171--标杆地产集团工程质量观摩管理手册(大量附图)2
房地产公司项目工程全面质量管理手册
建筑工程质量管理手册**（上海）有限公司二零零七年六月目录2.适用范围 ......................................................................................3.解释和修改...................................................................................4.管理架构 ......................................................................................5.工程施工质量检查及评比制度.......................................................5.1目的.................................................5.2组织架构 ............................................5.3检查时间 ............................................5.4检查范围及内容 ......................................5.5评比办法 ............................................5.6其它.................................................6.施工质量控制流程及控制要点.......................................................6.1精装饰工程 ..........................................6.1.1编制依据 .........................................6.1.2工作流程 .........................................6.1.3工作方法及措施 ...................................6.1.4常见质量通病及防治措施...........................6.2.1工作流程 .........................................6.2.2质量控制要点及目标值 .............................6.2.3过程控制 .........................................6.3门窗工程 ............................................6.3.1工作流程 .........................................6.3.2质量控制要点及目标值 .............................6.4吊顶工程 ............................................6.4.1工作流程 .........................................6.4.2质量控制要点及目标值 .............................6.5轻质隔墙工程 ........................................6.5.1工作流程 .........................................6.5.2质量控制要点及目标值 .............................6.6饰面板（砖）工程 ....................................6.6.1工作流程 .........................................6.6.2质量控制要点及目标值 .............................6.7涂饰工程 ............................................6.7.1工作流程 .........................................6.7.2质量控制要点及目标值 .............................6.8裱糊与软包工程 ......................................6.8.1工作流程 .........................................6.8.2质量控制要点及目标值 .............................6.9细部工程 ............................................6.9.2质量控制要点及目标值 .............................6.10幕墙工程 ...........................................6.10.1编制依据 ........................................6.10.2质量管理流程 ....................................6.10.3质量控制要点及目标值 ............................6.10.4材料进场验收及见证取样..........................6.10.5现场质量控制 ....................................6.11变、配电室工程 .....................................6.11.1专业工程的特点 ..................................6.11.2编制依据 ........................................6.11.3工作流程 ........................................6.11.4质量控制要点及目标值 ............................6.11.5工作方法及措施 ..................................6.11.6材料/构配件/设备的进场验收......................6.11.7常见质量通病及防治措施..........................6.12布线工程 ...........................................6.12.1专业工程的特点 ..................................6.12.2编制依据 ........................................6.12.3工作流程 ........................................6.12.4质量控制要点及目标值 ............................6.12.5工作方法及措施 ..................................6.12.6材料进场验收及见证取样..........................6.13电缆敷设工程 .......................................6.13.1专业工程的特点 ..................................6.13.2编制依据 ........................................6.13.3工作流程 ........................................6.13.4质量控制要点及目标值 ............................6.13.5工作方法及措施 ..................................6.13.6材料的进场验收 ..................................6.13.7常见质量通病及防治措施..........................6.14电气照明工程 .......................................6.14.1专业工程的特点 ..................................6.14.2编制依据 ........................................6.14.3工作流程 ........................................6.14.4质量控制要点及目标值 ............................6.14.5工作方法及措施 ..................................6.14.6材料/构配件/设备进场验收 ........................6.14.7常见质量通病及防治措施..........................6.15防雷、接地装置及等电位联结安装工程 .................6.15.1专业工程的特点 ..................................6.15.2编制依据 ........................................6.15.3工作流程 ........................................6.15.4质量控制要点及目标值 ............................6.15.5工作方法及措施 ..................................6.15.7常见质量通病及防治措施..........................7.质量专题研讨会............................................................................8.质量后服务...................................................................................9.质量专题附件：............................................................................9.1《建筑外墙保温专题》................................9.2《建筑防渗漏专题》..................................9.3《建筑门窗专题》....................................1.目的从公司的总体战略目标出发，本着房地产业务可持续成长的原则，建立健全“质量第一”的项目管理制度，即建立健全对发展项目质量管理的动态监控体系，及时进行发展项目的质量后服务工作及经验总结与交流，不断提高发展项目的质量管控水平，不断提升企业的市场竞争力和品牌价值。
标杆地产集团 工程管理 工程过程评估实测实量记录表
10
完的装修收尾阶段测量。户内每一樘门或
窗都可以作为1个实测区.目测选取1条疑似 户内每一樘门或窗都可以作为1个实测区.
