土地政策培训资料汇编

关于土地政策及土地管理体制的若干问题一、建设用地审批管理1、基本建设项目用地管理程序浙江省建设用地报批简要流程图分批次项目2——依据：《土地管理法》第五十二条；《土地管理法实施条例》第二十二条、第二十三条；国土资源部第7号令《建设项目用地预审管理办法》——预审范围：所有建设用地项目都必须进行用地预审。

——预审权限：《建设项目用地预审管理办法》规定，能源、交通、水利、矿山、军事等建设项目需要使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外土地的，用地预审由批准建设项目的人民政府及其部门的同级土地行政主管部门负责。

如需要使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内土地的建设项目，用地预审由项目所在地市、县土地行政主管部门负责。

——预审的主要内容：一是建设项目用地选址是否符合土地利用总体规划，是否符合土地管理法律、法规规定的条件；二是建设项目是否符合国家供地政策和用地定额指标；三是建设项目选址是否符合地质灾害防治规划；四是补充耕地资金是否落实，计划费用是否合理。

3、农转用管理——农用地的概念：是批直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。

——农转用含义：农转用是农用地转为建设用地的简称。

根据《土地管理法》第四十四条，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。

——农转用审批权限：根据《土地管理法》第四十四条，省、政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。

在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。

其他建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省政府批准。

——圈内圈外的界定：是否在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内——上报农转用的材料要求：农转用方案、补充耕地方案、土地利用总体规划图、分幅土地利用现状图——农转用方案的内容：包括占用农用地的种类、位置、面积、质量等——补充耕地方案的内容：包括补充耕地或者补划基本农田的位置、面积、质量，补充的期限，资金落实的情况等，并附具相应的图件。

——“占补平衡”的概念及其责任：根据《土地管理法》第三十一条，国家实行占用耕地补偿制度，按照“占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省政府的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。

4、征地管理——审批权限：征用基本农田、基本农田以外的耕地超过三十五公顷的、其他土地超过七十公顷的由国务院批准。

除上述外，征用土地由省人民政府批准。

——征地方案的内容：包括征用土地的范围、种类、面积、权属，土地补偿费和安置补助费标准，需要安置人员的安置途径等——征地成本：征地补偿费用包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物补偿费和青苗补偿费；上交国家的税费有：耕地开垦费、耕地占用税、新增建设用地土地有偿使用费、征地管理费等5、供地管理——供地方案内容：包括供地方式〔行政划拨或出让（协议、招标、拍卖、挂牌等）〕、面积、用途，土地有偿使用费的标准、数额等——供地审批权限：根据《浙江省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第二十一条，在已批准的农用地转用范围内和原有建设用地范围内，具体建设项目供地的审批权限为：二公顷以下的建设项目用地，由县（市）人民政府批准；二公顷以上五公顷以下的建设项目用地由设区的市人民政府批准；其中杭州、宁波两市人民政府可以批准二公顷以上六公顷以下的建设项目用地；杭州、宁波两市六公顷以上、其他设区的市五公顷以上的建设项目用地，由省政府批准。

——建设项目占用国有荒地、滩涂的按以上规定权限办理审批手续，但是国家重点建设项目、军事设施和跨省行政区域的建设项目以及国务院规定的其他建设项目，应当报国务院批准。

——新增建设用地土地有偿使用费收取的依据：《土地管理法》第五十五条规定，以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和方法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费后，方可使用土地。

新增建设用地的土地有偿使用费30%上缴中央，70%留给地方人民政府，都专项用于耕地开发。

——新增建设用地土地有偿使用费的征收范围：报国务院审批的新增建设用地项目，按国土资源部下达的缴纳通知书征收；报省政府审批、使用年度计划指标的新增建设用地，剔除交通、能源、水利、军事等单独选址项目用地可免缴外，属土地利用总体规划确定的城市（含建制镇）建设用地范围内的，按照分批次农用地转用批准面积与上年全省有偿供地面积定比确定征收。

——新增建设用地土地有偿使用费征收的等别与标准按财政部、国土资源部《关于调整新增建设用地土地有偿使用费征收等别的通知》（财综[2002]93号）执行，浙江省各县（市、区）分别由四等—十四等不等。

二、土地利用总体规划管理1、土地利用总体规划的定义是为实现土地资源优化配置和土地可持续利用，保障社会经济的可持续发展，在一定区域、一定时期内对土地利用所做的统筹安排和制定的调控措施。

2、土地利用总体规划的审批权限根据《土地管理法》第二十一条、《浙江省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第八条和浙江省人民政府《关于调整乡镇土地利用总体规划审批权限的通知》（浙政发[2001]76号）的规定，浙江省省级、杭州市、宁波市市级土地利用总体规划由国务院批准，其他市级、所有县级和各设区的市市区范围内的所有乡、镇、街道、农场、各县（市）人民政府所在地的镇（街道、城区）及省政府确定的中心镇的土地利用总体规划逐级报省人民政府批准。

