2019年房地产项目开发项目可行性分析报告正文
房地产项目开发可行性分析报告
房地产项目开发可行性分析报告一、项目概述本房地产项目拟建于具体地点，占地面积约为X平方米，总建筑面积约为X平方米。
项目规划包括住宅、商业及配套设施等多种业态，旨在打造一个高品质、舒适便捷的综合性社区。
二、市场分析1、需求分析随着城市经济的发展和人口的增长，对住房的需求持续上升。
特别是年轻家庭和改善型需求者，对高品质、配套完善的住宅项目有着较高的期待。
2、供给分析周边现有房地产项目的供应情况相对稳定，但在品质和配套方面仍有提升空间。
本项目的定位将与现有项目形成差异化竞争。
3、价格趋势近年来，该地区房地产价格呈现稳中有升的态势。
预计未来在经济持续发展和政策稳定的情况下，价格仍有一定的上涨空间。
三、项目定位1、目标客户群体主要面向城市中高收入家庭、年轻白领以及周边改善型需求者。
2、产品定位打造高品质、智能化、绿色环保的住宅社区，配套完善的商业设施和优质的物业服务。
四、项目规划1、住宅部分设计多种户型，满足不同家庭的需求。
注重空间布局和采光通风，提高居住舒适度。
2、商业部分规划适量的商业面积，引入知名品牌和特色商家，满足居民的日常生活和消费需求。
3、配套设施建设幼儿园、健身中心、停车场等配套设施，提升项目的整体品质。
五、技术可行性1、工程设计委托专业的设计团队，确保项目的设计符合相关规范和标准，同时具有创新性和可行性。
2、施工技术选择有丰富经验和良好口碑的施工单位，采用先进的施工技术和工艺，保证工程质量和进度。
六、财务可行性1、投资估算包括土地成本、建设成本、营销费用、管理费用等，预计总投资为X万元。
2、收入预测根据市场调研和项目定位，预计住宅和商业部分的销售收入分别为X万元和X万元。
3、盈利能力分析通过计算内部收益率、净现值等指标，评估项目的盈利能力。
预计项目具有较好的投资回报。
七、风险分析1、政策风险密切关注国家和地方的房地产政策变化，及时调整项目策略，以应对可能的政策风险。
2、市场风险市场需求和价格波动可能对项目销售产生影响。
【精编】2019年房地产建设项目可行性研究报告
房地产建设项目可行性研究报告2019年4月第一部分项目概况一、项目名称北潞园居住区北潞馨家园小区二、项目的地理位置该项目位于北京良乡卫星城北潞园绿色生态居住区西侧，占地面积110000平方米，是北潞园居住区继春、芳、冠、华后的第五期工程。
北潞馨南侧是古老的刺猬河，东南侧是对外开放的社区公园，西北侧是京石高速公路（中间有90米绿化隔离带），小区限高12米。
三、社区交通条件该项目所在北潞园居住区交通便利，北靠京石高速公路，东侧良坨路通青龙湖及坨里，南距闫村出口一公里，东南离京周公路80米。
社区距京广、京九铁路2公里左右。
良乡机场可运营小型客机。
社区公交616直达西客站、长椿街，922通往前门。
917、971及多条小公共路线环绕社区。
四、供水条件良乡水质偏硬，距小区南2公里处有良乡第一供水厂。
目前建于青龙湖南库的第二供水厂可供15万人生活用水，目前正在协商的磁家务引水工程已通到青龙湖镇南四位村，近期有望与第二供水厂接通，此举将基本解决良乡地区的供水困难问题。
北潞园居住区内北潞华家园小区有恒温为39℃的温泉，有着十分丰富的温泉浴资源。
生活污水可排入北潞园居住区内的污水处理站。
经过处理后可达到中水标准，可解决社区的绿化、消防和洗车用水。
五、电力供应社区南侧建有黄辛庄变电站，北潞园居住区开闭站可双路供电。
六、通讯条件社区与市程控电话939局(10万门)接通。
七、工程地质及水利防洪社区地基承载力在9—12吨之间，完全可以满足民用住宅建设的要求。
社区西南侧的刺猬河91年按照50年一遇洪水的标准治理完毕。
下游一公里处已修建一处橡胶坝，另两处橡胶坝有望今年雨季前完成。
