国际奥特莱斯商业步行街战略规划设计p业态规划资料重点
奥特莱斯全程营销策划方案
奥特莱斯全程营销策划方案2023-10-26contents •背景介绍•市场分析•营销策略制定•营销活动策划•营销效果评估•总结与展望目录01背景介绍奥特莱斯简介01奥特莱斯是Outlets的音译，是品牌直销购物中心的简称，是品牌、厂商、商业运营商和消费者之间的桥梁和纽带。
02奥特莱斯最早诞生于美国，在1930年代，由于工厂尾货积压，品牌过季商品大量闲置，为了不损害品牌形象，又让消费者能买到物美价廉的商品，奥特莱斯应运而生。
03奥特莱斯从问世以来，凭借其独特的商业模式，低价格、高品质、大品牌，迅速占领了市场，并获得了巨大的成功。
奥特莱斯行业在中国经历了数十年的发展，已经从最初的探索阶段，进入了快速发展的阶段。
中国的奥特莱斯市场已经形成了巨大的规模，而且还在不断扩大。
随着中国经济的持续增长和消费者购买力的提高，奥特莱斯行业的前景非常广阔。
行业背景公司背景公司自成立以来，秉承“专业、诚信、创新、共赢”的企业理念，以“打造中国奥特莱斯第一品牌”为目标，不断拓展业务领域。
公司拥有一支专业的营销策划团队，积累了丰富的奥特莱斯项目运营经验。
本策划方案是为某奥特莱斯公司制定的，该公司是一家专注于奥特莱斯项目投资、开发和运营的公司。
02市场分析1行业市场分析23近年来，奥特莱斯市场规模不断扩大，显示出强劲的增长势头。
市场规模根据行业报告，奥特莱斯市场年增长率保持在10%左右，前景广阔。
市场增长率当前市场上奥特莱斯项目众多，但优质项目仍然稀缺。
市场饱和度消费者对奥特莱斯商品的价格敏感度较高。
消费者需求分析价格敏感度在价格合理的前提下，消费者对商品品质有一定要求。
品质需求奥特莱斯项目的购物环境和服务质量对消费者选择至关重要。
购物体验市场上主要的竞争对手包括其他奥特莱斯项目和传统商场。
主要竞争对手在商品品牌、购物环境、服务质量等方面，奥特莱斯项目需要打造自身的竞争优势。
竞争优势针对竞争对手的策略，制定合适的营销策略以抢占市场份额。
奥特莱斯南侧规划路建设工程方案
奥特莱斯南侧规划路建设工程方案一、项目背景奥特莱斯是一个全球知名的奢侈品牌购物中心，位于各大城市的商业繁华地段，吸引着大量的游客和顾客。
南侧规划路建设工程是为了解决奥特莱斯商场南侧交通拥堵和停车难的问题，提升周边区域的交通和商业发展环境。
二、项目定位1.1项目名称：奥特莱斯南侧规划路建设工程1.2项目地点：奥特莱斯商场南侧，包括周边道路和停车设施1.3项目背景：解决南侧交通拥堵和停车难问题，提升商业区交通和商业环境1.4项目内容：包括道路拓宽、停车设施建设等1.5项目特点：规划科学、设计合理、环保节能、绿色建设三、项目规划3.1规划范围：奥特莱斯商场南侧及周边道路和停车设施3.2规划目标：提升南侧交通和商业环境，解决交通拥堵和停车难问题3.3规划原则：按照科学规划、合理设计、绿色建设、可持续发展的原则进行规划设计3.4规划内容：包括道路拓宽、停车设施建设、绿化美化、交通管理等3.5规划效益：提升周边商业环境、改善交通状况、促进地区经济发展四、工程设计4.1道路设计：根据交通流量和车辆需求，对周边道路进行拓宽设计，提高通行能力和安全性4.2停车设施设计：设计建设地下停车场和临时停车区，增加停车位供应，解决停车难问题4.3绿化美化设计：在规划范围内进行绿化景观设计，美化环境，提升商业区形象4.4交通管理设计：设计交通指示标志、标线和交通信号灯，优化交通组织和管理五、工程施工5.1施工准备：进行土地征用和清理，规划施工区域，制定施工方案和安全措施5.2施工过程：严格按照工程设计方案和施工标准进行施工，保证工程质量和安全5.3环保节能：采用绿色建筑材