欧美商业地产新模式
浅谈block街区规划理念
浅谈BLOCK街区规划理念摘要:BLOCK街区是商业地产的一种新理念，是20世纪中期兴起的一种全新的社区规划理论，BLOCK商业中心是城市商业中心发展的新模式。
本文结合实际案例探讨BLOCK街区的起源、规划理念和发展态势。
关键词：BLOCK街区；商业中心；楼盘开发；街区既要提供居住，又要有丰富的商业配套和休闲配套。
将街区与国际化、居住、休闲、娱乐、商务等组合在一起，规划创造了一种全新的居住和生活模式。
体现了居住与环境新的结合关系，把人们从传统的封闭围合式居家中引导出来，极大丰富了人们对新型居住的需要，提供了一个更适宜居住的标准与模式，而非现在通常意义的“小区”、“社区”概念。
国际BLOCK街区体现的是新型居住模式，它本身向城市空间开放，具备一定的规模，能聚集一定数量的人口，又有亲切和谐的邻里关系。
它既是具备商业特征的商居城，又是配套设施应有尽有的生活城，最大限度地使住宅居住功能便捷化。
1. 城市社区新模式——BLOCK街区自90 年代中后期以来，我国城市商业中心发展呈现以下特征：一是商业中心改造和规模扩大化趋势，许多城市商业中心原来主要是由一条街构成，现在改造成“丁”字型、“工”字型、“田”字型，占地规模、商铺数量、经营规模等等都成扩大化趋势；二是打造新型商业购物中心，特别是大城市的造摩尔运动；三是商业中心功能的扩展和转变，即扩展“综合服务体”功能，向商务中心（CBD）转变；四是商业与地产结合，以地产商为主导已成为城市商业中心改造和开发的主流模式。
BLOCK 街区商业模式是城市商业中心发展的新模式，这个概念来源于美国，是商业和居住的集中融合。
BLOCK 街区，即 B-Business（商业）、L-Life allow（休闲）、O-Open（开放）、C-Crowd（人群）、K-Kind（亲和），它不同于区域性购物中心，更有别于郊区的大型商业集散地，以满足人们生活需求为前提，是无法与生活区别开的商业形态。
百货商店盈利模式及创新
百货店盈利模式及创新葛坤田物流1102 2302110237一、百货店盈利模式（一）自有品牌在欧洲，开发自有品牌俨然成为百货公司的一种成功模式，许多著名的百货公司无不拥有强大的自有品牌开发体系，比如美国的西尔斯百货、法国的老佛爷、英国的马狮百货、马莎百货都是如此，而银泰进军自有品牌，亦是想做这种“没有工厂的制造商”，为百货店寻找新的利润增长点。
（二）买手制香港买手制百货店连卡佛在北京经营三年后宣布，未来三年将在北京、成都连开两店，并将重回曾在2006年因“水土不服”而退出的上海市场。
无独有偶，NOVO时尚百货、知名品牌I.T和CPU、泰国零售业巨头尚泰旗下精品百货ZEN等买手制零售商也纷纷在北京、上海、杭州等城市加快了开店脚步。
目前中国百货行业几大巨头中，百联、王府井、银泰、金鹰等已经开始谋求新的自营探索。
比如百联集团旗下东方商厦的欧洲精品皮具馆，都由商厦总代理、总经销，每年举办的法国商品周、意大利商品周，这些节日营销的商品都由百联自己的买手团队到原产地直接采购，与其他商场的商品形成了差异化。
（三）连锁经营上世纪90年代，南京百货业曾刮起一阵扩张“风潮”，被业界称为百货业的“突围运动”。
据一位商界人士回忆，当时南京几乎所有的大商场都“走出去”过，扬州、无锡等地均出现过新百、中央等商场开起的“分号”。
当时全国上下也都兴起了“横向联合”之风，北京、上海、郑州等地的商家也连锁不断，但时隔不久，这些商场在外地的连锁直营店多数因经营业绩不佳而纷纷撤出。
目前连锁经营做得较为成功的大概只有王府井百货了。
（四）进军商业地产风头正劲的商业地产在让开发商趋之若鹜的同时，也让传统零售商怦然心动。
因为百货店采取自购物业形式开店，可以缓解水涨船高的租金压力，于是有人认为，传统零售商进军商业地产领域正是时候。
事实上，传统零售商自购物业并非个案。
百盛、银泰和新世界等知名百货连锁体系中，持有物业的比例在逐年加大。
实际上，早在2008年，一批知名连锁百货就曾掀起一波“置业潮”。
全球最著名的奥特莱斯OUTLETS荟萃
意大利：Barberin
日本
