加油站评估过程
加油站评估方案报告
加油站评估方案报告一、引言随着汽车保有量的迅猛增长，加油站作为提供燃油服务的重要环节，对汽车行业的发展起到了至关重要的作用。
因此，对加油站的评估工作变得尤为重要。
本报告旨在提出一套科学、系统的加油站评估方案，为相关机构和企业制定决策提供科学依据。
二、加油站评估指标体系的建立1.场地选择与规划：评估加油站的地理位置是否合理、是否符合交通规划、是否具备良好的可达性，以及是否进行了充分的规划设计。
2.设备设施：评估加油站的油罐、泄漏监测系统、加油泵等设备是否达到标准要求，是否保持良好运行状态。
3.安全措施：评估加油站的消防、防爆、防雷等安全措施是否合规，并对应急处置措施进行评估。
4.环境保护：评估加油站在供油过程中是否有泄漏风险，是否进行油气回收、废水处理等环保措施。
5.服务质量：评估加油站的服务人员是否专业、礼貌，设施是否整洁，服务是否便捷、高效。
三、加油站评估方案的实施步骤1.数据收集：收集加油站基本信息、设备设施运行情况、环保管理措施、服务质量等数据，可通过问卷调查、实地勘察等方式进行。
2.指标权重的确定：根据加油站在整个评估中所占的重要程度，对不同指标的权重进行量化分配。
3.指标评分方法：针对每个指标，建立相应的评分方法，确保评分的科学性和客观性。
4.评估结果计算：根据数据收集和指标评分方法，计算出每个加油站的评估结果，并按照权重进行综合计算。
5.结果分析与总结：对评估结果进行分析，找到存在的问题和优点，为进一步改善加油站运营提供建议。
四、加油站评估方案的应用价值1.促进加油站管理：通过评估，发现加油站存在的问题和薄弱环节，及时采取措施改进管理，提升加油站的服务质量和效益。
2.为相关机构制定政策提供依据：评估结果可作为政府部门制定加油站规划、发放加油站经营许可证等决策的依据。
3.提高消费者权益保护：评估结果的公开透明，使消费者能够对加油站的服务质量有一个更加客观的了解，增强消费者的选择权和维权能力。
运用收益法对加油站评估的过程和体会
运用收益法对加油站评估的过程和体会收益法是一种经济学上的评估方法，适用于各种类型的业务评估，包括加油站。
通过收益法对加油站进行评估，我们可以了解其价值，并确定其未来收益潜力。
本文将介绍收益法的具体步骤和我的体会。
第一步：确定加油站的净收益净收益是指加油站每年所获得的利润减去运营成本。
一般来说，加油站的运营成本包括员工工资、维护费用、租金等。
净收益是评估加油站价值的重要指标。
通常情况下，评估者通过查看加油站的财务报表和其他运营记录来计算净收益。
未来收益是指加油站在未来的几年内有望获得的收益。
收益法给予未来收益更高的权重，因为收益法假设投资者会根据未来收益来决定是否购买加油站。
评估者可以通过分析市场趋势和消费者需求来预测未来收益。
一旦确定了加油站的净收益和未来收益，评估者可以使用折现率来计算加油站的现值。
折现率是指投资者期望获得的回报率。
通过将未来利润折现至现在，评估者可以得出加油站的市场价值。
折现率越低，加油站的市场价值就越高。
我的体会：通过运用收益法对加油站进行评估，我们可以深入了解加油站的完整运营情况并确定其价值。
在评估的过程中，预测净收益和未来收益是最重要的，因为这些因素会直接影响加油站的市场价值。
评估者需要谨慎分析市场趋势和市场需求，以预测加油站未来的收益潜力。
最终，通过计算折现率和未来收益，评估者可以得出加油站的市场价值。
收益法是一种可靠的评估方法，可以为购买者、出售者和投资者提供有用的信息，帮助他们做出明智的决策。
加油站值多少钱？看看评估师的算法
加油站值多少钱？看看评估师的算法摘要：长期以来，我国城市加油站用地主要是划拨方式供给，缺乏市场交易实例。
随着土地使用制度改革的不断深入，加油站房地产估价在理论上、方法上都值得深入探讨。
本文结合加油站房地产估价实例，从理论上简单分析了加油站房地产及以收益为基础评估其价格的特点和技术要点，介绍了收益法评估加油站房地产价格实务中的一些做法和经验。
