高品质的住宅产品价值创新讲义(ppt 45页)
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创新户型之经典讲义(PPT 40页)
国色天香8期138平两室两厅双卫变三室三厅双卫
三、入户花园
入户花园是比较常见的赠送空间，合理的入 户花园不仅可作玄关、花园、储物间，也可 作独立的书房、卧室、活动室……
舒适型产品的赠送空间，更多的作用在于扩展辅助功能，补充并提升居住的舒适性。
舒适型产品的赠送空间，更多的作用在于扩展辅助功能，补充并提升居住的舒适性。
舒适型产品的赠送空间，更多的作用在于扩展辅助功能，补充并提升居住的舒适性。
四、顶层大露台
顶层的露台赠送空间比较好利用，同时也有 助于顶层促销。
中德英伦联邦88平，实得347平
பைடு நூலகம்
中德英伦联邦170平，赠送360平
五、下跃地下空间
下跃可有半下跃、全下跃，皆是通过局部采光解决通风采光问题。 典型案例：成都锦绣森邻、乐山西岸第一城、深圳万科17英里
已拆卸转角飘窗（广州桂芳园）
九、隐藏的实用空间
在卧室内设有外凸的壁柜空间，由于其高度为2.1米（钻了“低于2.2米层高 不计入建筑面积”的规定空子），不计入建筑面积，也属“偷面积”的行 为，被称为“隐藏式衣橱”。
典型产品：深圳桂芳园
隐藏式衣橱图
十、延展空间
“客厅偷面积”又被称为“可延展客厅”,指的 是将原设计的两户之间的管道井面积，两家
下跃首层图 下跃剖面图
乐山西岸第一城一 期纯叠墅一跃 二：前庭入楼 入户，后院为 中庭回填车库， 为半地下采光。
万科17英里
六、夹层
首层层高3.6-5米不等，二层层高2.2米，也可向下，分奇数和 偶数层，互相搭建。
七、客厅挑高
八、飘窗新利用
步入式飘窗+可拆卸式飘窗假顶
可拆卸飘窗假梁 可拆卸飘窗
COCO时代69平三房一 卫
高品质的住宅产品创新创新下篇(简版) 0315精品PPT课件
标准化与多样性
部品标准化 户型标准化 立面标准化 产品标准化
天津金地格林世界
3.5 新技术
1. 水源热泵 2. 湿地系统、雨水收集利用 3. 景观水不结冰 4. 渗水路面 5. 窗式通风器 6. 太阳能利用 7. Low-E玻璃 8. 铝包木门窗系统 9. 地板采暖 10. 同层排水 11. 光纤系统 12. 小区智能化系统 13. 屋顶绿化系统
概念效果图
北京马驹桥项目——4.5层住宅
法 国 设 计 公 司 设 计 草 图
北京马驹桥项目——4.5层住宅
概念效果图
北京马驹桥项目 现场实景
北京马驹桥项目现场实景
3.3.4 组合创新 ------天津格林世界
天津金地格林世界立面设计 背景
“五大道”地区是天津 名居名宅最为集中的地区， 这里被誉为“万国建筑博览 会”，因小洋楼多、保存完 整、建筑风格多样以及体现 出的中西文化的冲突、交融 而著名，汇聚着英、法、意、 德、西班牙等国各式风貌建 筑230多幢，名人名宅50余 座，这些风貌建筑从建筑形 式上丰富多彩，有文艺复兴 式、希腊式、哥特式、浪漫 主义、折衷主义以及中西合 璧式等，构成了一种凝固的 艺术。
When You Do Your Best, Failure Is Great, So Don'T Give Up, Stick To The End 演讲人：XXXXXX 时 间：XX年XX月XX日
（4）9层薄板
9层薄板住宅以清新的 姿态少量出现在基地中， 它面宽大，建筑面积小， 非常适合青年消费群体。 建筑立面以白色抹灰为 主，在墙面凹凸有限的 条件下做出了丰富的层 次。白色抹灰框架为最 外侧的层次，配上局部 深色空调百叶，以竖向 楼梯间为焦点，其上开 着左右错动的竖条窗， 极富现代感。砖的质感 与色彩形成了第二个层 次，点缀在白色框架之 后，它们共同构成了立 面上的实体部分。
住宅设计高品质控制分析培训课件
02
计中的高品质控制要点
实践操作：让学员亲自动手设计住宅，并指
03
导学员如何进行高品质控制
互动讨论：组织学员进行讨论，分享各自的经
