2018新城吾悦广场商业综合体提报
海口吾悦广场项目解读报告
成为两大经济贸易区的枢纽，是南中国经济重镇。
城市主要职能：海口是海南的省会，是海南政治、经济
、文化的中心；海口是泛珠三角经济圈和中国—东盟自由 贸易区，两大经济区结合部的城市；
地势及自然资源：海口市略呈长心形，地势平缓。气候
—地处低纬度热带北缘，属于热带海洋气候，年平均日照 时数2000小时以上，年平均气温23.8 ℃；海滩资源—海 域面积830平方公里，海岸线长131公里。海水平均水温 25℃，透明度1米，最大达2米；
海口城市发展 “突出沿海、开发沿江
城区规划成8大区，即新中心区；；海
“中强、西拓、东优、南控”的发展
、提升中心、拓展两翼、带动腹地”， 南渡江沿岸是城市未来发展的生态中轴
甸岛科研、教、高技术综合区；新埠岛旅
原则使城市空间沿滨海向东西呈带状发
展。
城市东西向主干道5条，包括滨海大
游渡假区；老市Leabharlann ；府城区；沿江居住区海口市共分秀英、龙华、琼山、美兰4个区，共辖23个镇(长
海口的自然增长率8.2‰，常住人口的增长率达到1.3%，说明海口 的外来移民在持续增多； 外来人口中包括主要有大量产业移民和养老客户构成；
流镇、城西镇等）；
2013年常住人口217.11万人，户籍人口163.23万人，常住人
口高出本地户籍人口约33%左右，外地人口居住数量比例有逐
2018/5/30
11
目 录
项目概述
1 城市概述 2 项目概述 3 商业竞争
4 商业定位
5 项目图纸
2 项目概述——项目区位
地块位于龙华区，主城区边缘地带，距中心商圈距离约 6公里，区域相对较为成熟。
宗地位于海口市龙华区椰海大道以南； 距海秀路商圈，直线距离约5.6公里； 距解放路商圈，直线距离约6.8公里； 距国贸商圈，直线距离约6.0公里； 距海口东站，直线距离约800米； 距琼山区政府，直线距离约3.2公里； 距海南省政府，直线距离约4.6公里。
上海青浦吾悦广场项目
项目功能定位
全面改变青浦商业与生活格局
区域性商业中心
休闲体验
家庭娱乐
时尚潮流
17
业态规划
“3+3+3”
32%餐饮+32%体验娱乐/零售+36%配套设施
项目商业运营使用面积约10万平米，其中特色餐饮商家占比约40%，大型娱乐体验型商家占比约22%，主力商家和国际 品牌商家约50家以上，主力商家囊括大型超市、国际影院、大型电玩、大型KTV、家电零售、大型餐饮、快时尚品牌等。
动线规划设计
吾悦广场以人字形步行内街作为连接形式，以纵、横向的街道空间布置呼应，并将所有商业 空间连为整体，形成环形交通流线，突出空间的流动性和连续性。
商场人字形内街
项目业态分析
整体业态配比
吾悦广场包含是从购物、美食到娱乐、休闲的一站式购物体 验中心。其餐饮占整个购物中心业态的26%，配套占41%、购 物占33%，是全生活体验型的购物中心。
上海青浦吾悦广场
项目解读
1
青浦吾悦广场
