客户需求特点分析

客户需求特点分析

一、南城客户购房偏好分析：

随着客户购房心理的成熟及住宅品质的整体提升，选择南城置业的客群，其对各项购房影响因素的重视程度也在发生变化：

1)地缘性：久居南城的人对区域有着较深的市场认同度及区域情结。其

受选购房范围依然是本区域内。

2)价格：明显的价格优势（房价较北城同环路位置平均低1000-1500元

左右）仍然是客户落户南城的首要因素。

3)户型设计：户型设计在客户考虑置业时所占的比重日益提高，越来越

多的客户意识到户型设计的优劣将直接关系到居住舒适度的高低。适

中的面积、合理实用的空间布局成为购房者对户型乃至整个项目的重

点需求点。

4)社区配套：购房心理的成熟使客户对于自身形象和生活品质的要求越

来越高。希望拥有服务齐全的市区配套已成为一种共同的追求。

5)周边环境：购房者对于居所的周边环境特别是配套设施状况较为关

注。完善的配套设施能够弥补社区服务的不足，提供生活的全面解决

方案。

6)位置：随着南城道路改扩建工程的逐步开展，各区域的通达性和交通

便捷度日益提高。

开发商实力、物业管理水平、景观规划特色等或为购房者关注的附加值。

二、东南三环沿线地区企事业单位状况分析：

东南三环沿线地区特别是方庄地区聚集了大量的企事业单位，这些单位中的绝大部分均依托方庄大社区而存在，随方庄地区的建设逐步进驻该区域。

1.从规模来看，目前东南三环沿线区域的企事业单位中除中国电信，中基集

团，中夏实业等少数大公司外，95％以上为中小型单位，办公面积80－200平米，公司职员5－20人左右。

2.从业务领域来看，集中在该区域的众多单位没有明显的行业导向（如：中

关村以科技公司为主，CBD以贸易公司为主），经营范围广泛，涉及电子、贸易、食品、科技、传媒、文体、娱乐、广告、化工、服饰等各个领域。大部分公司主要在南城开展业务。

3.从经营性质和公司背景来看，区域内的中小单位可大体划分为三类：

⏹外市驻京联络处、办事处。

⏹中小规模私营公司。

⏹大公司驻南城分公司、子公司。

4.从办公区域的选择来看，大量中小公司进驻方庄主要由于以下几个方面原

因：

⏹方庄地区办公类物业实惠的租售价格。

⏹便利的交通条件，依托二环、三环连通市区。

⏹方庄地区成熟的配套设施（餐饮、娱乐休闲、银行、邮局等）。

⏹从办公物业的选择来看，方庄的大部分中小公司主要以购买或承租

的方式安置在各个公寓项目之中，这些公寓的租售价格普遍较低，

但是缺乏商务形象，位置较之环路周边的办公类物业相对闭塞，商

务配套服务缺乏。

⏹从发展态势来看，目前，南城的快速建设、东南三环区域经济的发

展以及原有公司的优胜劣汰，一方面使区域的商务凝聚力逐渐增

强，越来越多的中小公司看准这一区域的独特优势而逐渐汇集；另

一方面，在市场竞争中逐渐胜出的公司随着实力的增强，对办公环

境和公司形象提出了更高的要求，而原有住宅区内的办公空间无论

是规模，形象还是安全性能、相关服务都已越来越无法满足现代公

司的办公需求。

从现状来看，方庄地区实力较强的公司自2000年开始出现向周边东南二环、三环沿线迁移的趋势。目前，东南三环沿线的2个主要写字楼中有一半左右的公司是从方庄地区迁入的（金城中心40％左右，安富大厦50％左右）。