杭州社区商业滨江月明路地块项目可行性研究报告

“Livinghangzhou,LivingMall”暨杭州社区商业发展专题及“滨江月明路地块”项目可行性研究报告发展商：杭州AA置业有限公司评估单位：杭州AA营销策划有限公司第一篇杭州市社区商业现状研究一、杭州商业发展综述1、杭州商业发展历史1)大商场时代上个世纪80年代末和90年代初期，杭州新出现了百货大楼、杭州大厦购物中心、天工艺苑、供销大厦等一大批大中型商场，商业开始逐步繁荣。

当时，解百、百大、杭州大厦、供销大厦等“十大商场”排名深入人心。

但那时的商业网点，基本上都集中在延安路、解放路这两条商业街上。

2）专业市场时代进入20世纪90年代，专业市场兴起，各种工业消费品、小商品市场达到300多个，对商场形成不小的冲击；消费者对商品的需求迅速膨胀后，又迅速分化，大家不再满足于千店一面的商场格局，各种类型的专业市场以低价位迅速抢占了中低档消费者。

3）超市时代到90年代中后期，新型商业业态——超市开始起步，金龙集团以3家门店首开杭城超市先河。

在随后的几年内，连锁超市发展迅速，各种超市、便民店门店总数达到1600家。

与此同时，千店一面的大商场进入萧条期。

1998年被戏称为“商场倒闭年”。

曾名列十大商场第四的杭州供销大厦改成了白天鹅超市。

此后，金龙商厦、南元百货、华侨、华联商厦、中央商场、国泰商厦、金世界百货、新天龙、天工艺苑、工联大厦等一大批大中型百货商场相继“隐退江湖”。

当年的“十大商场”，至今只剩下了杭州大厦购物中心、银泰、国大、解百、百大、景福等寥寥几家。

4）大卖场时代上世纪末本世纪初，原先的“十大商场”隐退江湖之后，在大百货商场的资源迅速向少数几家大卖场集聚。

银泰百货开业前后，杭州大厦购物中心购并了新天龙，解百开出了新世纪商厦，杭州百货大楼新造了南楼，城东引进了国外的麦德龙仓储式商场，城西开出了西城广场……这些大商场的一系列扩张行为和新型大卖场的出现，标志着一个大卖场时代的到来。

2、杭州商业业态发展状况目前杭州成功商业业态1）带品牌管理的大型百货杭州的大型百货经营的比较成功的当数杭州大厦、银泰百货。

这些百货商厦有一些共同特点：规模大，面积都超过2.5万平方米，达到效益规模以上，从而可以形成产品多样化，供应齐全的品种吸引顾客。

而定位比较准确也起到了一定的作用，如银泰百货的定位以中档消费能力的顾客，杭州大厦以高档消费群为目标。

2）餐饮娱乐业杭州的食文化相当成熟，有自己的杭帮菜系，同时杭州人也很能接受其它类型的食物。

在杭州最出名的餐饮娱乐聚集地就是南山路了，南山路休闲街于2002年国庆期间正式开街，现在聚集了咖啡、酒吧、茶楼、画廊、餐饮、娱乐六大行业，各行业功能在互动中达到共荣。

3）服装批发杭州有众多的专业市场，其中四季青服装批发市场和龙翔服饰城是做的最成功的两个。

四季青服装批发市场作为杭派女装的基地，因“品种多、款式新、质量好、价格廉”的特色，成为大江南北服装交流的重要集散地。

而龙翔服饰城是一家大规模、高档次的服装市场，汇集了国内众多的知名服装品牌，营业面积超过20000多平方米。

4）龙井茶文化村西湖龙井是杭州的特产，也是杭州旅游业的拳头产品。

梅家坞龙井茶的种植面积有一千多亩，是目前西湖区最大的龙井茶区。

“梅坞龙井”与“狮峰龙井”、“西湖龙井”一道，并称为龙井茶叶的正品，其中以清明节前采制的龙井为极品。

梅家坞茶叶年产量7万多公斤，占整个西湖区产量的60%以上，实现年销售额7000多万元，而由此带来的赏茶、购茶、品茶、旅游等边际效应使得梅家坞茶文化村落的影响力越来越大，成为杭州又一休闲消费的高雅区。