20
用2M靠尺分别测量每一樘铝合金门或窗两
边竖框垂直度，取2个实测值中的最大值， 户内每一扇外门窗都可以作为1个实测区，
15
累计实测实量15个实测区。1个实测区作为
1个实测合格率计算点。同一套房内的所有
点，合同有约定偏差标准的按合同约定，
10
合同未约定偏差标准的按体系执行
所选户型内每一户作为1个实测区，每户随
5
机抽选1个蓄水（含二改卫生间）。每个卫
生间计1个实测值，1个实测值作为1个合格 所选户型内每一户作为1个实测区，每户随
-
5
墙面表面平整度
腻子未打 磨：[0，
10
涂饰工 墙面垂直度
腻子未打 磨：[0，
10
程基层 阴阳角方正
腻子未打 磨：[0，
20
石膏板顶棚水平度 [0，10]mm 8
地面平整度（直铺 木地板 式木地板）
[0，3]mm
8
基层 地板龙骨平整度 [0，2]mm
6
防水
防水节点 涂膜厚度
是否符合企 业技术标准
6
/
裂缝/空鼓
无裂缝、空 鼓
/
门框正、侧面垂直 度
[0，4]mm
/
门贴脸与墙面缝隙 ≤1.0mm
/
室内门
每一面墙作为1个实测区，累计10个实测
30
区，未打磨与打磨测区按已完成量比例划 分。每一测尺实测值作为一个合格计算点
。测量方法同抹灰阶段的墙面平整度。
每一面墙作为1个实测区，累计10个实测
30
房地产公司工程质量管理手册(图文丰富)
恒大地产集郑州有限公司工程质量管理手册2015年2月第一章勘察工程一、勘察工程施工工序流程1、验收内容：（1）孔位、孔口标高、孔深；（2）土样、岩样、水样的数量；（3）原位测试、岩土芯采取率等。
2、勘察施工过程中，监理工程师必须全程旁站，并现场做好旁站记录；项目经理必须每班次检查三次监理工程师在岗情况，工程部负责人必须检查一次。
3、监理工程师必须对孔位及孔口标高进行核验，并现场在验收台帐上签字。
4、勘察钻孔过程中，岩芯采取率必须满足合同要求，否则应判定为不合格钻孔，并在设计及规范要求范围内重新钻孔。
5、勘察过程中出现与勘察技术要求严重不符时，总工室及时向外委设计院、设计成本质量控制中心反映，必要时对勘察方案进行调整。
6、勘察终孔时，监理工程师及保安须通过丈量钻杆长度检查钻孔深度，进行岩土芯拍照，并现场在验收台帐上签字，单孔完成当天上报原始记录及照片至工程部负责人并存档。
7、基础施工时，勘察报告内容必须与岩土层的分层情况相吻合，严禁出现虚假报告。
二、勘察工程的控制要点1、地勘孔位、孔深要满足设计要求。
2、岩土工程师要求地勘过程进行全程旁站，并做好旁站记录。
汽车钻钻探取样静力触探车土样、岩样做好标记土样、岩样数量要满足要求土样、岩样试验土样、岩样试验第二章地基与基础工程第一节：桩基工程一、预制桩工程基本要求和控制要点1、验收内容：（1）桩机规格型号；（2）预制桩进场材料（含桩尖）；（3）桩位（轴线）及标高；（4）预制桩接桩、收桩等。
2、工程部负责人必须按合同对进场桩机的规格、型号进行核查，对不符合合同要求的桩机，由工程部书面通知招投标部限期更换。
3、预制桩进场时，由一名非监桩工程师和一名保安共同验收，必须检查桩的质量证明书、规格、数量、长度、桩身完整性、预制桩堆放等，并现场在台帐上签字确认。
进场台帐须注明桩的规格、数量、长度及编号，必须有送货人、验收人及施工单位签字。
4、所有预制桩退场须按照进场程序办理。
[最新最全]2017年大型标杆房地产集团项目管理计划运营标准流程手册-图文PPT
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1. 要求提供： 1) 项目公司组织架构设置、岗位规划与人员编制； 2) 若超出标准，提供文件审批单。
2. 要求提供： 1) 最新的组织架构图； 2) 若与新设立时的不一致，且超出标准的，提供文件 审批单。 @依据标准/模板： 1) GMS34000 委托管理项目操作大全（第一章） 2) GMS14011 标准项目公司设置标准 3) 关于××公司组织架构及人员编制的请示（模板）
项目管理手册
I 综合运营篇
编号：GMS-888-2017
B 本体建设
章节名称 B1 组织架构 B2 人员配置 B3人员培训 B4 薪酬管理 B5 员工关爱 B6 绩效考核 B7 人事档案 B8 行为奖惩 必备条款数 1 7 5 2 5 1 4 1
6
奖励条款数 0 0 0 0 0 0 0 0
必 备
………………………………… …………………………………
72
90 98 106
H 财务管理 …………………………………
2