届时，刺猬河畔又可见杨柳倒垂的美丽景象。
八、燃气供应及采暖北潞园居住区燃气采用天然气，采用分户式采暖炉自我调控温度。
九、社区周边自然人文景观房山地区名胜古迹资源丰富。
有驰名中外的“世界文化遗产”北京人遗址，佛教胜地云居寺。
自然景观有银狐洞、石花洞、仙栖洞、上方山云水洞、十渡风光……，距离最近的人文景观昊天塔建于辽代，距今有1000年的历史。
【精编】2019年天津房地产开发项目可行性报告
天津房地产开发项目可行性报告2019年4月目录一、领世郡简介2二、项目分期方案6三、项目成本利润测算73．1 领世郡项目主要经济技术指标73．2 主要配套公建项目一览表83．3 成本估算表9四、天津独栋住宅市场分析134．1 天津独栋住宅市场的特征134．2 天津独立独栋住宅市场的发展机会154．3 周边项目比较174．4 资金回笼形势分析17五、项目的SWOT分析185．1 项目的优势（Superiority）185．2 项目的劣势(Weakness) 195．3 项目面临的威胁(风险)(Threat) 195．4 项目的机会点----（针对竞争项目的对策）(Opportunity) 19 六、风险分析和规避措施196．1 政策风险206．2 财务风险206．3 经营性风险206．4 市场风险206．5 建设和配套工程工期风险的规避21一、领世郡简介领世郡（暂命名）项目是天津市规模最大、档次最高的低密度独立住宅社区。
位于我市中心城区东南、津南区双港组团西部。
地块东邻微山路，西依规划中的津沽二线高速公路，北靠外环线，南至梨双公路；地块北侧为外环线500米城市绿化带，西侧为津沽二线300米城市绿化带，南部为双港湖，领世郡交通方便，出行便捷，项目紧邻外环线，与解放南路、大沽南路、友谊路等快速路或主干道联系紧密，建设中的天津市地铁一号线延将伸入双港组团。
它同时处于市区与滨海新区的交通走廊肩部。
地块位于我市上风口，具备良好自然生态环境。
项目依傍我市目前最大的成熟高档居住区——梅江居住区、梅江南居住区和国际会展中心，并与卫南洼风景区相望，西邻天津经济技术开发区微电子园区和西青经济开发区。
领世郡总占地为5348亩，其中：外环线控制绿化带占地2250亩，规划shopping mall商业用地311.5亩，现状国际学校占地108亩，规划名校81亩，规划住宅用地2598亩。
本项目规划住宅建筑面积约为70万平方米，规划容积率为0.4。
房地产项目可行性研究报告范文
房地产项目可行性研究报告范文房地产项目可行性研究报告范文一、项目背景近年来，房地产行业一直是我国经济发展的重要支柱产业，对实现城市化进程和提高居民生活质量起着重要作用。
在当前经济环境下，开展房地产项目的可行性研究显得尤为重要。
本报告将对某个房地产项目进行可行性研究，通过分析市场需求、项目投资、预期收益等方面的因素，评估该项目的可行性。
二、市场需求分析1.宏观经济环境分析：经济发展水平、人口结构和收入水平是影响房地产市场需求的重要因素。
根据统计数据显示，该地区经济增长稳定，居民收入水平持续增长，租售市场需求稳定且较大。
2.地理位置分析：该房地产项目位于城市中心位置，交通便利，周边商业设施齐全。
并且附近没有类似规模的房地产项目存在，具有很大的市场潜力。
3.人口规模和结构分析：该地区的人口规模庞大，且以年轻人为主体，年轻人的购房和租房需求较大。
与此同时，老年人的养老需求也逐渐增加，对于具备较好养老环境的房地产项目需求量也较大。
4.关键竞争因素分析：在该地区，除了已有的一些房地产项目，还有一家大型开发商计划在该地区新建一个大型住宅小区。
然而，由于地区内其他大型房地产项目的高房价和租金，市场对于价格合理、质量可靠的房地产项目的需求依然存在。
三、项目投资分析1.开发成本预估：该房地产项目总占地面积50000平方米，预计开发的建筑面积为100000平方米，建设成本为1亿元人民币，包括土地购置、建筑结构和装修等方面。