料和节能施工设备，减少对环境的影响5.4施工管理：建立施工现场管理制度，加强施工现场安全管理和监督检查六、工程验收6.1项目验收：按照相关规定和标准进行工程验收，确保工程质量和安全6.2验收标准：严格按照工程设计文件和标准进行验收，对工程质量和安全进行检查核实6.3验收评定：经过验收合格的工程才能进行使用和投入运营七、项目总结7.1项目收益：提升商业环境、改善交通状况、促进地区经济发展7.2项目启示：通过规划设计和科学施工，可以解决地区交通和停车问题，促进地区经济发展7.3项目展望：奥特莱斯南侧规划路建设工程的实施，将为周边地区商业和交通发展带来新的机遇和活力在奥特莱斯商场南侧规划路建设工程的实施过程中，将严格按照科学规划、合理设计、绿色建设、可持续发展的原则进行规划设计和施工管理，确保工程质量和安全，提升周边商业环境、改善交通状况、促进地区经济发展。
设计步行街商业规划策划
设计步行街商业规划策划一、项目背景近年来，随着城市发展和人们生活水平的提高，步行街在城市中逐渐兴起并成为商业发展的重要组成部分。
设计一条成功的步行街商业规划，对于城市的经济发展和城市形象塑造具有重要意义。
本策划书旨在为设计一条具有吸引力、创新性的步行街商业规划提供指导方案。
二、目标与定位1. 目标：通过商业规划，打造一条具有独特魅力、融合文化、创意、休闲和购物功能的步行街，为居民和游客提供愉悦的购物和娱乐体验。
2. 定位：面向中产阶级及以上人群，主要以时尚、创意、休闲、美食等为主题，满足消费者对品质生活的追求。
三、市场调研1. 定位受众：通过市场调研了解目标消费人群的兴趣和需求，包括消费能力、消费习惯、购物方式等。
2. 竞争对手分析：分析已经存在的步行街及周边商业区，评估其成功经验和不足之处，寻找差异化竞争优势。
四、商业规划1. 规划布局：根据市场调研结果，合理规划步行街的商业布局。
设计主要包括商业区域、娱乐区域、餐饮区域等，以吸引不同消费群体。
2. 空间设计：通过景观设计、装饰摆设、灯光布局等方式，打造独特的空间感和氛围，增加步行街的吸引力和美观度。
3. 商户筛选：严格筛选商户，结合步行街主题，引入具有品牌力和创新力的商家，为消费者提供多样化的产品和服务。
4. 活动策划：以节庆活动、文化展览、艺术表演等形式，定期举办吸引人气的活动，为步行街营造欢乐的氛围。
5. 招商引资：积极招商引资，吸引国内外知名品牌入驻步行街，提升步行街的知名度和影响力。
五、管理与运营1. 组织架构：建立步行街管理机构，明确责任和权限，保障步行街的运营和管理工作顺利进行。
2. 管理措施：建立科学的管理制度，包括安全、环卫、停车等方面，确保步行街的秩序良好，提供安全舒适的购物环境。
3. 品牌推广：通过网络、媒体等渠道开展品牌宣传，提高步行街的知名度和美誉度，吸引更多消费者和商家入驻。
六、风险及应对1. 市场风险：如消费转移、竞争加剧等，需要及时调整和优化商业规划策略，保持步行街的市场竞争力。
奥特莱斯规划设计总体原则及设计建议
奥特莱斯规划设计总体原则及设计建议总体规划原则建筑总体布局成长方形布置，欧式立面造型。
各功能区设计方案应体现以人为本的原则，要求合理、科学地考虑平面布局与流线，充分满足使用要求交通采用外环（机动车行车环路），内环（机动车货流环路）流线设计。
酒店有独立出入口，餐饮有独立出入口，娱乐区有独立出入口。
内部交通采用步行为主，消费者购物流线与货运流线完全分开一，以提供一个舒适、宜人的购物环境。
从入口到内部应为从宽到窄渐变，入口设计要保证视线的通透性，从入口位置要可以看到北面保留的山体景观和娱乐建筑和多功能广场区通过设计广场，街道，山体，舞台等，以营造一个优美协调的购物环境。