中档水平业态1）大型连锁超市杭州目前已经拥有好又多、家乐福、易初莲花、好又多等众多的大型超市。

其中家乐福杭州店的地址在延安南路的涌金广场地下一层。

营业面积6600平方米，是家乐福在中国的第40家门店。

这家店的开张，使得吴山广场附近聚集了相当的人气。

因此可以说，这些大型超市，由于价廉物美，货物品种又多，深受顾客欢迎。

2）专卖店专卖店在杭州数量不多，但极有特色，比如在延安路段就集中了众多的中档服饰，而手表，珠宝等也在市中心占有一席之地。

而目前，很多专卖店还是集中在百货商厦内，成为店中店。

3)电脑及高新产业市场杭州颐高数码广场（原名杭州高新科技广场）是杭州高新电脑城的二期工程，1999年建设，并于2000年3月30日开业，2001年4月杭州高新科技广场正式更名为杭州颐高数码广场。

经营状况较差或已经退出市场的业态1）欠缺特色的旅游市场杭州是个旅游城市，但是现有旅游市场数量不多，而且特色不明显。

缺少旅游公司的支持因而缺乏人气，如信义坊。

2）缺乏统一经营的新场在杭州的中心区域，有一些商场如涌金广场，耀江广厦，清波商场，西湖时代广场，不是经营不善，就是勉强维持微利。

一个主要原因就是缺乏统一经营或经营管理水平不高，如早几年前的涌金广场，经营户主要有3种类型：一是业主兼经营户；二是业主自己招的经营户；三是经营管理公司受业主委托招的经营户。

这样就造成了经营管理公司很难进行统一管理，统一经营的局面。

虽然经过商场重新洗牌、重新招商，已于今年年初重新开业，但从目前的经营情况看，并不是很理想。

3）中型百货中型百货一般指经营面积在1万平方米左右的商业企业。

杭州原先拥有众多中型百货，如庆春路百货市场，工联，杭州第二百货等，但到了2003年，最后的两家：杭州国大和景福百货也先后停业。

景福百货虽然又再开业，但仅能停留在社区百货的定位之上，做该区的独家生意，抗风险能力很弱。

国大和景福在2002年全年的销售额都在1亿元左右，仅相当于银泰百货与杭大的十分之一，毛利率都只有8%-9%，与银泰或杭大至少相差3-4个百分点。

3、杭州零售业基本情况杭州市居民日常消费逐年增长明显，今年以来，我市消费品市场延续了2007年良好的发展态势，呈现稳中有升。

一季度全市实现社会消费品零售总额376.41亿元，比上年同期增长19.7％，增幅比上年同期提高4.6个百分点。

分城乡看，城市实现社会消费品零售额347.99亿元，同比增长19.7％，占社会消费品零售总额的比重为92.4％；县及县以下市场实现消费品零售额28.42亿元，同比增长19.7％，占社会消费品零售总额的比重为7.6％。

分行业看，批发和零售贸易业实现零售额335.34亿元，同比增长19.4％，占社会消费品零售总额的比重为89.1％；住宿和餐饮业实现零售额40.02亿元，同比增长22.5％，占社会消费品零售总额的比重为10.6％，其他行业实现零售额1.05亿元，同比增长10.3％，仅占社会消费品零售总额的0.3％。

分区域看，在社会消费品零售总额增长速度方面，市区增长速度为19.6％，其中：萧山为15.4％，余杭为17.8％；五县(市)中，桐庐县为21.9％；富阳市为21.3％；临安市为21.1％；建德市为19.0％和淳安县为17.3％。

分商品类别看，据对限额以上批发和零售企业统计显示：吃的商品零售额25.98亿元，同比增长22.1％，增幅同比提高9.6个百分点;穿的商品零售额21.65亿元，增长23.8％，增幅提高4.4个百分点;用的商品零售额155.26亿元，增长12.8％，增幅回落6.6个百分点。

（资料来源：杭州统计信息网）4、主要商圈分析目前，杭州市区（不包括萧山、余杭）已形成武林商圈、新湖滨商圈、城站商圈、吴山商圈、黄龙商圈等多个商业区各具特色、全面开花的局面。

