李元元：“借名买房”的借名人可根据借名协议确认房屋所有权[最高法院权威判例]
借名买房的效力思考——对《民法典》第215条的解读
借名买房的效力思考——对《民法典》第215条的解读随着一二线城市和部分三线城市房地产市场的火热，很多城市采取了限购、限贷措施，导致一部分刚需消费者无法在这些热点城市购房，房地产价格的突飞猛进，也使得一部分投资客盯准了这些市场作为投资获利的工具，但苦于没有购房资格，同时，一些单位为解决职工住房困难建设了一部分集资房，这部分集资房价格因为土地属于划拨，建房成本较低，房价每平方米低于市场价几千元，有些职工因为自身资金紧张，或者不愿意要集资房，但也不想让这个难得的机会浪费，于是借名买房的故事便诞生了，故事的主角自然是借名人和被借名人，配角时有时无，存在时就是善意第三人。
因为房地产价格的暴涨，利益的诱惑，借名人和被借名人围绕借名买房的效力争锋相对，置朋友情、同学情、亲情于不顾，演绎了一场场诚信与背信的“爱恨情仇”，甚至不惜对簿公堂，裁判者对此亦有不同的理解，有认为双方违反政策规定，借名协议无效的；有认为借名买房不存在，实际上是借钱买房的；但也有认为借名买房是双方真实意思表示，协议有效的。
还好，将于明年实施的《民法典》对借名买房的效力有了明确说法，终于让人有了一种拨云见雾的感觉。
本人现从借名买房的两起案例，引发的对该行为效力的思考，结合《民法典》第215条的规定，解读立法者对该行为的定性以及处理思路。
案例一借名人韩某与被借名人高某是战友，高某单位建设集资房，其虽当时住在80年代建设的老楼顶楼，上下很不方便，但因为自身经济困难，所以不打算购买集资房，但也不想浪费这个难得的机会。
正好韩某的女儿因为孩子上学在四处找房，而这个房子恰好离学校很近，索性卖给她吧，这样也能落个人情。
经与韩某女儿协商，双方签订了房屋转让协议，韩某女儿同意给高某支付5万元转让费，所有的购房款和入住、办证等费用由韩某女儿支付，待房产证办下来5年符合转让条件后，高某协助韩某女儿办理过户手续，如高某反悔须支付违约金10万元给韩某女儿。
之后，韩某女儿给高某支付5万元转让费，并支付了全部房款和入住费用，将房屋装修完毕后，办理了入住。
借名买房纠纷实际购房人要求确认房屋所有权的处理原则
浦东滨江公园一、因限购借名买房案例一：因不符合限购政策要求，不能办理过户登记，法院不支持其确认为房屋产权人。
上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初45811号经审理，法院认为：限购政策属于国家对房地产市场宏观调控的行政手段。
本案中，原告诉称其因不符合购房条件，而借被告名义购买了系争房屋，虽然被告取得了房屋的产权证，但原告是房屋的实际居住人并持有了房屋的产权证原件，且原告提供了其出资购房及还贷的相关凭证、以及被告方确认原告为房屋实际所有人的合同等证据，以证明原告是房屋的实际所有权人。
对此，本院认为，即使原告借被告名义购房系双方的真实意思表示，但由于原告系限购对象，房屋产权过户至原告名下存在法律上的障碍，属于履行上的不能，故原告为规避宏观调控政策，通过确权实现产权变更的诉讼请求，本院不予支持。
案例二：购房时属于限购对象，后已满足过户登记要求的，法院支持实际购房人的确权请求。
上海市宝山区人民法院（2017）沪0113民初11436号原被告系朋友关系。
2015年3月原告欲购买系争房屋，因当时原告限购，故与被告协商以被告名义购买该房屋。
之后原告负担全部费用买下系争房屋并登记在被告名下，但现在双方对房屋权属产生争议，且2017年6月被告强行入住系争房屋，故原告起诉至法院。
经审理法院认定购买系争房屋是由原告全部出资的事实，虽然被告登记为房屋权利人，但在原被告之间不存在赠与、借款等关系的情况下，本院采信原告的观点，认定原告借被告名义购买系争房屋，是系争房屋的真实权利人。
原告要求确认房屋所有权以及变更权利登记的请求，本院予以支持。
关于第三人在系争房屋上设立的抵押权，原告同意代被告向第三人清偿欠款，第三人没有异议，因此第三人应在欠款结清后注销抵押权，被告应在抵押权注销后将房屋产权过户至原告名下。
被告并非系争房屋的权利人，无权继续使用系争房屋，原告要求其搬离的请求，法院予以支持。
浦东三林二、外籍人员借名买房物权变动的“权源”应是当事人之间的法律行为或法律规定的非法律行为，而非不动产登记的确认。
借名买房的法律咨询案例(3篇)