随着城市交通的发展，城市加油站与人们的日常生活和经济活动的联系越来越密切，加油站房地产价格已成为房地产估价领域中一个值得探讨的课题。
我国目前加油站市场交易案例还不多见，加油站估价一般难以采用市场比较法，在采用收益法评估城市加油站房地产的价格时，由于加油站的收益除受区位条件的影响外，经营管理水平等因素对其收益的影响也很大，使得加油站价格的评估一定要设法弄清其客观的收益、成本和有关费用标准，才能科学、合理地评估加油站房地产的价格。
本文结合加油站地价、房地产价格评估的实例，就采用收益法评估加油站房地产价格的方法作一些探讨。
一、加油站房地产估价的一般特点加油站作为一种特殊用途的房地产，在评估中必须充分了解其自身特点，才能正确把握其价格的影响因素和影响关系，从而才可能通过科学评估得到其合理的价格。
1、位置极其重要并且分布离散性较强加油站作为一种经营性房地产，一般情况下，各加油站的建筑质量、用料、工艺和设备、设施条件等差异不大，对其经营收益的影响也不大，加油站的经营收益主要取决于其座落位置的临路条件和交通车流量，另外其车辆进出口条件等对其经营效益也都有影响。
因此，位于相同区域的相同规模、设备条件和相同价格水平的两个加油站，可能因为所临道路条件不同、交通车流量不同等，经营收益有天壤之别。
可以说，加油站房地产的价格主要取决于位置，位置条件决定下的土地的价格更是加油站房地产价格的主要构成部分。
另外，不象其他商业房地产往往沿街分布或成片聚集，加油站之间一般都有一定的距离间隔，位置分布离散性较强。
柴油加油站安全评价细则范文（二篇）
柴油加油站安全评价细则范文柴油加油站是一种关键的能源供应设施，它为各种车辆提供柴油燃料。
然而，柴油加油站的安全问题一直备受关注。
为了确保加油站的安全运营，需要进行定期的安全评价。
本文将提供一份细致全面的柴油加油站安全评价细则范文，用于指导相关人员进行安全评价工作。
一、加油站设施安全评价1. 油罐安全评价1.1 油罐外观检查：检查油罐表面是否有严重的腐蚀、破损、漏油等情况，是否有明显的变形或凹陷。
1.2 安全阀检查：检查油罐上的安全阀是否正常工作，是否有堵塞或损坏。
1.3 油罐底部检查：检查油罐底部是否有泄漏的痕迹，是否有沉积物或杂物。
2. 加油泵安全评价2.1 泵的泄漏检查：检查加油泵是否有泄漏现象，是否有油渗漏或滴漏。
2.2 泵的接地评价：检查加油泵是否良好接地，是否符合相关规范要求。
2.3 泵的启动评价：检查加油泵的启动方式是否安全可靠，是否存在异常启动或停止问题。
3. 加油枪安全评价3.1 加油枪泄漏评价：检查加油枪是否存在泄漏现象，是否有油渗漏或滴漏。
3.2 加油枪自动停止功能评价：检查加油枪的自动停止功能是否正常工作，是否存在停止不灵敏或启停频繁等问题。
3.3 加油枪连接器评价：检查加油枪连接器的密封情况，是否紧固可靠，是否有损坏或变形。
二、加油站安全操作评价1. 操作流程评价1.1 接待与服务评价：评估加油站员工接待客户的礼貌程度，服务态度是否友善，是否能提供准确有效的加油服务。
1.2 加油员操作评价：评估加油员的操作规范程度，是否能熟练操作加油设备，是否存在违规操作行为。
1.3 加油流程评价：评估加油站的加油流程是否合理、科学，是否存在操作环节不清晰或过于繁琐的问题。
2. 安全管理评价2.1 消防设施评价：评估加油站的消防设施是否完备，如灭火器、喷淋系统、疏散通道等，是否能满足相关安全要求。
2.2 防爆设施评价：评估加油站的防爆设施是否到位，如防静电、防漏电等设备，是否符合国家标准要求。
运用收益法对加油站评估的过程和体会
运用收益法对加油站评估的过程和体会
在对加油站进行评估时，我们可以运用收益法进行分析。
收益法是一种评估企业价值的方法，其核心是评估企业未来的现金收益。
首先，我们需要确定加油站的收益来源。