• 日本奥特莱斯始于1993年，横滨Bayside Marina Outlet引发热潮， 2000年日本奥莱发展和开店达到高峰 • 大集团垄断特征明显： 切尔西日本（Chelsea Japan Co.Ltd.）
日本三井不动产。
• 基于切尔西在品牌资源和运营技术支持，使合作的奥特莱斯经营较好
第一部分：国内外奥特莱斯的发展与分析
• 国外奥特莱斯的发展与分析
• • 国外奥特莱斯的历史演进 国外奥特莱斯的发展特点
• 国内奥特莱斯的发展与分析
• • 国内奥特莱斯的引入 国内奥特莱斯的发展特点
•
国外奥特莱斯的经验与趋势
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国内奥特莱斯的成功要素
北京燕莎奥特莱斯经典分析
上海青浦奥特莱斯经典分析
切尔西、第一零售所拥有奥特莱斯占全美68%
Premium Outlet Ce
美国圣地牙哥奥特莱斯
美国华盛顿D.C奥特莱斯
美国拉斯维加斯奥特莱斯
美国拉斯维加斯奥特莱斯广告牌
美国旧金山奥特莱斯
美国西雅图奥特莱斯
欧洲
• 奥特莱斯在20世纪90年代中期传入欧洲 ，英国首先发展
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OUTLET首创于美国，至今已有上百年历史，是 目前欧美发展最为强劲的零售业态，并逐渐风靡 盛行欧美、东南亚等诸多国家。最初OUTLET为 工厂直销店，后慢慢形成类似SHOPPINGMAIL的 OUTLET购物中心，继而发展成独立的零售业态。 OUTLET进入二十世纪七十年代呈现出快速发展 的势头，到本世纪初美国境内已建立了300多家 OUTLET购物中心，欧洲、东南亚也开始盛行。 OUTLET是通过诸多品牌经营，极大满足消费 者的需求，并采取与百货业、大卖场、超市等错 位经营的方针，以自己独特的经营个性而存在， 百分百地迎合了消费者的需求及心态，所以发展 尤为迅速。在名牌价格高高在上的时代，在各行 各业激励竞争的时代，何以OUTLET能够如此移 居泰山之位呢？首先吸引人们的当然是其难以想 象的物超所值的世界名品，为时尚人士找到了购 买名品的窗口，致使消费者都趋之如鹜；其次， 汇集众多世界名品的OUTLET，场内全年折扣， 方便消费者选择品牌购物；再次，它又给过季、 断码的名品找到了一个卖场，不但为厂家解决了 与正价商品的冲突。如果品牌新品总是与过季折 扣商品混淆在一起，势必会使消费者降低对这个 品牌的信任度。因而OUTLET受到了商家、消费 者的欢迎，无限商机厚蕴勃发，前景无限远大。
国外商业综合体微更新案例
国外商业综合体微更新案例
以下是一些国外商业综合体微更新案例：
1. 马来西亚 Starhill Gallery 升禧艺廊：这是吉隆坡武吉免登的一个高级商场，已正式更名为The Starhill，并在2019年10月部分关闭进行升级改造。
重新定位的空间成为Home of the Tastemakers，并将酒店功能融入原有
的高级零售空间中。
2. 法国·La Part-Dieu城市购物中心：该项目改变了里昂的城市中心，通过
改造70年代的原始建筑，使购物中心“重新社会化”。
现有大量建筑材料
在可持续地重复使用的同时，还设计重新安排了内部程序，增加了更多的空间。
不仅替换了一个多余的停车场，插入了大窗户，还刷新了特有的旧混凝土外墙，并增加了一个开阔的屋顶公园，通过纪念性的楼梯与城市相连。
经过这一广泛的改造，这座曾经阻碍里昂活力的建筑开始了新的篇章，成为一个充满生机的城市中心景点。
以上案例仅供参考，可查阅商业地产类、建筑类相关书籍获取更多信息。
商业地产3种销售模式
商业地产3种销售模式分割出售”、“售后返租”、“地产大鳄+商业巨头”三种商业地产模式被采用的较为广泛。
此外，商业经营表现出色的铜锣湾模式、新天地模式和万科模式也较为流行。
1、“分割出售”概念解释：“分割出售”作为商业地产开发经营的一种模式，是将商业产权大商场分割成一块块小面积商铺出售给买者。
开发商一般不涉及商业项目后期经营管理，往往为日后的经营种下了“不治之症”，不仅损害了投资者的利益，带来较大的投资风险，还会损害开发商的形象，对城市社会经济的发展造成不利影响。
