房地产投资学的——1 期末考试试题及参考答案
房地产经济学的——1 期末考试试题及参考答案
《房地产经济学》复习题——1一、名词解释1、房地产土地及地上定着物和同地上利用相联系的地下改良物；还包括以上组成部分所衍生的各种权利。
2、土地一级市场土地市场是土地及其地上建筑物和其他附着物作为商品进行交换的总和。
土地市场也称地产市场。
一级市场即政府出让市场,是指政府有偿、有限期的出让土地使用权的市场。
3、土地供给弹性供给弹性：供给的价格弹性，它表示一定时期内一种商品的供给量的相对变动对于该商品的价格的相对变动反应程度。
土地供给弹性，表示土地供给量的变动相对于土地价格变动的的反应程度。
4、房地产周期景气循环房地产景气循环是由于供给和需求协调不顺产生的，指房地产活动或其投入与产出围绕着其长期趋势的周期性但并非定期的波动，从短期来看，房地产景气循环呈波动性，但在一个足够长的发展时期内，这种波动会体现出周期性循环的特征。
房地产景气循环可分为复苏、扩张、收缩、衰退四个阶段。
5、级差地租这种产生于支配垄断自然力的个别资本的个别生产价格和投入该生产部门的一般资本的社会生产价格之间的差额，就是级差地租。
根据级差地租的形成条件不同，又可分为级差地租1和级差地租2。
6、资本化率资本化率，是指将未来有限期或无限期的预期收益折算成现值的比率，一般包括无风险利率、风险报酬率和通货膨胀率。
7、房地产投资信托房地产投资信托(REIT)就是一家致力于持有，并在大多数情况下经营那些收益型房地产(如公寓、购物中心、办公楼、酒店、工业厂房和仓库)的公司。
符合规定的REIT不需要交纳公司所得税和资本利得税，但其资产构成、收入来源和收益分配均要符合一定的要求。
8、房地产泡沫一般意义上，房地产泡沫是房地产价格脱离其基础价值持续上涨的过程与状态，是房地产市场内外因素共同作用的结果，是房地产价格高于市场基础决定的合理价格的部分。
9、标定地价标定地价是在一定时期、一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。
10、不动产税不动产税是针对地面建筑物及附着物征收的税收，是物业税和房地产税的总和。
地产投资测试题及答案
地产投资测试题及答案一、选择题1. 以下哪项不是地产投资的常见类型？A. 住宅投资B. 商业地产投资C. 农业地产投资D. 工业地产投资答案：C2. 地产投资中，以下哪个因素不是影响地产价值的主要因素？A. 地理位置B. 地产的物理状况C. 地产的所有权结构D. 地产的市场需求答案：C二、判断题1. 地产投资总是能够带来正收益。
（）答案：错误2. 地产投资的风险与回报成正比。
（）答案：正确三、简答题1. 简述地产投资的三个主要优势。
答案：地产投资的三个主要优势包括：资本增值、租金收入和税收优惠。
2. 地产投资中，投资者应如何评估地产的市场价值？答案：投资者可以通过比较类似地产的售价、评估地产的租金潜力以及考虑地产的地理位置和市场需求来评估地产的市场价值。
四、计算题1. 如果某地产的购买价格为100万元，预计年租金收入为5万元，年运营成本为2万元，计算该地产的投资回报率（ROI）。
答案：投资回报率（ROI）=（年租金收入 - 年运营成本）/ 购买价格 = (5 - 2) / 100 = 0.03 或 3%五、案例分析题1. 假设你是一位地产投资者，你正在考虑购买一块位于市中心的商业地产。
该地产的购买价格为500万元，预计年租金收入为40万元，年运营成本为10万元。
请分析并给出你的投资决策。
答案：首先，计算投资回报率（ROI）=（40 - 10）/ 500 = 30 / 500 = 0.06 或 6%。
考虑到市中心商业地产的高租金收入和较低的运营成本，以及地产的潜在增值，投资决策是积极的。
然而，还需要考虑地产的市场趋势、竞争环境和潜在风险，以做出全面的投资决策。
六、论述题1. 论述地产投资与股票投资的主要区别。
