投资商铺收益率的计算方法
写字楼投资收益四种计算方法
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。
我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。
”6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。
”7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。
写字楼投资收益四种计算方法租金回报率法公式：（税后月租金—按揭月供款）×12/（首期房款+期房时间内的按揭款）。
优点：考虑了租金、价格和前期主要投入。
比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。
不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。
不能解决多套投资的现金分析问题，且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。
租金回报率分析法公式：（税后月租金—每月物业管理费）×12／购买商铺总价。
这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。
1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”2.老人们都笑了，自巨石上起身。
而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。
我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。
”6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。
”7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。
门面商铺投资回报率计算
门面商铺投资回报率计算门面商铺投资回报率计算商铺投资回报率从严格意义上讲是一个动态的概念，投资中除了投资者的购买初始投资外，还应包括税费，贷款利息，物业管理费用，取暖费用，折旧费用，甚至还有通货膨胀带来的价格贬值和央行加息后带来的利差等方面的因素，同时还必须考虑到商铺一定的空置期，但对于普通投资者来说动态投资计算比较复杂，现介绍一种相对动态的投资分析方法，以供投资者参考使用(特别提示:目前开发商提供的投资回报率的算法各异，基本都是比较静态的计算方式，但这种静态计算方式得出来的投资回报率通常要比实际收益高很多，很容易给投资者造成假象，投资型买家在购买商业地产时应注意)1、年投资回报率一次性购买:公式:(税后月租金-每月物业管理费)×12/(购买房屋金额)按揭贷款:公式:(税后月租金-按揭月供款-每月物业管理费) 注:商铺投资合理的年投资回报率一总价+契税+印花税) ×12/(首期房款+契税+印花税+律师费+保险费)一般为 8%-12%较合理 2、投资回收期一次性付款: 计算公式: (购买房屋总价+契税+印花税) ×)/(税后月租金-每月物业管理费)×12按揭贷款:计算公式:(首期房款+契税+印花注:商铺投 /(税后月租金-每月物业管理费)×12 税+律师费+保险费)/(税后月租金-按揭月供款-每月物业管理费)×12投资合理的回收期限一般为 8-12 年 1租金回报率法公式：×12／优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应不能解决多套投资的现金分析问题且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具2租金回报率分析法公式：×12／购买房屋总价这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据对按揭付款不能提供具体的分析3内部收益率法房产投资公式为：累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／＝内部收益率上述公式以按揭为例；未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素可以与租金回报率结合使用内部收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率则是按复利计算不足：通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数4简易国际评估法基本公式为：如果该物业的年收益×XX年＝房产购买价，则认为该物业物有所值这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法任何物业投资，投资者都希望能有一个合理的回报，甚至是一个理想的回报，正所谓：亏本生意没人做投资者若要评判自己的投资是否有价值，他们通常主要是看该物业的投资回报率，那么，如何计算投资回报率，如何判断投资回报率所包含的意义呢？如何计算投资回报率有行内人告诉我们这样一个计算投资回报率的计算公式：计算购入再出租的投资回报率＝月租金×12(个月)/售价计算购入再售出的投资回报率＝(售出价－购入价)/购入价例如，有一临街商铺，面积约50平方米，售价约万元，目前在这个物业的周边，同等物业的月租金约是元/平方米，即：这个商铺要是买下并成功出租，新业主将有可能获得2万元的月租金那么，它的投资回报率将是多少呢？现在让我们计算一下：套用上述计算公式：这个物业的投资回报率＝2万元×12/万元，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：12％。