加油站的主要收益来源是销售汽油、柴油等燃料，以及销售加油站内的便利店商品。
其次，我们需要预测加油站未来的收益。
这需要考虑市场需求、竞争情况、加油站的销售能力等因素。
最后，我们需要确定加油站的资本化率，即加油站的现金流量与资本化的比率。
在运用收益法进行加油站评估时，我们需要注意以下几点：
1. 收集准确的数据和信息，包括加油站的历史销售数据、市场分析报告、竞争对手的情况等。
2. 确定加油站的收益来源，并预测未来的收益。
3. 考虑加油站的运营成本，包括人工成本、租金、水电费等。
4. 确定加油站的资本化率，需要考虑加油站的折旧、维修等因素。
在运用收益法进行加油站评估的过程中，我们需要对市场、竞争、运营成本等方面进行深入分析，以便准确预测加油站未来的收益和价值。
这种方法不仅可以帮助我们评估加油站的价值，还可以为投资人提供重要的决策依据。
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加油站资产评估
加油站资产评估加油站是比较常见的一种特殊性物业，主要分布于交通道路的两侧.它是一种收益性物业，为道路上往来的各类车辆提供加油、维修、零售等配套服务。
其资产类别包括:无形资产（土地使用权和特许经营许可证）、固定资产（房屋和加油站设施设备）。
也可以分为房地产、特许经营权及配套的机器设备.加油站价值评估实质上是一种整体资产价值评估。
加油站权利人在向银行申请抵押贷款时，向银行提供是抵押物往往是加油站的《房地产证》，这时我们需要评估的是加油站房地产价值。
采用的评估方法主要有两种：收益还原法和成本法.一、收益还原法:加油站为收益性的物业，其整体资产评估自然用收益法来评估最科学。
其年收益测算可以采用以下两种方法:1、从加油站的历史经营收入情况推算其预期收益,结合周边其它类似加油站的历史经营情况来推算加油站的客观收益;2、从加油站旁边的道路车流量来推算可能的加油量,从而测算加油站的客观收益。
经营成本则可以从过去经营状况来计算.评估机构在评估时应首先评估整体资产价值，然后剥离特许经营许可证的无形资产价值及机器设备的价值，余下作为加油站房地产价值。
即:加油站房地产价值=加油站整体资产价值-特许经营权无形资产价值—加油站配套机器设备价值.无形资产不具备独立的经济实体状态，依附于特定主体，但能给特定的主体发挥作用并带来经济利益的经济资源,脱离特定主体则其经济效益也无法实现。
无形资产的收益是一种超额收益.因为无形资产必须依附于有形资产才能创造收益，一般情况下单独界定无形资产的收益是非常困难的。
在无形资产评估中常采用分成的方法,将被评估的无形资产的收益从总收益中分离出来。
公式：无形资产收益=总收益×收益分成率收益分成率在加油站价值评估中可采用“三分说”，具体认为特许经营权占总收益的35%。
加油站配套机器设备包括油罐、加油枪、加油机等，可采用重置成本法评估其价值。
二、成本法：加油站房地产价值=加油站土地价值+加油站房产价值.加油站土地价值可以采用土地取得价值，或按市场比较法测算其市场价格、基准地价系数修正法测算其宗地价格.在深圳市，市规划与国土资源局对加油站用地有严格规定：按市场地价计收地价的加油、加气站，位于一级地段的加油站按1200万元/个、加气站按300万元/个计收,加油加气混合站按1500万元/个计收,根据位置不同，位于二、三、四、五级地段加油、加气站的地价分别为一级地段地价的9、8、7、6折计，出让年限为20年。
加油站土地估价方法
加油站土地估价方法随着人们的生活水平不断提高，汽车已经成为现代交通工具的代表。
因此，加油站成为城市商业园区的重要组成部分。
加油站在城市商业园区中的投资经营商机越来越大。
然而，如何对加油站土地进行合理的估价，对于其投资经营是至关重要的。
以下是关于“加油站土地估价方法”的文章。
一、了解市场趋势了解当地的市场趋势、加油站数量和其所占比例以及加油站投资情况等情况，能够为加油站土地的估价提供重要参考依据。
