某地产集团项目定位报告
相关主题
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
6621 5994
66516272
7030 7040
5000 4844
5400 4996
4995
5444
5547
5888
5222
4000 3000
3943
3668
3756
4231
4321
4252
4117
4029
4453
4558
4673
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
项目定位 市场分析
3、 周边朵力尚美国际、渝高智博中心、千叶中央街区等成熟社区 环绕，1500m内可享受巴国城等优势配套，对地块成熟度较 高；
4、 项目毗邻居然之家，链接周末成熟的商业资源，对项目未来生 活氛围的营造有较大益处；
5、项目本身地块方正，地势平坦，落差相对较小，较容易规划布局；
STRENGTH 优势
有利
OPPORTUNITY 机会
➢ 宏观调控对楼市的打压将影响购房者信心，造成 市场持币观望
5、紧邻轻轨5号线规划站点，轻轨物业前景可期。
市场环境
报告思路
目标审视 区域分析 市场分析 市场定位 总体规划 差异定位
开发思路
项目定位 市场分析
2012年，重庆楼市相对2010和2011年波动幅度 较小，表现出稳健走势，显示重庆楼市健康发展
项目定位 区域分析
二郎板块区域早期是以工业、物流定位为主，近些年随着 主城西进，二郎交通便利，商用价值逐渐显现，但商用配 套以及教育资源等公共配套仍不完善，开发速度稍显缓慢
项目定位 SWOT分析
内在特质
1、 晋愉地产近年来深耕西城，在大渡口及二郎片区已有较好口碑 及客户积累；
2、本案三面毗邻城市交通干道，交通优势明显，公交线路设置完善， 轻轨5号线距离项目300米规划有站点；
产品定位目标——树立重庆西区首席时尚聚集地
中高端物业确立项目独特气质，包括：以现代、简洁、时尚为特性，形成独 特建筑风格，强调时尚、邻里居住氛围的大社区。 升级普通高层居住空间，实现生活N+1的多级享受。 名校资源、有效经营的品牌超市、品牌卖场和邻里时尚购物商业中心——形 成便利的居家生活、休闲娱乐、健康运动及教育配套
励和鼓舞着他们向更高的目标进取
网络是日常生活的不可或缺的部分：上网看新闻、交友、购物、学习、寻找资料、下载音乐和电
晋愉·***（待定）
——城市时尚聚集地
形象标签：新潮、时尚、青年、文化、教育
市场定位 产品定位
关键词： 高新区
创业园
轻轨5号线 杨二小 品牌商业
高新区，轻轨旁，首席时尚社区
市场定位 客户定位
新锐时尚阶层—未来城市中间力量。追求个性，有自己 主见和原则；追求便捷，注重效率；喜城市多元化生活 方式
主力客群：专注于西城区域追求生活与事业的区缘性客户； 次要客群：主城其它区域或区县向往主城居住社区多元化生活的溢出性客户； 补充客群：择邻而居的客户和投资型客户；
较大
劣势 WEAKNESS
不利
威胁 THREAT
1、周边项目项目品质不高，使项目有可能成为区域
➢ 货币收紧，市场流动性受到严格监控
品质住宅的领军产品； 2、项目可以通过产品本身的卖点打造产生优势； 3、目前重庆房地产市场环境整体比较乐观；
➢ 政策对楼市的打压效果尚未显现，调控效果将在 继续延续
4、项目东北侧紧邻居然之家，与千叶中央街区一路 之隔，外围配套相对优质，对项目配套品质打造 有较为积极的作用；
报告思路
目标审视 区域分析 市场分析 市场定位 总体规划 差异定位
开发思路
项目定位 目标审视
归根结底：实现利润最大化
经营定位目标——品牌快销型，现金流项目
销售优先，性价比优先，资金安全优先； 通过快销降低资金使用成本来换取利润，实现利润与现金流平衡；
客户定位目标——首次置业、首次改善型刚需客户
利用项目名校教育资源、自身大型商业配套、景观环境打造以及独立的时尚 生活方式对二郎片区以及大西区首置和首改客源形成强大冲击力。
行业特点：西城厂矿企业职工、IT行业从业人员、西城地区政企基层公务员、 私营、个体经营者、部队、科研、院校等行业人群。
置业特征：首次置业或有过1次置业经历，以换房居住为目的，具有享乐性居 家和择邻而居的需求。
市场定位 客户定位
