房地产基金操作完全指引【最新版】
三万字实操手册：房地产投资基金运作详解
三万字实操手册：房地产投资基金运作详解房地产投资基金之专注于房地产领域的私募股权投资基金，2008-2018年这房地产行业的黄金十年，也铸造了房地产投资基金的辉煌。
私募房地产基金一度成为私募基金行业非常重要的一个业务板块。
回顾房地产投资基金的投资项目，可以发现，除少数有房地产背景的基金管理机构以个案形式开展股权投资外，大部分私募房地产基金均采用较为“短平快”的借贷业务模式，亦即多于项目投资、少见组合投资，多于债权投资，少见股权投资，多于短期投资，少于长期投资。
伴随着房地产行业黄金十年逐步降下帷幕，房地产投资基金也将经历一个浪里淘沙的过程，梳理房地产行业发展趋势，分析房地产企业投融资渠道，厘清房地产投资基金的基本运作模式、管理方案和退出路径，成为当前亟待解决的问题。
房地产行业投融资政策大致可分为传统信贷阶段、股债结合阶段、非标兴起阶段、定增和公司债盛行阶段、境外融资井喷阶段和融资政策全面收紧等六大阶段。
（一）传统信贷阶段为防止房企“空手套白狼”，监管禁止以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放房地产开发贷款，申请开发贷款的房企要求自有资金不低于开发项目总投资的30%且四证齐全，并禁止商业银行不得发放用于缴交土地出让金的贷款。
（二）股+债阶段该阶段是房地产企业的第一轮股权融资热潮，适值股市处于牛市，房地产行业快速发展，较高的行业景气度和较好的股票市场行业推动房地产企业通过IPO和定增获得低成本资金。
2006年，房地产IPO企业数量为3家，募集金额为60亿元，创历史新高。
（三）非标兴起阶段2010年，为遏制房价过快上涨，国务出台《国十一条》，此外，证监会要求房地产企业在IPO或定增时出具国土资源部意见，相当于叫停了股权融资。
股权融资渠道受限背景下，房地产企业转向非标渠道获取资金。
非标债务融资工具包括：信贷资产、信托贷款、委托债权、承兑汇票、应收账款等。
按渠道划分，银行主要通过信托公司、保险公司、证券公司和基金公司进行标的投资。
房地产基金操作指引
房地产基金操作指引房地产基金操作指引1.引言本文档旨在提供有关房地产基金操作的详细指引。
房地产基金是一种投资工具，透过投资房地产项目来获取回报。
在进行房地产基金操作时，需要遵循一系列的步骤和流程，以确保操作的准确性和合规性。
2.房地产基金的分类1. 开放式基金1.1 基金类型1.2 申购与赎回流程1.3 份额转让与转换流程2. 封闭式基金2.1 基金类型2.2 注册与开放流程2.3 份额转让与转换流程3.基金经理的角色与责任3.1 资产管理3.2 投资决策与风险控制3.3 盈利分配与分红4.基金投资的渠道与方式4.1 直接投资4.2 间接投资4.2.1 交易所上市基金 4.2.2 地产投资信托基金4.2.3 社区投资基金5.基金的运作流程5.1 基金募集5.2 项目筛选与尽职调查5.3 基金投资决策5.4 基金管理6.风险管理6.1 市场风险6.2 信用风险6.3 流动性风险6.4 法律与合规风险7.报告与披露要求7.1 投资者报告7.2 财务报告7.3 风险披露附件：1.基金合同范本2.份额转让协议模板3.投资决策流程图法律名词及注释：1.基金合同：房地产基金的法律文件，规定了基金的运作方式和相关条款。
2.申购与赎回：投资者可以通过申购基金购买基金份额，通过赎回基金将份额变现。
3.封闭式基金：基金的份额无固定流通市场，投资者在特定时期内进行认购，基金到期时才能进行赎回。
4.资产管理：基金经理监督和管理基金资产，确保资产的安全和最大化回报。
5.投资决策与风险控制：基金经理负责进行投资决策，并实施风险管理措施以减少投资风险。
6.盈利分配与分红：基金经理根据基金投资的盈利状况，决定是否进行分红并按照相关规定进行分配。