04
验和心得，共同提高住宅设计高品质控制能力
谢谢
汇报人姓名
粗糙等问题
04Leabharlann 经验教训01设计前期：充分考虑用户 需求，避免后期修改
02
设计过程中：注重细节， 避免出现设计缺陷
03
设计后期：加强质量控制， 确保工程质量
04
施工过程中：加强现场管 理，确保施工质量
05
竣工验收：严格把关，确 保工程质量达到设计要求
3
住宅设计高品 质控制培训
培训目标
提高住宅设 计质量
采光通风良好： 保证室内采光 和通风，提高 居住舒适度
施工工艺精细： 施工工艺精细， 保证住宅设计 的高品质
设计要点
空间布局：合 理规划，满足 居住需求
采光通风：保 证室内光线充 足，空气流通
隔音降噪：采 用隔音材料， 降低噪音干扰
色彩搭配：协 调美观，营造 舒适氛围
材料选择：环 保耐用，保证 居住品质
案例四：杭州某生 态住宅项目，注重
4 生态景观设计，实 现人与自然的和谐 共生。
失败案例
材料选择不当：使用劣质 材料，导致住宅质量下降
验收不严格：验收过程中 未发现住宅存在的质量问
题，导致后期维修困难
01
设计不合理：空间布局、 功能分区、通风采光等方
面存在问题
02
03
施工工艺不规范：施工过 程中存在偷工减料、工艺
提升设计师 的专业技能
培养设计师 的创新思维
提高住宅设计 的市场竞争力
住宅产品价值解读(ppt 82页)
集合住宅产品形象示意——与各种风格的嫁接
集合住宅——“价值关键词”
形式感
“社区空间的统领力”
配套力
“生活效率指标”
系统技术
“抗氧化补救措施”
标签
“迷失中的自我救赎”
户型
“笼中魔法”
精装
“集约与自由的新战场”
……
住宅产品的价值提升模型
居住需求
High
…… 个性化 归属感 舒适性 安全度 ……
对居住空间的细节进行雕琢、改良和创新，也是体现舒适度提升的有效措施。 价值提升：凸窗、角窗、移步阳台、入户花园……
户型保持弹性可以更好的满足住户个性化的生活需求；空间的立体化则不仅是对舒适度的提升，也同样 可以体现居住空间的个性。 价值提升：空间预留、拆分组合、错层、挑空、阁楼、复式……
集合住宅价值分析——2、利用公共空间和公共资源对 于居住价值进行补充和放大
集合住宅价值分析——1、以舒适度为核心的功能导向 户型设计
除了少数的城市豪宅产品，目前主流的集合住宅产品基本上解决的还是居住“舒适度”层面的问题。
空间的充裕度 空间利用效率 空间功能分化 空间的细节化 空间弹性和变化
居住空间的充裕度体现在户型面积的大小与居住空间的数量。主流的集合住宅户均面积分布在一个相对 有限的范围之内，面积成为衡量舒适度的关键指标，或者说，在此范围之内，舒适度对于面积的增减是 极为敏感的。 价值提升：面积增加，居室增加……
由于面积的限制，空间的利用效率就显得非常重要，户型结构因此成为户型评价的关键。 价值提升：户型紧凑（压缩无感知面积、消除长过道……）、户型适用（空间方正、消除异型空间、优 化开门方式……）、分配合理（主次空间面积得当、充分使用朝向和景观面、通透……）
【产品管理】如何在现行市场下实现住宅户型产品创新-43PPT
创新缘起创新目的创新形式创新流程住宅产品创新的目的一改善型创新满足人群对于住房条件改善需求的创新特点属于局部创新形式现有的户型基础上基于种种条件对产品进行的修改例如增加主卧舒适度而加更衣主卫书房在某些城市基于当地生活习惯而进行的户型修改多采用成熟产品创新缘起创新目的创新形式创新流程住宅产品创新的形式目前市场关于住宅产品的创新的三种形态案例金地马驹桥一二层联排三层平层四五层叠拼的组合产品二组合型创新基于某些条件把几个户型的不同的特点不同功能组合在一起以满足客户需求的创新一层平面图一梯4户联排二层平面图一梯4户联排创新目的创新形式四层平面图一梯3户叠拼三层平面图一梯2户平层五层平面图一梯3户叠拼住宅产品创新的形式创新缘起创新流程一梯四联排一梯二平层一梯三叠拼案例北京的香缇漫步特点把独栋别墅的特质移植到联排别墅三移植性创新特点把高端产品的某些特色