2.资金筹措分析：项目的资金筹措主要依靠借款和自筹资金两种方式。
借款部分可通过银行贷款，以及与各类金融机构合作得到解决。
3.风险评估：投资房地产项目存在一定的风险，包括市场需求不足、资金压力、政策风险等。
本项目的风险主要在于市场对于价格和价格波动的敏感度。
四、项目收益分析1.市场销售预测：基于调研结果，预计该项目在销售季前一年完成50%的销售目标，项目竣工后的销售速度将有所加快。
2.投资回报分析：根据市场调研和销售预测，预计项目在运营的三年内能够收回投资并获得可观的利润。
房地产开发项目可行性研究报告
房地产开发项目可行性研究报告一、项目背景。
随着经济的快速发展和城市化进程的加快，房地产市场需求持续增长。
在这样的市场环境下，房地产开发项目的可行性研究显得尤为重要。
本报告旨在对某房地产开发项目进行全面的可行性分析，为相关决策提供可靠的依据。
二、项目概况。
该房地产开发项目位于城市中心区域，占地面积约100亩，规划建设住宅、商业综合体和公共配套设施。
项目总投资约10亿元人民币，预计建设周期为3年。
三、市场需求分析。
根据市场调研数据显示，该城市中心区域的房地产市场需求旺盛，尤其是高品质住宅和便利的商业配套设施。
随着城市人口的增加和居民收入的提高，对于舒适宜居的住宅需求持续增长。
同时，商业综合体的需求也在不断上升，人们对于购物、娱乐和生活便利性的需求日益增强。
四、项目可行性分析。
1. 市场可行性。
根据市场需求分析，该项目所处区域的市场需求旺盛，且未来增长潜力巨大，因此具备较高的市场可行性。
2. 技术可行性。
项目规划采用先进的建筑技术和绿色环保理念，具备良好的技术可行性。
同时，项目建设团队经验丰富，能够确保项目的施工质量和工期进度。
3. 财务可行性。
通过对项目投资、运营成本和收益预测的财务分析，得出项目具备良好的财务可行性。
投资回报率和资金回收期均符合预期指标。
4. 管理可行性。
项目管理团队具备丰富的房地产开发和运营管理经验，能够有效保障项目的顺利实施和后期运营管理。
五、风险分析。
尽管项目具备较高的可行性，但也存在一定的市场风险、技术风险和政策风险。
需结合实际情况，制定相应的风险防范措施，降低风险对项目的影响。
六、结论与建议。
综合分析可行性和风险因素，认为该房地产开发项目具备较高的可行性，但仍需谨慎对待风险因素。
建议项目方进一步完善市场营销策略、加强技术研发和管理团队建设，以确保项目的顺利实施和后期稳健运营。
七、参考文献。
1. 《房地产市场调研报告》，XXX出版社，2019年。
2. 《房地产项目投资与融资》，XXX，2018年。
房产开发的可行性研究报告范文
房产开发的可行性研究报告范文**一、引言**随着经济的发展和城市人口的增加，房地产市场一直处于高速发展态势。
本报告就房产开发项目的可行性进行深入研究分析，旨在为投资者提供一份全面、准确的决策依据。
**二、市场分析**1. 房地产市场现状当前，我国房地产市场整体稳中有升，尤其是在一二线城市，房价持续上涨，市场需求较高。
同时，政府对房地产市场政策进行了诸多调控，以平稳市场发展。
2. 房地产市场未来趋势随着城市化进程的加速，未来房地产市场将继续保持稳定增长态势。
随着人口流动和城市发展，需求持续增加，房地产市场前景仍然较为乐观。
**三、项目背景**1. 项目名称房产开发项目2. 项目规模计划总投资X亿元，项目占地X平方米，建筑面积为X平方米，包括住宅、商业及配套设施等。
3. 项目地点项目位于X市核心区域，交通便利，人流密集，配套设施完善。
**四、项目优势**1. 地理位置优越项目地处城市核心区域，周边配套完善，交通便利，人流密集，是房产开发的黄金地段。
2. 品质保障本项目侧重打造高品质房产，注重设计和施工质量，力求为客户提供舒适宜居的生活环境。