7.地产投资信托基金：通过投资信托基金来间接参与房地产市场的投资。
8.社区投资基金：投资于社区发展领域的基金，用于促进社区经济增长和改善社会环境。
房地产基金操作指引
房地产基金操作指引房地产基金操作指引1. 引言房地产基金是一种投资工具，旨在投资者参与房地产市场，并获取稳定的收益。
本旨在为房地产基金的操作提供详细的指引，包括基金设立、运营、投资、风险管理等方面内容。
2. 基金设立2.1 法律和监管要求在设立房地产基金之前，需要了解并遵守相关的法律和监管要求。
这些要求可能涉及基金公司的注册、资本要求、基金合同的编制等方面。
2.2 基金计划编制在设立房地产基金之前，应制定详细的基金计划，包括基金的投资策略、目标回报率、持仓限制等。
基金计划应与监管要求相符，并能够满足投资者的需求。
2.3 基金合同和信托文件基金合同和信托文件是设立房地产基金的基础文件，其中包含了基金的组织形式、基金份额的发行和赎回规定、基金的投资方针等。
应委托专业律师对基金合同和信托文件进行审查和编制。
3. 基金运营3.1 基金管理公司房地产基金应成立专门的基金管理公司来管理和运营基金。
基金管理公司应具备足够的人力和财务资源，并遵守相关的法律和监管要求。
3.2 基金的注册和募集基金管理公司应按照相关的法律和监管要求将基金注册，并进行募集。
基金的募集方式可以包括私募、公募等方式。
3.3 投资者关系管理基金管理公司应与投资者保持良好的沟通和关系，及时提供基金的运营情况和投资风险提示。
同时，应建立完善的投资者投诉处理机制。
4. 基金投资4.1 投资战略和目标基金管理公司应确立明确的投资战略和目标，根据市场情况和基金的风险承受能力进行投资决策。
4.2 投资组合管理基金管理公司应根据基金的投资策略进行投资组合管理，包括选择适当的房地产项目和管理风险。
4.3 投资决策和执行基金管理公司应根据投资委员会的决策，进行投资决策和执行。
投资决策应基于充分的市场调研和风险评估。
5. 风险管理5.1 风险识别和评估基金管理公司应进行风险识别和评估，包括市场风险、信用风险、流动性风险等。
应建立风险评估模型，并进行定期的风险评估。
房地产私募基金发行规则和操作流程
房地产私募基金发行规则和操作流程下载温馨提示:该文档是我店铺精心编制而成，希望大家下载以后，能够帮助大家解决实际的问题。
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中指院--房地产开发融资方式改革,房地产基金或将迎来新的发展机遇 -房地产-2024
房地产开发融资方式改革，房地产基金或将迎来新的发展机遇房地产基金监管政策：不动产私募基金投资范围放宽至存量商品住宅2016年-2022年，私募基金投向房地产领域受到严格限制。
2017年，为加强房地产市场调控，防范过热风险，中基协发布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号——私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》，限制16个热点城市普通住宅地产项目的债权投资，限制所有地产项目的债权融资用于缴纳土地款、补充流动资金或者支付首付贷。
自2018年资管新规发布以来，私募资管业务持续规范化整改，通道业务快速缩减。
2023年，不动产私募资金开始试点。
2022年11月，证监会支持房企股权融资的“第三支箭”，提出积极发挥私募股权投资基金作用，随后，证监会在2023年2月启动了不动产私募投资基金试点工作，中基协配套发布《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》，私募投资基金通往房地产行业的道路被打通，且首次被正名。