目前，大商场的产权分割已基本被禁止。
优点：快速回笼资金、减轻开发公司财务压力，有利于开发商资金运作。
缺点：单纯的“分割出售”使业主产权多元化，难以实行统一经营。
商业地产一旦被分割出售，就意味着一个完整的商业设施在所有权和经营权上都被彻底分割，失去了它的整体性。
难以引进主力店、品牌店，最后成为街头“大排档”的结局，实际回报与预期收益相差甚远。
小业主购买后，开业日期不统一，商业规划缺乏整体性，导致商场经营杂乱，容易出现经营惨淡的局面。
2、“售后返租”概念解释：不同于“分割出售”模式，开发商将商铺出售后，提出统一返租、统一招商经营、统一管理，这就是所谓的“售后返租”模式。
售后返租有多种形式，包括返租回报、带租约销售、利润共享、保底分红。
优点：解决销售问题，快速回笼资金。
使商业整体经营权得到统一，达到商业聚集效应。
缺点：现金流量的考验。
商业一般需要经过2－3年的整合调整期，这期间，经营情况相对不理想，经营者轮换较为频繁；而开发商每年要向投资者发出固定租金，加上经营团队的管理费，对于开发商来说，这期间的资金压力相当大。
合同到期后面临再次选择的问题。
“售后返租”模式虽然解决所有权被分割的缺陷，但当返租合同到期时，将再次面临选择经营方式、经营公司的问题。
到时的经营情况未知，风险较大，有可能出现返租期满后小业主自行出租或经营。
案例：XX城因招商能力不足，经营者经营惨淡而集体停止营业，要求物业公司退还租金。
房地产市场的新兴业态与商业模式
房地产市场的新兴业态与商业模式在过去的几十年中，房地产市场一直是一个繁荣而受追捧的行业。
然而，随着经济的发展和社会的变迁，传统的房地产业态与商业模式已经无法满足人们对居住和商业需求的多样化和个性化。
因此，新兴的房地产业态与商业模式应运而生，为市场带来了新的机遇和挑战。
一、共享经济模式共享经济模式是近年来崭露头角的新兴房地产业态之一。
在这一模式下，人们可以共同使用或共同拥有房地产资源，实现资源的最大化利用。
例如，共享写字楼、共享办公空间等。
这种模式不仅可以降低企业成本，提高资源利用效率，还能创造更多的社交机会和商业合作机会。
二、文化创意产业模式文化创意产业模式是将房地产与文化创意产业相结合的一种新兴商业模式。
在这一模式下，房地产开发商将文化创意产业引入到房地产项目中，通过打造独特的文化氛围和体验，吸引消费者和居民。
例如，将艺术画廊、音乐剧院等文化设施纳入住宅小区规划，创造独特的文化社区。
这种模式能够提升房地产项目的附加值和市场影响力。
三、智能科技应用模式随着智能科技的不断发展，智能科技应用模式在房地产市场的新兴业态中扮演着至关重要的角色。
通过智能科技的应用，房地产开发商可以提供更加智能化和便捷的居住和商业体验。
例如，智能家居设备、智能停车系统等。
这种模式能够提高居住和商业环境的舒适度和便利性，符合现代人们对品质生活的追求。
四、创新商业模式创新商业模式是指通过开展新型的商业活动和服务来满足人们的需求。
在房地产市场的新兴业态中，创新商业模式发挥着重要的作用。
例如，通过租赁经营模式提供灵活的办公空间，满足企业对办公空间的短期使用需求。
这种模式能够更好地适应市场的变化和消费者的需求，提供更加灵活和个性化的服务。
五、可持续发展模式可持续发展模式是在社会的可持续发展理念指导下，提供符合环保和可持续发展标准的房地产产品和服务。
在这种模式下，房地产开发商注重资源的节约和环境的保护，同时提供高品质的生活和工作环境。
美国最新的三种商业模式大大揭秘
美国最新的三种商业模式大大揭秘！为何他是最赚钱的∙来源/作者：步步为赢∙类别：业界动态∙发布时间：2014-10-11 11:40:57∙您是第241位阅读者∙>>收藏到:0商业模式是企业的经营根本，现如今，商业模式研究已经成为企业界中最热闹的话题。
在商业模式中，又属盈利模式最为重要，所以我们才会经常说商业模式其实就是最赚钱的模式。
但是真正能够了解甚至能够运用得好的人是少之又少。
以下三种模式，是商业中最快圈钱的模式，我们在学习的时候，应该采取“拿来主义”，而不是生搬硬造。
模式一：免费模式我们似乎随处可见，到处是免费模式买一个送两个，买这一个送另外一个。