利用自然采光、通风，采用岭南特色的骑楼设计，尽力降低能源消耗，体现生态思想和节能观念，满足可持续发展的需要。
建筑单体设计主出入口主出入口与外来人流聚集处相衔接，将客人方便地引入商业街区；主出入口数量为东、南各一个，避免客人过于分流，可尽量引导客人照顾到商业街区的各个位置主出入口形象尽量让外面的客人视觉顾及到内街商业信息，吸引客人进入，可考虑于主出入口设置旗舰性之品牌商家，以增强商业的昭示效果。
结合建筑造型设置骑楼，为顾客创造一个全天候的、舒适的购物环境。
标准商铺：面宽8米，进深24米，面积192平方米；中心街设计为小型商铺集中区，面宽6米，进深12米，面积72平方米，主要业态珠宝、饰品、皮具、配饰、手表、厨具、家饰、3C等；主要节点处设主力店，可根据需求分配面积，并结合景观和休闲；中心街南北轴和东西轴交汇处设四间大型旗舰店，突出宏伟，气派，主力的形象，围绕着中心广场，并设大型雕塑和喷泉。
餐饮部分集中在奥特莱斯的北面，与商铺连接处配置清餐饮，避免油烟和噪音对商业的干扰。
餐饮与酒店相连接，作为酒店的配套部分。
餐饮的设计分为两种，一种是集中式布置，以中餐和快餐为主；另一种为分散式布置，分布在各街区，以室内外咖啡吧、雪糕店、零食店为主。
娱乐采用集中式布置，和中心广场呼应，形成集聚效应。
国内外奥特莱斯业态专题研究ppt课件共42页PPT
奥特莱斯业态专题研究
2.3、国外Байду номын сангаас要奥特莱斯介绍
■美国
美国作为奥特莱斯业态的发源地，是目前全球最为发达的奥特莱斯经营宝地。从奥特莱斯的形式来看，卖场 式的已经非常少见，主要SHOPPING MALL式和奥特莱斯村式为主，且各具特色。以Fashion Outlet为例，这是 美国非常有特色的品牌折扣店，它将流行文化和商业展示完美结合。
◆项目布局与环境
商 场 总 体 布 局
商 场 内 部 环 境
主
题
装
饰
区
域
－
采
用
男
女
人
物
形
象
烘
托
环
特色雕塑和灯饰
境
◆ VMD 商业形象展示
STYLES
女 性 商 特品 色视 女觉 性形 流象 行 时 装 店
男男 装性 特商 色品
店视 觉 形
象
美 国 著 名 品 牌
老 海 军
GAP品牌名店
内 部 气 氛 营 造
美国奥特莱斯还有一个特点是很多位于风情优美的旅游区，环境优美，商业布局注重园林环境， 营造休闲气氛。坐落于美国洛杉矶的Desert Hills Premium Outlets就拥有120家店
购物中心与奥特莱斯业态的业态组合案例――美国新泽西花园购物中心
新泽西花园购物中心是一个奥特莱斯业态的特色购物中心，它的特色主力店很有特色，不引进梅西 等大型流行百货，而是引进尼曼．马库斯高档服饰百货和纽约第五大道折扣百货，对顾客具有很强 的吸引力。
作为新泽西最大的奥特莱斯购物中心，管理团队拟定了详细的营销计划，针对游客实行20人 团队接待等专项服务。
奥特莱斯营销策划方案
奥特莱斯营销策划方案1. 概述奥特莱斯是一种以折扣价销售大牌商品的购物中心。
其独特的定位和商品结构使得奥特莱斯在消费者中享有很高的声誉。
然而，随着市场竞争的日益激烈，奥特莱斯需要不断创新和改进自己的营销策划，以保持竞争力和增加市场份额。
2. 市场分析2.1 消费者需求根据市场调研，消费者在购物时最关心的是产品质量、价格和服务。
他们希望能够获得高品质的商品，同时以合理的价格购买，并享受良好的购物体验。
此外，消费者对购物中心的位置、布局和促销活动也有很高的要求。
2.2 竞争环境奥特莱斯所处的市场竞争环境特别激烈。
一方面，其他奥特莱斯购物中心也在不断发展和扩张，提供更多新颖的促销活动和服务。
另一方面，传统的商场和电商平台也开始推出折扣销售活动，直接与奥特莱斯竞争。