或者格局移植到下一层次的户型上使其具备高端产品某些特色的创新住宅产品创新的形式创新缘起创新目的创新形式创新流程项目决策在项目启动的阶段深刻解读甲方的需求研究周边楼盘的特点和相关同类型产品的特征研究项目的竞品楼盘的资料结合规划设计的要求决定住宅产品的布局和在此布局上应该具备的特点和要素甚至针对不同面积的户型提出不同的房间需求和面宽进深等基础要求项目决策产品研发产品实施住宅产品创新的流程创新缘起创新目的创新形式创新流程住宅产品创新的阶段和流程分为以下三个阶段住宅产品卖给什么样的客户客户的生活需求客户的追求和爱好客户的生活状态家庭构成心态
住宅产品的创新正是我们公司企业价值点所在：一流企业 制造标准；二流企业制造品牌；三流企业制造产品。
作为国内设计公司的龙头，我们有责任创造出住宅创新的标 准。就像万科一样，成为行业内标准的制造者和先行者，这 样才能实现企业的良性发展。
创新缘起
创新目的
住宅产品的创新正是我们公司企业价值点所在：一流企业 制造标准；二流企业制造品牌；三流企业制造产品。
作为国内设计公司的龙头，我们有责任创造出住宅创新的标 准。就像万科一样，成为行业内标准的制造者和先行者，这 样才能实现企业的良性发展。
创新缘起
创新目的
试谈豪宅产品定位PPT课件( 26页)
楼王专题
深圳 三湘海尚 3+1/2/2 175m2
深圳 红树湾 3+1/2/2 196m2 户型选择
保姆独立出入口
入户花园
中西双 厨空间
阳台附加 空间
露台空间
升级功能价值点: 主卧带书房，中西厨房、考虑保姆独立出入动线，入户花园设计。
楼王专题
上海 强生古北 3+1/2/3 288m2
工人电梯
户型选择 上海 翠湖天地御苑 4/2/4 290m2
楼王专题
户型推荐及说明
户型选择
户型面积：245平方米
户型优势： • 大面宽横厅空间 • 中西双厨 • 卧室双套间设计 • 独立保姆间保姆通道 • 主卧套件功能完整 • 独立电梯厅空间
装修标准专题
装修特色卖点
名
称
窗户
取暖
新风
外遮阳系统
楼板隔音 可视对讲
排水
品
牌
断桥双层低辐射LOW-E玻璃
地暖Βιβλιοθήκη 中央新风系统上海 星河湾 486m2
户型选择
进行大型宴会的可分可合空间
大尺度玄关+过厅
豪华主人区
升值、弹性增值点:
阔绰宴会厅、多厅设计容纳男女主人不同活动空间、设置可变更空间、
豪华的主卧区、一层一户
楼王专题
户型推荐及说明
户型选择
户型面积：180平方米
户型优势： • 主卧套件功能完整 • 卧室、客厅带阳台飘窗设计 • 主要功能间均朝南，采光好 • 功能适宜，动线合理
河的美丽，是展现在它波涛汹涌一泻千里的奔流中。
•
8、有些事，不可避免地发生，阴晴圆缺皆有规律，我们只能坦然地接受;有些事，只要你愿意努力，矢志不渝地付出，就能慢慢改变它的轨迹。
(优)住宅产品概念PPT资料
绿地覆盖率，而且还要真正能为己所用。 住宅可以根据房屋的大小分为75m2A，B型，85m2A，B，C，D型，90m2A，B，C，D型，100m2A，B，C，D型等。
另外还要考察锁购买楼房之间的间距，容积率和建筑密度，四周污染情况。 另外有些顾客可能对住宅有个性化要求，担心装修风格雷同，不能体现自己的个性。
可以朝东，南，西，北四个方向，甚至 可以是东南，东北，西北等等方向。
中国地区地处北半球，太阳都是东升西 落，如果住宅朝南可以最大限度地争取到 采光。所以住宅能够坐北朝南是打多数人 梦寐以求的。朝南的房屋可以保持充足的 阳光，在冬天阳光也一样能照射到同样的 深处，令人有明亮温暖的感觉，而夏季阳 光直射，屋内则受不到强烈日光的照射； 其次房屋可以保持良好的通风，保证室内 的清新和干燥。
