浅谈大型购物中心评估难点及解决方案设计
购物中心运营中的难点
购物中心运营中的难点痛点一：预算管控难相比住宅地产而言，商业地产的精细化管控要求更高，住宅地产的报表精确度以“万元”计，而商业地产的报表要精细到元甚至角、分，因而要求商业地产的预算管控体系能够真正建立起来。
在预算管控方面的难点主要体现在实现以下三个方面可控。
1、预算目标可控商业地产预算目标的编制更为复杂，同样是收支两条线，商业地产的收入预算目标需分为销售收入和租金收入；支出预算目标需分为开发成本、运营成本和三大费用。
其中“租金收入预算目标”和“运营成本预算目标”的编制及过程控制显得尤为重要。
标杆企业L企的解决思路，一是基于合同的租金预算管控体系。
首先，基于合同的预算编制思路。
L企的租金预算目标是基于每个商铺的每个合同来编制，如果存在空铺情况，则通过“预计合同”的方式解决。
其次，预计合同服从整体租金规划。
空铺所对应的“预计合同”租金规划，取决于此商铺所对应的业态规划，如果此铺规划为餐饮业态，则需参照餐饮业态的租金规划目标，来倒算出此商铺今年必须贡献的租金收益，从而推导出最迟开业的时间要求。
再次，四个维度把关预算目标。
各商铺对应的租金预算目标确定后，在签订合同的过程中，基于预算单价、保底收入、上手合同价格、同楼层同业态最高租金水平等四个维度，与合同价进行对比，决定是否审批此合同。
最后，租赁政策实时监控。
如果有新的租赁政策出台，L企还将各合同执行的情况与租赁政策进行实时比对，找到与租赁政策不吻合的点。
二是运营成本预算管控体系首先，基于项目将运营成本分成三大类。
L企的运营成本预算目标的编制基于合理、规范的运营成本科目树来编制，将运营成本分为运营整改、推广和招商三大部分，按照项目维度编制后，由商管公司统一汇总。
其次，统一运营成本科目确保口径一致。
L企专门制定商业项目运营成本管理制度，将实际业务与运营成本科目的对应关系进行了详细规定，确保不同项目的运营成本归类的统一性。
再次，两道关卡把关确保运营成本预算目标不被突破。
购物中心管理与实现瓶颈
购物中心管理与实现瓶颈摘要购物中心作为现代城市商业的重要组成部分，在城市经济发展中发挥着重要作用。
然而，购物中心管理过程中存在着各种挑战和瓶颈，例如管理体系不完善、人员管理不当、市场竞争激烈等。
本文将分析购物中心管理中存在的问题和瓶颈，并提出相应的解决方案。
一、购物中心管理存在的问题与瓶颈1.1 管理体系不完善购物中心作为一个庞大的综合体，管理体系应该是完善的，但目前很多购物中心的管理体系存在不少问题。
例如，管理层与基层员工之间信息传递不畅，管理制度不健全等。
1.2 人员管理不当购物中心的管理团队需要具备专业知识和管理技能，但现实情况是很多购物中心的管理人员在专业知识和管理技能上存在缺陷。
这导致了人员管理不当，影响了购物中心的经营效益。
1.3 市场竞争激烈随着城市化进程的加快，购物中心如雨后春笋般拔地而起，市场竞争越发激烈。
购物中心在面临激烈竞争的同时，需要不断提升管理水平和服务质量，以保持竞争优势。
二、购物中心管理瓶颈的解决方案2.1 健全管理体系购物中心可以通过合理制定管理制度、建立信息共享平台、加强沟通协调等措施，进一步完善管理体系，提高管理效率，降低管理成本。
2.2 加强人员管理培训购物中心可以通过开展内部培训、外部培训、聘请专业人才等方式，加强管理团队的专业知识和管理技能培训，提升管理团队的整体素质。
2.3 提升服务质量购物中心可以通过不断优化服务流程、提高服务质量、加强服务意识培训等手段，提升购物中心的服务质量，树立良好的品牌形象，从而在激烈市场竞争中立于不败之地。
三、结论购物中心作为现代城市商业的重要组成部分，管理问题和瓶颈是不可避免的。
通过健全管理体系、加强人员管理培训、提升服务质量等方式，购物中心可以有效解决管理问题和瓶颈，提升经营效益，实现可持续发展。
购物中心管理是一个系统工程，需要全员参与、持续改进，只有更加完善的管理和服务，才能满足消费者的需求，赢得市场的认可。