其他所有乡镇的土地利用总体规划，省人民政府分别授权各设区的市人民政府批准。

3、与城市总体规划的关系——依据：根据土地管理法第二十二条规定，城市总体规划、村庄和集镇规划中建设用地规模不得超过土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模。

在城市规划区内、村庄和集镇规划区内，城市和村庄、集镇建设用地应当符合城市规划、村庄和集镇规划。

——衔接的主要内容：在城镇建设用地规模、发展方向、范围上应互相衔接。

三、土地利用计划管理1、土地利用年度计划定义和内容——是指国家或地方政府对土地资源开发利用作出的年度安排，包括农用地转用（含耕地）计划指标、生态退耕计划指标、耕地保有量计划指标、土地开发整理补充耕地计划指标。

——土地利用年度计划的编制审批程序与土地利用总体规划的编制审批程序相同，一经审批下达，必须严格执行。

2、土地整理折抵指标——依据：根据土地管理法第四十一条“国家鼓励土地整理”和浙江省人民政府《关于鼓励开展农村土地整理有关问题的通知》（浙政办发[1998]91号），土地整理新增耕地量可按一定比例（72%）折抵为建设占用耕地指标。

——计算方法：在批准农村土地整理立项时，按土地整理项目规划可增加的有效耕地面积的30%安排启动指标后，再按实际增加有效耕地面积的60%核给建设占用耕地指标，并载入《浙江省农村土地整理指标帐册》。

——土地整理折抵指标有偿调剂：根据原浙江省土地管理局《关于加强土地整理折抵指标使用管理的通知》（浙土发[1999]235号），土地整理新增耕地折抵指标当年用不完的，允许结转下年使用，并凭批准的协议和双方资金交割凭证，经省国土资源厅批准可以进行县际间有偿调剂，在有关双方各自的《浙江省农村土地整理指标帐册》上直接进行指标划转。

——意义：一是弥补了国家下达的土地利用年度计划中建设占用耕地指标的严重不足，保障了我省近几年经济社会发展的合理用地需求；二是解决了基本农田建设的大部分资金，极大推动了农村土地整理，改善了农业生产条件，提高了耕地质量，增加了耕地面积；三是改善了农村生活和居住环境。

四、最新土地政策1、农转用政策——“三个暂停”：根据国务院办公厅《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》（国办发明电[2004]20号），在治理整顿期间，全国暂停审批农用地转非农建设用地，暂停涉及基本农田保护区调整的各类规划修改；暂停新批的县改市（区）和乡改镇涉及土地利用的各类规划的修改。

——“四+四”项目的报批：在深入开展治理整顿期间，国家重点能源、交通、水利、城市重大公共设施 + 卫生、教育、国防军事工程和军工建设、及其配套的拆迁安置项目，确属急需的，报国务院批准。

报国务院审批用地的项目首先要按照重点急需建设项目程序进行确认，确认后再按照土地审批程序报批。

2、耕地保护政策基本农田“五个不准”：一是不准除法律规定的国家重点建设项目之外的非农建设占用基本农田；二是不准以退耕还林为名，将平原（平坝）地区耕作条件良好的基本农田纳入退耕范围，违反土地利用总体规划随意减少基本农田面积；三是不准占用基本农田进行植树造林，发展林果业；四是不准以农业结构调整为名，在基本农田内挖塘养鱼和进行畜禽养殖，以及其他严重破坏耕作层的生产经营活动；五是不准占用基本农田进行绿色通道和绿化隔离带建设。

国家和省重点基础设施建设项目，无法避让确需占用标准农田的，需事先专项报省政府同意。

3、被征地农民权益保障措施一是适当提高征地补偿标准，继续抓紧贯彻落实浙政发〔2002〕27号、〔2003〕26号文件，实行征地区片综合价；二是建立被征地农民基本生活保障制度，多渠道安置农民就业，建立征地调节资金等政策；三是扩大被征地农民的知情权，市、县统一征地机构在与村集体经济组织签订征地意向协议前，应公开征地补偿、安置和保障方案等，召开集体经济组织成员（代表）会议或者村民（代表）会议，三分之二村民代表同意的决议应作为征地申报必备材料。

4、开发区（园区）清理整顿最新进展按照国务院的统一部署，去年以来，我省认真开展了土地市场秩序清理整顿，重点抓好各类开发区、园区的清理整顿，取得了初步成效。

目前全省开发区、园区已减少到134个，撤销了624个，县级以下开发区、园区已全部撤销，全省开发区、园区学习-----好资料规划面积缩小到1116.09平方公里，减少了3457.74平方公里。

全省还暂停了基本农田易地代保和各级土地利用总体规划的调整。

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