**五、投资分析**1. 资金来源本项目资金来源主要包括自筹资金、银行贷款等途径，资金募集将采取多元化方式，确保项目正常推进。
2. 投资回报根据市场调研数据分析，预计项目开发周期X年，项目投资回报率可达到X%，具有良好的盈利前景。
**六、风险分析**1. 政策风险国家对于房地产政策的调控力度不断加大，项目未来发展可能受到政策变化的影响。
2. 市场风险房地产市场波动风险较大，需谨慎把握市场动向，降低风险。
**七、可行性研究结论**综合以上分析，本项目具有较强的市场竞争力和盈利潜力，投资回报率较高。
在适当降低风险的前提下，本项目值得进一步推进开发。
以上报告仅为初步研究，具体实施情况还需根据后续实际情况进行调整。
谢谢。
**参考资料**1. 国家统计局发布的相关数据2. 房地产市场调研报告3. 相关经济学理论书籍（以上为虚构文本，仅供参考）。
房地产开发项目可行性分析报告
房地产开发项目可行性分析报告
一、项目概况
本项目是位于城市CBD核心地段的一处土地，规划建设一栋高档
住宅楼。
项目总占地面积为2000平方米，总建筑面积为10000平方米，分为A、B两栋楼，每栋楼共有20层，共有300套户型不同的住宅单元。
项目周边交通便利，商业配套设施齐全。
二、市场分析
1.需求分析
随着城市人口的增长和年轻人独立出来的需求增加，对高档住宅的
需求也在不断上升。
本项目周边居民多为中高收入人群，对居住环境
及住宅品质要求较高，对此类项目的接受度较高。
2.竞争分析
本项目周边已有数个高档住宅项目，但大多已经售罄或者交付使用，市场上暂时缺乏新的竞争对手。
本项目规划合理，建筑设计新颖，有
望成为该区域的新亮点。
三、投资分析
1.总投资额
本项目总投资额预计为8000万元，其中土地购置费5000万元，建
筑施工费2000万元，装修及设备费500万元，其他费用500万元。
2.投资回报率
基于市场需求和未来潜力，本项目的销售前景乐观。
预计售价为每平方米5万元，总销售额达到50000万元。
考虑了市场风险和变化，本项目的投资回报率在20%左右。
3.投资风险
市场行情波动、政策变化和竞争加剧是本项目的主要投资风险。
为减少风险，项目方应密切关注市场动态，及时调整策略，确保项目的顺利推进和良好回报。
四、可行性分析
综合以上内容，本房地产开发项目在市场需求、投资回报率和风险控制方面均具备较好的优势，预计将取得成功。
项目方应继续优化规划设计，加强营销推广，确保项目的顺利实施和良好运营。
房地产开发项目可行性研究报告(范文
房地产开发项目可行性研究报告(范文一、背景介绍房地产市场在当前社会经济发展中起着重要的作用，而房地产开发项目的可行性研究对于投资商和开发商决策具有重要意义。
本报告拟对地区的房地产开发项目进行可行性研究，以评估该项目的投资回报和经济效益，为未来决策提供依据。
二、项目概述1.项目名称：XXX房地产开发项目2.项目地点：地区3.项目目标：开发多功能综合体，包括商业、住宅、写字楼等元素，提供全方位的服务和便利性。
4.项目规模：总建筑面积XXX平方米，包括商业面积XXX平方米，住宅面积XXX平方米，写字楼面积XXX平方米。
三、市场分析1.地区房地产市场现状：根据数据调研，该地区目前的房地产市场需求旺盛，商业、住宅、写字楼等各类产业都存在相应的市场空缺。
2.潜在市场需求：分析人口结构、经济发展情况、城市规划等方面，预测未来市场对房地产项目的需求增长趋势。
3.竞争分析：考虑到该地区存在其他房地产项目的竞争，分析竞争对手的项目特点和定位，并制定差异化发展策略。
四、技术可行性1.土地状况：对项目选址进行调研，评估土地质量、面积等是否满足项目需求。
2.建筑设计：与专业设计团队合作，开展规划设计和建筑方案，确保与市场需求相匹配。