二、考虑加油站的位置加油站的位置对于其经营业绩十分重要，因此，考虑加油站的地理位置，周围环境、同类竞争情况以及周围人口密度等因素，是进行加油站土地估价的一部分内容。
三、考虑未来的规划考虑未来的规划，看看土地是否在城市的发展重心，有没有城市规划的发展空间，以及对周边区域未来的影响，加油站土地的估价也不能忽视这些因素。
四、考虑土地出租收益如果加油站土地是出租的，那么需要考虑土地出租收益。
考虑加油站的租期、租金、租赁合同等信息，可为加油站土地估价提供参考。
五、参考区域的销售价格参考周边区域的房地产销售价格，以及邻近地段的房产销售价格，可能会为估价提供参考。
六、考虑土地的市场价值由于加油站业务的特殊性质，因此在进行土地评估时，一般都会注重加油站土地的市场价值，这将有助于确定估价范围。
七、参考历史数据了解过去相应市场的历史数据，包括土地的出售记录和价格情况，可以为加油站土地估价提供参考。
八、利用专业技术利用专业技术进行测量和评估，对加油站土地的估价更为准确和科学，同时可以保证数据的安全可靠性。
总之，在进行加油站土地估价时，需要综合考虑市场趋势、位置、规划、出租收益、销售价格、市场价值、历史数据以及专业技术等因素。
通过合理地综合分析，才能得出较为准确的估价结果。
加油站土地评估
加油站作为一种商服用地，在我国现阶段实际土地利用中具有明显的特殊性，即有明显的超额垄断利润，根据《城镇土地估价规程》，对于具有垄断性质的用地，评估中应考虑垄断地租的修正。
在加油站等具有超额垄断利润特殊用地实际评估操作中（如抵押、作价出资等）基本采用的评估方式是采用基准地价系数修正法与收益还原法进行评估，在收益还原法评估中往往是采用扣除特许经营权费用的方式进行垄断地租的修正，这种评估方式就估价原理和估价原则看看似完全合理的，但是就目前就国内外不动产评估理论和我国现实国情看，存在较大问题：一是：不动产价值的本质是不动产权益（包括权力、利益和收益），权益价值不可分割的部分或权益是不能割裂的，如一个宾馆的大堂，一个保龄球馆的一个球道，一个高尔夫球场的一个球洞是不能单独评估作价进行抵押或进行其他经营运作，因为宾馆的大堂、保龄球馆的一个球道、高尔夫球场的一个球洞离开宾馆、保龄球馆、高尔夫球场这些整体运作，就毫无使用价值，反过来，附着于不动产的不可分割的权益，应当进入不动产总价进行抵押或进行其他经营运作，如加油站离开了特许经营权就不成其为“加油站”，其土地使用价值将大打折扣。
同时在加油站的整体资产价值中，土地和特许经营权是加油站收益的根本基础，土地座落决定加油站的区位，包括临道路类型（或者说所临道路机动车通行量）、车辆进出的方便度、区域加油站布局密度间距、安全限制等，也就是决定了加油站的收益多少，而特许经营权是实现这种收益的充要条件，二者密不可分，因此就一具体加油站看土地与特许经营权是不可割裂的权益。
在加油站抵押、作价出资等日常性评估中我们认为不应剥离特许经营权收益（或者说垄断收益），否则对贷款金融机构和合资者就存在较大风险，因为就一具体加油站看，特许经营权是不可分离的，但特许经营权权益本身是无形的，它可以分离异地附着土地经营。
至于加油站土地评估采用扣除特许经营权费用的方式是否就剥离了垄断地租？就目前看，答案是否。
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一、加油站房地产估价的一般特点
加油站作为一种特殊用途的房地产，在评估中必须充分了解其自身特点，才能正确把握其价格的影响因素和影响关系，从而才可能通过科学评估得到其合理的价格。
1、位置极其重要并且分布离散性较强
加油站作为一种经营性房地产，一般情况下，各加油站的建筑质量、用料、工艺和设备、设施条件等差异不大，对其经营收益的影响也不大，加油站的经营收益主要取决于其座落位置的临路条件和交通车流量，另外其车辆进出口条件等对其经营效益也都有影响。