购物中心调改难点分析及调整方案建议
购物中心调整的终极目的是租金收益的提升，同时商业品质的提升也是资产增值的重要体现。
对购物中心而言，商业调整从来都是一个不变的命题，与时俱进的调整是保持购物中心最佳经营业绩和持续竞争优势的重要措施。
购物中心调整的终极目的是租金收益的提升，同时商业品质的提升也是资产增值的重要体现。
购物中心定位分析即通过分析整场经营状况及外部环境变化得出调整结论。
需求结构分析需求结构方面，重点关注城市消费水平、区域人口结构、项目周边交通三个方面的变化。
如果在3年的时间半径（过往3年及未来2—3年）中，上述三个方面已经或即将发生重大改变，我们就认为定位可能需要调整。
判断城市消费水平的主要指标通常包括当地社会消费品零售总额、城镇人均可支配收入、城镇人均消费支出、消费品价格指数等。
而区域人口结构主要包含消费人口构成和该部分人群的消费能力两个方面。
项目周边交通则指道路及公交、轨道交通和停车条件等方面。
供给结构分析单从需求结构来判断定位是否需要调整还略显单薄，还应结合供给结构（周边商业环境及未来竞争格局）来综合判断。
临近区域是否有新的商圈诞生、区域内是否有新的商业项目入市、现有或潜在竞争对手（同类可比项目）的品类覆盖及品牌组合情况如何、以及对本项目的影响等，都是调研和分析应关注的方面。
定位合理性判断通过以上宏观数据采集和周边市场的调查，同时结合自开业以来购物中心的客流、销售等关键数据的横向对比和趋势分析，基本可以得知购物中心的定位是否符合当前市场需求、及其调整方向。
购物中心经营分析即通过分析各业态、、品类及品牌的落位效果及经营表现，为落位调整提供建议。
购物中心的定位归根结底是客群的定位。
当客群确定后，需要通过业态、品类组合，以及适合的品牌级次来诠释其功能定位。
相比复杂的定性分析，直观的数据呈现更能揭示真相，因此，购物中心的经营分析围绕客流、销售、租金、租售比等客观数据来进行。
业态、品类组合分析在购物中心内部，不同业态代表不同类型的消费需求。
浅谈大型商业综合体管理存在的问题及解决思路
浅谈大型商业综合体管理存在的问题及解决思路摘要：近年来，随着经济的发展，城市化进程的不断加快，城市大型商业综合体项目越来越多，这些大型商业综合体有着空间大、范围广、火灾荷载分布密集、单位面积人口多等特点，存在非常大的火灾安全隐患，需要采取有效的消防监督管理措施，及时有效地对大型商业综合体日常经营中的火灾安全隐患进行排除和规避，提高安全性。
但是，在大型商业综合体消防监督管理中仍存在一些不足和问题，该怎样提升大型商业综合体消防监督管理水平，受到多方关注和重视。
关键词：大型商业综合体管理；问题；解决思路引言随着社会经济的进步，越来越多的城市大型商业综合体、大型购物场所等性质综合、人流密集、体量庞大的场所出现在各个城市之中。
可以发现，由于体量庞大、商户众多等客观问题，常常会出现很多消防安全管理的盲区，存在着很多需要解决的问题，导致大型商业综合体存在很多火灾隐患，最后在运营过程中发生火灾。
1大型商业综合体的消防特点（1）消防设计要求高。
大型商业综合体体量大、层数高、地下空间纵深大，消防设计上考虑因素较多，不光在外部平面布置上对消防车通道及消防车登高操作场地有严格要求，在内部平面布置上尤其在防火分区、防烟分区、防火分隔措施、装修装饰材料，以及在地下连片车库、地下连片商业空间、下沉式广场、中庭等场所都高于一般民用建筑的设计要求，有的大型商业综合体甚至在设计上还需要进行性能化评估。
（2）消防设施设备配置多。
针对大型商业综合体的功能，在消防设施设备的设计上，除了常见的消防火栓、灭火火器外，还配置有火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统、气体灭火系统、自动跟踪定位射流灭火系统、防排烟系统、电气火灾监控系统、应急广播、消防电梯、应急照明系统等等，同时需要的设备房间也随之增加，在使用上要求联动功能正常并保持完好有效。