按房屋型可以分为普通单元式住宅、公寓式住宅、复式住宅、跃层式住宅、花园洋房式住宅、小户型住宅〔超小户型〕等 3住宅，就是供人们生活起居的功能和设施的房子。 不仅仅是室外的装修，还有室内的装修。 户型设计应该是便于生活，不违背人们生活习惯。 偏重于建筑物里面的装修建设，不仅在装修设计施工期间，还包括住进去之后长期的不断装饰。 随着人们的生活条件越来越高，人们越来越考虑自己所住得房屋是否绿色环保。 作为一个顾客肯定会认真地考察一下自己将来生活的环境，不仅要求有更高的绿地覆盖率，而且还要真正能为己所用。 住宅可以根据房屋的大小分为75m2A，B型，85m2A，B，C，D型，90m2A，B，C，D型，100m2A，B，C，D型等。 比如说墙面涂料是绿色环保的还是伤害身体的，房子的电线线路设计是否正确安全，是否节能，节地、节水、节材、环保 。 装修时，使用的材料越多、越复杂，污染物可能越多。 户型还可以分为独立式住宅〔一户），联立式住宅〔二户〕和联排式住宅〔多户） 期望产品是指对属性与条件的期望 每个人的喜好不同，更有人喜欢个性化风格。 装修时，使用的材料越多、越复杂，污染物可能越多。 住宅可以根据房屋的大小分为75m2A，B型，85m2A，B，C，D型，90m2A，B，C，D型，100m2A，B，C，D型等。 延伸产品是指销售服务与保障 玄关的设计应多种多样，能起到丰富内涵，点缀居室，增强层次的作用。
另外还要考察锁购买楼房之间的间距，容积率和建筑密度，四周污染情况。 另外有些顾客可能对住宅有个性化要求，担心装修风格雷同，不能体现自己的个性。
可以朝东，南，西，北四个方向，甚至 可以是东南，东北，西北等等方向。
中国地区地处北半球，太阳都是东升西 落，如果住宅朝南可以最大限度地争取到 采光。所以住宅能够坐北朝南是打多数人 梦寐以求的。朝南的房屋可以保持充足的 阳光，在冬天阳光也一样能照射到同样的 深处，令人有明亮温暖的感觉，而夏季阳 光直射，屋内则受不到强烈日光的照射； 其次房屋可以保持良好的通风，保证室内 的清新和干燥。
按房屋型可以分为普通单元式住宅、公寓式住宅、复式住宅、跃层式住宅、花园洋房式住宅、小户型住宅〔超小户型〕等 3住宅，就是供人们生活起居的功能和设施的房子。 不仅仅是室外的装修，还有室内的装修。 户型设计应该是便于生活，不违背人们生活习惯。 偏重于建筑物里面的装修建设，不仅在装修设计施工期间，还包括住进去之后长期的不断装饰。 随着人们的生活条件越来越高，人们越来越考虑自己所住得房屋是否绿色环保。 作为一个顾客肯定会认真地考察一下自己将来生活的环境，不仅要求有更高的绿地覆盖率，而且还要真正能为己所用。 住宅可以根据房屋的大小分为75m2A，B型，85m2A，B，C，D型，90m2A，B，C，D型，100m2A，B，C，D型等。 比如说墙面涂料是绿色环保的还是伤害身体的，房子的电线线路设计是否正确安全，是否节能，节地、节水、节材、环保 。 装修时，使用的材料越多、越复杂，污染物可能越多。 户型还可以分为独立式住宅〔一户），联立式住宅〔二户〕和联排式住宅〔多户） 期望产品是指对属性与条件的期望 每个人的喜好不同，更有人喜欢个性化风格。 装修时，使用的材料越多、越复杂，污染物可能越多。 住宅可以根据房屋的大小分为75m2A，B型，85m2A，B，C，D型，90m2A，B，C，D型，100m2A，B，C，D型等。 延伸产品是指销售服务与保障 玄关的设计应多种多样，能起到丰富内涵，点缀居室，增强层次的作用。
高品质住宅区规划理念更新与价值创新-概念规划设计的价值共41页
高品质住宅区规划理念更新与Байду номын сангаас值创新概念规划设计的价值
56、死去何所道，托体同山阿。 57、春秋多佳日，登高赋新诗。 58、种豆南山下，草盛豆苗稀。晨兴 理荒秽 ，带月 荷锄归 。道狭 草木长 ，夕露 沾我衣 。衣沾 不足惜 ，但使 愿无违 。 59、相见无杂言，但道桑麻长。 60、迢迢新秋夕，亭亭月将圆。
Thank you
6、最大的骄傲于最大的自卑都表示心灵的最软弱无力。——斯宾诺莎 7、自知之明是最难得的知识。——西班牙 8、勇气通往天堂，怯懦通往地狱。——塞内加 9、有时候读书是一种巧妙地避开思考的方法。——赫尔普斯 10、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。——笛卡儿