答案：地产投资与股票投资的主要区别包括：地产投资通常涉及较大的资本投入，流动性较低；地产投资的收益主要来自于租金和资本增值，而股票投资的收益则来自于股价上涨和分红；地产投资风险相对较低，但管理成本和维护成本较高；股票投资则具有较高的流动性和较低的管理成本，但市场波动性较大，风险相对较高。
房地产投资项目分析的——1期末考试试题及参考答案
房地产投资项目分析的——1期末考试试题及参考答案《房地产投资项目分析》复习题—1一、简答题1、如何理解投资与房地产投资的含义投资是指以一定资源投入某项计划，以获取所期望的报酬。
这里的资源既可以是资金，也可以是土地、人力、技术、管理经验或其他资源。
房地产投资是指人们为实现某种预定的目标，直接或间接地对房地产的开发、经营、管理、服务和消费所进行的投资活动。
房地产投资所涉及的领域有：土地开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业等。
2、简述投资回收与投资回报的区别房地产投资的收益包括投资回收和投资回报两部分。
投资回收是指投资者对其所投入的资本的回收，投资回报是指投资者所投入资本在使用过程中所获得的报酬。
就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收，而其投资回报则主要表现为开发商利润。
3、简述房地产市场预测的含义和种类房地产市场预测是指运用科学的方法和手段，根据房地产市场调查所提供的信息资料，对房地产市场的未来及其变化趋势进行测算和判断，以确定未来一段时期内房地产市场的走向、需求量、供给量以及相应的租金售价水平。
房地产市场预测的种类：1．定性预测定性预测是指依靠人们的经验、专业知识和分析能力，参照已有的资料，通过主观判断，对事物未来的状态如总体趋势、发生或发展的各种可能性及其后果等做出分析与判断。
2．定量预测定量预测是在了解历史资料和统计数据的基础上，运用数学方法和其他分析技术，建立可以表现数量关系的数量模型，并以此为基础分析、计算和确定房地产市场要素在未来可能的数量。
4、简述政府在房地产开发过程中实施宏观管理的原则1．目标的确定性2．政策的连续性与协调性。
首先要求体现新旧政策的衔接；其次，还要体现与相关政策的衔接配套；最后，还应体现多元性与系统性的统一。
3．政策的针对性和导向性4．政策的公平性和效率5、简述土地费用估算1.土地征用拆迁费。
土地征用拆迁费分为：农村土地征用拆迁费和城镇土地拆迁费。
房地产投资分析技术练习试卷1(题后含答案及解析)
房地产投资分析技术练习试卷1(题后含答案及解析) 题型有：1. 单项选择题 2. 多项选择题单项选择题本大题共60小题，每小题1分，共60分。
每题的备选项中，只有1个最符合题意。
1．从实物形态上看，房地产置业投资活动表现为投资者利用所购置的房地产，通过()活动，最终为租户提供可入住的生产或生活空间。
A．物业管理B．出租C．出售D．再投资正确答案：A 涉及知识点：房地产投资分析技术2．从货币形态上看，房地产置业投资活动表现为投入一定量的资金，花费一定量的成本，通过房屋()获得一定量的货币收入。
A．出租B．出售C．闲置D．出租或出售正确答案：D 涉及知识点：房地产投资分析技术3．某商店店铺的购买价格为60万元，其中40万元由金融机构提供抵押贷款，余款20万元由投资者用现金支付，如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后年净现金流量为2.8万元，则该项目投资的税前现金回报率是()。
A．7%B．5%C．14%D．3.5%正确答案：C 涉及知识点：房地产投资分析技术4．现金流量图是用以反映投资项目在()内运动状态的简化图式。
A．一个月B．半年C．一定时期D．一个周期正确答案：C 涉及知识点：房地产投资分析技术5．房地产投资分析中所讨论的投资是指投资者在投资活动中，为实现某种预定的经营目标而预先要支付的()。
