业主违章搭建案例
小区业主违章搭建 物业管理企业可否诉请拆违——上海市物业管理行业协会案例讨论纪实
管理 企业 与业 主 的 诉 讼 中 出现 的一 些
物业 管理 公司没有诉权 ，行政机关又 不 能及时处理违 章 ，物业管理 公司就
业 管理 期间， 如果 尚未成立 业委会 ， 而
的起 诉 。 郭 某 对物 业 管理 公 司主 张 的
行政管理部门报告 。 对于在建过程 中的 违章搭建 ， 区县房地产行政主管部门可
以代为改正 ， 对于 已经建好的 ， 可以 申 请区县人民政府组织强制拆除。 由于 但
事实并无疑 义， 审法院也 予以确认。 一 本案 争议的焦点在于 ，物业管理 公 司
开 罚单给物业管理 公司，而 不管公司 是否尽 到告知的义务 ，是 否有强制执 法权 。另外 ，物业管理 公司参加行政 主管部 门的评比 、 行业协会的测评 ， 小
区有无违章 问题往往是一 个重要 的考 量标准 。
住宅小区违章搭建现状
蔡兴发 （ 上海 市物 业管理行业协
会会 长） 现在 ， ： 违章搭建问题在小 区
由物业 管理公司进行 强行拆 除 ，这种 约定难 以得 到法律 上的保护 ，一旦对 簿 公堂 ， 恐怕这不是一个有效条款 ， 履 约保证 金的约定也难 以得到 法院的支
持。
解为是合 同纠纷 ，解决 这种纠纷可以 向法院提起诉讼 。 二是法院认为物业管理公司不是
直接受害者 ，不是 经济利益的直接受 损者 ， 因而 没有诉讼 主体资格 。 当明 应 确两点：ຫໍສະໝຸດ 先 ， 如前所述 ， 物业管理 公
李林波法官 （ 上海市 静安区人民
常见的物业法律法规案例(3篇)
第1篇随着我国城市化进程的加快，物业管理行业逐渐成为居民生活中不可或缺的一部分。
物业管理法律法规作为规范物业管理活动、保障业主权益的重要依据，其重要性日益凸显。
本文将通过对几个常见的物业法律法规案例进行分析，以期提高人们对物业管理法律法规的认识。
案例一：物业管理服务合同纠纷案情简介：某小区业主委员会与物业管理公司签订了物业服务合同，合同约定物业管理公司负责小区的物业管理服务，包括安保、清洁、绿化等。
合同签订后，物业管理公司未按合同约定提供物业服务，导致小区环境脏乱、安全隐患增加。
业主委员会多次与物业管理公司协商，要求其履行合同义务，但物业管理公司置若罔闻。
法律分析：根据《物业管理条例》第十二条，物业服务企业应当依法与业主委员会签订物业服务合同，明确双方的权利义务。
本案中，物业管理公司未按合同约定提供物业服务，违反了合同约定，构成违约。
根据《合同法》第一百零七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
处理结果：业主委员会可以向人民法院提起诉讼，要求物业管理公司继续履行合同义务，并赔偿因此给业主造成的损失。
案例二：物业管理费收缴纠纷案情简介：某小区业主拒绝缴纳物业管理费，理由是物业管理公司未提供相应的服务。
物业管理公司则认为，业主未缴纳物业管理费，影响其正常开展工作。
法律分析：根据《物业管理条例》第十七条，业主应当按照物业服务合同的约定缴纳物业管理费。
本案中，业主拒绝缴纳物业管理费，违反了合同约定，构成违约。
同时，物业管理公司提供物业服务是合同约定的义务，业主未缴纳物业管理费，物业管理公司可以要求业主缴纳。
处理结果：物业管理公司可以向人民法院提起诉讼，要求业主支付物业管理费。
同时，业主也可以向物业管理公司提供相应的证据，证明物业管理公司未履行合同义务，要求物业管理公司退还物业管理费。
案例三：物业管理区域内违章建筑纠纷案情简介：某小区业主在物业管理区域内私自搭建违章建筑，影响小区环境。
物权法实用案例：张某对违章建筑主张所有权纠纷案
【案例分析】本案发生在某市一住宅区内，涉及一位名叫张某的居民。
张某一家在住宅区内拥有一处房产，一直以来都依法依规进行使用。
然而，在2021年初，张某发现邻居李某在自家庭院内兴建了一座违章建筑，严重影响了张某家的采光和通风。
张某多次与李某协商未果后，决定向法院提起诉讼，主张对违章建筑的所有权。