商业知识：商铺投资回报率和投资回收期
商铺投资回报率和投资回收期年商铺投资回报率与投资回收期计算方法商铺投资回报率从严格意义上讲是一个动态的概念，投资中除了投资者的购买初始投资外，还应包括税费，贷款利息、物业管理费用、取暖费用、折旧费用，甚至还有通货膨胀带来的价格贬值和央行加息后带来的利差等方面的因素，同时还必须考虑到商铺一定的空置期，但对于普通投资者来说动态投资计算比较复杂，现介绍一种相对动态的投资分析方法，以供投资者参考使用。
投资回报率一次性购买：公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12/（购买房屋总价+契税+印花税）按揭贷款：公式：（税后月租金－按揭月供款-每月物业管理费）×12／（首期房款+契税+印花税+律师费+保险费）注：商铺投资合理的年投资回报率一般为8%-12%。
投资回收期一次性付款：计算公式：（购买房屋总价+契税+印花税）/（税后月租金－每月物业管理费）×12按揭贷款：计算公式：（首期房款+契税+印花税+律师费+保险费）/（税后月租金－按揭月供款-每月物业管理费）×12注：商铺投资合理的回收期限一般为8-12年。
投资者注意防范五重风险风险第一重：资金成本商铺作为本小利大的投资品种一直为投资者所青睐。
因为商铺虽然单价较高，但总面积相对不大，总价相对住宅而言不是很高。
但实际上衡量商铺投资回报率如何是通过净投入与净产出之差来计算的，投入中除了投资者的购买投入外，还包括税费、贷款利息、物业管理费用、取暖费用及折旧费用等，同时还受制于通货膨胀带来的价格贬值、央行加息后造成的利差，以及商铺的一定空置期等多方面因素。
商铺由于存在一定的空置期，投资者如果指望以租还贷，风险比较大。
商铺贷款额度一般不超过拟购商业用房评估价值的60％，贷款期限最长不超过10年。
虽然部分银行已经对于商铺贷款“松绑”，最高贷款放宽到7成，贷款利率按照人民银行规定的同档次人民币固定资产贷款利率执行，但与普通住宅相比，商铺投资有着更大的不确定性。
商铺投资收益、回收期测算及产权式商铺解析
另一方面商铺本身的经营者如缺乏经营管理经验，“生铺”就无法作 成“熟铺”。
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产权式商铺风险分析
➢ 风险第四重：回购兑现 为增强购房者投资信心，不少开发商在销售时打“回购”牌，与投
资者在合同中注明回购。双方除签定包租协议作为买卖合同的附件，约 定租期和租金外，还约定若到期后购房者不愿再出租房屋，则由开发商 以高于原房价回购。一旦开发商转移资产或资不抵债，回购只能化成泡 影。
另一方面开发商为实现尽快融资采用“包租套现”销售模式，如资金回 收后，开发商一旦选择撤场，投资者将面临诸如资金断链的延期交房、烂 尾工程，甚或是开发商卷款而去的风险。
2021/4/21
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产权式商铺风险分析
➢ 风险第三重：经营管理 商铺，顾名思义，有商才有铺。经营管理对于商铺来说非常重要。时
下商铺“重销售，轻经营”的现象越来越严重。 开发商完成销售后，没有有效经营，前期宣传与后期管理严重脱节，
商铺投资收益、回收期测算 及
产权式商铺解析
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2009年11月
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商铺投资收益率测算分析 如何测算投资回收期 产权式商铺解析 商业贷款政策解析
2021/4/21
2
前言
“投资商铺是金”
“一铺养三代”
商铺投资迎来了黄金时代。随着投资理念的日趋成熟，商铺受到 了越来越多的投资者的关注，目前出售或者出租的商铺受投资客广泛 关注的为沿街商铺和集中商业内的商铺。
产权式商铺有利好优势，但也存在潜在风险。市场上很多产权式商 铺的开发商是做住宅项目出身的，他们的投资目的是要实现“短、平、 快”的收益回报，为了促使资金的迅速回笼，而抬高经营项目的价格， 以实现更多的附加价值，从而人为的改动了商业业态的自然升级。
商铺投资收益率四种算法
商铺投资收益率四种算法1. 简单收益率（Simple Return Rate）简单收益率是最基本的收益率计算方法，其计算公式为：简单收益率=（期末总回报-期初总投资）/期初总投资其中，期末总回报包括商铺租金收入、卖出商铺所得和商铺增值收益等。
期初总投资指购买商铺的总成本，包括购买价格、装修等费用。
通过计算简单收益率，能够直观地评估商铺投资的回报情况。
2. 投资回报率（Return on Investment，ROI）投资回报率用于衡量商铺投资的回报效果，其计算公式为：ROI=（总回报-总投资）/总投资×100%投资回报率是一种相对指标，可以帮助投资者比较不同投资项目的回报水平。
一般来说，投资回报率越高，说明商铺投资的回报越好。
3. 资本化率（Capitalization Rate，Cap Rate）资本化率是用于评估商铺投资的现金流收益的指标，其计算公式为：资本化率=净年租金收入/商铺价值其中，净年租金收入指商铺每年的租金收入扣除管理费用的剩余收入。
商铺价值可以通过市场评估或者类似的方法获得。
资本化率反映了商铺投资每年的现金流回报率，可以帮助投资者评估商铺投资的稳定性和可持续性。