A．土地B．资金C．人力D．物力正确答案：B 涉及知识点：房地产投资分析技术6．房地产置业投资，包括()两部分。
A．房地产购置和出售B．流动资金投入和房地产出售C．房地产开发和出售D．房地产购置和流动资金投入正确答案：D 涉及知识点：房地产投资分析技术7．房地产购置投资在物业投入出租经营后，随着固定资产在使用过程中的磨损与贬值，其价值逐渐以()形式计入出租经营成本。
A．折旧B．待摊C．预提D．分摊正确答案：A 涉及知识点：房地产投资分析技术8．在房地产置业投资中，流动资金在每个生产经营周期完成()周转。
房地产投资分析复习题完整版
n•■一」::s标准化管理处编码[BBX968T-XBB8968-NNJ668-MM9N]《房地产投资分析》期末复习试题一、名词解释（每小题1分，共10分）1、投资：投资是指投资主体为了获得预期效益，投入一定量的货币，并使其不断转化为资产的经济活动。
或者说，投资是指将一定数量的有形或无形资产投放于某种对象或事业中，以取得一定收益或社会效益的活动，也指为获得一定收益或社会效益而投入某种活动的资产。
2、直接投资：指投资者直接开厂设店从事经营，或者投资购买企业相当数量的股份，从而对该企业具有经营上的控制权的投资方式。
其资金所有权和使用权是统一的。
3、间接投资：间接投资是指投资者以其资本购买公司债券、金融债券或公司股票等，各种有价证券，以预期获取一定收益的投资。
其资金所有权和使用权是分离的。
4、投资主体：是指从事投资活动的直接投资人，包括：国家、企业和个人5、房地产开发投资：指房地产开发公司、商品房建设公司及其他房地产开发法人单位等统一开发的包括房屋建筑物和配套的服务设施，土地开发工程的投资。
（不包括单纯的土地交易活动）。
6、房地产经营投资：是房地产经营者对房屋建造、买卖、信托、交换、维修、装饰、以及土地使用权的出让、转让等方面的投资。
7、投资环境：是指投资经营者所面对的客观条件，包括硬环境和软环境8、硬环境：指那些具有物质形态的要素组合，包括地理环境、交通环境和基础设施环境9、软环境：软环境主要是指没有具体物质形态的要素，包括经济、政治、法律政策和相关服务等。
10、投资建设期：是指项目经决策后，从项目选址到项目竣工、验收、交付使用的这一段时间。
11、项目建设总投资：也称投资项目固定投资，是指建设单位在项目建设期与筹建期间所花费的全部费用12、无形资产：是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。
（无形资产具有广义和狭义之分，广义的无形资产包括货币资金、应收帐款、金融资产、长期股权投资、专利权、商标权等。
房地产投资考试试题
房地产投资考试试题一、单项选择题（共35小题，每小题2分，共70分）1、开发项目总投资包括建设投资和（）。
标准答案:D、A、后续投资B、前期投资C、管理投资D、经营投资2、对于房地产开发企业而言，购买土地使用权是一种（）。
标准答案:A、A、无形资产投资B、固定资产投资C、市政设施投资D、建安投资3、下列不属于商业房地产置业投资的特点的是（）。
标准答案:A、A、易于掌控B、经营管理方式多样C、一般租期较长D、较难出手4、王某的住房公积金贷款采用“等额还本、利息照付”的方式还款，如不考虑利率变化，则各期的还款额（）。
标准答案:B、A、逐渐增加B、逐渐减少C、先增后减D、数额相等5、房地产的（），决定了房地产市场是地区性的市场。
标准答案:B、A、适应性B、不可移动性C、相互影响性D、各异性6、详细性可行性研究阶段投资估算的精度可达到（）。
标准答案:A、A、±10%B、±5%C、±20%D、±15%7、二00三年国家出台了国有土地使用权出让实行“招、拍、挂”的政策，对我国房地产投资产生了深远影响，这种情形属于房地产投资特性中的（）。
标准答案:D、A、异质性B、适应性C、相互影响性D、政策影响性8、某房地产开发公司拟开发建设一住宅小区，已知该项目的固定成本为3000万元，住宅平均售价为4000元/平方米，单位产品的可变成本为2000元/平方米。