56、死去何所道，托体同山阿。 57、春秋多佳日，登高赋新诗。 58、种豆南山下，草盛豆苗稀。晨兴 理荒秽 ，带月 荷锄归 。道狭 草木长 ，夕露 沾我衣 。衣沾 不足惜 ，但使 愿无违 。 59、相见无杂言，但道桑麻长。 60、迢迢新秋夕，亭亭月将圆。
Thank you
6、最大的骄傲于最大的自卑都表示心灵的最软弱无力。——斯宾诺莎 7、自知之明是最难得的知识。——西班牙 8、勇气通往天堂，怯懦通往地狱。——塞内加 9、有时候读书是一种巧妙地避开思考的方法。——赫尔普斯 10、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。——笛卡儿
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规划概念总结:
1. 空间布局及景观架构:充分利用周边有利环境.规避不利环境 。
2. 竖向设计
3. 住宅户型及类型的分布结合景观资源与朝向要素综合平衡考虑。
4. 消除传统“行列式”格局:
尊重城市肌理,形成平行于城市道路的楼栋布局。 保证正南北向采光，形成正南北向的楼栋布局。 着重住宅单体山墙部分加强丰富变化, 营造富于变化的庭院空间。 5. 尽量减少高层数量,降低感觉容积率 。
4. 概念设计阶段的创新案例
4.1 概念设计要点 4.2 项目的规模分类 4.3 多方案比较的规划概念设计优化 4.4 景观概念设计
4.1 概念设计要素
策划报告中的项目概念设计内容主要涉及项目 主题特征的挖掘与描述，以及针对此主题概念展开的 规划、建筑、景观等一系列设计概念等。
良好的项目概念设计，使项目的市场价值能够充 分展示及挖掘出来，形成有力的产品支撑点，使得它 在项目策划报告书成为不可或缺的重要内容，它也使 得项目的市场定位免于空泛而具有可操作性和现实性。
创新篇案例2
苏州某项目规划、户型及立面设计
创新篇案例3
通州某项目规划及单体设计
创新篇案例4
成都某住宅项目规划及单体设计
创新篇案例5
北京金地名京项目
七. 住宅项目全程价值链系统创新的案例分析
1.深圳梅陇镇项目 2.苏州亿城新天地项目 3.北京金地格林小镇6项目
营销策划
设计研发
营销推广
客户定位
产品设计
推广策略
市场语言
产品语言
市场语言
• 2.价值链系统的核心内容
(1)营销策划的三阶段内容 a. 投资决策报告 b. 营销策划报告 c. 价格策略报告
(2)推广策略的三个角度 a. 概念阐述 b. 价值表达 c. 机会诉求
(3)推广渠道 广告类----户外广告、路牌、地铁广告、公交广告、店堂广告、 报纸广告（硬、软）、电视广告 网络、平面博客、短信、彩铃广告、电台 楼书、文本营销（出书）、杂志夹页、媒体楼书、客户会通讯、定点直投 论坛、准业主活动、跨界宣传活动、老客户介绍新客户
高品质的住宅产品价值创新 ——上篇
主讲：周柏生
1 住宅产品创新的目的与形式 2 住宅产品创新的阶段与流程
目录
3 住宅产品创新的客户价值基础与 价值实现路径
4 住宅产品创新的设计管理支持系统
5 规划概念设计的价值与地位 6 住宅产品设计研发阶段的创新与案例分析
一、住宅产品创新的目的与形式：
(一) 目的：
案例4:北京格林小镇6规划概念
交通组织分析
交通组织以人车分流为概念，使小区更安 全。北片区设半地下车库，南片区设全地 下车库。南片区以外环车道配合路面停车， 北片区则以车道作部份围绕。小区内的住 宅花园空间基本上作人车分流处理。
讨论：规划中的行列式布局与空间关系
案例5:北京格林小镇规划概念
案例5:北京格林小镇规划概念
案例3:北京格林小城
小城东南侧隔100米宽市政绿化带比邻50米宽的荣京西街，西北隔30米 宽规划路与大雄地产相临，东北隔40米宽规划路和70米宽绿化带比邻凉 水河，西南隔50米宽的规划路与三海子公园相望 。
案例3:北京格林小城
格林小城经济技术指标
建设用地面积 容积率 绿化率 其中： 可销售建筑面积 集中商业中心区建筑面积 辅助运动休闲会所面积 幼儿园面积 车位数