此次政策目的为进一步发挥私募基金多元化资产配置、专业投资运作优势，满足不动产领域合理融资需求，以促进房地产回归稳定发展。
同期，部分私募股权投资机构取得不动产私募投资基金管理人的试点资格，包括鼎晖投资、深创投不动产基金、高和资本、中联前源不动产基金、鼎信长城投资集团、建信(北京)投资基金管理有限责任公司。
总体来看，监管部门鼓励私募基金大力发展股权投资，对债权和收益权投资监管依据房地产市场环境略有收放，在一定程度上肯定了债权和收益权的积极作用，私募基金可以做着两类投资，但必须要有度，而且不能偏离私募基金本质。
表：房地产基金重要监管政策摘要发挥私募股权投资基金作用2023年2月证监会启动了不动产私募投资基金试点工作证监会在私募股权投资基金框架下，新设“不动产私募投资基金”类别，并采取差异化的监管政策2023年2月《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》中基协明确不动产投资范围、管理人试点要求、向适格投资者募集、适度放宽股债比及扩募限制、加强事中事后监测等数据来源：中指研究院整理2023年不动产私募投资基金的差异化监管主要体现在以下几点：（1）大幅提升准入门槛。
房屋公共维修基金管理制度【最新版】
房屋公共维修基金管理制度第一条为了保障房屋售后的维修管理，维护房地产权利人的权益，根据国家建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(建住房〔1998〕213号)、《**市物业管理条例》以及城市住房制度有关文件规定，结合我县实际制定本办法。
第二条本办法所指的房屋公共维修基金是指小区、大厦、楼宇内的房屋共用部位及共用设施设备的大修、更新、改造、维修所需要的资金。
第三条凡在我县城镇国有土地范围内的房屋业主单位和个人(产权人)，按以下标准交纳房屋公共维修基金:新建商品房、集资建房、拆迁安置还房、联合建房、开发建设单位尚未出售的余房和自用房，住宅按每平方米15元交纳;非住宅按每平方米22.5元交纳。
第四条上述规定的公共维修基金由开发建设单位或联建、集资的组织单位(以下简称“建设单位”)向房屋业主一次性收取并代其存入县住房资金管理中心专户。
建设单位未收取或未足额收齐的，由建设单位负责代交纳。
第五条房屋公共维修基金用于房屋共用部位(基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊、通道等)，共用设施设备(上下水管道、落水管、沼气、供电线路、供气管道及设施、消防设施、绿地、道路、路灯、非营业车场库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等)，保修期过后的大修、更新、改造和日常维修。
第六条维修基金不敷使用时，由辖区物业管理单位提出计划，经业主委员会研究决定，报县物业行政主管部门批准，由业主委员会或物业管理企业按业主占有的房屋建筑面积比例向业主续筹，并存入公共维修基金专户。
第七条建设单位代为收取的房屋公共维修基金属该小区、大厦、楼宇全体业主共同所有，不计入房屋销售收入。
第八条房屋公共维修基金按下列程序归集:(一)建设单位向物业管理行政主管部门呈报房屋公共维修基金收取请示;(二)物业管理行政主管部门核发房屋公共维修基金收取批复;(三)建设单位持主管部门批复代收房屋公共维修基金;(四)建设单位代收的房屋公共维修基金在房屋竣工验收前十日内全额缴交到县住房资金管理中心专户储存。
房地产项目银行开发贷操作指引
房地产项目银行开发贷操作指引1总则1.1目的为实现集团地产集团（以下简称总部）融资业务协调发展，加强融资管理和财务监控，有效防范资金风险，适应业务发展需要，制定本指引。
1.2适用范围本指引对开发贷融资管理的权责划分、操作流程、审批流程进行了明确和规范，是开展开发贷的操作依据。