青浦吾悦广场由新城集团在港上市的新城控股开发，位于青浦新城核心地带漕盈路与淀 山湖大道交汇处，规划建设时尚购物中心、国际电影城、量贩式KTV、大型电玩超乐场、 餐饮不夜城、24小时酒吧等一站式全业态商业综合体。项目占地约4万㎡，总建面积约 16万㎡，其中自持商业约13万㎡，商业自持率高达80%。项目规划中心商业、中心商 业外街及精品酒店，项目于2013年3月动工开建，于2014年12月底盛大开业。
餐饮 配套
案例借鉴总结
借鉴一：规划设计特色
内接系统：具有连廊、扶梯、过街天桥等相结合的完整内街 系统； 空间规划：规划的三个广场、一个中庭将形成今后人流的汇 聚点及主要活动场地；
海口吾悦广场商圈调研报告
海口吾悦广场商圈调研报告海口吾悦广场是海南省海口市一座大型购物中心，位于海口市龙华区国兴大道与海秀路交汇处，地理位置优越。
商圈调研是对该商场所在区域的市场、消费者群体、竞争对手等因素进行的调查和分析，目的是了解商圈的市场潜力和发展前景。
接下来，本报告将对海口吾悦广场商圈进行调研，并提出相应的建议。
一、商场概况1. 商场定位：海口吾悦广场定位为集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的综合性商场。
2. 商场规模：海口吾悦广场总建筑面积约为10万平方米，商场内有多个楼层，提供众多的购物和娱乐选择。
3. 商场品牌：海口吾悦广场引进了国内外知名品牌，如H&M、ZARA、MANGO、UNIQLO等，同时也有很多本土品牌进驻。
4. 商场设施：商场内配有大型停车场、快速通道、大型超市等便利设施，为消费者提供舒适的购物环境。
二、商圈消费者群体1. 年龄结构：海口吾悦广场商圈的消费者以18-35岁的年轻人为主，其中以20-30岁的人群占比最高。
2. 购买力：由于海口吾悦广场所在区域属于市中心，周边居民购买力较高，消费水平相对较高。
3. 消费偏好：年轻人对潮流服饰、时尚配饰、以及个性家居等消费品有较高的需求，同时也对品质和功能性有较高的要求。
三、竞争对手状况1. 同类型商场：海口吾悦广场周边有多个商场，如海岛购物中心、世贸商城等，这些商场与海口吾悦广场形成竞争关系。
2. 特色商业街区：海口市龙华区还有繁华的特色商业街区，如观澜湖旅游度假区、美兰机场附近的商业街区等，这些街区也成为海口吾悦广场的竞争对手。
四、商圈发展前景1. 潜在市场：随着海南省进一步深化改革开放和加速建设自由贸易试验区，海口市的经济实力将不断增强，商场周边的居民及游客数量预计会大幅增加，为商圈带来更多的潜在市场。
2. 功能不断优化：海口吾悦广场可以通过推出更多的优惠活动、增加购物、娱乐和餐饮的品类，提高消费者的满意度，进而提升商场的竞争力。
3. 品牌印象建设：海口吾悦广场可以通过提供更好的购物环境和服务，加强与品牌商家合作，提升品牌的知名度，从而吸引更多的消费者和品牌入驻。
肥东宣布：长临河重点发展!9个镇划入合肥市区!岗集、紫蓬…最新定位曝光!撤县划区新动向你的家乡要升.