目标客户的价值观描述：城市、个性、 积极、向往权威、专业、高效、自然、 运动、压力、圈子、学习、求新
报告思路
目标审视 区域分析 市场分析 市场定位 总体规划 差异定位
开发思路
项目定位 区域分析
重庆高新区——重庆市发展高新技术产业和改造提升传 统产业的重要基地；发展目标：力争五年西部领先，十 年成为国家一流的国家级高新技术产业区。
项目定位 区域分析
本项目地处高新二郎板块中心位置，二郎板块、巴国城板 块、彩云湖板块三大板块紧密相连，目前是重庆主城区房 地产重点开发区域之一
他们是社会的主流人群，进取不想被边缘化，没厌倦都市生活，有太多的追求要在都市中实现，在务
实的基础上又讲点品位和个性。是都市未来核心力量。
有超值感 独特个性 他们是充满矛盾的一群人, 喜欢
的东西,却又会为
的商品表现出与他们wenku.baidu.com
的年龄和经历所不匹配的惊人的消费能力
关注最新资讯 他们喜欢并
，关注新一代的成功人士，李想、高燃80后亿万富翁们的成功激
1-12月商品房成交价格走势
单位：元/㎡
2009年
2010年
2011年
2012
8000
7374
6933
7434
7144 7198
7000
7185 6 1 40
6 8 06
6675 6886 6809 7037 6610 6 469
6000 6448
5792
6113
6 6 866 681
6435
6 969
1、二郎片区对于重庆来讲仍是新区，且二郎区域发展中心化 明显，本案所处小区位为当前区域开发的边缘；
2、毗邻工业园区，对此片区整体形象有一定影响，配套档次 较低；
3、地块西侧有部分高压线路，西侧、南侧、北侧被工业厂房 所环绕，可能会对居住品质有所影响；
4、项目周边住宅相对品质一般，区域形象不好； 5、项目周边缺少自然资源和核心资源，对项目价值打造影响
二郎、巴国城、彩云湖三大板块紧密相连，开发项目较多， 竞争较为激烈；目前销售套内均价7000~7500左右
报告思路
目标审视 区域分析 市场分析 市场定位 总体规划 差异定位
开发思路
市场定位 形象定位
以青年群体为载体，时尚、新潮为元素，构建邻里亲情居 住氛围的格调文化地产；通过时尚与现代主义完美结合， 代言西城潮流时代的品质生活
66516272
7030 7040
5000 4844
5400 4996
4995
5444
5547
5888
5222
4000 3000
3943
3668
3756
4231
4321
4252
4117
4029
4453
4558
4673
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
项目定位 市场分析
3、 周边朵力尚美国际、渝高智博中心、千叶中央街区等成熟社区 环绕，1500m内可享受巴国城等优势配套，对地块成熟度较 高；
4、 项目毗邻居然之家，链接周末成熟的商业资源，对项目未来生 活氛围的营造有较大益处；
5、项目本身地块方正，地势平坦，落差相对较小，较容易规划布局；
STRENGTH 优势
有利
OPPORTUNITY 机会
➢ 宏观调控对楼市的打压将影响购房者信心，造成 市场持币观望
5、紧邻轻轨5号线规划站点，轻轨物业前景可期。
市场环境
报告思路
目标审视 区域分析 市场分析 市场定位 总体规划 差异定位
开发思路
项目定位 市场分析
2012年，重庆楼市相对2010和2011年波动幅度 较小，表现出稳健走势，显示重庆楼市健康发展
项目定位 区域分析
二郎板块区域早期是以工业、物流定位为主，近些年随着 主城西进，二郎交通便利，商用价值逐渐显现，但商用配 套以及教育资源等公共配套仍不完善，开发速度稍显缓慢
项目定位 SWOT分析
内在特质
1、 晋愉地产近年来深耕西城，在大渡口及二郎片区已有较好口碑 及客户积累；
2、本案三面毗邻城市交通干道，交通优势明显，公交线路设置完善， 轻轨5号线距离项目300米规划有站点；
产品定位目标——树立重庆西区首席时尚聚集地
中高端物业确立项目独特气质，包括：以现代、简洁、时尚为特性，形成独 特建筑风格，强调时尚、邻里居住氛围的大社区。 升级普通高层居住空间，实现生活N+1的多级享受。 名校资源、有效经营的品牌超市、品牌卖场和邻里时尚购物商业中心——形 成便利的居家生活、休闲娱乐、健康运动及教育配套