本制度适用于集团地产集团（下简称“集团公司”）本部及各事业部，合作项目公司可参照执行2工作职责2.1集团财务管理中心是具体实施开发贷融资活动的职能部门。
2.2集团财务管理中心负责建立并完善集团财务管理中心融资管理制度，按照集团财务管理中心融资管理制度和集团授信管理制度的要求开展各项融资工作。
2.3根据集团经营现金流计划，负责开发贷融资业务的执行。
2.4负责编制银行开发贷授信材料，并提供符合银行开发贷要求的授信材料，保证资料的准确性、及时性、完整性。
2.5根据授信条件办理抵押担保手续，审核融资相关合同文件，在授权范围内办理融资业务；根据融资要求，配合银行提供贷款使用的相关合同、进账单、发票等。
2.6办理贷款合同、抵押担保合同、股东决议或董事会决议等法律文件的审核、签署和盖章等业务。
2.7妥善保管贷款合同、抵押担保合同、股东（董事会）决议等相关法律文件，及时统计授信和担保数据，做好银行贷后管理工作。
2.8在融资过程中应合理规划与融资相关的费用，减少不必要的支出，包括：差旅费，招待费，审计、评估费用、各类融资服务费等2.9根据集团经营现金流报表和银行指定用途使用融资资金，明确相关资金的实际占用情况，明确贷款还本付息的责任主体。
2.10宣传并维护企业良好的信誉和对外形象。
充分利用开工及开业等重大活动邀请各行的高层领导出席，适时宣传推广集团项目。
3融资授信程序3.1组织项目材料具体包括但不限于：会计报表、公司章程、相关证照、立项批复、四证办理进度、投资分析、收入成本明细分析、融资需求、还款来源、现金流分析、可行性研究报告和贷款申请报告等材料。
房地产基金操作指引
房地产基金操作指引1.了解自身投资需求和风险承受能力：在选择购买房地产基金之前，投资者需要全面了解自身的投资需求和风险承受能力。
可以根据自身的投资目标、投资期限、资金规模和风险偏好等因素来确定是否适合购买房地产基金。
2.选择合适的房地产基金：根据自身的投资需求，投资者可以选择不同类型的房地产基金，如商业地产基金、住宅地产基金或混合型地产基金等。
同时，要综合考虑基金的历史表现、基金管理人的实力和经验、基金规模等因素来做出选择。
3.了解基金的投资策略和运作方式：在购买房地产基金之前，投资者需了解基金的投资策略和运作方式。
房地产基金可以通过直接投资或间接投资的方式来获取房地产项目的收益。
同时，投资者还需了解基金的投资范围、投资比例、退出机制等内容。
4.风险控制：投资者在购买房地产基金时要注意控制风险。
可以通过分散投资、选择规模较大、管理经验较丰富的基金、定期关注基金的运作情况等方式来降低风险。
此外，还要关注基金的流动性，以便能够及时赎回基金份额。
5.关注基金的收益和费用：投资者在购买房地产基金时要关注基金的预期收益和费用情况。
可以通过查看基金的历史收益、与同类基金比较收益等方式来评估基金的回报水平。
同时，还要了解基金的管理费、托管费、销售服务费等费用情况，并结合基金的收益水平来评估投资的可行性。
6.定期跟踪基金的运作情况：投资者在购买房地产基金后，要定期关注基金的运作情况。
可以通过阅读基金的报告、与基金经理交流、关注相关媒体报道等方式来了解基金的运作情况和投资变动。
7.合理的投资时间和持有期限：投资者在购买房地产基金时要选择合适的投资时间和持有期限。
房地产基金的投资周期一般较长，投资者要有足够的耐心和坚定的信心。
同时，还要根据市场情况和自身的投资目标做出合理的买卖决策。
总之，房地产基金是一种投资房地产的方式，投资者在购买房地产基金时需要全面了解自身的投资需求和风险承受能力，选择合适的基金产品，了解基金的投资策略和运作方式，控制风险，关注收益和费用，定期跟踪基金的运作情况，并选择合适的投资时间和持有期限。
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房地产基金操作完全指引
我国房地产私募基金的现状及法律支持?