肥东宣布：长临河重点发展！9个镇划入合肥市区！岗集、紫蓬…最新定位曝光！撤县划区新动向你的家乡要升...肥东县店埠、撮镇、桥头集长丰县双墩、岗集肥西县上派、桃花、花岗、紫蓬全部划入合肥主城区长临河划入合肥都市区长丰、肥西、肥东撤县划区更近了~一最新！三县9镇划入合肥主城区+都市区合肥的城市格局大变了！主城区面积再次扩大肥东县店埠、撮镇、桥头集长丰县双墩、岗集肥西县上派、桃花、花岗、紫蓬划入合肥主城区还被列入合肥都市区1撮镇、岗集、桃花9镇划入合肥主城根据合肥最新出炉的《合肥市“四规合一”》规划，合肥主城区面积扩大到1226平方公里！合肥主城区范围包括肥东县的：店埠镇、撮镇、桥头集镇长丰县的：双墩镇、岗集镇肥西县的：上派镇、桃花镇、花岗镇、紫蓬镇2长临河、双墩、桥头集划入合肥都市区在《合肥市城市总体规划(2011-2020年)》中, 店埠、撮镇、桥头集、长临河...全部列入合肥都市区！合肥都市区范围包括包括中心城区、三十头、上派、高刘、严店、三河、桃花、南岗、小庙、磨店、店埠、撮镇、桥头集、长临河、双墩、岗集、巢湖市区、中庙、黄麓、炯炀、中埠、银屏、散兵、槐林、盛桥、白山、同大等城镇，以及巢湖、蜀山两个风景名胜区。
3划入主城，这些镇将迎来大发展！上派、小庙、长临河被列入合肥都市区；撮镇、双墩、岗集划入主城。
对这些镇来说，未来将有大发展！01将和主城区一起规划建设划入主城意味着这些地方将和合肥4大主城区一起规划建设，水、电、气、路等基础设施建设，文教、卫生等服务设施都有望得到提高。
未来经济还将搭上合肥经济高速发展的快班车!02长临河等区域房价要上涨而随着上派、长临河、撮镇等区域定位提高，会吸引房企入驻，同样房价也会顺势而上。
03撤县设区更近了对于最新被划进合肥主城区范围的9个城镇：岗集、双墩、撮镇、店埠、桥头集、上派、桃花、花岗、紫蓬来说，即将迎来发展的黄金期，更是撤县划区的历史性机遇！04被合肥主城区带动发展将加快推进城区资源优化组合，进一步增强城市整体发展活力。
【房地产年报】天津2019年年报
滨海新区零售市场迎来爆发
天津最高端商业——银河国际购物中心开业入市 购物中心项目在天津初露锋芒
永旺梦乐城首进天津滨海新区
100,000 200,000 300,000 400,000 500,000 600,000 700,000 800,000
来源：第一太平戴维斯研究部
-
17.40%
16.50%
16.40%
13.80% 12.50%
10.00%9.30% 9.10%
4.60%
3.60% 3.60%
20.00% 18.00% 16.00% 14.00% 12.00% 10.00% 8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00%
总额（亿元）
增长率
天津市房地产投资额与固定资产投资额增长情况
4,000,000 3,000,000 2,000,000 1,000,000
-
宗数
金额
2017-2019年各区域土地成交楼面价对比
20,000 15,000 10,000
5,000 -
2017年成交面积 2018年成交面积 2019年成交面积
2017年成交均价
2018年成交均价
2019年成交均价 6
全年新增供应: 49,700 平方米
供应
需求
租金
全年净吸纳量: 79,153平方米
全年空置率: 36.5%
全年租金增长率: -1.4%
核心区域唯一一个甲级写字楼 项目——合生财富广场入市， 新增供应面积49,700平方米。
空置
受宏观经济环境影响，市场需 求持续疲软。
吸纳
业主调整租金策略，全年平均 租金同比下滑。
新城吾悦广场营销推广报告(PPT142页)
523
14686
47
1022
14269
1458
