房地产估价 第七章剩余法
第七章 剩余法及其应用
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第六章 剩余法及其应用
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2．建筑成本
建筑成本是指房屋等建筑物的建筑工程成 本，包括前期工程费用、房屋建筑安装 工程费用以及公共配套设施费用。
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第六章 剩余法及其应用
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3．期间费用
期间费用包括筹资费用、管理费用和销售 费用三项。其中，筹资费用也就是筹资 利息。
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第六章 剩余法及其应用
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六、剩余法的应用步骤
剩余法主要用于土地的估价，其应用步骤主要 为： (一)明确待估价土地的基本情况 (二)选择最佳的开发利用方式 (三)估计开发建设周期 (四)预测房地产的转让销售价格 (五)估算开发建设成本、税费及正常利润 （六)计算并确定估价额
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4．建筑物改造后进行销售时，对于被改造建筑 物的估价 此时，估价公式为： 改造前建筑物的价格=改造后建筑物的价格-改 造费用-税费-正常利润
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五、剩余法的优缺点
剩余法的优点相当突出： 首先，它符合人们的思维习惯，即 价格由成本、税费和利润三者构成； 其次，这种方法计算简便，应用面 也较广。
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(四)正常利润
所谓正常利润，是指房地产开发建设、 转让销售应该取得的一般利润，可根据 前几项成本之和的一定比例进行估算。 需要指出的是，从总额看，正常利润包 括房地产的开发建设利润和转让销售利 润两部分，这里作为扣除项的正常利润 应该根据实际情况进行估算。
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《房地产估价第七章》PPT课件
注意：前三项利润率与本钱法相比，计 算基数多加“投资者购置待开发房地 产应负担的税费〞一项
〔五〕投资者购置待开发房地产应负担
的税费
指假定一旦购置了待开发房地产，在交 易时作为买方应负担的有关税费，如 契税、交易手续费等。该项税费通常 是根据当地的规定，按待开发房地产 价值的一定比率测算。
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第一节 假设开发法的根本原理
一、假设开发法的概念 ——指将预计的估价对象开发完 成后的价值，减去预计的正常开 发本钱、税费和利润等，以此求 取估价对象的客观合理价格或价
一、调查待开发房地产的根本情况
二、选择最正确的开发利用方式
三、估计开发经营期
四、预测开发完成后的房地产价值
五、测算开发本钱、管理费用、投 资利息、销售费用、销售税费、 开发利润及投资者购置待开发房 地产应负担的税费
六、进展具体计算，求出待开发房 地产的价值。
一、调查待开发房地产的根本情况 1、弄清土地的位置
6、将在建工程续建为房地产的公 式 在建工程价值＝续建完成后的房 地产价值一续建本钱一管理费用 一投资利息一销售费用一销售税 费一续建投资利润一投资者购置 在建工程应负担的税费
7、将旧房装修改造为新房的公式 旧房价值＝装修改造完成后的
房地产价值一装修改造本钱一管 理费用一投资利息一销售费用一
剩余法-终值原理与现值原理的说明
假设开发法是我们在房地产估价中常用的方法，在具体估价时有现金流折现法和传统方法。
有观点认为现金流折现法和传统方法有着明显的区别，且从理论上讲，前者优于后者。
其实，它们之间的区别只是表面上的，具体出发点不同而已，从理论上来讲并不存在优劣，只是在考虑资金的时间价值时，前者是现值原理，后者是终值原理。
它们之间应该是等价的。
搞清上述原理可以澄清一些错误认识，有利于在估价实践中正确确定有关项目。