因此，位于相同区域的相同规模、设备条件和相同价格水平的两个加油站，可能因为所临道路条件不同、交通车流量不同等，经营收益有天壤之别。
可以说，加油站房地产的价格主要取决于位置，位置条件决定下的土地的价格更是加油站房地产价格的主要构成部分。
（1）社会平均数据的取得要选择类似区域内的多个加油站，通过比较分析和综合处理确定。
类似区域的确定以加油站价格影响因素如：道路密度、车流量和加油站分布密度作为指标。
（2）要合理剔除收益中垄断带来的超额利润，但应注意到，加油站作为一种日益众多的房地产，有些地区或区域可能因为加油站数量的过多，并不存在垄断利润或只有很少份额的垄断利润，因此，垄断利润需要根据各地加油站数量和实际状况具体分析，不宜采用固定的利润水平。
剔除收益中垄断带来的超额利润方法可以通过扣除行业合理利润和采用适当的还原利率的方法来解决。
其行业合理利润应以社会平均利润水平为基础，根据区域加油站经营状况，适当考虑目前加油站经营收益中的垄断收益成分，合理扣除企业经营利润。
（二）技术思路
根据以上分析，加油站是在经营期间有持续性经济收益的经营性房地产，可采用收益法估价。
但加油站的经营状况个性很强，为了排除因经营因素或统计资料数据偏差的影响，评估中先按基准地价土地级别区域选择正常案例，采用相关指标的平均值，测算某土地级别区域内加油站单位面积房地产的价格，然后扣除房屋和建构筑物价格，得到单位面积土地的平均价格作为该级别加油站土地基准价格，然后在该级别加油站土地基准价格的基础上根据基准地价级差得到各级别加油站土地单价，再以加油站地价影响因素编制修正系数，经因素修正得到各宗地的价格，最后加上该加油站房屋和建构筑物价格得到加油站房地产的价格。
三、评估实例介绍
（一）选择加油站样点
截至2002年6月底，上海市已建成经营性加油站共计732座（另有12座水上加油站为船舶加油，不作为本次估价样点案例），从地域看，内环线内67座，占总量的9%。
经整理分析分布在市区范围内全部加油站的运营费用、成本和收益资料，通过比较，选择了其中资料比较全面、可靠且运营状况比较正常，位于市区二到七级地段的11个加油站作为分析样点。
各样点加油站房地产基本状况见下表1
（二）、确定计算公式、基准级别和样点资料
1、计算公式
经实地调研和整理分析各加油站提供的经营资料，得到正常经营状况和有关条件下的销售收入和销售成本，测算一定区域内各加油站的年平均销售收入，扣除年运营中平均的有关税、费和设备折旧费及合理利润等后得到年净收益，然后用适当的投资收益率还原得到加油站包括建筑物及构筑物在内的总价值，再扣除建筑物及构筑物的现值得到土地价格。
计算公式如下：
Pl＝a/r×(1-1/(1+r)40)- Pc
其中：Pl －土地总价格；
a－加油站年净收益，见‚式；
r－加油站土地与建、构筑物综合还原率；
Pc－加油站建筑物、构筑物现值。
建筑物及构筑物主要包括加油站房屋、雨蓬、围墙、场地；
公式：年净收益=销售收入－销售成本－运营费用－设备折旧－经营利润－应交税费
、确定基准级别
由于11个样点加油站中位于2、3、4、5和7级地段的分别有2家，有1家位于六级地段，故以该平均价格作为四级地段加油站用地的基准价格，然后按照基准地价的级差关系确定2到7级各级别加油站用地的基准价格。
3、样点加油站经济指标
经整理分析11家加油站的销售状况、运营费用和收益资料汇总见下表2：
（二）测算过程如下：
1、计算单位加油站年净收益
1）、年销售毛收入
年平均销售毛收入＝平均年销售收入－平均年销售成本＝平均年加油量×（平均销售价－平均进货价）
在估价时点，我市加油站汽油进价平均为2700元/吨、销价为3120元/吨；柴油进价平均为2450元/吨、销价为2715元/吨。
各加油站的年销售量中，平均汽油占85％、柴油占15％，采用加权平均计算进销差价。
汽油、柴油公斤与升的换算系数分别取0.738、0.846。
11家加油站销售量的平均值为3318485升/站。
则：