2大型商业综合体管理问题（1）建筑内部疏散条件不理想。
大型商业综合体不仅包括传统超市和百货公司，还包括餐厅、健身中心、KTV等多种形式的业态，在综合楼中，超市和百货公司占绝大多数，通常每日到晚上10点钟左右才歇业，这无疑使内部消防管理更加复杂。
浅谈大型购物中心评估难点及解决方案
浅谈大型购物中心评估难点及解决方案内容摘要随着我国房地产市场的快速发展，房地产市场越发活跃。
特别是国家经济政策转型的开始，由出口和投资为导向的经济发展模式转型为以消费为主要发展方向的消费模式，购物中心项目建设投资日益增多，其投资评估需求也越来越多。
房地产评估基本方法包括市场法、收益法和成本法。
而成本法为历史成本的原则不适用于经营性的购物中心价值评估。
对于交易比较活跃的地产项目市场法是一种最简单、最有效的方法，因为评估过程中的资料直接来源于市场，同时又为即将发生的资产行为所评估。
但是购物中心由于其基于地域经济的独特性和经营业态上的独特性，在市场上非常难以找到相似度很高的可比实例。
即使建筑体量、区位相近的购物中心业也会由于其业态配比和商业租户的不同而导致收益有巨大差异。
因此市场法在评估购物中心评估中的应用主要在于适用收益法情况下对租金的计算。
经营性物业最适用的收益法，对购物中心项目评估来说也同样适用，但是如何根据不同业态类型和租约条件建立租金评估模型，是收益法进行评估的难题。
本文通过分析购物中心的经营特点来寻找决定租户租金水平的微观决定因素，并提出了如何通过选取适当的修正因素来建立租金模型修正评估对象的租金水平，以及如何根据业态规划计算租金收益的可能方法及技术线路。
关键词：收益法购物中心购物中心项目评估业态配比技术线路第一部分、购物中心的特点商业地产是指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产。
狭义的商业地产主要只用于零售业、批发业的房地产，主要包括百货店、商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场、便利店、专卖店、仓储商店等。
广义的产业地产既包括零售业、批发业的房地产，还包括酒店、餐饮、娱乐休闲、商务办公等房地产。
我们今天主要讨论狭义的购物中心的评估，也就是大型商场和Shopping Mall的评估。
购物中心（Shopping Center/Shopping Mall）国际上没有一个统一的标准定义，不同国家及组织对购物中心的定义不同。
购物中心开发经营难点及解决思路
购物中心开发经营难点及解决思路21世纪后，中国发展最快的零售形态就是购物中心，但现阶段中国购物中心还处在探索阶段，发展缺少规划，出现“一窝蜂”的倾向：有人把它做成了一售代租的地产，有人把它当成了百货商店转型的救命稻草……普遍经营状况不好，有的关了门，有的转了型，少部分还在勉强维持生存。
购物中心的经营究竟难在哪儿？究竟该怎样做购物中心？一、购物中心的经营困境困境之一：客流不旺。
诸多开业的购物中心都面临客流不旺的灾难，走进购物中心给人以萧条冷清的感觉，顾客象看画展一样浏览各个专卖店，真正掏钱购物的人不多，稳定的回头客就更少了。
困境之二：租户难求。
购物中心采用招租方式经营，就是开发商把店铺或摊位出租给零售商。
因而租金是开发商的重要利润来源。
要取得稳定而理想的租金，必须找到信誉好的零售商。
但是，购物中心建成后常常遇到招商难题：期待的零售商他不来，而想来的又不想要。
国内的专业店和主题专卖店本来就数量少、质量低，使购物中心没有充足的商户资源选择余地。
困境之三：管理乏力。
购物中心里常有上百个经营权独立的零售商，使得购物中心的管理比百货店管理难度大得多。
面临的问题诸如是否接受统一收银，是否接受统一营业时间，是否接受进行统一的促销行动等。
如果协调没效率，就会损害购物中心整体形象，使顾客失去光顾的兴趣。