一、一个简单的例子及其分析某城市定于2003年6月1日拍卖一块多层住宅用地，土地总面积为20000平方米，出让年限为70年，规划要求的建筑容积率为1.20.如果某一竞买方经过调查研究预计建成后住宅的平均售价为3500元／平方米，土地开发和房屋建安费用为1500元／平方米，管理费用和销售费用分别为土地开发和房屋建安费用之和的3%和6%，销售税金与附加为销售额的5.5%，当地购买土地应缴纳税费为购买价格的3%，正常开发期为2年，希望投入的总资金能获得15%的年税前收益率。
那么，在竞买时，他的最高报价应是多少。
假设银行贷款利率为5.49%.设购买土地的最高报价为X.计算时，开发过程中发生的资金按均匀投入。
（一）、用现金流折现法进行估价因折现率就是预期收益率，所以，其折现率为15%.（1）开发完成后价值现值＝20000×1.2×3500／（1+15%）2＝63516068元＝6351.61万元（2）销售税金与附加现值＝6351.61×5.5%＝349.34万元（3）土地开发、房屋建安、管理费和销售费现值＝20000×1.2×1500×（1＋3%＋6%）／（1＋15%）＝3412.17万元（4）购买土地应缴纳税费现值＝0.03X（5）所以用现金流折现法估价的土地价格X＝6351.61－349.34－341217－0.03X X＝2514.66万元（二）、用传统方法进行估价（1）开发完成后价值＝20000×1.2×3500＝84000000元＝8400.00万元（2）销售税金与附加＝8400.00×5.5%＝462.00万元（3）土地开发、房屋建安、管理费和销售费＝20000×1.2×1500× （1＋3%＋6%）＝39240000元＝3924.00万元（4）购买土地应缴纳税费＝0.03X（5）投资利息。
剩余法
•
例如，某一块土地，政府规定的用途为兴建宾馆、公
寓或办公楼，但实际估价时应该选择哪种用途?这首先需
要调查比较该块土地所在的城市和地区对宾馆、公寓、办
公楼的供求关系及其走向。若社会对宾馆、办公楼的需求
开始趋于饱和，表现为客房入住率、办公楼出租率呈下降
趋势，但希望能租到或买到公寓住房的人数逐渐增加，而
• 剩余法是从开发商的角度分析，测算其所能支付的最高场 地购买费用。
• 其可靠性如何，取决于以下几点：
– 1、是否根据土地估价的最有效使用原则和合法原则， 正确地确定了土地最佳利用方式（包括用途、使用强 度、建筑物的式样、外观、内部设计与布局等）
– 2、是否正确掌握了地产市场行情，并正确判断了开发 完成后的土地连同建筑物的售价。
值问题。
•
D、租赁时要考虑出租率及租金增长情况。注意可售
面积与总建筑面积的区别，计算售价或租金时用可售面积
，计算开发成本时用总建筑面积。
（四）估算开发成本和开发利润
• 1、估算开发建筑成本费用
开发成本应区分地上有无建成房屋计算： 地上无建成房屋的土地开发成本：
1．毛地价由土地使用权出让金和基础设施配套建 设费组成。
• （1） 确定投资者获取待开发场地所能支付的最高价格 。投资者的实际购买价格应低于或等于此价格，以保证其 正常收益。
• （2） 确定具体开发项目的预期利润。若该利润高于或等 于投资者的期望利润，则该项目可行。
• （3） 确定开发项目中的最高控制成本费用。
•
此外，在剩余法估价中，由于包含了较多的可变因素
土地估价方法-------剩余法
剩余法
• 剩余法概述 • 剩余法基本公式 • 剩余法估价程序与方法 • 应用剩余法估价的常见问题 • 剩余法的应用实例
剩余法(开发后出租)
（序号）剩余法（假设开发法）（1）原理及公式剩余法又称假设开发法，是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算估价对象土地价格的一种方法。
基本公式如下：V=A-B-C其中：V—估价对象价格；A—开发完成后的土地总价值或房地产总价值；B—整个项目的开发成本；C—开发商合理利润。
具体公式：地价＝预计开发完成后的不动产总价－开发成本－管理费用-投资利息－投资利润－销售税额及销售费用根据《城镇土地估价规程》，剩余法的估价程序如下：①调查估价对象的基本情况；②确定估价对象的最有效利用方式；③估计开发建设周期和投资进度安排；④估算开发完成后的土地总价值或房地产总价值；⑤估算开发成本和开发商合理利润；⑥确定估价对象的土地价格。
（2）假设条件及特殊处理①假设在评估基准日的地价为V;②本项目以出租方式收回资金；③假设开发完成后的房地产出租收益、运营费用以富民县同区域、同类型、同等规格的房地产的出租收益、运营费用平均值作为参考标准；④工程造价和楼价在开发建设期内（2年）保持平稳，且工程建设期间建筑费和专业费用均匀投入；以中国人民银行公布的2年期贷款利率6.15％计算利息，地价计全息，开发费按均匀投入计。
⑤由于房地产开发周期较长，风险大，项目投资回报率按行业的平均利润率25%计。