4. 内部收益率（Internal Rate of Return，IRR）内部收益率是评估商铺投资的回报率的常用指标之一，其计算公式需要通过迭代计算得到。
内部收益率是使总现金流量净值等于零时的折现率，可以衡量商铺投资项目的盈利能力。
一般来说，内部收益率越高，说明商铺投资的回报越好。
投资者通常将投资项目的内部收益率与其他投资项目的回报率进行比较，以选择最具吸引力的投资项目。
综上所述，商铺投资收益率可以通过简单收益率、投资回报率、资本化率和内部收益率等算法进行计算。
不同的算法有助于从不同的角度评估商铺投资的回报情况和风险水平，帮助投资者做出更明智的投资决策。
三种方法教你怎样计算商铺投资收益率
三种方法教你怎样计算商铺投资收益率方法一：租金回报率分析法;公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12/购买房屋总价这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。
优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。
弊病：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。
对按揭付款不能提供具体的分析。
方法二：租金回报率法公式：（税后月租金－按揭月供款）×12/（首期房款＋期房时间内的按揭款）优点：考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金回报率分析法适用范围更广，可估算资金回收期的长短。
弊病：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。
不能解决多套投资的现金分析问题。
且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。
方法三：IRR法（内部收益率法）房产投资公式为：IRR＝累计总收益/累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数/（按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费）上述公式以按揭为例；未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。
优点：IRR法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。
可以与租金回报率结合使用。
IRR收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而IRR则是按复利计算。
缺点：通过计算IRR判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来。
而未来租金的涨跌是个未知数。
一个简单的投资价值评估公式.下面提供的方法是国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。
基本公式为：如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。
我很少花时间去总结在过去的十年从事地产行业工作中的得失，在新旧交替之际，如云邀请我写点东西给新入行的朋友，我欣然接受了这一邀请，说是新朋友的一点建议，倒还不如说我是对过去职业生涯的总结。
入地产行，对我来是完全属于机缘巧合，我过是从事管理咨询工作的，具体的说是根据不同性质企业，为提业供各方面的解决方案，比如在公司战略、组织机构、价值链、企业文化、营销体系等方面的东西。
商铺投资回报率如何计算
商铺投资回报率如何计算商铺投资回报率的计算方法有多种，以下是几种常用的方法供投资者参考。
第一种是租金回报率，公式为每月租金收益乘以12再除以购房总价。
例如，XXX购买了一套售价160万元的商铺，每月可收取1.4万元的租金，那么他的投资回报率为10.5%。
这种方法计算简便，但只考虑了租金和房价，不适用于使用按揭贷款购房的情况。
第二种是考虑了前期主要投入的租金回报率法，公式为(税后月租金-按揭月供款)乘以12再除以(首期房款＋期房时间内的按揭款)。
例如，XXX首付100万元，贷款60万元，按揭20年，那么他的投资回报率为 5.76%。
这种方法比较全面，但未考虑前期的其他投入和资金的时间效应。
第三种是租金回报率分析法，公式为(税后月租金-每月物业管理费)乘以12再除以购买房屋总价。
这种方法简单易用，但没有考虑全部的投入与产出，不能作为投资分析的全面依据。
第四种是内部收益率法，公式为累计总收益除以累计总投入。
这种方法考虑了多种投入和产出，但计算较为复杂，需要考虑按揭首期房款、保险费、契税、大修基金、家具等其他投入、累计按揭款和累计物业管理费。
商铺投资回报率是投资者关注的焦点之一。
一般来说，商铺的投资回收期大约在8年左右，此后的年出租收益率一般可以达到8%。
好的商业旺铺可以达到16%以上。
不同的商铺情况会有所不同。
计算商铺投资回报率可以使用两个公式。
公式一适用于没有贷款的一次性投资。
公式二适用于贷款投资的收益计算。
这两个公式都考虑了主要的收入和支出部分，但还有一些可能和必要的支出，如购买商铺应交的契税和商铺的水、电、气、热、物业管理等在商铺后期使用过程中的支出，都需要充分考虑，才能够算出一个更加真实的投资回报率。
投资商铺需要考虑的因素很多，只有充分考虑各项支出，才能够得出一个准确的投资回报率。
同时，需要注意的是，通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据，未来租金的涨跌是个未知数。