第1篇一、案例背景张三（以下简称“张”）和李四（以下简称“李”）系好友，2018年，李因工作需要，打算购买一套房产作为自住。
然而，由于李名下已有两套房产，根据当地政策，李无法再次申请购房贷款。
此时，张提出愿意用自己的名义为李购买房产，待李资金周转后，再由李支付购房款及利息给张。
双方经过协商，签订了借名买房协议，约定房产登记在张名下，实际产权归李所有。
二、案例分析1. 借名买房协议的法律效力根据《中华人民共和国合同法》的规定，民事法律行为应当遵循自愿、等价、公平、诚实信用的原则。
在本案中，张、李双方基于真实意愿，签订了借名买房协议，协议内容不违反法律法规的强制性规定，因此，借名买房协议在法律上具有效力。
2. 房产登记权的归属根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。
在本案中，虽然房产登记在张名下，但根据借名买房协议的约定，房产的实际产权归李所有。
因此，张、李双方应按照协议约定，办理房产过户手续，将房产登记在李名下。
3. 借名买房的风险（1）政策风险：借名买房可能因政策变化而面临风险。
如当地政府出台限制购房政策，可能导致借名人无法将房产过户给实际产权人。
（2）法律风险：借名买房可能因法律纠纷而面临风险。
如借名人违约，实际产权人可能无法追回购房款；若借名人涉及刑事犯罪，实际产权人可能面临财产被冻结或没收的风险。
（3）家庭关系风险：借名买房可能因家庭关系变动而面临风险。
如借名人去世，其继承人可能要求实际产权人偿还购房款。
4. 借名买房的建议（1）明确借名买房的协议内容，包括购房款、利息、房产过户等条款。
（2）在签订借名买房协议时，最好有见证人在场，以确保协议的真实性。
（3）保留好借名买房的相关证据，如借名买房协议、转账记录等。
（4）密切关注当地政策变化，确保借名买房符合政策要求。
三、结论借名买房作为一种特殊的购房方式，在实际操作中存在一定的法律风险。
张、李双方在签订借名买房协议时，应充分了解相关法律法规，明确协议内容，确保双方权益。
解决借名买房争议的理论及法律依据
解决借名买房争议的理论及法律依据借名买房这事儿，在如今的社会中可不算少见。
想象一下，小李和小王是一对好哥们儿。
小李呢，因为自己各种条件限制，没法买房，就跟小王商量，用小王的名字买了套房。
开始的时候，两人关系铁，觉得没啥问题。
可后来啊，房价涨了，房子值钱了，麻烦也就跟着来了。
咱们先来说说解决借名买房争议的理论依据。
这就好比是解题的思路，得搞清楚为啥会有争议。
从法律的角度看，借名买房本质上是一种合同关系。
就像小李和小王，他们之间虽然没有一份正式的书面合同，但口头约定其实也能构成合同。
只是这合同啊，有时候藏着很多不确定的因素，比如说约定不清楚，或者一方反悔不承认了。
那法律依据又是什么呢？《民法典》里就有相关的规定，对合同的成立、效力、履行等等都有明确的说法。
比如说，如果能证明双方确实有借名买房的真实意思表示，而且不违反法律法规的强制性规定，那这个借名买房的约定就有可能被认定是有效的。
但是，要证明这个可不容易。
你得有证据，像双方的聊天记录、通话录音、证人证言等等。
要是啥证据都没有，那可就麻烦啦。
再比如说，房子的出资情况也很重要。
如果小李能拿出他出钱买房的证据，比如转账记录、付款凭证，那对他主张房子的权利就很有帮助。
还有啊，房子的实际使用情况也能说明问题。
如果一直是小李住在这房子里，交水电费、物业费啥的，那也能说明这房子实际上是小李的。
不过，就算有这些依据，解决借名买房的争议也不是一件轻松的事儿。
有时候，法院还得综合考虑各种因素，比如双方的关系、买房的目的、房屋的性质等等。
就像前面说的小李和小王，要是真闹到法院去，法院就得仔细审查他们之间的情况。
要是小王一口咬定这房子就是他买的，小李又拿不出足够有力的证据，那小李可能就亏大了。
所以啊，借名买房这事儿风险可不小。
大家在做决定之前，一定要想清楚，别为了一时的方便，给自己惹来一堆麻烦。
毕竟，房子可不是小事儿，涉及到的钱可不是小数目。
可别像小李和小王那样，本来好好的关系，因为一套房子闹得不可开交。
借名买房的所有权归属
借名买房的所有权归属作者：汤文琪来源：《职工法律天地·下半月》2019年第02期摘要：在国家对房地产市场实行多种管制如限购政策、限贷政策和经济适用房特殊限制等，有购房需求而无购房资格的主体通常选择借名买房，由此产生一系列所有权纠纷。