（3）选择最佳开发利用方式根据委托方提供的《国有土地使用证》，土地使用权面积5867.49平方米，容积率为依片区容积率来设定，为1.0，建筑面积为5867.49平方米，根据现目前房地产出租情况，类似房地产出租面积比例为90%（考虑公共设施面积）。
（4）确定房地产价值使用收益还原法确定开发完成后的房地产价值，收益还原法是在估算待估房地产在未来每年预期纯收益（正常年纯收益）的基础上，以一定的房地产还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和（房地产价格）的一种方法。
土地估价方法之剩余法
土地估价方法之剩余法1、剩余法的定义、特点及适用范围2、剩余法的估价的程序与方法第七章土地估价方法之三——剩余法一、剩余法概述1、剩余法的定义与原理又称假设开发法、倒算法、残余法或余值法等。
是指在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。
剩余法更深层的理论依据完全类似于地租原理，只不过地租是每年的租金剩余，剩余法是一次性的价格剩余，但计算原理是一致的。
剩余法还可以通过求取残余的纯收益后，再进行资本还原，求得房地价格。
除适用于土地估价外，剩余法还大量应用于房地产开发项目评价和投资决策，具体可应用于三个方面：（1）确定投资者获取待开发场地所能支付的最高价格（2）确定具体开发项目的预期利润（3）确定开发项目中的最高控制成本费用2、剩余法的计算公式基本公式：V = A –( B + C ) V—购置开发场地的价格A —总开发价值或开发完成后的不动产价值B—开发成本C—开发商合理利润实际估价中常用的具体计算公式：土地价格= 房屋的预期售价- 建筑总成本- 利润- 税收- 利息计算时还需要考虑各项费用的时间价值3、剩余法的特点与适用范围（1）剩余法估价的可靠性取决于三个正确确定：正确确定土地最佳利用方式，正确确定开发完成后的不动产售价，正确确定土地开发费用和正常利润等。
（2）剩余法估价的三个假设和限制条件：关键变量稳定、价格稳定、投入均匀（3）剩余法的适用范围A.待开发土地的估价B.待拆迁改造的再开发房地产的估价C.仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价D.现有新旧房地产中地价的单独评估二、剩余法估价的程序与方法1、剩余法估价的基本程序（1）查清待估宗地的基本情况；（2）确定土地的最佳开发利用方式；（3）估计开发完成后的不动产总价；（4）估计建筑费、专业费、利息、税费、租售费用和开发商应得利润等；（5）测算土地价格。
房地产估价.第七章
§7.3假设开发法的程序和内容 7.3假设开发法的程序和内容
一、调查待估房地产的基本情况 二、确定待估房地产的最佳开发利用方式 三、估计开发建设期 四、预测开发完成后的房地产价值 五、估算各项成本费用 开发成本
-管理费用 -投资利息 -销售费用 -投资利润-买方购买待开发房地产应负担的税费
六、确定开发商的合理利润 七、估算待估房地产价格源自二、假设开发法的具体计算公式
（1）开发成房屋的待开发土地价值的计算公式 生地价值=生地预期开发价值-由生地建造房屋的开发成本-管理
费用-投资利息-销售费用-开发利润-买方购买生地的税费
毛地价值=毛地预期开发价值-由毛地建造房屋的开发成本-管理
费用-投资利息-销售费用-开发利润-买方购买毛地的税费
熟地价值=熟地预期开发价值-由熟地建造房屋的开发成本-管理
一、假设开发法的概念： 又称预期开发法、剩余法，是将待估房地产的 预期开发价值扣除预计的正常投入费用、正常 税金、及合理利润等，以此估算待估房地产的 客观合理价格或价值的方法。 二、假设开发法的基本思路与理论依据 基本思路是通过房地产开发商购置代建土地的报 价过程来体现。 理论依据：预期原理 三、假设开发法的前提条件 （1） 必须假设土地或房地产的利用为最佳开发利用 方式 （2）收集的预测和成本的测算必须符合合法法则
§7.2假设开发法的基本公式 7.2假设开发法的基本公式
一、假设开发法的基本公式
待开发房地产价值=待开发房地产的预期开发价值-开发成本-管理 费用-投资利息-销售费用-开发利润-投资者应负担的税费 其中管理费用=开发成本×正常管理费率 投资利息=（待开发房地产价格+开发成本+管理费用） ×正常利率 开发利润= （待开发房地产价格+开发成本+管理费用） ×正常利润率
不动产估价剩余法
二、适用范围
具有投资开发或再开发潜力的土地的估价，如: 1）将土地开发整理成可供直接利用的土地估价 （包括生地、毛地） 2）可装修改造或可改变用途的旧房（包括装修、 改建、扩建，重建） 3）在建工程 4）现有房地产中，地价的单独评估