平均年销售收入＝3318485×12/8×[（3120-2700）
×0.738×85%+(2715-2450)×0.846×15%]/1000＝1442947 (元/站)
2）、确定年平均运营费用
年平均职工费用
根据11个加油站各年职工的工资、奖金，二金、福利费等费用情况，采用先计算各加油站的三年平均值，再计算11个加油站的平均值的方法，得到年平均职工费用为514385元/站。
‚年平均水电费
指维持加油设备及职工工作用水和用电的费用。
同上述方法计算得到年平均水电费为29578元/站。
ƒ年平均修理费
指维持加油站加油设备正常运转和相关设施修理的费用。
同上述方法计算得到年平均修理费为62314元/站。
…年平均办公及管理费
指加油站正常运作职工所需的办公用品、管理人员的业务管理费用等。
同上所述方法计算得到年平均办公及管理费为2067元/站。
合计；年运营费用＝514385＋29578＋62314＋2067＝608344元/站
3）确定年折旧费
指加油设备正常运转期间每年的价值折旧，包括油泵和储油罐折旧。
经测算平均值得到11家加油站平均油泵数为4.182台/站。
油泵年折旧
年折旧＝平均油泵数×年每台折旧额
按每台油泵平均价格为3万元、使用年限为15年，以直线折旧计。
则：
年每台油泵折旧额＝30000/15＝2000元/台，故
年折旧额＝4.182×2000=8364元/站
‚储油罐年折旧
同上，按每台储油罐平均价格为4万元、使用年限为20年，则：
年每台储油罐折旧额＝40000/20＝2000元/台
年储油罐折旧额＝4.182×2000=8364元/站
合计：年折旧费＝8364＋8364＝16728元/站
4）计算年平均经营利润
经营利润指每个加油站每年正常经营状况下其经营资金应有的利润，可以年平均运营费用和流动资金之和为基数计算经营利润。
流动资金指保持持续加油业务需投入的周转资金额，主要为每次进货所需资金。
年平均流动资金＝年平均进货成本/年平均需进货次数
年平均进货成本＝年平均销售油量×平均进货价
年平均需进货次数＝年销售油量/储油能力
根据11家加油站储油罐体积计算总储油能力和销售量之和，得到年平均需进货次数38次，即年流动资金周转次数为38次，平均每站年销售量同前，则可计算得年平均流动资金为244334元/站。
根据有关调查数据，目前本市普通商业行业利润在8％～10％，加油站行业投资年基准收益率为11％，故直接取11％为加油站行业经营利润率，则：年平均经营利润=（平均流动资金＋运营费用）×利润率
＝（244334＋608344）×11％
＝93784元/站
5）计算年平均应交税额
根据我市加油站营业应交税额征收规定，按照增值税征收标准，取销售收入的17％作为应交税额，计算得年平均应交税额＝1442947×17%=245301元/站
6）年平均净收益
年平均净收益＝年销售收入－年销售成本－年运营费用－年折旧费－年经营利润－年应交税额
＝1442947－608344－16728－93784－245301
＝478790元/站
2、确定综合还原利率
考虑到商业性房地产房屋还原利率在8～10％之间，土地还原利率在6～8％左右，加油站行业基准收益率为11％。
加油站当前收益水平较高，来自土地的收益较多。
根据估价师的经验，综合考虑土地收益还原率和房屋还原率，取10％作为加油站土地和建、构造筑物一体的综合还原利率。
3、计算加油站包含建筑物及构筑物的还原总价
还原总价指包括建筑物及构筑物在内的可经营年限为40年(商业用地出让最高使用年限)的价值，按公式 计算，则：
还原总价＝478790/10%×(1-1/(1+10%)40)
＝4682112元/站
4、计算土地平均价
格
1）建筑物现值
建筑物及各构筑物的现值按照其年折旧额乘以尚可使用年限计算。
根据各加油站建筑物总体上的建筑状况，统一按钢混框架结构计算确定建筑重置价标准，各项造价标准依据建设工程造价现行定额标准确定，具体为：。