本案总销排名第一；其它项目成交更为惨淡；
NO.2 信心再 造问题
现实情况下，受电商冲击实体商业街铺普遍销售和经营惨淡，除了开业火一 把以外，客户观望——销售惨淡——经营惨淡——客户观望，陷入恶性循环 如何重建客户购买信心，是2017年的关键课题。
世贸中心二期
307.98
中国皮草名镇
131.82
市府所在，政治、文化等中心
80.46
以化工、轻纺为主
60.42
蔬菜生产和加工的主要地区
55.75
以粮食、蚕桑、果蔬、养殖业
47.64
鱼米之乡，丝绸之府
39.72
全国最大羊毛集散中心
37.50
农业产业化和历史旅游开发
37.32
旅游互联网
30.10
工业基础好，轻纺、建材、化工、 机械制造四大支柱产业
地段洞悉 城市向东，打造政务新区，未来新中心—振东新区
振东新区是桐乡市级服务业集聚区，交通、互
联网硬件设施、物流运输配套等十分完善，辖内
专业市场集聚，展示、旅游、餐饮、娱乐、电商
等商贸业态丰富。
生态居住
拥有完善的生活和商业配套，集居住、教育、
市
区
医疗、文化、休闲、娱乐于一体，区域内巴黎都
区
休闲旅游区
如何在有限市场中更多挖掘客户？
很显然，如果继续以常态的思路， 也许能够增量，
但远远达不到我们想要的销量。
年份 销售套数 平均月度
2016年 86套 7套
2017年 预计168套 预计14套
2017总货量 634套
去化率26%
吾悦广场可行性研究报告
吾悦广场可行性研究报告标题：吾悦广场可行性研究报告一、引言随着城市化进程的加快和居民生活水平的提高，购物中心作为城市商业发展的重要组成部分，具有巨大的发展潜力。
本次报告对吾悦广场进行可行性研究，评估该项目在市场、经济和技术等方面的可行性，为投资者提供决策依据。
二、市场分析1. 市场规模：分析当地市场规模、消费者群体和消费习惯，评估吾悦广场的潜在消费者覆盖范围。
2. 竞争情况：调查当地已有的购物中心、百货商场和超市，分析其产品定位、市场份额和品牌影响力。
3. 潜在需求：分析当地居民的消费需求变化趋势，以及可能存在的未满足需求。
三、经济分析1. 投资成本：对土地、建筑、装修、设备和员工等方面的投资进行测算，评估吾悦广场项目的总投资额。
2. 运营费用：预估吾悦广场的运营费用，包括人工成本、租金、水电费、维护费用等。
3. 预期收入：根据市场需求和竞争情况，预测吾悦广场的年度收入，并考虑其增长率和风险。
四、技术分析1. 项目可行性：评估项目建设的可行性，包括土地利用、建筑结构和环保要求等方面。
2. 资源调配：考虑人力、物力和财力等资源的合理配置，确保项目高效运营。
3. 市场推广：制定合适的市场推广策略，提高吾悦广场的知名度和吸引力。
五、风险分析1. 政策风险：分析当地政策对商业项目的影响，评估吾悦广场可能面临的政策限制和风险。
2. 经济风险：考虑宏观经济波动对商业运营的影响，预测吾悦广场所处市场的发展前景。
3. 竞争风险：分析潜在竞争对手的优势和威胁，制定相应的竞争策略。
六、结论综合市场、经济和技术等方面的分析，本报告认为吾悦广场项目具有较好的可行性。
但同时需要注意政策风险和竞争风险，制定合适的风险管理措施。
投资者在充分考虑各项因素后，可根据本报告提供的数据和分析结果做出决策。
瑞安吾悦广场商业市调报告
楼层品牌分布
• B1层主题为“幸福里”，打造超市+生活配套，引入永 辉超市，及当地特色小吃，精品配饰等；
楼层品牌分布
• 1F主题为“尊享家”，锁定国际知名品牌，布局快时尚、 国际名品及黄金珠宝；
楼层品牌分布
• 2F主题为“时尚君”，针对年轻人个性潮流张扬的特点， 定制年轻人喜欢的风格和商品。计划引入漫书咖、布局 快时尚、潮流服饰；
瑞安吾悦广场
项目分析报告
多个全国级体验景观， 开启奇幻森林之旅
• 开业客流及营业额：当天客流28万 人次，销售额1526万元