除适用于土地估价外，剩余法还大量应用于房地产开 发项目评价和投资决策 评价和投资决策，具体可应用于三个方面： 评价和投资决策 （1）确定投资者获取待开发场地所能支付的最高价格 （2）确定具体开发项目的预期利润 （3）确定开发项目中的最高控制成本费用
2）适用于在生地上进行房屋建设的公式：
生地价格＝开发完成后的房地产价值－由生地建 成房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售 费用－销售税费-开发利润－买方购买生地应负担 的税费
2、求毛地价格的公式
谓毛地，指已完成土地使用批准手续 (包括土地使用权出让手续)，具有 “三通” 条件或完备的基础设施， 但未进行拆迁的可用于建筑的土地。
举例
根据当前房地产市场的租金水平，与所开发不动 产类似的不动产月租金水平为每建筑平米200 元，其中维修费、管理费等出租费用为30%， 该类不动产的还原率为8%，总建筑面积4000 ㎡ ，可出租率为85%，则所开发不动产的总 价可确定为：
1 200 × (1 − 30 %) × 12 × 4000 × 85 % × 8% = 7140 ( 万元）
开发建设周期应根据项目可行性研究、 项目的特点、工程技术要求及不动产市场 的状况等综合确定。对于大型开发项目， 应分期建设，分期投入资金。
五、开发完成后不动产价值的测算
开发完成后的房地产价值一般是通过预测来求取。 （１）对于习惯出售 习惯出售的不动产：采用市场比较法 市场比较法确 习惯出售 市场比较法 定开发完成后的不动产总价（总售价）； （2）对于习惯出租 习惯出租的不动产：如写字楼、商场， 习惯出租 预测其开发完成后的价值，可以先预测其租赁或 经营收益，再采用收益法将该出租纯收益转换为 房地产价格。
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三、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费 1、开发成本和管理费用可采用比较法来估算； 2、销售费用和销售税费通常是按照开发完成后房地产价值的一定比率来估 算。
四、投资利息 投资利息估算只在传统方法中需要。 正确计息需把握6个方面： 计息项目、计息期的长短、计息的方式、利
率的高低、计息周期、名义利率和实际利率。
按开发后的经营方式细化的公式 （一）适用于开发后出售的公式
V=VP－C 式中：V：待开发房地产的价值； VP：用比较法估算的开发完成后的房地产价值； C：应扣除项目。 （二）适用于开发后出租、直接经营的公式
V=VR－C 式中：VR：用收益法估算的开发完成后的房地产价值。
什么是管理?
剩余法的估价前提C193
相什关概么念 是 管 理 ?
土地最佳利用方式； 不动产价值； 建筑物现值； 建筑物开发成本； 建筑物开发利润； 建筑周期。
基本原理 土地价值剩余理论，即土地价值由土地产品价格所决定，是扣
除其他生产费用的余额。
什剩余法么的特是点 管 理 ?
1、预期性；
2、时点不同；
剩余法适用的范围（估价对象C191） 1、适用于具有投资或开发潜力的房地产，如待开发的土地（包括 生地、毛地、熟地）、在建工程（包括停建工程）； 2、对待拆迁改造的再开发房地产的估价； 3、适用于对待开发土地的最高地价、最大利润、最高开发费用的 估算。 4、适用于现有新旧房地产中地价或房价的单独评估。
八、假设开发法总结和运用举例C190
运用举例
• 例7-1：有一成片荒地需要评估，获知该荒地的面积为2平方公里。
适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单 价为800元每平方米；开发期需要3年；将该片荒地开发成“五通一 平”熟地的开发成本及管理费用等估计为每平方公里2.5亿元；贷款 年利率为10%；投资利润率为15%；当地土地转让中卖方需要缴纳的 税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。试用
6、适用于在毛地上进行房屋建设的公式 毛地价值=开发完成后的价值-毛地取得税费-由毛地建成房屋的成本-管理 费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润
7、适用于将毛地开发成熟地的公式 毛地价值=开发完成后的熟地价值-毛地取得税费-由毛地开发成熟地的成 本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润
第七章 剩余法
7-1 剩余法概述
什么是管理?