该公司在完成小区建设后，预计可获利500万元。
该公司最低开发面积为（）平方米。
标准答案:D、A、16700B、15000C、22000D、175009、房地产最重要的一个特性是（）。
标准答案:B、A、适应性B、不可移动性C、寿命周期长D、异质性10、对于一个投资项目而言，随着产销量的变化，盈利与亏损之间一般至少有一个转折点，这个转折点被称为（）。
标准答案:D、A、盈亏转化点B、拐点C、盈亏转折点D、盈亏平衡点11、土地一般不会毁损，地上建筑物及其附属物具有很好的耐久性，这表明房地产投资非常适合作为一种（）。
房地产投资分析期末考试
房地产投资分析期末考试房地产投资分析期末考试1. 基于房地产投资〔〕的特征，房地产投资者特别重视房地产位置的选择。
[单项选择题] *A.适应性强B.受政策影响大C.对专业管理依赖强D.不可移动性(正确答案)2. 房地产间接投资不包括〔〕。
[单项选择题] *A.房地产置业投资(正确答案)B.投资房地产投资信托基金C.投资于房地产企业债券D.购买房地产抵押贷款证券3. 在房地产投资环境中，以下哪个要素不属于软环境要素〔〕。
[单项选择题] *A、政治B、经济C、管理D、区位(正确答案)4. 当房地产开发商将建成后的物业用于出租或〔〕时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。
[单项选择题] *A．出售B．抵押C．转让D．经营(正确答案)5. 房地产置业投资项目的不确定性因素不包括〔〕。
[单项选择题] * A．购买价格B．容积率及有关制定参数(正确答案)C．空置率D．运营费用6.以下哪一项属于房地产的直接投资〔〕 [单项选择题] *A．购买万科股票B．购买万科的楼盘(正确答案)C．购买万科的债券D．投资万科发行的信托7. 从GDP的支出法计算模式中，购买房地产计入〔〕 [单项选择题] * A．消费B．政府购买C．投资(正确答案)D．净出口8. 商业房地产的产权年限是〔〕 [单项选择题] *A．30年B．40年(正确答案)C．60年D．70年9. 在房地产开发投资中，属于财务费用的是〔〕。
[单项选择题] * A．折旧费B．审计费C．金融机构手续费(正确答案)D．无形资产摊销费10. 在投资项目的财务报表中，出现在全投资现金流量表，而不出现在损益表中的项目是〔〕。
[单项选择题] *A．固定资产购置支出(正确答案)B．企业所得税C．固定资产折旧D．贷款利息11. 资金来源与运用表可以用来进行房地产开发项目的〔〕分析。
[单项选择题] *A．现金流量B．清偿能力C．资产与负债状况D．资金盈余或短缺状况(正确答案)12. 某写字楼2006年潜在毛租金收入为1000万元，空置和收租损失为5％，经营费用为潜在毛收入的30％，抵押贷款还本付息为200万元，所得税和准备金共计120万元，则2006年的净经营收入为〔〕万元。
房地产投资分析期末考试试题
房地产投资分析期末考试试题1.甲.乙两个物业2005年10月的价值均为1000万元，预计甲物业2006年10月的价值为1100万元和900万元的可能性各为50%，预计乙物业2006年10月的价值为1200万元和800万元的可能性各为50%，甲，乙两个物业投资风险比较的结果是（B）A、甲物业投资风险大B、乙物业投资风险大C、甲.乙两个物业投资风险相同D、无法判断2.已知某笔贷款的年利率为15%，借贷双方约定按季度计息，该笔贷款的实际利率是（D)A、7.5%B、15%C、15.87%D、3.75%3.已知某笔贷款的年名义利率为12%，实际利率为12.55%，则该笔贷款是按（C)作为计息周期的。