• 开业时间：2018年7月6日 • 开发商：新城控股 • 商业面积：14万㎡ • 层数：地下1层，地上5层 • 已进驻品牌量：212 • 停车位：1169个 • 建筑外立面设计单位：上海力夫建
• 以及当地市场缺稀的文创品牌漫书咖。
• 一铺一菜系，打造特色餐饮聚集地：在餐饮 业态方面，瑞安吾悦广场根据瑞安人民的口 味和喜好，汇聚本地特色品牌。
• 儿童业态与家居业态、运动业态联动：一方 面重点打造儿童主题街区，增加儿童品类， 做到瑞安市场最强最全，极大增加了城市客 群的辐射力。另一方面，商场将家居和运动 两大业态与儿童业态相结合，爸爸妈妈们把 孩子送到早教机构，可以在同一楼层的健身 房内消磨碎片时光，或在楼上的家居店内闲 逛，尽显人性化。
规划/设计冲击力
• 全国首个跨层丛林冒险双滑梯：商场中从 3楼到负1楼设有巨型滑梯，另搭配有绿色 植物，让人犹如身处森林之中肆意玩耍。
规划/设计冲击力
全国首个穿越神秘洞穴的愤怒狗：从 植物形态提取元素，融入各层挑台方 案设计，搭配狗的形态装饰，打造一 个奇幻、时尚的购物空间，似神秘的 雨林。
规划/设计冲击力
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现实社会告诉我们：想要当红，必须演主角。
青墨建议，请停止高杆街的沿街商铺配菜销售思维
2018年，商业双主角概念
双主角的电影，总是成功 配角扶正，如何扛起这部大戏 让投资者有信心砸钱买铺
跟 着
稳政 策 去 赚 钱
一条以政府政策 为导向的旅游集 散地、特色文化 街、地区特色名 品街，3A级旅游 区
上饶'吾悦一新
2018上饶新城吾悦广场推广
青墨的思考
2018年销售任务
沿街商铺+住宅
从现在销售表现看 【难度高】
商铺去化缓慢 高层大户型门槛偏高
PART1：商业策略
影响高杆街一/二环铺去化，归结于2个字：
信心！
当下上饶新商业运营，客户接受到太多
负能量 直接动摇商铺投资信心
一次重大打击
满铺开业的上饶万达广场 运营不到2年时间 十六道金街生意异常惨淡
文化旅游
是高杆街区通向繁华的
一把全新商业秘钥
商脉流量
是高杆街区通向繁华的
先天的商业黄金钥匙
新城品牌
是高杆街区通向繁华的
后天的商业成功秘钥
主角占位
文化旅途购物目的地
地段流量
高杆灯商脉价值
品牌实力
新城商业运营能力
三把钥匙，打开高杆街价值未来
万达有的，新城也有 在商业运营维度，可做到基本持平
而万达缺失的文化旅游 在上饶新城高杆街做到
不止是一个世界品牌荟萃的时尚森林 也开启了上饶城市观光购物之旅 一个个看流量的时代
占据高杆灯商业贵脉
好的地段
老城
成功了一半
区
高杆灯，意味着商业
成熟，成熟，成熟
高杆街，意味着现成的
消费，消费，消费
高杆街，意味着城市的
人气，人气，人气
占据城市商业贵脉，含着金钥匙出生
高杆街承袭高杆灯商业价值和鼎沸人气 更吃下上饶成熟的旅游市场大蛋糕
这是一个看运营的时代
南昌高新区新城吾悦广场 新建新城吾悦广场
上饶广信区新城吾悦广场 ………………
合作多次，对新城实力无需赘言
相信新城的力量
中国新晋商业巨头 新城商圈就是中心 日均5-10万人潮 6000家品牌商家资源 开一座旺一座 专业团队运营管理
举办声势浩大的品牌签约会，并发布新城全新商业街区新版本 解读新经济形式下的城市文化旅游消费潮流
活动亮点*政府解读高杆商业文化街
邀请三部门领导与会，并现场发布高杆商业文化街区战略蓝图
活动亮点*AAA级旅游景点授牌仪式
强调本案建成后将成为AAA级旅游景点，并现场邀请旅游协会完成签约，将本 案纳入到上饶旅游线路之一
Two 营销活动部分
事件营销活动
全上饶来捡钱
Step1 ：朋友圈悬念引起话题讨论
文字标题： @上饶人，周末来捡钱