二、面临经营困境的深层原因中国购物中心面临经营困境的更深层次的原因主要有主观、行业和环境三大方面：一是主观原因。
开发商缺乏对购物中心发展规律的认识。
根据我的观察，中国的购物中心至少90%选址不当。
购物中心投资回报期为很长，需要对商户户放水养鱼。
但开发商为了尽快收回投资，向零售商收取过高的租金，无异于杀鸡取卵。
购物中心开业前应先作好规划，尤其是核心主力店意向在施工前就应确定。
而且，我认为在中国发展购物中心，不宜一步到位，应该分步进行投资，可以随时进行调整。
二是行业原因。
中国商业低产的发展正面临着一场综合性的革命。
西方发用150年时间才逐步发展起百货店、一价店、连锁店、超市店、购物中心、自动售货、步行街和多媒体销售等20多种零售业态。
购物中心解决方案
购物中心解决方案简介购物中心是当今城市中不可或缺的商业设施之一。
随着城市化进程的不断推进和人们对舒适便利购物环境的追求，购物中心作为商业领域的重要组成部分，为消费者提供了丰富的购物选择、良好的购物体验和全方位的购物服务。
然而，随着市场竞争的日益激烈和消费者需求的不断升级，购物中心也面临着各种各样的挑战。
本文将从不同角度论述购物中心面临的问题，探讨解决方案，并提出建议，以提升购物中心的竞争力和满足消费者需求。
1. 定位策略购物中心的定位是关键。
在市场上建立并保持竞争优势需要明确定位策略。
购物中心可以通过提供特定的产品组合或服务来满足特定消费者群体的需求，例如以时尚和奢华为主题的购物中心，或以实惠和实用为主题的购物中心。
购物中心应该对目标市场进行充分调研，了解他们的需求和偏好，为他们提供有吸引力的购物选择。
2. 改善空间设计购物中心的空间设计直接影响消费者的购物体验。
购物中心应该注重创造舒适、宽敞、明亮的环境，并合理划分不同区域，以便顾客更好地浏览和购物。
此外，购物中心还应该注重细节，提供便利设施如无障碍通道、坐椅、儿童乐园等，以提升顾客的满意度和忠诚度。
3. 多元化的产品和服务购物中心应该提供丰富多样的产品和服务，以满足不同消费者的需求。
除了传统的零售业务外，购物中心还可以引入娱乐设施如电影院、游戏中心、健身房等，提供特色餐饮、美容美发、家居装饰等服务，为消费者提供一站式购物体验。
购物中心还可以举办主题活动、促销活动等，增加消费者的参与度和忠诚度。
4. 引入创新科技购物中心可以借助创新科技提升其竞争力。
例如，通过建立智能导购系统，为消费者提供个性化推荐和定位服务；利用移动支付和虚拟现实等技术，提升支付和购物体验；使用大数据分析，了解消费者行为和偏好，精准推送广告和促销信息等。
购物中心可以与科技公司合作，共同开发和应用创新科技，以提升购物中心的吸引力和竞争力。
5. 加强营销与品牌建设购物中心应该注重营销和品牌建设，提升其知名度和美誉度。
商场建筑设计重点、难点分析及应对措施
商场建筑设计重点、难点分析及应对措施1. 引言商场建筑在现代城市的发展中起到了至关重要的作用。
商场作为集购物、休闲、娱乐等多功能于一体的建筑，其设计与规划需要考虑到众多的因素。
本文将分析商场建筑设计的重点与难点，并提出相应的应对措施。
2. 设计重点分析2.1 布局与空间规划商场建筑的布局与空间规划是整个设计过程的关键。
设计师需要考虑商场的功能划分、流线布置、面积分配等因素。
合理的布局能够提高商场的空间利用效率，使顾客流动更加顺畅舒适。
2.2 外立面设计商场的外立面设计是其形象展示的重要组成部分。
设计师需要考虑商场与周边环境的协调性、商场品牌形象等因素，通过外立面设计来吸引顾客的注意力，增加商场的知名度与美感。
2.3 环境与照明设计商场作为人流密集的场所，环境舒适度与照明设计对顾客体验至关重要。
设计师需要考虑商场的通风、采光、温度等因素，以及照明的亮度、色彩搭配等，为顾客创造一个舒适、宜人的购物环境。
2.4 消防安全设计商场作为人员密集、火灾风险较高的建筑，消防安全设计不容忽视。
设计师需要合理设置疏散通道、灭火设备、火灾报警系统等，确保商场在发生紧急情况时能够及时疏散人员，并进行有效的灭火。