约680000 m2 约1
>35%
约680000 m2 约12000 m2 约1500 m2 约4000 m2 按每户1辆考虑
案例3:北京格林小城
案例3:北京格林小城
案例3:北京格林小城
案例3:北京格林小城
案例3:北京格林小城
案例3:北京格林小城
案例3:北京格林小城
案例4:北京格林小镇6规划概念
(4)”文科”与“理科”营销
A 典型的文科营销方法
• 打造概念 • 发布各种有意境的或“虚幻”
的广告宣传语 • 客户通讯、客户会营销 • 事件营销 • 品牌营销 • 赞助活动/会议/音乐会 • 明星代言
C 文科+理科的营销方法
B 典型的理科营销方法
• 产品营销 • 样板间营销 • 园林营销 • 投资回报率营销 • 特价房、尾房营销 • 价格营销
1. 实现客户价值、改善生活硬件环境、激发社区潜能 2. 是企业核心竞争力的体现
一流企业制造标准 二流企业制造品牌 三流企业制造产品
(二) 形式：
1.改善型创新
——住宅发展阶段：居住生存型、宽裕型、舒适享受型、发展型四 个阶段。阶段变化需求产生的创新 2.组合型创新 ——多类型的组合、小区规划中住宅不同外立面的组合。 3. 移植型创新 ——不同物业类型生活方式、空间的移植，别墅空间、生活方式向 联排、叠拼移植，联排、叠拼向多层住宅移植等。
二、住宅产品创新的阶段与流程
阶段： 1、项目决策（论证策划阶段）——概念设计阶段 2、产品研发（方案实施阶段）——方案设计、扩初设计 3、产品实施（工程管理阶段）——施工图绘制、实施建造阶段
产品创新研发
概念规划 规划方案
扩初设计
论证阶段
概念规 划草案
拿地节点
方案报建
策划阶段
概念规 划方案
方案设计
配套商业设施等。
案例4:北京格林小镇6规划概念
商业用地 绿化用地13900平米
小高层用地41925平米 教育用地8700平米
4，6层洋房用地53787平米
案例4:北京格林小镇6规划概念 过程方案1
案例4:北京格林小镇6规划概念 过程方案2
案例4:北京格林小镇6规划概念
项目设计主题以法国浪漫小 镇为主题。在建筑规划及景 观的层面都能体现到法国小 镇之艺术及浪漫情怀。小区 分为南片区及北片区两部份， 南北片区定位有差别。南片 区以精致、细腻为主；北片 区以自然开阔空间为依归。
一、项目概况：
1. 项目名称：金地格林小镇六 2. 地块区位：用地位于北京市中心城区东南方向的马驹桥镇。 3. 地块规模：项目建设用地面积104510平方米，总建筑面积159800
平方米。 4. 北区限高30米,容积率2.0,南区限高18米,容积率1.4。综合容积率
约为1.53。 4. 建筑类型：4.5层住宅、6层住宅、10层住宅、幼儿园、会所及
设计管理阶段
扩初设计
施工图设计
建筑、 规划方案
结构设计
扩设初备设选型计
建筑平面
施工图设 计
实施方案设计阶段
工程 管理
部品 设计
及 定板
施工图设计指引
模型研究
部品材料调研
部品材料清单
部品材料定板封样
销售配合资料
产品、技术创新研发
销售示范区设计
三、住宅产品创新的客户价值基础与价值实现路径
• 1.价值链系统
四、住宅产品创新的设计管理支持系统
1.设计管理体系框架:
2.设计管理支持系统:
五、规划概念设计的价值与地位
1.规划概念设计的设计深度与范畴
2.规划概念设计在产品创新中的关键作用
3.董事长/总经理(及一线高管)：如何从多方案中比较与判断规划概念设计 的价值方向
(1)设计策划管理与概念设计单位的选择 (2)把握规划概念设计价值方向的十大原则
4.2 项目的规模分类:
超大盘 大盘 中盘 小盘
100万平米以上
50万平米以上 15~30万平米以上 15万平米以下
4.3 多方案比较的规划概念设计优化
(1)深圳香蜜山 (2)深圳梅陇镇 (3)金地北京格林小城 (4)金地北京格林小镇6 (5)金地北京格林小镇
案例1:深圳香蜜山
案例2:深圳梅陇镇
6. 交通人车分流,尽量减少对区内景观及活动的影响 。