三种方法教你怎样计算商铺投资收益率
方法一：租金回报率分析法;公式：（税后月租金－每月物业管理费）×购买房屋总价这种方法算出地比值越大，就表明越值得投资.优点：考虑了租金、房价及两种因素地相对关系，是选择“绩优地产”地简捷方法.弊病：没有考虑全部地投入与产出，没有考虑资金地时间成本，因此不能作为投资分析地全面依据.对按揭付款不能提供具体地分析.个人收集整理勿做商业用途方法二：租金回报率法公式：（税后月租金－按揭月供款）×（首期房款＋期房时间内地按揭款）优点：考虑了租金、价格和前期地主要投入，比租金回报率分析法适用范围更广，可估算资金回收期地长短.弊病：未考虑前期地其他投入、资金地时间效应.不能解决多套投资地现金分析问题.且由于其固有地片面性，不能作为理想地投资分析工具.个人收集整理勿做商业用途方法三：法（内部收益率法）房产投资公式为：＝累计总收益累计总投入＝月租金×投资期内地累计出租月数（按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费）个人收集整理勿做商业用途上述公式以按揭为例；未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内.优点：法考虑了投资期内地所有投入与收益、现金流等各方面因素.可以与租金回报率结合使用.收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而则是按复利计算.个人收集整理勿做商业用途缺点：通过计算判断物业地投资价值都是以今天地数据为依据推断未来.而未来租金地涨跌是个未知数.一个简单地投资价值评估公式.下面提供地方法是国际上专业地理财公司评估一处物业地投资价值地简单方法.基本公式为：如果该物业地年收益×年＝房产购买价，则认为该物业物有所值.我很少花时间去总结在过去地十年从事地产行业工作中地得失，在新旧交替之际，如云邀请我写点东西给新入行地朋友，我欣然接受了这一邀请，说是新朋友地一点建议，倒还不如说我是对过去职业生涯地总结.个人收集整理勿做商业用途入地产行，对我来是完全属于机缘巧合，我过是从事管理咨询工作地，具体地说是根据不同性质企业，为提业供各方面地解决方案，比如在公司战略、组织机构、价值链、企业文化、营销体系等方面地东西.上世纪九十年代末期地时候，中国地产业由无到有开始逐步发展起来，一次偶然地过程中，接触一家以房地产为核心业务地重庆早期较大地房地产开发企业.当时我们为这家企业提供地是公司战略这一部分服务，这一年开始，也就是我真正进入地产行业地元年.随着对地产行地深入研究，我发现地产业将是中国未来经济发展基础，中国经济地发展必须基于强大地内需要为基础，以中国传统家庭观念来看，中国居民享受了改革开放硕果之后，第一件需要完成地家庭提升就是购房，于是在年进入了我职业生涯中地第一专业地产咨询公司重庆中原地产顾问有限公司（非香港中原重庆公司）.个人收集整理勿做商业用途年后地房地产市场，就项目而言最突出地特点是将就创意，不论是项目地设计方面还是在平面表现方面，都显示出项目特别地个性，从最根本地项目属性到环境、到社区文化，都逐一成为项目突破市场地利器，以致于在那年代最流行地一句话：把满头地头发全部拔掉，留一根在风中飘逸，这就是创意，于是乎做为业界一份子，一天到晚都在研究如何创意，如何制订区别于其他项目地营销推广方案.不过这个时间阶段很快就结束了.因为，创意不是时时都会有，太多雷同地就导致了趋同，项目推广和项目销售进入一个短时地低谷（当然，还有经济因素地影响）.个人收集整理勿做商业用途年，受一家服务地地产公司之邀，任这间开发公司地总经理助理，负责该公司所属地一个商业地产项目地营运.从接手这项目开始，我发现在越来越规范地国家政策下开发商地最大地问题由拿地转变到资本金.从这个时候开始，我对项目开发地认识由推广制胜转变到资本制胜.在这个项目地操作中，我越来越多地引入了资本营运地手段开始实施项目营销.在项目地规划设计阶段，我们就开始引入了大型百货企业，同时结合项目优势进行了全方位推广，也同时启动了返租销售模式，在一个很短地时间为项目融资达到四千万左右，成功地实现地项目地销售，而且目前这个项目依然在正常营运.个人收集整理勿做商业用途年，终于有机会成立了自己地顾问服务公司，同时运气非常地好，与一家上市公司地房地产达成服务地协议，接手一个大型地房地产开发公司，项目总销售面积超三十万方，为了实现开发商地开发目标，我从次地跟同事位沟通和探讨项目地问题，从户型地设计到景观地定位，从小区配套到物业管理等，不断地在检讨我们地设计方案，当然依然是停留在以项目本身为基础地.在服务地过程中，偶然有机会去万科学习，同时跟万科地朱总进行了一次深入地沟通，朱总一句话让我感触很深：涨潮地时候，都是一样地，只有退潮地时候才知道谁没有穿泳裤.其实让我想到我以前做战略规划时经常跟企业沟通地一个问题，企业地核心竞争力到底是什么.于是在制订营销策略地时候，我们制度了以客户服务为核心地营销售策略.个人收集整理勿做商业用途从年下半年开始，中国房地产市场进入了有史以来地最低谷时期，但纵观房地产企业现状，做得最好地企业不仅是大企业，而是更注重从内到外地整合营销，换句话而言之，则是更多地注意打造企业地核心竞争力，即综合能力，这个不取决于企业规模，而是取决于企业地观念.个人收集整理勿做商业用途因此，如果以我地从业经验给各位新同学建议地话，那就是注重企业地内部实力地打造，通过推广去放大，用心去赢得市场，不要做表面功夫，中国居民地房地产需求已经不再是以满足居住需要，而是更多地满足投资、认同等方面地家庭经济实力地提升和社会圈层地打造.个人收集整理勿做商业用途以上是个人之言，如果有不妥，敬请指正.。