★一系列法律的修订和管理办法的出台,为中国发展私股权基金建立了较好的法律环境,尤其是2007年6月1日出台的《合伙企业法》;
★资本市场体系建设的加快,为股权基金的投资和退出创造了更加便利的渠道;
★经济增长加快和国内资金充裕,为人民币股权基金的发展提供了市场需求和融资基础;
★目前国内企业盈利增长、治理结构不断完善,为人民币股权投资创造了市场需求和投资对象;
★房地产投资经验丰富的专业团队在悄然形成。
地产基金释义:
房地产私募股权投资基金是私募股权基金中的重要分支。
•房地产私募股权投资基金:房地产私募股权投资基金是指通过非公开方式,面向少数个人或机构投资者募集资金而设立,以房地产为投资对象的投资基金。
是指从事房地产的收购、开发、管理、经营和营销获取收入的集合投资制度。
房地产私募股权投资基金通过募集投资者的基金,委托给专业人员专门从事房地产或房地产抵押贷款的投资,投资期限较长,追求稳定连续性的收益。
基金投资者的收益主要是房地产私募股权投资基金拥有的投资权益的收益和服务费用。
房地产私募股权投资基金的组织形式可以采用以任何一个合法的集合制度形式存在,如股份公司、有限合伙公司和契约型基金。
基金项目操作流程
1.项目引进:依据公司要求填制《融资申请表》。
2.部门内部依据公司规定的投资范围、风险标准等对项目操作性、风险性初次审核, 形成《项目报告》并与风控部进行沟通、评价,结果报总裁。
3.尽职调查:形成《尽职调查报告》, 并报风控复核,尽调目的是风险发现、价值发现。
4.风控委员会审批:合规合法评价·风险控制安全措施评价·成本
收益评价·同一项目只可参加两次过会。
5.文件完善、公司设立:通过风控委审核的项目进一步完善交易架构、法律文件,并经风险控制部或外聘律师审核,完成有限合伙企业注册。
6.募集/放款:路演文件设计·资金募集、委托放款。
7.项目管理:·对项目运行、资金、抵质押物、收益等进行投/贷后管理。
形成预警机制。
8.退出/公司注销:·分红·股权回购·清算、偿还·有限合伙企业注销。
当前地产基金的投资形式
★债权投资:债权投资实际是一种委托贷款形式。
固定回报。
★股权投资:股权投资无收益保障,最终收益视标的公司发展而定。
★夹层投资:夹层投资是介于股权投资和债券投资之间,它是一种
兼有债权投资和股权投资双重性质的投资方式,其实质是一种附有权益认购权的投资,投资人可依据事先约定的期限或触发条件,以事先约定的价格购买投资公司股权,或将债权转股权。
通常是以先股后债的方式实现投资和退出。
魅力无限的PE架构--私募股权投资基金的结构特点
1)按《合伙企业法》组建而成
2)设立合伙人会议并由组建的投资决策委员代行投资决策
3)基金管理人受托对基金进行管理,Team + Capital 有效结合
4)GP出资至少1%,对基金的债务承担无限连带责任
5)GP可获取1-2.5%管理费及20%投资收益分成
项目尽职调查的一般程序:
参观企业和业务流程
★提出尽职调查资料清单(问题清单)
★企业针对清单提供资料,并解答问题
★提出补充资料清单,并提供资料和解答
★与中高层管理人员和关键部门人员进行访谈
★咨询重要客户、律师、会计师、贷款银行★咨询行业内专家和政策部门的人员
尽职调查的范围(全面调查,突出重点)
★参观企业和业务流程
★公司历史沿革
★管理团队背景
★公司治理结构及管理状况
★产品和技术
★业务流程和业务资源
★行业及市场
★土地储备情况
★财务报表的核实
★资产负债状况
★经营状况及其变动
★盈利预测的核查
★环境评估
★潜在的法律纠纷
★发展规划及其可行性项目情况分析
★开发商概况
★过去两年财务状况陈述★土地储备情况
★管理团队状况
★拟投资开发项目情况
★市场销售预测
★盈利情况预测
★收益分配预测
如何进行历史沿革的调查(知根知底)
★历史沿革调查是尽职调查不可或缺的部分,是以时间为轴线,调查清楚企业的演变过程,包括股权的演变过程、企业主营业务的变化过程,以及主要资产的变化和形成过程,彻底调查清楚企业的股权、股东的出资形式、实际控制人、控制权条款、主要资产归属等问题;