7. 创造人文交往空间。
4.4 景观概念设计
大盘案例 中盘案例 小盘案例
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高品质的住宅产品价值创新 下篇
主讲：周柏生
六. 住宅产品创新的实现与全程案例分 析
创新篇案例1
天津格林世界规划、户型及立面设计
规划概念总结:
1. 空间布局及景观架构:充分利用周边有利环境.规避不利环境 。
2. 竖向设计
3. 住宅户型及类型的分布结合景观资源与朝向要素综合平衡考虑。
4. 消除传统“行列式”格局:
尊重城市肌理,形成平行于城市道路的楼栋布局。 保证正南北向采光，形成正南北向的楼栋布局。 着重住宅单体山墙部分加强丰富变化, 营造富于变化的庭院空间。 5. 尽量减少高层数量,降低感觉容积率 。
4. 概念设计阶段的创新案例
4.1 概念设计要点 4.2 项目的规模分类 4.3 多方案比较的规划概念设计优化 4.4 景观概念设计
4.1 概念设计要素
策划报告中的项目概念设计内容主要涉及项目 主题特征的挖掘与描述，以及针对此主题概念展开的 规划、建筑、景观等一系列设计概念等。
良好的项目概念设计，使项目的市场价值能够充 分展示及挖掘出来，形成有力的产品支撑点，使得它 在项目策划报告书成为不可或缺的重要内容，它也使 得项目的市场定位免于空泛而具有可操作性和现实性。
创新篇案例2
苏州某项目规划、户型及立面设计
创新篇案例3
通州某项目规划及单体设计
创新篇案例4
成都某住宅项目规划及单体设计
创新篇案例5
北京金地名京项目
七. 住宅项目全程价值链系统创新的案例分析
1.深圳梅陇镇项目 2.苏州亿城新天地项目 3.北京金地格林小镇6项目
营销策划
设计研发
营销推广
客户定位
产品设计
推广策略
市场语言
产品语言
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• 2.价值链系统的核心内容
(1)营销策划的三阶段内容 a. 投资决策报告 b. 营销策划报告 c. 价格策略报告
(2)推广策略的三个角度 a. 概念阐述 b. 价值表达 c. 机会诉求
(3)推广渠道 广告类----户外广告、路牌、地铁广告、公交广告、店堂广告、 报纸广告（硬、软）、电视广告 网络、平面博客、短信、彩铃广告、电台 楼书、文本营销（出书）、杂志夹页、媒体楼书、客户会通讯、定点直投 论坛、准业主活动、跨界宣传活动、老客户介绍新客户
高品质的住宅产品价值创新 ——上篇
主讲：周柏生
1 住宅产品创新的目的与形式 2 住宅产品创新的阶段与流程
目录
3 住宅产品创新的客户价值基础与 价值实现路径
4 住宅产品创新的设计管理支持系统
5 规划概念设计的价值与地位 6 住宅产品设计研发阶段的创新与案例分析
一、住宅产品创新的目的与形式：
(一) 目的：
案例4:北京格林小镇6规划概念
交通组织分析
交通组织以人车分流为概念，使小区更安 全。北片区设半地下车库，南片区设全地 下车库。南片区以外环车道配合路面停车， 北片区则以车道作部份围绕。小区内的住 宅花园空间基本上作人车分流处理。
讨论：规划中的行列式布局与空间关系
案例5:北京格林小镇规划概念
案例5:北京格林小镇规划概念
案例3:北京格林小城
小城东南侧隔100米宽市政绿化带比邻50米宽的荣京西街，西北隔30米 宽规划路与大雄地产相临，东北隔40米宽规划路和70米宽绿化带比邻凉 水河，西南隔50米宽的规划路与三海子公园相望 。
案例3:北京格林小城
格林小城经济技术指标
建设用地面积 容积率 绿化率 其中： 可销售建筑面积 集中商业中心区建筑面积 辅助运动休闲会所面积 幼儿园面积 车位数
约680000 m2 约1
>35%
约680000 m2 约12000 m2 约1500 m2 约4000 m2 按每户1辆考虑
案例3:北京格林小城
案例3:北京格林小城
案例3:北京格林小城
案例3:北京格林小城
案例3:北京格林小城
案例3:北京格林小城
案例3:北京格林小城