3.基础设施：分析项目区域的交通、供水、电力等基础设施是否满足项目需求，如有不足，评估改善措施和成本。
五、经济效益分析2.收入分析：根据市场需求和预测，估算项目建成后的销售收入，并结合市场行情和竞争状况进行分析。
3.成本分析：详细评估项目的运营成本，包括人力成本、物业管理费、维护费用等。
4.财务评估：利用财务指标和模型分析项目的投资回报率、资本金回收期、现金流量等，为投资商提供决策参考。
六、风险评估1.政策风险：分析相关政策对房地产开发项目的影响，如税收政策、土地使用政策等。
2.市场风险：评估房地产市场的波动性和不确定性，考虑市场竞争、供需关系、市场价格等因素。
3.技术风险：分析项目的技术可行性和实施风险，确保项目在技术层面上的可持续发展。
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1.0研究结论1.1 宗地基本情况宗地编号为B303-0041，地块位于香蜜湖，土地用途为住宅用地;土地面积为93544平方米，建筑容积率≤1.4；可建设总建筑面积为131000平方米,其中：住宅127650平方米（高层住宅85％，低层住宅占15％，但最终比例按报建实施方案确定）；幼儿园3000平方米，垃圾站50平方米，社区管理中心300平方米；土地使用年期70年，自2003年8月25日起到2073年8月24日止。
竞投中标方应在宗地使用权转让合同签订后5个工作日内一次付清地价款。
涉及交易标的物转让应交的税费中，依法属转让方应交纳的均由甲方承担；依法属受让方应交纳的由乙方承担。
如转让合同按规定需要公证的，公证费用甲乙双方各承担50%。
1.2 地价范围经测算，本地块的正常地价范围应在市场正常价位点应在3％，则得竞标报价范围应在72749～84870万元人民币之间，市场正常竞标价位点在78557万元人民币。
对应市场价位点80913万元，则得相应楼面地价为6339元/平方米.1.3 地块投资价值对应以上地价范围，测得相应的投资财务效果指标如表1－1所示。
综上，当地价在74931～80913万元人民币之间时，属于投资安全区；当地价在80913～87416万元人民币之间时，即进入投资风险区；超过87416万元后，将进入高风险区,投资者需慎重考虑。
表1－1 宗地投资财务效果指标2.0 研究方法2.1 剩余法求地价运用剩余法来确定宗地的最高限价，其基本思路为：地价= 房地产建成价格－（建筑费＋专业费＋租售费用＋税费）－利润该方法的操作程序如下：2.2 运用《建设项目经济评价方法与参数》进行宗地的财务评价建设项目的财务评价一般分两个层次，即：全部投资的财务效果评价和自有（权益）资金的财务效果评价。
全部投资的财务效果评价，即排除财务条件的影响，将全部资金（包括全部借贷资金和权益资金）作为计算基础，考察项目的盈利能力。
由于它不考虑投资资金的来源构成，以及借贷还本付息和所得税的问题，所以它实际上是一种简化了的、投资项目“息、税前”的盈利能力分析，借此可以在各个投资项目或方案间建立相互比较的共同基础，以便考察项目是否有投资的价值，在分析是否可行的同时，进行方案的选优。
自有（权益）资金的财务效果评价，即从企业的角度出发，分析包括财务条件在内的两类因素对项目的影响，以企业投入的权益资金为计算基础，而所谓考察企业投入所投入的权益资金的盈利能力，实际上是对项目息、税后的盈利能力的分析。
同时，还考察企业的生存能力、偿债能力、利润及其分配，以及各方投资者的盈利能力等。
在本宗地评估报告中，选用全部投资的财务效果评价法，分析该地块的投资盈利能力——通过全部投资的现金流量表，得出项目内部收益率（FIRR）、投资回收期（P t）、财务内部净现值（FNPV）以及投资利润率等指标。
由此来判断该宗地投资在财务上的可行性。