作为人流、物流、资金流最为通达的老牌商圈，武林广场一块弹丸之地聚集了杭州大厦、银泰百货、连卡佛、百大等大型商业购物商厦以及近2年被确认为“时尚女装街”的武林路，商圈辐射能力强，是杭州目前最为繁华的商业核心地段，也是杭州目前唯一市场成熟的大型综合商圈。

面对日益严峻的商业竞争，武林商圈期待在新的一轮洗牌之后，继续巩固自己在杭城商业格局中的核心地位。

下城区的“一主三副”的整体指导规划中，明确指出将依据武林商圈的高起点，全力向杭州中央商务区过渡。

其中，百井坊街道将会被改造成为一条集五星酒店、商业步行街、高级办公区为一体的现代化商业特色街，此外该商圈还将结合地铁1号线车站、地下车库及武林广场地下商城建设，打造武林中央商务区。

有了政府的良好规划，武林商圈内的商铺物业也被众多投资客和经营户继续看好。

武林商圈的形成除了这十年中大规模、高档次商业设施的不断建设外，还有其深刻的内在原因。

首先，杭州城市的发展使武林广场的直接腹地人口越来越多；其次，商圈所处地带的交通通达程度优于杭城其他商业中心。

一般来说，腹地人口和交通通达程度是决定一个综合性商业中心规模和地位的关键因素。

湖滨商圈目前杭州最昂贵的商业圈。

湖滨商铺数度拍卖，其中一间小面积商铺，10年的经营权拍到了惊人的13万元/平方米，竟然贵过了上海南京路。

随着新西湖的新鲜出炉和假日经济的热度不减，巨大的回报是可以预期的。

因此，商铺拍卖天价并非是盲目的投资。

“卡地亚、法拉利、杰尼亚”等国际知名品牌纷纷落户新湖滨商圈，使湖滨商圈的商业档次和品位都有一个相当大的提升。

最为耀眼的国际名品街是一个由平海路、东坡路、湖滨路隔成的三角地块，近1万平方米。

其面临西湖，普遍物业高档，店面面积大，一般都在200到500平方米之间；且据了解，这里的日租金均价达到1美元/平方米。

商圈从面积上分析并不小于50万平方米的建筑面积中，用于商业用途的将有20多万平方米，真正集购物中心、主力百货、专卖店、商业街、市场、夜市等多种业态为一体的复合性商业街区。

区域人流量方面，湖滨沿线的望湖、凯悦、华侨等，以及附近的写字楼和商务楼，都会带来一定消费能力的人流。

在交通方面，未来地铁将在延安路庆春路口、延安路解放路口各有出口，每个出口将辐射500米半径区域，为新湖滨带来可观的人流。

处于武林和吴山商圈两者之间的湖滨商业区，无疑将成为沟通南北两个商圈的枢纽，形成完整的城市中心地带的商业核心。

同时，无论城市如何发展，西湖在杭州人心目中是不可替代的，新湖滨商圈的建立将贯通西湖风景区与延安路商业区，把风景融入城市的繁华，奠定了特殊的商业地位。

吴山商圈延安南路有很长一段时间是很多商家胸口的痛：回报率低、空置率高，整体商业氛围不佳。

而实际上，这之间存在绝佳的商业氛围，有待激发。

周边住宅小区由于距离西湖比较近，又靠近城站、吴山广场、河坊街，独具天然的环境优势，普遍价格不菲、档次偏高。

而另一方面，西头，城站、特色河坊街及吴山花鸟城每天接送大量的本外地客人；西头，西湖南线的改造和各类休闲商家的林立，每天吸引着大量游人；连接东西头的西湖大道，交通便利。

这一区块的天然商业优势日益彰显，一旦潜力优势充分发挥，必将产生巨大的商机。

从2003年下半年开始，家乐福、金色阳光以及麦当劳涌金店等一系列知名商家的进驻起到了一定的聚集人气、促进商业氛围的作用，但其后的涌金广场匆匆过场、清波商厦与太平洋商业中心一带的停滞低靡，并未真正出现人们预期中的火爆氛围，难得的冷场令人深思。