3. 设计难点分析3.1 多功能性与灵活性的平衡商场建筑需要满足众多的功能需求，如购物、餐饮、娱乐等。
设计师需要在满足这些功能需求的同时能够实现灵活的空间变化，以适应市场需求的变化。
3.2 大空间的处理商场经常需要大开间的设计，这给结构设计、空调通风、照明设计等带来了较大的挑战。
设计师需要在结构稳定性、室内空调通风系统、照明能效等方面进行综合考虑，以确保商场能够满足大空间的使用需求。
3.3 公共区域的平衡与流线设计商场的公共区域如入口、走廊、中庭等需要兼顾顾客的流线、休息与交流的功能，而且需要在设计上做到平衡美观。
设计师需要合理规划这些公共区域，使其既符合功能需求，又具有美观的设计。
4. 应对措施4.1 合理的设计团队与合作伙伴选择商场建筑设计涉及众多领域，如结构设计、室内设计、电气设计等。
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浅谈大型购物中心评估难点及解决方案容摘要随着我国房地产市场的快速发展，房地产市场越发活跃。
特别是国家经济政策转型的开始，由出口和投资为导向的经济发展模式转型为以消费为主要发展方向的消费模式，购物中心项目建设投资日益增多，其投资评估需求也越来越多。
房地产评估基本方法包括市场法、收益法和成本法。
而成本法为历史成本的原则不适用于经营性的购物中心价值评估。
对于交易比较活跃的地产项目市场法是一种最简单、最有效的方法，因为评估过程中的资料直接来源于市场，同时又为即将发生的资产行为所评估。
但是购物中心由于其基于地域经济的独特性和经营业态上的独特性，在市场上非常难以找到相似度很高的可比实例。
即使建筑体量、区位相近的购物中心业也会由于其业态配比和商业租户的不同而导致收益有巨大差异。
因此市场法在评估购物中心评估中的应用主要在于适用收益法情况下对租金的计算。
经营性物业最适用的收益法，对购物中心项目评估来说也同样适用，但是如何根据不同业态类型和租约条件建立租金评估模型，是收益法进行评估的难题。
本文通过分析购物中心的经营特点来寻找决定租户租金水平的微观决定因素，并提出了如何通过选取适当的修正因素来建立租金模型修正评估对象的租金水平，以及如何根据业态规划计算租金收益的可能方法及技术线路。
关键词：收益法购物中心购物中心项目评估业态配比技术线路第一部分、购物中心的特点商业地产是指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产。
狭义的商业地产主要只用于零售业、批发业的房地产，主要包括百货店、商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场、便利店、专卖店、仓储商店等。
广义的产业地产既包括零售业、批发业的房地产，还包括酒店、餐饮、娱乐休闲、商务办公等房地产。
我们今天主要讨论狭义的购物中心的评估，也就是大型商场和Shopping Mall的评估。
购物中心（Shopping Center/Shopping Mall）国际上没有一个统一的标准定义，不同国家及组织对购物中心的定义不同。
国际购物中心协会（ICSC）的定义是由开发商规划、建设、统一管理的商业设施，拥有大型的主力店、多样化的商品街和宽敞的停车场，能满足消费者的购物需求与日常活动的商业场所。
中国对购物中心的定义安装《零售业态分类（GB/T18106-2004）》中的定义“购物中心是多种零售店、服务设施集中在由企业有计划的开发管理运营的一个建筑，或一个区域，向消费者提供区域性服务的商业集合体。
”下面，我从大型购物中心的特点分析出发，大家讨论一下现场勘查和评估中需要注意的一些事项，提出评估购物中心应采用的几种方法，并对一些具有代表性的购物中心的评估难点和技术路线提出探讨性意见。
一、大型购物中心特点1、投资开发和产权大型购物中心项目往往属于经营性房地产。