2.3 研究依据香蜜湖B303-0041宗地规划指标国务院发展研究中心数据库《广东省房地产统计年鉴》广东省房地产开发各类管理费用标准中国人民银行存、贷款利率《广东统计年鉴》搜房网相关数据中国人民银行121号文件广州市建安工程定预、决算定额3.0 宗地最佳利用方式构思根据该宗地位于深圳市福田区香蜜湖地段、且建筑容积率≦1.4，可以确定，该地块要想获得最大收益，就必须按高尚住宅区规划，定位于高端客户，确保以优美的景观环境和国际性的配套设施来赢得市场。
3.1 宗地总体规划方案设计总基底面积93544×22％＝20580 m2，用地平衡表及项目主要经济指标分别见表3－1和表3－2。
高层住宅总建筑面积127650×0.852住宅规划为120～180 m2 /户，平均每套面积为150 m2 左右,规划户数720户。
计划规划为12～14栋11层住宅（其中首层架空绿化），住宅总基底面积计11050 m2 。
别墅总建筑面积127560×0.15 2别墅规划为250～350 m2 /栋，平均每栋面积为300 m2 ，占地面积计120 m2，规划总栋数为64栋。
总计占地面积为64 ×120=7680 m2公建配套幼儿园3000 m2 ，按两层考虑，其占地计1500 m2 ，社区管理中心300 m2 ，垃圾站50 m2 ，均按一层考虑，占地计350 m2 。
停车位基于该地块未来将规划建设成深圳的豪宅区，故应至少考虑每户一个车位（不含别墅用户车位），建议车库集中设置，规划720个车位，每个车位按35平方米考虑，车库规划面积位为720×35＝25200 m2 。
园林、绿化及道路为体现高尚住宅区的品味感，建议该住宅区的绿地覆盖率不低于65％，可考虑将高层建筑的首层架空绿化。
则绿地面积为93544×0.65×m2＝60803 m2道路规划占地面积为93544×0.15＝14031 m23.2 最佳开发建设方案设计建议分期滚动开发，首期开发别墅及整个住宅区的配套规划建设，通过别墅的市场推广来打造项目的品牌，提升项目的品位，从而带动其后的高层销售。
计划整个地块的开发建设周期为30个月，销售周期为24个月。
其中可行性研究及规划报批等前期准备阶段为6个月，宗地竞买后18个月时推出首期别墅，高层住宅分两期推出，计划至42个月时完成全部销售。
与此对应的项目投资与融资计划如下表3－3所示.表3－3 项目投资与融资计划表说明：因利息费用取决于投标公司的融资结构，而融资结构的优劣又取决于公司在资本市场的能力高低。
该宗地地价需在成交后5日内一次缴清，故对竞投人的资金压力很大。
可以考虑竞得土地后全部建设缺口资金从银行借贷。
因为项目的融资结构不明，且项目全部投资的财务评价又与融资结构无关，故此表中的利息费用计算和资金筹措计划都暂没计算。
4.0 宗地地价测算4.1 地价之外的成本测算参考目前建筑市场及房地产开发市场的基本行情，估算出该宗地开发项目的总成本费用为68651.43万元。
具体测算详见附表1。
4.2 销售收入测算参考目前香蜜湖地段的住宅市场行情，高层为11000元/ m2，低层为22000元/ m2, 停车位（为便于计算，全部按销售考虑）为250000元/个，则测算出总销售收入为179478.35万元。
具体测算详见附表1。
4.3 地价成本测算根据目前国内房地产市场投资回报基本现状，并综合考虑深圳房地产市场的竞争程度，取定开发商投资该宗地的可承受回报率极限为15％，正常期望投资回报率为20％，市场投资回报率的上限为25％。
则该宗地的地价范围为74291～87416 万元，正常市场期望地价为80913万元。
扣除宗地转让契税3％，则得该宗地的竞投报价范围为72749～84970万元，正常市场水平竞投报价为78557万元。
具体测算详见附表1。