有些人用这个模式做的风生水起，有些人用这些模式搞的一套糊涂，有些人为了凑热闹。
免费模式是最伟大的商业模式，但是很多人是看不懂背后的商机。
我们看看常见的案例：充话费送手机模式。
举例：我们预存2000元话费，赠送手机价值2000元，还有2000元话费分24个月用完，然后还赠送你100元的手机新业务，然后还可以送你价值2000元的空调，等等。
我们作为消费者，看到这个信息，你一定会心动，然后就行动了，我们众多普通的消费者看后认为很划算，认为他们在赔钱做生意，大家想想，他们真的会赔钱吗?不但不会，还会挣钱，这就是我们很多人没有看明白的道理，你送赔钱，别人送就会挣钱。
我们仔细分析一下，他们赠送的这些东西，我们看看市场价，也确实是这些，大家想一想，他们批量购买会是什么价位吗?市场价2000元的手机，批量从厂家购买有可能是500元，市场价2000元的空调，批量购买也可能只有几百元，加在一起才1000元，其他赠送的都是基本没有成本的业务，然后他还告诉你每月有最低消费等等业务。
他们赚大了，我们认为占了大便宜。
因此，我们在学习这些免费赠送模式的时候，我们要制作出自己的商业模式，免费送的同时我们也要有利润。
还有一个企业，我们不得不佩服，麦当劳，肯德基，他们的卫生间永远对任何人都是免费的，假如有一天，我们内急，尤其是在城市的大街上，找一个公厕非常难，这是你会想到什么?去麦当劳，肯德基，为什么?因为那里免费，随便去。
商业开发新模式——豪布斯卡
豪布斯卡”（HOPSCA）为欧美国家最先进的商业地产模式，本质为酒店HOTEL＋写字楼OFFICE＋停车场PARKING＋大型综合购物中心SHOPPING MALL＋商贸博览CONVENTION＋国际公寓APARTMENT的复合体。
在国外已经发展成熟，但在中国仍处于开拓发展期。
目前全国商业地产已经稍然兴起豪布斯卡”（HOPSCA）这一新型的开发模式。
下面以北京A-Z TOWN项目为例为你讲解；东长安街沿线位于东四环朝阳路南侧的A-Z TOWN打着“HOPSCA豪布斯卡综合复合型高端物业”的旗号横空出世。
什么是HOPSCA豪布斯卡？ A-Z TOWN 为什么选择以HOPSCA豪布斯卡综合型的物业亮相？A-Z TOWN所处的区域是否适合开发“HOPSCA豪布斯卡综合型项目？A-Z TOWN的未来走势又将怎样？这一系列的置疑无不掀起“银十”楼市道道波澜。
据了解，A-Z TOWN定位于HOPSCA豪布斯卡有其渊源。
A-Z TOWN由首创新资置业有限公司开发，而首创新资置业有限公司隶属于北京首创置业股份有限公司，属综合性房地产营运商。
据介绍，近几年来,首创置业一直朝着国际级的地产营运商而发力。
在产品类型开发策略方面,首创置业是以四种物业不同组合共同谋求发展：持有型物业和出售型物业的组合；住宅、商业、写字楼和酒店不同种类物业的组合；不同地段之间的组合；不同进度梯次之间的物业组合等等。
为了进一步加强国际竞争力，首创置业率先引入在国外实践成熟的HOPSCA豪布斯卡综合物业复合模式。
据介绍，2003年6月19日在香港联交所成功上市后，面对宏观调控，坚持股权国际化战略，首创置业引入GIC为合作伙伴，意欲更大的拓展。
GIC是新加坡专事管理政府外汇储备的投资公司，成立于1981年。
目前GIC所管理的资金规模已超过1000亿美元。
因其雄厚的资金、庞大的投资规模以及不事声张的作风，被称为“亚洲最大也是最神秘的买家”。
和其他私人股权投资基金相比，GIC的优势在于有更长远的投资年限。
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欧美商业地产新模式——“生活方式中心”
（一）“生活方式中心”的商户构成
通过商户构成的数据，你不但可以知道一家商业中心的主要消费群体是哪一类人群，并可以知道它的功能和定位。
ICSC对美国106家现有的“生活方式中心”中的5238家商户进行了统计分析。
统计数据表明，女装店在所有类别的店铺中数量是最多的，占总量的12.5%；紧随其后的是占12.2%的餐馆，而运动鞋、童鞋、男鞋、汽车用具和工艺品店的数量最少。
在统计调查的106家“生活方式中心”的5238家商铺中，只有33家百货商场，占总量的0.6%。