因此，奥特莱斯需要不断创新和改进自己的营销策略，以吸引更多消费者和增长市场份额。
3. 营销目标3.1 增加销售额奥特莱斯的主要目标是增加销售额。
通过提供高品质的商品和合理的价格，奥特莱斯可以吸引更多消费者，并提高每个消费者的购物金额。
3.2 增加市场份额奥特莱斯希望增加自己在市场中的份额。
通过加强品牌推广和提供优质的购物体验，奥特莱斯可以增加消费者对其品牌的认知度和好感度，从而吸引更多潜在消费者。
4. 营销策略4.1 提供优质的商品奥特莱斯应该注重提供高品质的商品，以满足消费者对品质的要求。
与此同时，奥特莱斯可以与知名品牌建立合作关系，引入更多的国际大牌商品，以吸引更多消费者。
4.2 合理定价奥特莱斯应该通过与供应商谈判和批发采购等方式，以合理的价格获取商品，从而能够以更低的价格销售给消费者。
这不仅可以吸引消费者，还可以提高奥特莱斯的竞争力。
4.3 提供优质服务奥特莱斯应该注重提供优质的服务。
这包括友好的销售人员、快捷的退换货服务、舒适的购物环境等。
通过提供良好的购物体验，奥特莱斯可以增加消费者的回头率和口碑效应。
4.4 品牌推广奥特莱斯应该加强品牌推广活动，提高市场的知名度和影响力。
奥特莱斯(OUTLETS)设计要点
奥特莱斯(OUTLETS)设计要点关于奥特莱斯项目设计的要点一、总体1.突出项目的主入口的位置与地位，并将主入口的设置与公交、地铁、私家车等动线设计相契合。
2.项目的周边沿广场边缘要设计环形车道，汽车动线能够围绕项目流动。
3.环形车道要设计标识指引行人及行车，起到带动的羊群效应，带动顾客深入广场复地，沿街的商铺要双向开门。
4.总体项目建筑布局力求工整、对称、平衡、左右两侧客流要均衡。
5.重要节点应考虑标志性、符号性的建筑形象，突出项目的主题，增加形象效应，并为未来多功能操作、利用建筑做铺垫。
二、分区1.建议总体要分区。
2.各区域之间要有明显的节点设计，要有大型节点设计，四周商铺的设计安排可考虑休闲餐饮品牌进驻，如星巴克、哈根达斯等。
3.各区连廊顶棚形式不定，可与外立面结合，相匹配，主要连廊宽度3.5—4米，踏步台阶不要高于10CM，其它连廊宽度2.5—3米。
4.国际品牌区以男女装为主，占比30%，商铺单店面积平均300平米。
5.国内品牌区以男女装、运动、休闲、皮鞋、皮件、内衣、童装、家居服为主，占比40%，单店面积约200平米。
6.主题餐厅、速食连锁、大众餐饮、休闲饮品为主，加娱乐、休闲30%。
依各业态需求再具体调配。
预计：大型餐饮800-1000平米，速食连锁300平米，主题餐厅300平米，休闲轻食50-100平米。
7.街道的安排：建议国际与国内品牌之间街宽12—15米，包含绿化，不包含连廊，国内品牌区街宽8—10米，其它同上。
三、店铺设计1.统一安排未来商铺LOGO设计规范。
2.各店铺中间的柱面进行装饰性设计，包含刀旗，绿化照明。
3.门面宽要求5米以上，门口2.2米以上，以玻璃幕墙装饰外延。
4.各区沿街店以幕墙为主，以增加广告位。
5.层高：国际品牌区4.5—5米左右，国内品牌区3.5米以上，均为净高，其它4.5米。
6.夹层：货区部分，各区有50%的商铺增加夹层二层，夹层净高2.5米。
7.滞货区：国际品牌区店铺进深控制在18米—20米左右，国内品牌区店铺15—20米左右，无夹层的根据商铺格局自行设计仓库。
商业步行街的规划与设计方案
It is applicable to work report, lecture and teaching
步行街中的一种，城市中商业活动集中的街道， 由大量的零售业、服务业商店作为主体，集中
于一定的地区，构成有一定长度的街区。
一、商业步行街的效益
特点：1、良好的交通效益 2、提升环境质量 3、增进社会效益 4、经济效益