励和鼓舞着他们向更高的目标进取
网络是日常生活的不可或缺的部分：上网看新闻、交友、购物、学习、寻找资料、下载音乐和电
晋愉·***（待定）
——城市时尚聚集地
形象标签：新潮、时尚、青年、文化、教育
市场定位 产品定位
关键词： 高新区
创业园
轻轨5号线 杨二小 品牌商业
高新区，轻轨旁，首席时尚社区
市场定位 客户定位
新锐时尚阶层—未来城市中间力量。追求个性，有自己 主见和原则；追求便捷，注重效率；喜城市多元化生活 方式
主力客群：专注于西城区域追求生活与事业的区缘性客户； 次要客群：主城其它区域或区县向往主城居住社区多元化生活的溢出性客户； 补充客群：择邻而居的客户和投资型客户；
较大
劣势 WEAKNESS
不利
威胁 THREAT
1、周边项目项目品质不高，使项目有可能成为区域
➢ 货币收紧，市场流动性受到严格监控
品质住宅的领军产品； 2、项目可以通过产品本身的卖点打造产生优势； 3、目前重庆房地产市场环境整体比较乐观；
➢ 政策对楼市的打压效果尚未显现，调控效果将在 继续延续
4、项目东北侧紧邻居然之家，与千叶中央街区一路 之隔，外围配套相对优质，对项目配套品质打造 有较为积极的作用；
报告思路
目标审视 区域分析 市场分析 市场定位 总体规划 差异定位
开发思路
项目定位 目标审视
归根结底：实现利润最大化
经营定位目标——品牌快销型，现金流项目
销售优先，性价比优先，资金安全优先； 通过快销降低资金使用成本来换取利润，实现利润与现金流平衡；
客户定位目标——首次置业、首次改善型刚需客户
利用项目名校教育资源、自身大型商业配套、景观环境打造以及独立的时尚 生活方式对二郎片区以及大西区首置和首改客源形成强大冲击力。
行业特点：西城厂矿企业职工、IT行业从业人员、西城地区政企基层公务员、 私营、个体经营者、部队、科研、院校等行业人群。
置业特征：首次置业或有过1次置业经历，以换房居住为目的，具有享乐性居 家和择邻而居的需求。
市场定位 客户定位
目标客户的价值观描述：城市、个性、 积极、向往权威、专业、高效、自然、 运动、压力、圈子、学习、求新
报告思路
目标审视 区域分析 市场分析 市场定位 总体规划 差异定位
开发思路
项目定位 区域分析
重庆高新区——重庆市发展高新技术产业和改造提升传 统产业的重要基地；发展目标：力争五年西部领先，十 年成为国家一流的国家级高新技术产业区。
项目定位 区域分析
本项目地处高新二郎板块中心位置，二郎板块、巴国城板 块、彩云湖板块三大板块紧密相连，目前是重庆主城区房 地产重点开发区域之一
他们是社会的主流人群，进取不想被边缘化，没厌倦都市生活，有太多的追求要在都市中实现，在务
实的基础上又讲点品位和个性。是都市未来核心力量。
有超值感 独特个性 他们是充满矛盾的一群人, 喜欢
的东西,却又会为
的商品表现出与他们wenku.baidu.com
的年龄和经历所不匹配的惊人的消费能力
关注最新资讯 他们喜欢并
，关注新一代的成功人士，李想、高燃80后亿万富翁们的成功激
1-12月商品房成交价格走势
单位：元/㎡
2009年
2010年
2011年
2012
8000
7374
6933
7434
7144 7198
7000
7185 6 1 40
6 8 06
6675 6886 6809 7037 6610 6 469
6000 6448
5792
6113
6 6 866 681
6435
6 969
1、二郎片区对于重庆来讲仍是新区，且二郎区域发展中心化 明显，本案所处小区位为当前区域开发的边缘；
2、毗邻工业园区，对此片区整体形象有一定影响，配套档次 较低；
3、地块西侧有部分高压线路，西侧、南侧、北侧被工业厂房 所环绕，可能会对居住品质有所影响；
4、项目周边住宅相对品质一般，区域形象不好； 5、项目周边缺少自然资源和核心资源，对项目价值打造影响
二郎、巴国城、彩云湖三大板块紧密相连，开发项目较多， 竞争较为激烈；目前销售套内均价7000~7500左右
报告思路
目标审视 区域分析 市场分析 市场定位 总体规划 差异定位
开发思路
市场定位 形象定位
以青年群体为载体，时尚、新潮为元素，构建邻里亲情居 住氛围的格调文化地产；通过时尚与现代主义完美结合， 代言西城潮流时代的品质生活