折扣店则更少，只有21家，占0.4%。
最初构想的“生活方式中心”是一个开放式的购物中心，而不包含Mall式的主力店(anchor store)，但到上世纪90年代后期，一些开发商在“生活方式中心”里也引入了百货商场、折扣店或电影院等形式的主力店，形成了一种Mall与“生活方式中心”的混合形式。
不过，这种趋势并未持续下去，因为这类店铺并不适合“生活方式中心”。
相反，越来越多的零售商开始设法让自己的规模和布局适合“生活方式中心”的格局。
（二）Mall与“生活方式中心”的比较
大多数“生活方式中心”都不包括主力店(anchor stores)，因此比较Mall与“生活方式中心”的商户构成则是以非主力店
(non-anchor stores)为参考，同时比较非主力店的商户构成也更能反映出两者的差异之处。
GAFO商户(CAFO是北美行业分类体系中对家具家装用品店、家电电子产品店、服装、服饰店、运动休闲音像用品店、综合性商店的总称)在“生活方式中心”所占的比例为64.7%。
而据ICSC的数据，GAFO商户在Mall非主力店中所占的比例是最大的，约占74.8%，这个差距反映出“生活方式中心”更强调的是餐饮和娱乐部分。
在餐饮方面，Mall采用“大食代”式的快餐广场形式，因为购物者如果能够吃些小吃休息一下，他们就可以在里面停留更长的时间购物；而“生活方式中心”是以餐馆为主，它的目的不是为了让消费者坐下来休息一会儿喘口气，而是为了给消费者提供一个社交的场所，鼓励消费者参与社交生活。
餐馆在“生活方式中心”的非主力店中所占的比例为11.3%，而在Mall中只占4.8%，从这个数据就可以看出餐馆在“生活方式中心”中的重要性。
此外，在Mall的非主力店中，家庭服装、女装、女性饰品与女性用品类店铺的数量要高于“生活方式中心”，而其家具与家饰、家庭娱乐与电子类的商户要低于后者，其他的GAFO类商户比例基本相同。
（三）哪个更具商户吸引力
根据近几年的统计数据，一个显著的趋势是零售商们更喜欢选择“生活方式中心”作为他们新店的店址。
“真正驱动‘生活方式中心’开发热潮的是消费者对它们的喜爱，这对于零售商来说就是转化为更高的销售额。
” Poag & McEwen的总裁Terry McEwen 说。
以Poag & McEwen的“生活方式中心”为例，其每平方英尺的销售额是400美元～500美元，而根据ICSC的数据，Mall的平均销售额是每平方英尺330美元。
此外，“生活方式中心”的开放式设计使其共同租用区的费用要低得多，其平均费用是每平方英尺6美元，而Mall为15美元~20美元，导致“生活方式中心”的平均总租用成本为每平方英尺40美元~50美元，而Mall为每平方英尺70美元~80美元，总租用成本的大大降低也构成了对零售商的吸引力。
尽管也有一些零售商在Mall的销售更好一些，但他们仍表示他们利润最好的店是位于“生活方式中心”里的店铺，因为“生活
方式中心”的租用成本要低得多。
Merrill Lynch不久前发布的一份报告称，“生活方式中心”正在吸引注意力是因为其租用成本的相对较低而由此产生的较高利润。
著名的女士成衣商Talbots的高级副总裁Dick O’Connell把Poag & McEwen开发的第一家Saddle Creek“生活方式中心”称为“真正的破冰者”，“传统上，Talbots是不在Mall里设专卖店的，但我们发现‘生活方式中心’却很适合我们，因为Talbots的目标客户也是高收入人群，我们在“生活方式中心”的销售额非常非常好。
”其他一些面向高收入阶层的专卖店，也在寻找Mall以外的地方作为自己的新店店址，他们发现“生活方式中心”是一个很好的选择。
“生活方式中心”现在已经是美国零售商业开发的时髦口号，行业观察家们认为：“生活方式中心”是美国购物中心开发的下一个增长点，但就美国目前的129家“生活方式中心”来说，与全国1000多家的Mall相比，其数量也只是后者的一个零头而已。
不过，国际购物中心委员会(ICSC)认为，“生活方式中心”不可能以Mall的数量规模开发，因为它主要面向高消费人群，它的生存是以足够数量的高收入富裕人群的支撑为基础的.。