A、年B、半年C季度D、月4.名义利率与实际利率的关系表述不正确的一项是（A )A、当每年计息周期数m>1时，实际利率小于名义利率B、当每年计息周期数m=1时，实际利率等于名义利率C、实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值D、名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大5.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高出让年限，其中居住用地最高出让年限为（D)。
A 60年B 50年C 70年D 40年6.某企业上期预测销售量为100万台，实际销售量为110万台，企业选用平滑指数为0.8，则本期预测销售量为（C）万台.A102B120C108D887.某投资者以1000万元价格购得一物业5年经营权，目标收益率为10%，如果每年净收益为300万元(净收益发生在年末)，则该项目的财务净现值为(B)A 101万元B 137万元C 256万元D 500万元8.从房地产投资的角度说，风险是指(B)A房地产投资结果的好坏程度B获取预期投资收益的可能性大小C房地产投资项目激烈竞争程度D房地产开发程度9.风险最大的是商业物业风险，是因为（A) A商业物业对于宏观经济变化反应最快和最大B商业投资的预测最难C商业的社会发展方向不易预测D商业人员无法竞争时心理变化很大10.个人住房抵押贷款期限可长达(C)年。
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《房地产投资学》复习题——1
一、名词解释
1、房地产投资：一种将资本投入房地产开发经营、中介服务、物业管理服务等经济活动，以获得最大限度利润的经济行为。
是房地产业的基础，以形成新的房地产价值为表现结果。
2、房地产间接投资：房地产证券投资，房地产投资者购买房地产证券，投资人得到的是利息或股利，而不直接运用该资本从事房地产的开发与经营，不对房地产的经营活动作任何决策。
3、房地产投资环境：资金得以有效运行的条件，通常包括地理区位、资源禀赋、基础设施、投资政策、市场条件和社会政治文化条件等有关因素。
4、政策风险：由于政策的变化有可能给房地产市场投资者带来各种不如形式的经济损失。
5、净现值：（NPV）是将投资期内不同时间所发生的净现金流量（现金流入与现金流出之差），以一定的贴现率贴现到投资初期，并将各期的净现金流量现值相加之和。
二、问答题
1、投资回收期指标的局限性有哪些？
（1）静态投资回收期没有考虑回收资金以后的情况和资金的时间价值因素，因而这一指标值无法全面反映房地产开发经营项目在整个经营过程中或在整个寿命期内的真实资金流量的时效性。
所以这一指标值常用于对项目建设的投
资回收的粗略评价。
（2）动态投资回收期只强调投入资本的回收快慢，忽视了投入资本的盈利能力，更没有考虑投资回收以后的收益情况。
因此，一般来说，不宜以投资回收期来作为评价投资方案的主要指标，而只能作为辅助指标。
2、实际操作中，规避投资风险的方法有哪些？
（1）风险回避：选择风险较小的投资项目或放弃那些风险较大的项目。
投资者可能会损失赢利的机会。
（2）平衡交易：较普遍的平衡交易是购买期权。
（3）资产组合：通过多元投资、分散投资来综合各个因素的作用，可以抵消非系统风险的作用，降低整个投资的风险水平。
（4）风险转移：将可能的损失有意识地转嫁给与其有相互经济利益关系的另一方承担。
（5）风险自留：投资者预期某些风险不可避免，自行设立基金，自行承担风险。
3、简述房地产制度变革对房地产投资造成的风险。
（1）土地使用制度改革风险对房地产的价值带来影响。
如果价值降低，房地产市场中投资者和经营者就会蒙受损失。
政府改变使用土地的一些具体技术政策。
（2）住房制度改革风险。
主要是指国家和政府对住房方面的投资政策的改变对房地产商利益的影响。
“双轨制”、“多归制”另外，在住房制度方面，政府推行楼花买卖管制规定、抵押贷款限制等也可以影响楼市的活跃程度，减少市场交易活动，从而给房地产商品经营者带来影响。
4、净现值的优点与局限性是什么？
优点：1）考虑了项目投资期内各笔资金的时间价值。