项目管理手册
I 综合运营篇
编号：GMS-888-2017
A 公司组建
章节名称 A1 公司合法注册 A2 内部信息传递 必备条款数 1 1 奖励条款数 0 0
3
必 备
A1 公司合法注册
7
必 备
B2 人员配置 B2.1 招聘录用（待本部明确测试要求后，增加人员测试相关内容）
按编制要求完成招聘、转正等人员配置工作。
1. 招聘计划： 1) 每年12月底，根据实际经营发展情况对人员需求进行 预测，确定公司下一年度的《人员编制计划》。 2) 根据《人员编制计划》制定《年度招聘计划》，并报 公司本部本体中心负责人审批。 3) 对招聘计划进行动态管理，定期组织进行招聘计划完 成情况、人员编制的盘点和审查，并动态调整招聘计划。
标杆地产集团 工程管理 东原集团读图讲图操作指引附件一：各专业审图及读图讲图要点
1
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分类
各专业审图及读图讲图要点（建筑施工图）
分项
审图要点
审核意见
工程概况：建筑名称、建筑高度、层数（地上、地下）、层高等应明确。建筑等级、人防等级 、抗震设防烈度、消防类别、建筑分类、耐久年限、防火分类、耐火等级、结构类型、防火设 计、主要构造做法等应完整、准确，并考虑经济性。
建筑设计说明与结构设计说明是否统一，例如对于砌体材料的选用、强度、容重等描述是否统 一
建筑设计说明与图纸是否统一，设计说明中的建筑做法应与图纸中的楼层建筑标高、结构标高 进行核对，尤其需重点审查因建筑做法调整所引起的楼梯踏步变化，设计说明中的建筑做法应 与图纸中的节点详图核对
建筑设计说明中对公共部位净高是否符合要求
混合砂浆等
核对建筑设计说明以及节点详图中关于防水的做法，是否与公司防渗漏技术手册的要求一致， 是否与当地质监站的要求一致， 如不一致需做设计变更
核对建筑设计说明中关于构造柱、圈梁/腰梁的设置原则是否合理，是否满足规范和当地质监站 要求
核对建筑设计说明以及节点详图中厨房、卫生间的防水做法，业主户内的防水不得采用聚氨酯 材料
对防火门的防火等级、材质应明确，检查门洞口是否留设有门垛；重点核对门窗表和图纸标注 中关于防火门材质的选用，地下室防火门应采用钢制防火门，避免地下室潮湿门变形及腐烂
17
入户门的防火和防盗实际选型（规范规定二者不可兼顾）应与销售合同配置标准表述保持一致
门窗说明及门
18
窗表
首层外窗应具有明确的弱电监控防盗要求
34
DN100以上的管道不应穿越人防顶板，如必须穿越时，应在穿越处做变径处理
房地产集团工程管理手册
房地产集团工程管理手册三、工程管理类1、工程建设综合管理办法（试行）――――――――――――――2002、安全监督管理体系汇报制度――――――――――――――――2133、安全生产管理规定――――――――――――――――――――2164、安全生产检查管理规定――――――――――――――――――2255、安全生产奖惩规定――――――――――――――――――――2276、公司安全生产周报表格――――――――――――――――――236置业集团有限公司工程建设综合管理办法（试行）1．目的为建立健全置业集团的工程施工综合管理体系，明确管理界面和管理责任，与时准确地掌握工程建设状态，特制定本管理办法。
2、管理内容综合管理：是指工程施工安全、质量、进度、工程建设资料管理和合作方评估。
3．适应范围本管理办法适用于对置业集团所属各区域公司和直属项目公司的管理，区域公司所属项目公司由区域公司进行管理。
4．职责按照管理界面分工，置业集团工程管理中心为工程综合管理的归口部门；区域公司和直属项目公司为工程建设管理的责任单位。
4.1置业集团工程管理中心职责4.1.1安全、质量方面：建立和健全置业集团管理网络和管理体系；对所属区域公司和直属项目公司管理网络和管理体系监督检查；传达上级会议文件精神。
4.1.2进度方面：工程施工进度的核实和汇总分析工作，负责督促核实复工有关工作，负责检查和核实《年度开发经营计划》中的工程施工类节点计划，向集团公司提交分析报告。
4.1.3工程资料：按照《建设工程文件归档整理规范》等有关工程建设技术资料管理的规定，监督检查工程档案归集是否与时、准确、完整、规范。
4.1.4合作方评估：收集、汇总合作方评估信息，建立施工、材料、设备联盟信息库，对战略伙伴的档案进行管理。
4.2区域公司和直属项目公司职责4.2.1安全、质量方面：对所开发项目负有全面管理责任；定期召开安全、质量专题会议，全面落实上级会议文件。