基本概念 剩余法，又称残余法、倒算法、余值法。对于待开发土地，
也称为假设开发法。 通过估算开发完成后不动产的正常交易价格，扣除正常开发
的建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利 润、税收等费用后，以价格余额来确定估价对象价格的一种方法。
假设开发法是求取估价对象未来开发完成后的价值，减去未来 的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价 格或价值的方法。
什假设开么发法是适用管条件理 ?
（1）根据房地产估价合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断 了房地产的最佳开发利用方式（包括用途、规模、档次等）。
（2）根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预测了未来开 发完成后的房地产价值。
（3）要求有一个良好的社会经济环境：要有一个明朗、开放及长 远的房地产政策；要有一套统一、严谨及健全的房地产法规；要有 一个完整、公开及透明度高的房地产资料库；要有一个稳定、清晰 及全面的有关房地产投资开发和交易税费清单；要有一个开放、长 远及稳定的土地供给计划。
一、开发经营期 1、开发经营期的起点是取得估价对象（待开发房地产）的时间即估价时点， 终点是将开发完成后的房地产全部租售完毕的时间。 2、确定开发经营期可采用比较法。
二、开发完成后的房地产价值 1、开发完成后的房地产价值是开发完成时的房地产状况的市场价值。 2、开发完成后的房地产价值一般通过预测来求取。对于出售的房地产，可 采用比较法；对于出租、直接经营的房地产，可采用收益法求取。
1、估价对象仍然由其业主开发完成，可将这种估价前提称为“业 主自行开发前提”； 2、估价对象要被其业主自愿转让给他人开发完成，可将这种估价 前提称为“自愿转让开发前提”； 3、估价对象要被迫转让给他人开发完成，可将这种估价前提称为 “被迫转让开发前提”。
同一估价对象在这三种不同的估价前提下运用 假设开发法估价， 评估出的价值往往是不同的。
（2）适用于将生地开发成熟地的公式 生地价值=开发完成后的熟地价值－由生地开发成熟地的开发成本－
管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润－买方购买生地 应负担的税费
什么是管
3、求熟地价值的公式 熟地价值=开发完成后的房地产价值－由熟地开发成房屋的开发成本－
管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润－买方购买熟地 应负担的税费
剩余法的计算公式
1、最基本的公式 待开发房地产的价值 =开发完成后的价值－后续开发的必要支出及应得利润
什么是管
2、按估价对象细化的公式 求生地价值的公式
（1）适用于将生地建成房屋的公式 生地价值=开发完成后的房地产价值－由生地建成房屋的开发成本－
管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润－买方购买生地 应负担的税费
4、求在建工程价值的公式 在建工程价值=续建完成后的房地产价值－续建成本－管理费用－投资
利息－销售费用－销售税费－续建投资利润－买方购买在建工程应负担 的税费
5、求旧房价值的公式 旧房价值=装修改造完成后的房地产价值－装修改造成本－管理费用
－投资利息－销售费用－销售税费－装修改造投资利润－买方购买旧房 应负担的税费
什么是管理?
剩余法的估价步骤P118
1、调查待开发房地产的基本情况； 2、选择最佳开发利用方式； 3、估计开发经营期； 4、 预测开发完成后的房地产价值； 5、估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润及 投资者购买待开发房地产应负担的税费； 6、进行具体计算，确定待估宗地的土地价值。
剩余法计算中各项的求取C188
五、开发利润 开发利润估算只在传统方法中需要。通常以一定基数乘以相应的平均利
润率。
六、投资者购买待开发房地产应负担的税费 根据税法及当地和中央政府的有关规定，无规定的按当地习惯，按照待
开发房地产价值的一定比率测算。
七、折现率 在现金流量折现法中需要的一个参数，与报酬资本化法中的报酬率的性
质和求取方法相同，体现资金的利率和开发利润两部分。