Step2：神秘国际旅行团出没
全上饶 来捡钱
话题引爆： 神秘国际旅游团队抵达上饶 邀请上饶人来捡钱 （黄、白、黑）三色人种
阶 段 报 广 画 面
报 广 出 街 效 果
阶 段 报 广 画 面
报 广 出 街 效 果
阶 段 报 广 画 面
报 广 出 街 效 果
阶 段 微 信 炒 作
阶 段 微 信 炒 作
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阶 段 微 信 炒 作
SO——全新商业“人设”呼之欲出 高杆街重新商业占位，与MALL商业相辅相承
上饶文化旅游目的地 世界品牌漫步街区
江西文旅资源 半壁在上饶
对标街区概念
万达十六道金街空有虚名，并未做到文化传承 高杆街做到了万达所不能，起来定超过万达价值
继三清山、婺源、龟峰，上饶迎来了文旅购物地标 山水人文旅游之后，上饶完成旅游购物街区最后一块拼图
旭日广场
文 化 牌 楼
小中庭 飞龙揽月
婺
源
花
海
三
清
书
雾
院
霭
晨
钟
凤凰传奇
大中庭 上清满月
渔
人
鄱
码
阳
头
日
出
陆 羽 茶 舍
新城市的消费中心，城市的文化街区，上饶千年历史文化观光目的地
城市的文化长廊，现代化商业体 在重庆，他是远洋·太古里
在武汉，他是楚河汉街、户部巷 在旅游文化名城上饶，他是新城吾悦高杆街
为什么上饶万达十六道金街运营失败？ 全国大范围看，万达金街也是成少败多？
失败原因一：附属品街区
万达金街定位为万达广场的附属购物街 金街的商业业态，层次低淘汰速度快
失败原因二：复制型街区
全国性的复制万达金街模式 负责传统的商业步行街营业模式
失败原因三：街区迷局
商铺定位为购物交易产所 而当下购物逛街，目的在于收获美好体验 赢得购物时间，才是成功的基础
一个全新商业街模式正在兑现 一场城市文旅商业购物正在到来
重振上饶商业投资信心
高杆街 推广节奏划分：
壹。 形象重塑期
商业街区价值的一次拔升，突破当下壁垒
阶段思路：对话上饶 盛世开启
1、对标区域内最具知名度旅游地标，带出新旅游地标定位 2、高杆商业街新一轮价值塑造，重新提振商业投资信心
ONE 广告推广部分
复制品
附属品
低端系
MALL的客源外溢------客户难以到达 万达金街的商业模式----本质还是步行街
——给商业销售带来启示是，
复制老路 必是死路
——商业街的成功最大障碍
同质化，无新意
打破模式
重新定义高杆街
青墨建议：高杆街和推广，来一次新的价值改变，不去贩卖街
娱
乐
圈
的
一
句
至
理
名
言
：
我还没有见过演一个丫鬟能红的人！
一片市场萧条
万力时代广场、明珠商业 广场、洪客隆商业…… 近年来的商业体运营不佳
一场激烈竞争
当下的房地产行业 商业正处在过剩状态 商铺销售竞争激烈
青墨的观点：
从失败中去总结成功的法宝 重新建立本案商铺投资前景
把客户的信心给提振起来！
以上饶万达为参考 去发现城市街区商业痛点
青墨抛出一个问题：
户外主形象画面
户外出街效果
户外出街效果
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阶 段 报 广 画 面
报 广 出 街 效 果
Two 营销活动部分
一场精准的商业街发布会，立体出击
商业动作1：新闻发布会
高杆街商业发布会&新城吾悦广场品牌签约大会
商业动作2：一场价值走读
全国城市文旅地标巡游
组织媒体、意向客户代表团等奔赴武汉、成都等城市考察 身临其境感受城市文旅购物地标磅礴投资前景
贰。 商铺强销期
高杆街核心商业价值输出，引发投资热潮
ONE 广告推广部分
户外主形象画面
户外出街效果
户外出街效果
阶 段 报 广 画 面
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