标杆地产集团 工程管理 -工程各阶段管理要点及动作
管理要点及动作
公司会议体系
拿地-开工
1、项目预启动会（拿地2周内） 2、概念方案综合评审会（拿地29天内） 3、示范区概念方案综合评审会（拿地后60天 内）
项目首开
1、精装修项目启动会（精装竣备项目，与预备 会同时召开；预备会后决定精装交付的项目，开 盘前30天召开） 2、开盘复盘会（开盘后1个月内）
室外施工策划方案
1、组织各单位施工前的再次叠图；2、各单位分计划 过会，找出交叉及场地移交时间点；3、要求现场样板 段验收，4、关注材料及劳动力计划，5、有目的的以 景观反推动前面工序，6、燃气自来水单位项目多配合 可大幅提高进度；
室外回土
景观工程 供电工程
1、地库顶板紧跟施工顶板防水；2、工程设计会同沟 通地库设计负荷，控制堆土等荷载3、制定专项回土方 案、回土计划（测算总方量制定计划、车辆大小、先后 顺序、回土路线等），4、土方与景观单位的回土界 面；5、重视土方平衡，节约成本， 1、专项施工方案，2、工作面移交，各参建方会签 制，3、景观材料、进度及劳动力计划，4、项目日汇 报制等 1、专项施工方案，2、工作面移交，3、供电单位及设 备厂家材料、进度及劳动力计划，4、项目日汇报制等
三层会验
砌筑、粉刷样板 交付样板会验 场地移交 管综叠图 月度计划 工地开放日
1、主体进行到八层左右；2、以户型为单位，含公 区；3、及时发现图纸功能性不足及施工不足规避；3 、注意点位布置及当地生活习惯；4、各条层以楼栋，别 墅以排为单位，3、做好班组实体交底
1、制定防渗漏方案，2、做好方案落实现场验收，3、 注重屋面，厨卫间结构找坡及自防水控制，4、防水施 工时做好旁站及规范要求，5、结构闭水及防水施工后 的闭水检查到位
知名地产集团工程管理手册(含图表)
施工组织设计的审查要点详见《施工组织设计审核制度》。 专项施工方案的编制和审核应符合建设部建质[2004]213 号 《危险性较大工程安全专 项施工方案编制及专家论证审查办法》的通知）要求。
取得规划许可证
开发部、 工程部 查勘现场
申报 临水 临电
开发部收地、工程部围蔽
总经理主持小区 分区开发策划会
场地障碍 物迁移、 拆除方案
工程部组织 “三通一平”实施
编制单项工程施工策划方案 主管工程领导主持综合 策划方案会审
编制监理规划
出详勘方案、签订详勘 合同
工程部组织详勘
施工图审查、节 能审查
取得本期开发全套施工 图（或基础图）
工程部组织±0.000 以下图纸会审
审查施工组织设计
质监登记 安监登记 余泥排放证
施工单位临设搭建
施工单位人员、 机械、材料进场
签发开工令
取得施工许可证
基础工程开工 图 1-1 施工准备阶段工作流程
第二节 施工准备阶段主要节点工作内容详述
一. 围蔽工程
1. 围蔽前应进行的准备工作： （1） 开发中心办理齐全的收地手续后(取得国土证及建设用地规划许可证)，由工
详见《监理规划编制规定》、《监理实施细则编制规定》、《旁站监理规定》。
十二. 审查施工组织设计和施工方案
项目主体开工前，工程部应督促施工单位提交施工组织设计，并负责组织由建筑设计 院（总工室）、工程部、营销中心、施工单位等参加的施工组织设计审查会。
施工组织设计审查应重点审查场地布置是否满足安全文明施工、销售通道和销售环境、 后续工程的施工要求。审查总进度计划的重大节点是否满足公司开发和销售要求，总进度 计划应明确专业分包单位的插入时间节点，审查时应充分考虑专业分包单位的合理施工工 期。
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前期 计划
1、梳理管控难点、要点 2、明确节点工艺做法 3、优化施工流程
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一、工法区展示要点
样板 先行
1、要求总包方要求建造工法样板区 2、由总包负责对各劳务班组进行工法培训 3、项目公司工程部及监理记录、监督
工艺展示：抹灰样板、外墙内保 温样板、外墙涂料样板 工艺说明：
不同材料间挂网抹灰，挂网出边 界100 灰饼大小50X50，灰饼间距不超 过2m 涂料和保温分层处理，保证观感 效果
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二、工法样板区展示——屋面工程
工艺展示：屋面作法样板 工艺说明： 女儿墙压顶做滴水线 压顶外高内低，4%找坡 卷材的搭接长度：不小于100 单砖立砌保护SBS卷材防止晒裂