由投资发展商有计划开发，统一规划、统设、统一产权（属于投资发展商）。
正是由于这只租不售的特定的经营模式，导致购物中心在市场上往往缺乏交易实例，难以寻找可比较的交易实例。
2、管理模式“统一管理、分散经营”。
统一管理是购物中心区别于其他商业业态的核心，即统一租户管理，统一策划管理，统一招商，统一物业管理，统一营销管理，统一服务管理、服务监督，使得购物中心对外形成一个统一的形象；而分散经营是在统一运营管理的原则下实行卖场租赁制，专业专卖等各种零售店铺及餐饮、娱乐与服务业由相关零售商承租自主经营。
既购物中心的所有者不直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间构建平台，搭建桥梁。
并一统一的形象对外做宣传创立品牌。
目前国比较知名的商业地产经营品牌有万达集团管理的“万达广场”，中粮集团管理的“大悦城”，华润管理的“万象城”，凯德商用管理的“凯德广场”及盈石投资管理的一些品牌。
3、规模面积大、商圈辐射面广大型购物中心商业建筑面积通常在5-8万平方米，楼层在4层到8层左右，一般地下有一层到二层的营业面积，且有2层地下停车场。
每个购物中心商圈辐射面核心客户群大约5公里半径，任何交通工具20分钟以，占商场主要客流的65%以上。
次级客户群辐射半径约8公里，任何交通工具40分钟之，占商场客流的25%。
边缘客户群辐射半径约10公里，占商场客流的10%。
4、租户组合、业态配比特点大型购物中心往往会对部租户组合进行业态组合，配置比例适当，业态功能齐全。
购物中心除购物外，应有餐饮、娱乐、休闲服务，多种业态和与业态相适应的功能。
通过各种不同服务功能的互补性，满足消费者多种需要，提供“一站式”服务。
购物中心习惯上把租户区分为主力店、次主力店和非主力店。
判断主力店的三个标准1.强大的商业号召力与良好的商业信誉2.有稳定的客户源，能独立为商场带来大量客流。
3.租赁面积一般在2000平方米以上，具有招商的可靠性，不轻易撤场主力店的分类1、百货店：如太平洋百货、百盛、巴黎春天、富安百货、铜锣湾百货等2、大型综合超市：如家乐福、乐购、沃尔玛、华联、欧尚、易出莲花等3、家居电器类专业店：如国美电器、红星美凯龙、百脑汇、百安居等4、KTV：如好乐迪、钱柜、歌城等5、电影院：国各种大型院线影院。
次主力店的分类1、大面积专卖店：H&M，UNIQUE，迪卡侬、SPORT100等2、大型餐饮店：如丰收日、海底捞、霖等租赁面积在500平方米以上的餐饮品牌3、娱乐类：如Toys Rus、汤姆熊、反斗城等非主力店就是除了主力店和非主力店之外的所有其他租户。
购物中心商铺种类的划分标准5、租金价格构成的复杂性购物中心根据其业态的不同，有着多种多样的租金收取方式，大体上可以归类如下：1、固定租金：多适用于小型非知名品牌租户。
2、提成租金（又称为扣点租金）：多适用于主力店中的超市、百货或者关键客户。
3、固定租金+提成租金：多适用于主力店中的家居电器类专卖店或者KTV及电影院。
特殊情况下还存在固定租金和提成租金两者取高的租金计价方式。
其统一表达式可以写为如下公式：租金（rental payment）=R+max[0,r(S-B)]其中R代表每平方米的固定租金r代表提成租金的租金提成率S代表每平方米的销售额，业称为“坪效”B为每平方米销售额的阈值，或称为断点。
对于固定租金即提成租金为0，对于纯提成租金即R为0。
采用这种租金计算方式的好处在于一方面将经营者利益和租户的利益分享，销售额高了，经营者和租户同时受益，另一方面又让经营者和租户的风险分担，在经营情况不好的情况下经营者只能取得保底租金，可以减轻租户的租金成本压力。
提成租金能够创造价值，其价值创造是通过多样化即租户组合，风险分担和租金歧视这三种机制实现的。
因此对于购物中心经营者来说如何根据租户的业态类型和品牌类型及地理位置选取不同的租金形式从而实现自己的利益最大化是非常考验经营者功力的事情。
