而且会造成税负不公。
本文整理了转让旧房及建筑物土地增值税扣除项目金额的几种计算方法，供读者参考。
情形一：纳税人能提供原购房发票《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）规定，对单位或个人转让非住宅类旧房及建筑物，凡能提供原购房发票的，经当地税务机关确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除项目的金额。
其中加计扣除项目的“每年”，指购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计1年；超过1年，未满12个月但超过6个月的，可以视同1年。
对于纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与房地产有关税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
应纳土地增值税计算步骤：①计算扣除项目金额＝原购房发票金额（1＋5%N）＋转让环节缴纳的有关税金，其中N代表原购房发票所载日期至售房发票开具之日止的年数；②计算土地增值额＝旧房及建筑物转让价款－扣除项目金额；③计算土地增值率＝（土地增值额÷扣除项目金额）×100%；④根据土地增值率找出土地增值税适用税率；⑤计算应纳土地增值税＝土地增值额×适用税率。
情形二：纳税人不能提供购房发票或提供扣除项目金额不实根据土地增值税暂行条例实施细则和《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税〔1995〕48号）等有关政策规定，对纳税人转让旧房时，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。
此外，对纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用也允许在计算增值额时予以扣除。
转让旧房土地增值税扣除项目的若干思考
税务园地TAXATION FIELD146转让旧房土地增值税扣除项目的若干思考文／陈刚摘要：由于转让旧房土地增值税扣除项目的税法规定过于笼统，导致实务中征纳双方对土地开发成本费用、构筑物等的扣除，以及旧房及建筑物评估价格的确定产生分歧，本文通过对相关税收规定进行梳理，就转让旧房扣除项目的若干问题进行了探讨、分析；同时结合实务，并基于合理性的原则，就计算土地增值税时对土地平整费用、构筑物等的扣除，以及如何合理利用旧房及建筑物评估价格提出了一些建议。
关键词： 旧房； 土地增值税； 扣除项目扣除项目的范围和金额是转让旧房确定增值额并据以计缴土地增值税的两个因素之一，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称《暂行条例》)以及后续相关文件虽然对扣除项目作出了规定，但随着时间的推移，社会经济环境已经发生深刻变化，导致转让旧房中的有些特殊情况在原有的税法中无法找到相关规定，税收的征纳双方因此产生了矛盾与分歧，特别是转让旧房计算土地增值税时土地开发成本费用、构筑物的扣除以及旧房及建筑物评估价格的确定争议颇多。
一、土地开发成本费用的扣除《暂行条例》第六条规定， 计算增值额的扣除项目：(一)取得土地使用权所支付的金额； (二)开发土地的成本、费用；(三)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格……。
显然土地开发成本、费用与取得土地使用权支付的金额并列作为扣除项目之一，但并没有区分是房地产开发企业还是转让旧房的企业，《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(以下简称《实施细则》)在对扣除项目进行解释时，也没有如同其他税法一样进行条文或名词解释，而是打乱《暂行条例》对扣除项目的分类，进行了重新分类和解释；将开发土地成本与新建房及配套设施的成本作为一个项目进行解释，而且仅限于纳税人房地产开发项目。
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税[95]48号，以下简称48号文)第十条规定：转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。
土地增值税扣除项目包括哪些
土地增值税扣除项目包括哪些土地增值税扣除项目包括以下几个方面：一、房屋购建支出土地增值税扣除项目中的第一个重要部分是房屋购建支出。
这包括购买新房、购买二手房进行翻新改造或者扩建等。
具体来说，购买新房的支出包括购买房屋的总价款、增值税、契税、经济适用房保障金、公共租赁住房建设补偿金以及其他相关税费等。
购买二手房进行翻新改造或者扩建的支出包括二手房购买价格、土地使用权出让金、翻新、改造或者扩建的费用等。
二、房屋销售支出土地增值税扣除项目的另一个重要方面是房屋销售支出。
这包括房屋销售的过程中的相关费用支出，如中介费、广告费、评估费等。
另外，如果出售的房屋是经营性房产，还可以扣除与房产销售有关的相关支出，如房产管理费、维修费等。
三、房屋拆迁安置费如果您的房屋因为拆迁而获得补偿款，那么这部分拆迁补偿款可以作为土地增值税扣除项目的一部分。
这包括拆迁安置费、过渡费、搬迁费、临时安置费等。
四、土地使用权出让金土地使用权出让金也是土地增值税扣除项目的一部分。
这是指购买房屋时需支付给政府的土地使用权出让金。
但需要注意的是，政府会根据不同区域和政策制定土地使用权出让金的具体金额，因此每个地方的土地使用权出让金可能会有所不同。