5.0项目财务评价由于香蜜湖B303－0041宗地的最终中标地价尚处于预测阶段，因此选取该地块的市场期望价作为计算基础，来测算该宗地的投资价值。
5.1 项目盈利能力分析5.1.1 税金计算（见表5－1）因为首期发售计划在宗地接手后第18个月时，故前一年半内无销售收入。
而土地增值税是按照纳税人转让房地产所取得的增值额和税法规定的4级超额累进税率来计算征收的，增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定扣除项目金额后的余额。
根据房地产行业的一般收益水平，土地增值税应缴额基本在销售收入的1％左右。
5.1.2 损益表（见表5－2）由损益表可以看出，公司在第一年内利润为负，这主要是因为支付巨额地价所致。
第二、三年内尽管有利润，但仍不足以弥补第一年的亏算。
直到最后一年才发生所得税的缴交。
5.1.3 宗地现金流量表与动态盈利分析（见表5－3）由现金流量表和动态盈利分析可以看出，项目的累计净现金流和累计折现现金流由负变正均要发生在最后一个年度。
但项目的内部收益率为16.24％，净现值为15221万元，均处于较高水平。
原因在于地价要在中标后一次缴交完毕，造成巨额现金流流出，而项目的开发建设、销售要滞后一段时间，不过该宗地规划建筑面积不大，建设周期相对较短，故投资回收期指标也较为理想。
相应的地价在74291万元和87416万元时的投资回报指标如表5－4所示。
表5－1 销售税金及附加表（单位：万元）表5－3 宗地现金流量表与动态盈利分析（单位：万元）表5－4 财务效果指标比较5.2 项目不确定性分析5.2.1 盈亏平衡分析假定本宗地开发建设投资不变，且售价和回款速度如基准方案所设，则由计算可得，当销售率为（80913.86＋68651.43）/179478.35*100%=83.33% 时，宗地全部投资利润率为零。
一般认为，当盈亏平衡点的销售率≦70％时，项目风险较小。
本宗地投资盈亏平衡点的销售率为83.33％，可见其风险较高。
5.2.2 敏感性分析影响本宗地投资财务效益的主要不确定因素为宗地获取价格、售价水平、建设成本的高低、建设经营期的长短、销售税率等。
根据宗地目前状况可知，以上诸因素中最有可能发生变化的是宗地获取价格的高低和未来销售价格的变化。
因而，本宗地敏感性分析主要针对全部投资的评价指标（FIRR,FNPV和投资利润率），分别计算售价上下波动5％、10％和宗地获取价格上下波动5％、10％时，对经济指标的影响。
计算结果详见敏感性分析表5－4。
表5－4 项目敏感性分析表由表中数据可得：（1）地价、售价变动对财务净现值的影响当宗地价格上升到20.3％时，项目的净现值等于零，到达临界点。
此时，如果地价继续上升，则财务净现值小于零，出现亏损。
售价下降5％、10％时，财务净现值分别下降47.28％、94.55％。
当售价下降至10.57时，该项目的财务净现值等于零，达到临界点，此时，若售价再下降，则财务净现值小于零，出现亏损。
（2）地价、售价变动对财务内部收益率的影响地价上升5％、10％时，将引起该宗地的财务内部收益率分别下降14.72％、28.39％；当地价上升至13.67％时，该项目的财务内部收益率等于基准收益率（I c=8%）,到达临界点，此时，如果继续上升，则财务内部收益率将达不到预期的基准收益率。
售价下降10％时，项目的财务内部收益率已下降到7.93％，不能满足预期的基准收益率。
（3）地价、售价变动对投资收益率的影响当地价上升10％时，项目的投资利润率将下降至13.84％，已不能满足预期的投资利润率15％。
当售价下降5％时，项目的投资利润率也将不能满足预期的投资利润率要求。
从上分析可以看出，对财务净现值来说，地价获取价格和售价都是敏感因素，相比之下，售价更为敏感。
原因在于该宗地地价要一次性缴清，宗地获取价格的变动数值等于全部投资的净现值变动值。