6、购物中心的价格歧视购物中心有明显的价格歧视，不同类型不同规模的租户价格之间有巨大的差异。
比如主力店租户的提成租金往往在3%左右，而百货类租户的提成租金比例可能高达20%。
这是为什么呢？早期的研究早已经证明，对于人们选择去一个较远的而不是较近的购物中心购物，是由于顾客进行“多目地购物”和“比较购物”所带来的购物成本的减少所引起的。
而近期的针对购物中心的研究表明，购物中心中的主力店的形象对于顾客选择某一购物中心时也很重要。
尤其是一个形象好的大型超市或者电影院，KTV等，都可以将顾客从一个较远的地方吸引到这一特定的购物中心进行消费。
正是这种主力店能够带来正向客流的特性，使得非主力店获得更多的客流和销售额。
主力店这种带动客流的能力我们称之为正向外部性。
而对非主力租户来说这就是需求的外部性，其源于消费者被主力租户吸引到一个购物中心，然后在其他小商铺进行消费的行为。
需求外部性包括被吸引来的客流在购物中心部进行的比较购物和补充购物，从而提升了购物中心整体的经营业绩。
正是这种正向外部性使得主力租户取得了在租金议价方面的优势，其享受较低租金的同时，通过其带动的客流从而提升的购物中心的整体经营业绩，来实现对业主的租金补偿。
而其他租户则必须因为享受了主力租户带来的需求外部性而支付较高的租金水平作为补偿。
因此购物中心的主要租金收入来自于各种中小型店铺，中小型店铺经营灵活，赢利能力高，平均租金水平远远高于主力店，是商业主要租金收入的贡献者；但是也应注意商家租赁面积与租金体系的平衡问题。
建立最高利润与最低风险的平衡点就要找出最佳的投资回报方式；合理的投资回报方式应从低风险出发，制造出高利润；购物中心租金的平衡规则：业态风险与利润成正比；除了主力店、次主力店与非主力店之间存在的价格歧视之外，还存在品牌之间的价格歧视。
购物中心招商流程首先是主力店招商，其次并非是次主力店而是所谓的KEY ACCOUNT，即关键租户。
所谓关键租户大部分是国际知名的品牌，其代表的是与购物中心定位相符合的客户群的主要偏好品牌。
如定位于年轻消费群体的IT，Adidas，Nike，Puma等，以及定位于奢侈品消费群体的Gucci，LV等奢侈品牌。
他们往往能够取得与主力店一样的纯扣点租约，不过由于其高利润，扣点租金水平会比较主力店高许多，但是在多数情况下会低于其他二线品牌的店铺租金水平。
7、影响租金的区位因素复杂购物中心制定租金价格时要面临着许多不同方面的权衡，在这些权衡所涉及的不同因素之间存在着联系并互相影响。
而且由于商业环境和商业背景的不同，这些因素间的关系和互相影响也存在各种差别。
通过大量的实证研究，大致可以归纳以下几个规律。
1）区位特征是购物中心商铺租金最重要的决定因素无论如何购物中心还是房地产的一种，对于房地产来说，区位永远是排在第一位的影响因素。
对于以租金收益为主的购物中心来说，区位因素的细化就是有效购买力，即商圈人口乘以人均购买力。
因为足够多的人口和旺盛的购买力是支撑购物中心发展的重要基础。
通常而言，购物中心所处的核心商圈的有效购买力越强，租户应当支付更高的租金。
此外，购物中心的交通便利性也更为重要，在现在私家车逐步成为主要交通工具的时候，更多的体现为购物中心的停车位数目或者以单位面积停车位表示。
2）建筑年限与租户租金水平成正比俗话说“一铺养三年”。
购物中心建成年份越长，租户所支付的租金越高。
经营时间越久的购物中心，越容易忽视物理条件上的差异，以及租户组合的不恰当甚至设施老化的影响。
当然这是对经营发展正常，维护保养得当的购物中心而言。
随着经营时间延长，购物中心逐步步入了稳步发展的阶段，从而拥有固定的品牌和顾客忠诚度，而且通过招商调整也会逐步拉高租金收益水平。
3）商铺面积越大租户支付的租金越低租户的租金水平往往与其自身规模呈负相关。
一方面规模较大的租户，由于租赁的规模经济而能够获得更多的租金折扣，同时更大规模的租户由于其自身经营实力或者品牌实力较大也具有较大的讨价还价能力，在与业主的租赁谈判中获得主动。