★过去两年财务状况陈述
★历史沿革调查以发现风险为目的,主要是发现股权瑕疵、资产瑕疵,并寻求完善方法;
★历史沿革调查以演变过程中的法律文件(主管机关批文、股东会决议、验资报告、评估报告、工商变更登记等)为依据,必须了解变化的经过和缘由,收集齐全相关法律文件,对有关瑕疵需征求律师意见;
★尤其需要关注细节问题
如何进行团队及人力资源调查
★管理团队是选择项目时最重要的决定因素:
1.综合素质高,懂经营、善管理、会沟通;
2.诚信度高,代表广大股东利益
3.具有艰苦创业、执着向上、锲而不舍精神
4.团队有共同的理念、相互信任与合作
5.财务部门了解工资成本和其他人事费用;
6.注意主要管理人员的工资水平和变化;
7.主要管理人员、业务骨干的简历,各部门访谈中注意收集评价;
8.企业的各项人事部门了解人员数量、部门分布、人员各项结构;
9.人事部门的工资册,分析人员成本、部门分布;
10.人事政策、激励制度;
11.部门访谈中注意了解各部门对人事政策和激励制度的评价和建议,收集各部门的成本。
如何进行财务会计调查
★会计报表项目或财务指标异常或发生重大波动
★主营业务不突出,或非经常性收益所占比重非常大
★与同业相比,获利能力过高,增长速度过快
★帐面利润增长,但经营活动净现金流为负
★财务状况和盈利能力突然好转
★以毛利率、存货周转率、应收账款周转率为指标,对市场情况以及市场地位进行调查:
★以利润率为指标,对成本进行分解调查经营
★现金流分析:
★行业比较分析:
★会计政策对利润核算有重大影响,应该了解公司会计政策。
如何看模式创新在房地产企业中的作用
房地产行业不仅是资金密集型产业,还要具备:
★创新性,区别于其他不同的竞争者
★独占性,难以获取或复制土地资源
★盈利性,定位准确而带来的超额收益
★持续性,管理能力的储备和持续创新能力
如何进行部门访谈
销售部门:
★部门内部机构设置、人员数量及分布、销售人员考核与奖惩制度;
★企业总体销售政策、产品定价策略,重点销售区域、主要销售方式;
★对产品质量的反应、客户对产品质量的反馈;
★售后服务、物业管理及客户关系;
★提高销售业绩的措施和需要的政策或支持。
运营部门:
★部门内部结构设置、人员数量及分布、人员考核与奖惩制度;
★采购政策、供应商关系;
★节约建筑成本的措施和需要的政策或支持。
财务部门:
★部门内部结构设置、人员数量及分布、人员考核与奖惩制度;
★提高效率、节约成本的措施和需要的政策或支持;
★项目资金解决方案的综合报告能力评价。
如何进行业务流程评估
★业务流程评估主要参照部门访谈结果和财务指标比较结果来进行;
★除企业内部访谈结果之外,可根据企业的问题,寻找行业专家,或其他类似★业务流程公司人员咨询,借鉴其他方面的经验;
★除对现状进行评价外,需要提出流程优化的建议;
★业务流程优化建议需要考虑大致的成本要求;
★一般而言,业务流程优化主要在以下方面:
★销售业绩提高-销售部门的销售政策和人员激励制度;
★效率提高-生产流程的优化、设备的利用、产供销之间的衔接;
★成本降低-供应部门的控制制度、生产过程的成本控制;
★质量提高-质量检测流程的优化、客户意见的反馈和处理方式。
尽职调查中交易结构设计原则
★以基本框架为指导,创新设计基金投资架构;
★投资方式要以基金产品设计为基础;
风险控制;
★项目可以利用金融工具进行创新基金产品设计,规避政策障碍,在衡量资金成本和收益率的情况下,自有资金投入尽量少投,同时要充分了解基金私募市场动态,设计便于市场欢迎的基金产品;
★退出方案需在尽职调查阶段就进行考虑。
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依托家族办公室模式，致力于帮助、陪伴成功人士积累、创造、传承家族财富与精神价值，致力于成为世界一流综合财富管理机构。