五、其他补偿费用除了以上提到的项目，还有其他一些与房屋购建和销售有关的补偿费用可以作为土地增值税扣除项目的一部分。
这包括房屋拆改过程中支付给施工方的费用、自然灾害造成的房屋损失的补偿费用等。
需要注意的是，土地增值税扣除项目的具体范围和标准会因地区和政策的不同而有所差异。
建议在具体操作过程中，与相关专业人士或者税务机关进行咨询和确认，以确保符合相关法规和政策的要求。
总之，土地增值税扣除项目包括房屋购建支出、房屋销售支出、房屋拆迁安置费、土地使用权出让金以及其他与房屋购建和销售有关的补偿费用。
请纳税人根据实际情况，在符合相关规定的前提下，合理利用这些扣除项目，最大限度地减少土地增值税的负担。
旧房转让满一年土增计算案例
旧房转让满一年土增计算案例
以下是一个旧房转让满一年土增税计算的案例：
假设有一处旧房，原价为200万元，累计折旧为20万元，转让有关费用为7万元。
该房屋已经使用满一年。
1. 首先，需要计算转让收入。
根据题目，该房屋的转让收入为2100万元。
2. 其次，确定扣除项目。
由于没有评估资料和原始购房发票，假设采用核定征收方式，扣除项目按照收入的85%确定，即扣除项目合计为
2100/=1700万元。
3. 然后，计算增值额。
增值额为转让收入减去扣除项目，即2100/=300万元。
4. 最后，计算土增税。
由于该房屋已经使用满一年，土增税的计算方式可能会有所不同。
如果按照一般的方式计算，土增税为增值额适用税率-扣除项目速算扣除系数。
如果按照核定征收方式计算，土增税为转让收入核定征收率。
需要注意的是，这个案例只是一个简单的示例，实际情况可能会更复杂。
在计算土增税时，需要考虑房屋的评估价格、土地使用权所支付的地价款、相
关税费等因素，同时还需要根据当地税务部门的规定来确定具体的计算方式和适用税率。
上海 转让旧房土地增值税法规
上海转让旧房土地增值税法规摘要：一、旧房转让土地增值税概述二、扣除项目的计算方法1.取得土地使用权所支付的地价款和有关费用2.旧房及建筑物的评估价格3.转让环节缴纳的税金4.纳税人支付的评估费用三、旧房转让土地增值税的计算方法四、如何选择有利计算方式五、总结正文：一、旧房转让土地增值税概述旧房转让土地增值税是指在我国土地增值税法规规定下，对转让旧房所产生的增值部分征收的一种税收。
旧房转让土地增值税的征收目的在于调节土地市场秩序，保障国家利益和房地产市场的健康发展。
二、扣除项目的计算方法在计算旧房转让土地增值税时，需要扣除的项目包括：1.取得土地使用权所支付的地价款和有关费用：这部分费用必须为实际支付的土地成本，而不认可土地评估价值。
2.旧房及建筑物的评估价格：评估价格必须采用重置成本法下的重置成本价成新率，而评估报告中常用的收益现值法、市场比较法确认的评估价值可作为收入的调整依据。
3.转让环节缴纳的税金：包括营业税、城建税、教育费附加、印花税等。
4.纳税人支付的评估费用：在旧房转让过程中，纳税人需要支付的评估费用也可作为扣除项目。
三、旧房转让土地增值税的计算方法旧房转让土地增值税的计算方法分为以下几个步骤：1.计算扣除项目总金额：将上述四项扣除项目金额相加，得到扣除项目总金额。
2.计算增值额：将转让价格减去扣除项目总金额，得到增值额。
3.计算增值率：将增值额除以扣除项目总金额，得到增值率。
4.查找适用税率：根据增值率查找对应的税率，得到应纳税额。
5.计算税款：将应纳税额乘以适用税率，得到税款。
四、如何选择有利计算方式在旧房转让过程中，纳税人可以根据实际情况选择有利于自己的计算方式。
当旧房转让按供评估价值计算有利时，可优先按评估成本计算扣除项目。
在此情况下，纳税人需充分了解税收政策，合理申报扣除项目，以降低税收负担。
五、总结旧房转让土地增值税的计算涉及多个环节，纳税人应充分了解税收政策，合理计算扣除项目，以便更好地遵循法规要求，降低税收负担。
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旧房转让土地增值税扣除项目分析
旧房转让计算土地增值税关键在扣除项目的确定上，笔者对扣除项目及有关问题作提出自己的意见，供朋友们参考：
什么是旧房？《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）第七条规定：“新建房是指建成后未使用的房产。
凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。
使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。
”笔者查了一下，河南省的规定很简单：使用一年以下（含一年）的房屋为新房，使用一年以上的为旧房。
经过分析土地增值税暂行条例、实施细则及相关文件规定，笔者认为旧房转让扣除项目有四项：
一、旧房的土地价值。
依据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）第十条规定，旧房的土地价值包括：取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
国有房产（包括国家机关、国有企业等单位）在转让时，一般要求评估。
在评估报告中列明土地价值和房屋价值。
但在开具发票时，土地价值和房屋价值一般没有分开。
该条规定“对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。
”从规定中可以看出，旧房的土地价值如果想单独扣除，一是必须支付了地价款；二是必须取得支付地价款凭据。