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二、工法样板区展示——管井
工艺展示：管井样板 工艺说明： 水管井周边做200高混凝土 挡水坎，底部安装地漏； 所有管道排布要求整齐标示 清晰； 同一排阀门成线，不同的管 道阀门要求开启方向一致； 管中管采用石棉水泥表面加 防火胶泥封堵。
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二、工法样板区展示——管线布置
工艺展示：机电综合管线样板 工艺说明：
空间管线尽可能采用共用支吊 架做到整齐有序，走向和分色 标示要清晰，管道保温要求严 格合缝，排烟管道要求采用角 钢法兰
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二、工法样板区展示——卫生间
工艺展示：卫生间样板 工艺说明： 增加同层排水，防止沉池积 水造成渗漏； 所有带水周边增加200高素 混凝土反坎； 管道安装位置确保洁具安装 空间。
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二、工法样板区展示——砌筑样板
工艺展示:砌筑及二次结 构样板 工艺说明： 后开线槽采用切槽处理
线槽切缝砂浆灰浆比同 抹灰砂浆
二次结构封模前贴双面 胶防止漏浆
轻质砌块底部要求三匹 实心砖或者灌芯的混凝 土小型空心砌块 封顶砖斜砌砂浆饱满
门窗洞口留设，砖墙上 留洞留槽
二、工法样板区展示——结构样板 万达学院
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工艺展示：核心筒支模样板 工艺说明： 木方大小为50X100，间距不大于250 对拉螺杆水平间距450 钢管竖向间距600 另设置对拉螺杆，加固剪力墙边角
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二、工法样板区展示——结构样板
一、工法区展示要点
工法样板施工
➢ 明确管控要点； ➢ 规范节点细部做法； ➢ 经过项目部、监理单位、业主验收合格后实行。
工法样板培训交底
➢ 对进场各劳务班组进行工法样板培训交底； ➢ 结合可视化交底；
二、工法样板区展示——结构样板 万达学院
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工艺展示：框架结构样板 工艺说明： 脚手架水平间距1100，距离梁边300 梁底脚手架设置有防滑扣件 梁柱节点加密区长度：750 板上设置长条马镫，间距800
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万达学院 二、工法样板区展示——装修样板
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工艺展示：劲性柱结构样板 工艺说明： 梁柱节点加密区长度900 劲性柱箍筋采用八字箍 木枋大小为50X100，间距不大于250 采用槽钢和对拉螺杆固定柱模
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一、工法区展示要点
大面积展开
①过程控制 ②事前控制
实体样板施工
①施工 ②验收 ③整改
工法样板培训
①明确管控要点
②规范节点做法
施工 培训
培训
大面积
展开
实体样板 培训
实体样板 施工
施工
工法样板
培训
工法样板 策划
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三、材料样板区展示
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展示内容包括：
材料名称、规格、品牌、厂 家、主要技术参数
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XX观摩管理手册
商业地产质监部
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目录
一、工法区展示要点 二、工法样板区展示 三、材料样板区展示 四、实体样板区展示 五、现场文明施工及安全防护要点
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质量目标：