良好的交通体系要求
• 成功的商业步行街背后必须有一个良好而 完善的交通体系才能保证步行街内部和周 边交通的畅通，才能保证商业步行街的可 持续发展。
合理而丰富的空间组织要求
• 要突出步行街丰富的商业、文化、历史等 特性，增强人们的游购意趣，在整个商业 空间的空间组织和安排上必须合理地利用 原地貌灵活地组织新空间，以取得独特、 合理而精彩的空间序列。
一、 商业步行街的的规划要求
1、商业步行街的选址要求 2、完整的空间环境要求 3、良好的交通体系要求
4、合理而丰富的空间组织要求 5、特色景观的合理融入要求
完整的空间环境要求
道、场空间的合理安排
道空间是从流动性角度来考虑，商业步行街应该给人一种 流动向前的感觉，这样才会吸引行人。如何安排商业步行街 纵向布景，成为解决这一问题的关键。一般来说，可以通过 特定的建筑或树木引导行人向前，同时，配合其它形式给人 一种由进入到演绎到高潮的空间节奏感。场空间是从静止角 度来考虑，商业步行街应充分考虑行人休息的需要。在商业 步行街两旁可适当设立开敞的小品类休闲广场。给人以愿意 滞留的感觉，同时，使人在心理上有被关怀的感觉。同时， 在这些场空间，可以有序的加入一些商业活动，甚至一些可 以与行人交互的商业活动，同时也收到了良好的经济效益。
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辉县住宅价格水平
随着城市经济的快迅增长和城市化建设步伐的加大，房地产 开发展的发展，有力的促进商品房价格的增长。辉县商品房价格 由前几的1000元/平方米左右，涨到了1500元/平方米左右。稍为 有品质和品牌效应的小区最高能达到2000元/平方米左右。
辉县地产供需分析
商品房供应量 随着辉县经济的发展，消费能力的增强，城市化建设的快 迅发展，土地出让制度的完善，近两年来辉县商品房供应量大 幅增加。 商品房销售情况 从调查的情况来看，辉县在售楼盘的销售情况非常理想。 90平米以上的两房两厅销售较快，120－130平米左右三房两厅 受到市场追捧，甚至140平方米以上的大户型销售也非常想。
辉县经济发展水平（以2005年为例）
金融机构各项存款余额606730万元，同比增长11%，其中城 乡居民储蓄存款491651万元，同比增长10.3%。金融机构各项贷 款余额为248585万元，同比增长8.4%。
辉县经济发展水平（以2005年为例）
全年城镇居民人均可支配收入6758元，同比增长13.6%，城 镇居民人均消费性支出4302元，同比增长15.1%，农民人均纯 收3150元，同比增长17.4%。
目
录
第一部分 第二部分 第三部分 第四部分 第五部分 第六部分 第七部分 辉县城市调研 商业步行街发展概况 辉县商业步行街定位 辉县商业步行街定名 辉县商业步行街概念规划设计方案 发展商业步行街对辉县城市发展的战略意义 项目形象展示
辉县概况
辉县市位于河南省西北部，晋豫两省接壤地区，北依太 行，南眺黄河，是河南省首批经济扩权县（市）、城镇化发 展重点县（市）和知识产权试点县（市）。总面积2007平方 公里,人口79万，辖22个乡镇，533个行政村,是一座历史悠久、 文化灿烂、物产丰饶、风景秀丽的历史文化名城。
辉县人口要素分析
2005年，全市总人口790155人，城区人口15万左右, 其中 非农业人口7．4万人，农业人口6．8万人，暂住人口为5000人。 包括城关镇72896人，百泉镇57062人，孟庄镇8375人，胡桥乡 2189人，常住城区一年以上暂住人口6400人。按照辉县市城市 发展规划预即到2007年城区人口到达20万,到2020年城区人口 将会达到30万人。
辉县土地市场供应及价格