除了国有房产，非国有房产（包括民营企业、个人等）很难符合上述条件。
二、旧房的建造价值。
按照土地增值税税法的相关规定，旧房的建造价值的扣除，首先选择按照“房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价”扣除。
重置成本又称现行成本，是指按照当前市场条件，重新取得同样一项资产所需支付的现金或现金等价物金额。
成新度是指旧房的新旧程度，比如有8成新，成新度折扣率就是80%。
一处房产经评估如果重置成本为100万元，允许扣除的旧房的建造价值为100×80%=80万元。
《国家税务总局建设部关于土地增值税征收管理有关问题的通知》（国税发[1996]48号）第五条规定“可委托经省以上房地产管理部门确认评估资格并报税务部门备案的房地产评估机构受理有关转让房地产的评估业务。
”如果纳税人转让旧房及建筑物不能取得评估价格,但能提供购房发票的,依据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第二条的规定，旧房的土地价值和建造价值可以按照发票所载金额，从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。
计算时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。
如果增值税进项税额允许抵扣的，发票所载金额按照不含税价加计扣除；如果不能抵扣的，按照含税价加计扣除。
三、税金及附加。
可扣除的税金及附加包括：城市维护建设税、印花税、教育费附加、地方教育费附加。
营改增之前，还包括营业税。
营改增后，由于转让收入为不含税价，因此不包括增值税。
依据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）第十一条规定：“对于个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，在计征土地增值税时，不另作为‘与转让房地产有关的税金’予以扣除。
”如果企业选择按照发票金额加计扣除的方法，依据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第二条规定“对纳
税人购房时缴纳的契税,凡能提供契税完税凭证的,准予作为‘与转让房地产有关的税金’予以扣除,但不作为加计5%的基数。
”
问题：转让方在购买房产时缴纳的印花税是否允许扣除？
土地增值税是收益税，对增值额征税，从理论上讲，在购入和销售环节发生的成本和费用允许扣除，包括购入时缴纳的契税和印花税。
按照评估价计算扣除时，契税不允许扣除的理由是评估时已经考虑缴纳契税的因素。
按照发票金额加计扣除时允许扣除，是因为在加计扣除时，契税没有包括进去。
同样是购入环节缴纳的税款——印花税，在按发票金额加计扣除时，契税可以扣除，而印花税没有明确规定可以扣除。
笔者查阅了所有土地增值税的文件，规定有印花税扣除的条文主要有两个：《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（五）项规定：“与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。
因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
”《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）第九条：“细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。
房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。
其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。
”
综上可以得出结论，在按照发票金额加计扣除时，从理论上讲，印花税可以扣除，但政策规定不明确。
如果想扣除，可积极与当地税务机关沟通。
4.其他扣除项目
（1）评估费用。
依据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）第十二条规定，正常的评估费可以扣除。
（2）装修费用。
依据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条第（四）项规定，房地产企业对新房的装修款可以扣除，但对旧房的装修款没有找到可以扣除的依据。
如果企业选择按照发票金额加计扣除的方法，笔者的意见同印花税。
以上仅代表个人观点，若有不同意见，敬请留言交流！
政策依据：
《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）
《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）
《国家税务总局建设部关于土地增值税征收管理有关问题的通知》（国税发[1996]48号）
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）
《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）
《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）
《河南省财政厅河南省地方税务局关于土地增值税中新旧房划分标准的通知》（豫财税政字[1998] 61号）。