在法律无规制，司法实践混乱的情形之下，坚持债物二分原则，分析当事人之间的法律关系，进而确认房屋所有权归属。
关键词：借名买房;所有权;债物二分;借名协议;债权;请求权一、借名买房的基本问题（一）借名买房行为界定在借名买房这一语境中，“借名”从文义来看，即为借用他人名义;而“买房”通常以签订房屋买卖合同的方式来进行，根据《合同法》第一百三十条的规定，买卖合同是出卖人移转标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
同时，在借名买房中，通常存在着三方主体，即借用他人名义的人（借名人）、名义载体（出名人）和房屋出卖人，与出卖人签订房屋买卖合同的即可能是借名人，也可能是出名人。
因此，借名买房应是行为人以名义载体的名义与出卖人签订房屋买卖合同，并以名义载体的名义进行房屋所有权移转登记的行为。
对于借名买房这一借用他人名义实施的法律行为，我国民法并未予以明确规定，学者们对其多有讨论，但目前仍未形成一致观点。
笔者认为，借名买房实为借名行为的一种具体形式，对于其性质，应当与以下行为进行区分：1.借名行为与冒名行为借名行为和冒名行为从表现形式上来看，都是使用他人名义而实施的法律行为。
冒名行为中，行为人以名义载体的名义实施民事行为并未获得授权，而是通过伪造名义载体的身份证或签章等方式，使交易相对人误信其就是名义载体，以此获得相对人的信赖从而获取某种利益。
而在借名行为中，借名人使用名义载体的名义是经过其同意的，名义载体往往还会协助提供相关身份资料等。
将此置于房屋买卖中，也存在明显区别。
就冒名行为而言，被冒用名义的人并未实际参与到该过程之中，冒用他人名义的行为人才是真正实施房屋买卖合同行为的人，买卖房屋的法律效果应发生在具备真实意思表示的双方当事人之间。
解决借名买房争议的理论及法律依据
解决借名买房争议的理论及法律依据借名买房关系中，涉及到借名人与出名人（被借名人）之间的借名行为，以及出名人与出卖人之间的房屋买卖两个法律行为。
借名人与出名人基于借名买房协议，形成房产代持关系，借名人是真实权利人，出名人是名义权利人。
常见的借名买房情形主要有三类，一是借名购买经济适用房等政策性保障住房，二是为规避限购、限贷等房地产调控政策而借名买房，三是除上述两种情形之外借名购买普通商品房。
特别是自房屋限购政策和限贷政策施行以来，有些人为达到买房目的，规避政策，借他人之名购买房屋现象屡有发生。
《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力（法律另有规定的除外）。
有观点认为，借名买房中房屋买卖合同的买受人为出名人，借名人与出名人之间关于房屋权属的约定并不产生物权变动效力，在借名行为及房屋买卖行为有效的前提下，房屋所有权应归属于出名人，借名人对于房屋物权在未经登记之前，借名买房存在很大的法律风险。
实践中，借名人与出名人之间、借名人与出名人的债权人之间因被代持房屋引发的法律纠纷层出不穷。
一、解决借名购房争议的理论依据1、物权说：由于不动产物权登记产生的公示公信效力仅是一种推定效力，登记行为本身并不产生物权，当事人的本意系由借名人享有事实物权，即使是物权已经办理权属登记的情况下，被借名人亦不获得真实的物权，仍应当根据真实的权利状态确认真实权利人，因此，当事人有证据证明其为真正权利人时，可以推翻不动产登记的推定，维护事实上的真实。
实例：(2021)最高法民申3543号民事裁定书所持观点与此基本一致。
2、债权说：借名人与出名人之间关于房屋权属的约定只能约束合同双方当事人，没有直接设立房屋所有权的法律效力，借名人不能根据约定直接取得房屋所有权。
借名人可以依据房产代持关系要求出名人将房屋过户至其名下，但此项权利系基于合同关系所产生的债权请求权，在经法定变更登记程序完成物权公示之前，借名人尚不能依据借名买房的合同关系未经公示程序即直接被确认为房屋的物权人，其所享有的债权请求权也不具有对世效力、排他效力和绝对效力。
最高法司伟法官：借名买房纠纷中房屋权属认定的物权法思考
最高法司伟法官：借名买房纠纷中房屋权属认定的物权法思考一、问题的提出案例1 ：2009年11月10日，黄某与马某签订《存量房买卖合同》一份，约定黄某将其所有的滨湖花园C1#一1-1802室房屋一套以130万元出售给马某，由马某于2009年11月10日前支付26万元，于2009年11月25日前再支付续104万元。