案例4:北京格林小镇6规划概念
(4)”文科”与“理科”营销
A 典型的文科营销方法
• 打造概念 • 发布各种有意境的或“虚幻”
的广告宣传语 • 客户通讯、客户会营销 • 事件营销 • 品牌营销 • 赞助活动/会议/音乐会 • 明星代言
C 文科+理科的营销方法
B 典型的理科营销方法
• 产品营销 • 样板间营销 • 园林营销 • 投资回报率营销 • 特价房、尾房营销 • 价格营销
1. 实现客户价值、改善生活硬件环境、激发社区潜能 2. 是企业核心竞争力的体现
一流企业制造标准 二流企业制造品牌 三流企业制造产品
(二) 形式：
1.改善型创新
——住宅发展阶段：居住生存型、宽裕型、舒适享受型、发展型四 个阶段。阶段变化需求产生的创新 2.组合型创新 ——多类型的组合、小区规划中住宅不同外立面的组合。 3. 移植型创新 ——不同物业类型生活方式、空间的移植，别墅空间、生活方式向 联排、叠拼移植，联排、叠拼向多层住宅移植等。
二、住宅产品创新的阶段与流程
阶段： 1、项目决策（论证策划阶段）——概念设计阶段 2、产品研发（方案实施阶段）——方案设计、扩初设计 3、产品实施（工程管理阶段）——施工图绘制、实施建造阶段
产品创新研发
概念规划 规划方案
扩初设计
论证阶段
概念规 划草案
拿地节点
方案报建
策划阶段
概念规 划方案
方案设计
配套商业设施等。
案例4:北京格林小镇6规划概念
商业用地 绿化用地13900平米
小高层用地41925平米 教育用地8700平米
4，6层洋房用地53787平米
案例4:北京格林小镇6规划概念 过程方案1
案例4:北京格林小镇6规划概念 过程方案2
案例4:北京格林小镇6规划概念
项目设计主题以法国浪漫小 镇为主题。在建筑规划及景 观的层面都能体现到法国小 镇之艺术及浪漫情怀。小区 分为南片区及北片区两部份， 南北片区定位有差别。南片 区以精致、细腻为主；北片 区以自然开阔空间为依归。
一、项目概况：
1. 项目名称：金地格林小镇六 2. 地块区位：用地位于北京市中心城区东南方向的马驹桥镇。 3. 地块规模：项目建设用地面积104510平方米，总建筑面积159800
平方米。 4. 北区限高30米,容积率2.0,南区限高18米,容积率1.4。综合容积率
约为1.53。 4. 建筑类型：4.5层住宅、6层住宅、10层住宅、幼儿园、会所及
设计管理阶段
扩初设计
施工图设计
建筑、 规划方案
结构设计
扩设初备设选型计
建筑平面
施工图设 计
实施方案设计阶段
工程 管理
部品 设计
及 定板
施工图设计指引
模型研究
部品材料调研
部品材料清单
部品材料定板封样
销售配合资料
产品、技术创新研发
销售示范区设计
三、住宅产品创新的客户价值基础与价值实现路径
• 1.价值链系统
四、住宅产品创新的设计管理支持系统
1.设计管理体系框架:
2.设计管理支持系统:
五、规划概念设计的价值与地位
1.规划概念设计的设计深度与范畴
2.规划概念设计在产品创新中的关键作用
3.董事长/总经理(及一线高管)：如何从多方案中比较与判断规划概念设计 的价值方向
(1)设计策划管理与概念设计单位的选择 (2)把握规划概念设计价值方向的十大原则
4.2 项目的规模分类:
超大盘 大盘 中盘 小盘
100万平米以上
50万平米以上 15~30万平米以上 15万平米以下
4.3 多方案比较的规划概念设计优化
(1)深圳香蜜山 (2)深圳梅陇镇 (3)金地北京格林小城 (4)金地北京格林小镇6 (5)金地北京格林小镇
案例1:深圳香蜜山
案例2:深圳梅陇镇
6. 交通人车分流,尽量减少对区内景观及活动的影响 。
7. 创造人文交往空间。
4.4 景观概念设计
大盘案例 中盘案例 小盘案例
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高品质的住宅产品价值创新 下篇
主讲：周柏生
六. 住宅产品创新的实现与全程案例分 析
创新篇案例1
天津格林世界规划、户型及立面设计