06年全年公开出让土地5宗，出让面积229.79亩，成交额8088.42 万元，其中共城小区以5800万元成交创单宗地价之最。平均土地价格 为35万/亩。 07年上半年，公开出让国有土地4宗，面积675.459亩，成交额 18566.1万元，创历史新高。其中文昌小区以11010万元成交，创单宗 地价历史之最。平均土地价格为27.5万/亩。 出让数量 2006 年 供 应 07 年 上 半 年供应 5 4 总面积 227．79 41.3192 单 宗 最 高 平均价格 价 5800万元 35万/亩 11010万元 27.5万/亩
辉县商业发展现状
辉县市商业规模小，大多沿街布置，服务功能不齐全，档次 较低，城市的中心商贸职能不突出。主要商业中心分布在新建街、 中心路。大型商业中心有华隆购物广场，金城量贩分别分布于中 路、南关街但档次较低，服务功能不够完善。主题性、集购物、 休闲、娱乐与一体的，能体现城市活力和魅力的步行街没有。
辉县经济发展水平（以2005年为例）
2005年全市国内生产总值完成860931万元，按可比价格计 算，比上年增长16.3%。其中，第一产业132974万元，增长 10.7%；第二产业520882万元，增长21.4%；第三产业207255万 元，增长9.4%。
辉县经济发展水平（以2005年为例）
全社会固定资产投资472998万元，同比增长94.2%，其中城镇 以上404790万元，同比增长94.9%，农村投资68208万元，同比增 长88.9%。一般预算财政收入30358万元，同比增长50.2%，一般 预算财政支出58132万元，同比增长31.8%。
辉县未来商业发展规划
根据辉县市政府的规划辉县将结合旧城改造，将东西大街、新 建街、南关大街一带，在传统商业街的基础上形成全市商业中心， 以商品零售、旅馆及特色饮食为主。 其中，新建街规划为步行商业街，集中传统商业，以传统建筑 形式、购物形式为主，通过修缮、改造，提升品位，增强吸引力， 创造城市特色。 东西大街则以现代化商业购物环境见长，结合一中与市政府的闲于一体的综合区。
辉县城市发展战略
１、辉县将强化城市中心建设,建成集商贸、金融、文化和娱 乐等多功能、综合性的现代化中心区，将新建街、中心路建成现 代化的步行街。 ２、辉县整体将向西、东、南方向发展，但主要是向南发展， 南边将建成新的行政、金融、居住中心。
辉县经济总体特征
１、辉县市经济基础雄厚有其独特的优势，境内矿产、旅游、 资源丰富，经济总量及人均GDP在新乡八县市分别排第一和第二位。 ２、形成了以能源、建材、纺织、机械制造为主导，食品、 化工、医药、造纸等轻重工业并举、加工门类齐全的工业体系。 ３、招商引资成果显著：06年引进项目(企业)26个，总投资 130亿元，其中亿元项目7个,千万元以上项目16个，其中三个国家 重点项目。
辉县地产市场总体特征
辉县市房地产发展处于初处阶段，但增长迅速且市场需求继 续保持旺盛，供应压力有所增加。刚刚出现一批正式的社区，但 整体小区景观、生活配套设施、物业管理等方面还比较落后有待 提高。旧城改造刚刚启动，有快迅增长的迹象。商品房价格在 未来一到二年内将会有大的提升。 住宅投资占主导地位。上半年累计投资1.9亿元，较去年同期 增长2.5倍，其中95.5%的份额投向于住宅，同比提升20.8个百分 点。商品房销售面积达到10.8万平方米，同比增长30%。其中期房 销售走俏，较去年同期翻了两番。 从辉县市整体经济发展和第三产业特别是旅游业发展的情况 来看，城市整体形象有待迅速提高，未来除了新城区房地产开发 是重点之外，老城区的城市改造力度将会加大，因此旧城改造 也将成为房地产开发的重点。并且商业地产将在这在一过程中迅 速崛起。