2009年11月16日，黄某、马某与房屋置换中心签订《存量房交易资金监管协议》，同日，黄某转入房管中心39万元。
2009年11月18日，马某以该房屋作为抵押向银行贷款91万元。
自2009年12月至2011年2月的贷款均为许某以马某名义偿还，其余贷款计89万余元于2011年3月由户名吴某某账号转入户名为马某的账号一次性偿还完毕2009年11月25日，诉争房屋的所有权人登记为马某。
许某认为其是以马某名义购房，其应为该房屋的实际产权人，故提起诉讼，请求判决确认其为房屋所有权人，马某协助办理房屋所有权过户手续。
案例2：2007年3月5日，甲公司作为甲方，杨某作为乙方，双方签订成本价出售单位自管住宅楼房协议书，约定甲方向乙方出售案涉房屋；房款80706.81元。
2007年5月8日，该房屋登记至杨某名下。
甲公司出具任职证明，称胡某于1995年至2008年12月31日期间系其正式职工，负责项目规划、拆迁、市政等工作。
胡某称案涉房屋是甲公司基于其业绩而提供的福利；因杨某工龄较长，故其借用杨某的名义购买案涉房屋，以此节省22000元左右的购房款。
胡某还称案涉房屋的购房款由自己出资交纳。
胡某现持有该房屋的成本价出售单位自管住宅楼房协议书、购房款收据、房屋所有权证原件；其中购房款收据记载日期为2007年3月6日。
杨某称胡某系利用职务上的便利获取了上述材料原件。
胡某称甲公司于2007年3月向其交付了案涉房屋，此后其将房屋出租。
杨某称甲公司于2006年年底向其交付了案涉房屋，其在装修后将房屋钥匙交予胡某，由胡某将房屋出租，租金由胡某收取并算作好处费。
借名买房案中“房”归“借名人”的构成要件研究
借名买房案中“房”归“借名人”的构成要件研究作者：袁俊龙来源：《法制与社会》2017年第13期摘要借名买房是指当事人一方（借名人）经他方（出名人）同意，以他方名义买房并登记，且房屋归属于“借名人”一方的行为。
在借名买房案件中，原告称借被告之名买房，主张房屋为自己所有，举证责任及证明标准极高，因不动产登记薄是物权归属和内容的依据，“借名人”想要推翻不动产登记薄上的记载，确认自己为房屋所有权人，至少应当证明自己是涉案房屋的实际出资人；双方存在借名买房的合意；借名买房没有违反法律、行政法规的强制性规定，违背公序良俗或侵害他人合法权益。
关键词借名买房所有权证明要件作者简介：袁俊龙，天津市南开区人民法院民事审判庭。
中图分类号：D923.2 文献标识码：A DOI：10.19387/ki.1009-0592.2017.05.127原告（主张借名之人，以下简称“借名人”）称借被告（以下简称“出名人”）之名买房，主张房屋为自己所有，举证责任及证明标准极高，因为根据《物权法》第十六条第一款规定，“不动产登记薄是物权归属和内容的依据”。
根据最高院的观点，登记薄上记载的不动产物权权利人被推定为真正权利人。
这种推定真实或正确不但体现了国家公权力对不动产权属的介入，而且还维系交易安全，勾连着善意取得制度的实施。
因此，在否定不动产登记薄作为不动产物权权属的证据证明力这一问题上，应秉持审慎态度，不宜轻易否定不动产登记薄记载的真实性。
根据《物权法解释（一）》第二条的规定，“当事人有证据证明不动产登记薄的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求人民法院确认其享有物权的，应予支持”。
至于本条中所述“有证据”，笔者认为，当事人如果想要推翻不动产登记薄上的记载，主张房屋为自己所有，至少应当证明以下事实，且证明标准应为高度盖然性：一、“借名人”应当证明自己是房屋的实际出资人由于我国不认可物权行为，物权变动就是当事人之间的法律行为（主要是合同），再加上一种外在的公示方法。
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李元元：“借名买房”的借名人可根据借名协议确认房屋所有
权[最高法院权威判例]
借名买房”的借名人可根据借名协议确认房屋所有权[最
高法院权威判例] 李元元社科院研究生院裁判要旨：有充分的证据证明讼争房产首期房款、按揭款以及其他相关款项等实际由借名人支付的，则可认定登记在出名人名下的
房屋属于代持有性质，房屋所有权不归出名人所有，而应归
借名人所有。
案情简介：1999 年6 月1 日，雷广志代
表广志财务投资公司（下称广志公司）与深圳市海龙王房地
产开发有限公司（下称海龙王公司）签订《购买楼宇协议书》，层的涉案房产。
同年8 月13 日，案外人以雷广志的名义向海龙公司支付首期款100 万元。
二、2000 年8 月17 日，广志公司与谭万兴签订《协议书》，约定广志公司以谭万兴的名义购买涉案房产，房屋首期款及按揭款由广志公司支付，所有权归广志公司所有。
2000 年8 月30 日，谭万兴与海龙公司签订《深圳市房地产买卖合同》，并以谭万兴的名义向银行办理了按揭贷款。
2003 年9 月11 日，涉案房产被核准登记至谭万兴名下。
三、2002 年2 月，深圳市京达旅业有限公司（下称京达旅业）与雷广志签订协议，约定共同投资购买涉案房产，约定该房产雷广志占30% 的份额，京达旅业占70% 的份额。
至2007 年4 月，京达旅业支付完毕所有剩余购房款。
四、广志公司于2006 年12 月26 日出具两份证明，证明涉案房屋实际是雷广志以该公司名义签订的，由其个人出资购买，该公司已将上述交易房产全部交还雷广志所有并行使权利。
五、2007 年8 月30 日，雷广志、京达旅业向深圳中院起诉，要求确认涉案房屋为两原告共同所有，深圳中院一审判决支持两原告诉讼请求。
谭万兴不服，上诉至广东高院，广东高院判决驳回上诉，维持原判。
六、谭万兴不服，向最高人民法院申请再审，最高人民法院判决驳回再审申请，涉案房屋归雷广志、京达旅业共同所有。
败诉原因：本案中谭万兴的败诉原因在于，雷广志、京达旅业提供了足够的证据证明涉案房屋是广志公司与谭万兴之间存在借名买房的合
意，涉案房屋为谭万兴代广志公司购买，且雷广志、京达旅业支付了全部购房款。
故最高院据此认定涉案房产登记于谭万兴名下属于代持有性质有事实依据，故谭万兴仅依据房屋登记主张其为房屋所有权人的抗辩理由不能成立，法院最终判定涉案房屋归实际出资人雷广志、京达旅业所有。
约定购买由海龙公司开发的公寓一栋，其中包括位于第28 败诉教训、经验总结：前事不忘、后事之师。
为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：1、借名买房存在极大的交易
风险，建议慎重慎重再慎重。
根据《物权法》第十六条的规定，不动产登记簿是房屋等不动产物权归属和内容的根据，
当事人如要在诉讼中推翻不动产登记簿上的记载，证明标准极高。
所以，虽然本案中作为实际出资人的原告赢得了诉讼，但也是废了九牛二虎之力收集各种证据，这些证据不仅要证明存在合意借名买房的事实，而且要证明实际支付房款的事实，承担的巨大的举证责任，稍有不慎即有可能败诉，导致房财两空。
2 、鉴于当前房屋价值巨大，万不得已必须借名买房的，强烈建议不论借谁的名义购买房屋，都应委托专业的律师起草并签订借名买房协议，约定清楚双方的权利义务，并保存全流程的证据原件，包括但不限于首付款汇款单、按揭还款单、完税证明、登记费用缴纳证明等。
如首付款是以
出名人的名义缴纳的，在向出名人汇款时，一定要备注汇款
用途是与代本人（借名人）支付购房首付款有关。
3、借名
人借名购买的房屋符合过户登记条件时，应及时要求出名人将房屋过
户至自己的名下，预防不必要的纠纷发生。
在房屋
符合交付使用条件时，应及时占有使用该房屋。
4 、为防止
登记在出名人名下的房屋被无权处分并被第三方善意取得，
借名人可采取与出名人签订最长期限20 年）租赁合同的方
式占有使用房屋，利用“买卖不破租赁”规则，对抗善意的房
屋买受人请求交付使用房屋的诉讼请求。
相关法律：
物权法》第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有
规定的除外。
第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。
不动产登记簿由登记机构管理。
第十九条第一款权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。
不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人
可以请求确认权利。
《合同法》第一百三十三条标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
以下为最高人民法院在“本院认为”部分关于确认两原告所有权的论述:。