【案例结果】法院在审理过程中，对案件进行了充分的调查和证据收集。
法院认为，根据《物权法》和《城乡规划法》的有关规定，违章建筑不具有合法性，不能受到法律的保护。
因此，法院驳回了张某的诉讼请求，并对张某负担的诉讼费用进行了裁决。
【律师点评】本案中，张某主张对违章建筑的所有权，这是不符合法律规定的。
根据《物权法》和《城乡规划法》的相关规定，建筑物的所有权应当具有合法性，而违章建筑则不具有这一特征。
因此，法院对张某的诉讼请求予以驳回，是有充分法律依据的。
在实践中，针对违章建筑的处置应遵循《城乡规划法》等相关法律规定。
有关部门应依法履行职责，对违章建筑进行认定和处理，以维护法律的权威性和公正性。
同时，广大市民也应自觉遵守相关规定，不搭建违章建筑，确保合法、合规使用住宅区内的建筑物。
【法律法规引用】1.《中华人民共和国物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
”该条款明确了合法建造房屋所取得的所有权效力。
2.《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。
”该条款对违章建筑的认定和处罚作出了明确规定。
楼板上砌墙法律案例(3篇)
第1篇一、案情简介原告甲与被告乙系同一小区的邻居，甲家住宅位于乙家住宅楼上。
因房屋漏水问题，甲发现乙家在楼板上私自砌墙，导致其房屋严重受损。
甲多次与乙协商解决此事无果，遂将乙诉至法院，要求乙拆除楼板上私自砌的墙，并赔偿因其造成的损失。
二、争议焦点1. 乙在楼板上私自砌墙的行为是否合法？2. 甲要求乙拆除楼板上私自砌的墙并赔偿损失的主张是否成立？三、法院判决1. 关于乙在楼板上私自砌墙的行为是否合法法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十一条规定：“业主对其专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。
”同时，《中华人民共和国建筑法》第五十二条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施，不得擅自改变用途、结构、外观。
”乙在楼板上私自砌墙，改变了楼板的结构，侵犯了甲的合法权益，其行为违反了相关法律规定，应属违法。
2. 关于甲要求乙拆除楼板上私自砌的墙并赔偿损失的主张法院认为，甲的房屋因乙在楼板上私自砌墙而受损，乙的行为给甲造成了损失。
根据《中华人民共和国侵权责任法》第十九条规定：“侵害他人合法权益的，应当承担侵权责任。
”因此，乙应承担拆除楼板上私自砌的墙并赔偿甲损失的民事责任。
四、案例分析1. 楼板是建筑物的重要组成部分，承载着上方建筑物的重量，对建筑物的稳定性具有重要意义。
乙在楼板上私自砌墙，改变了楼板的结构，严重影响了建筑物的稳定性，给楼上邻居甲的居住安全带来了隐患。
因此，乙的行为违反了《中华人民共和国建筑法》的相关规定，应当予以制止。
2. 在此案例中，乙的行为不仅侵犯了甲的物权，还可能对甲的居住安全造成威胁。
法院判决乙拆除楼板上私自砌的墙，并赔偿甲的损失，符合法律规定，有利于维护甲的合法权益。
3. 此案例提醒我们，在日常生活中，应当遵守相关法律法规，尊重他人的合法权益。
对于擅自改变建筑物结构、影响他人居住安全的行为，应当予以制止，以免给自己和他人带来不必要的损失。
五、总结本案例中，乙在楼板上私自砌墙的行为违反了《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国建筑法》的相关规定，侵犯了甲的合法权益。
城管局城市管理工作典型案例分析
城管局城市管理工作典型案例分析城市管理工作是一项复杂而又艰巨的任务，它关系到城市的形象、市民的生活质量以及城市的可持续发展。
城管局作为城市管理的主要职能部门，承担着众多的管理职责，在工作中面临着各种各样的挑战和问题。
本文将通过对几个典型案例的分析，探讨城管局在城市管理工作中的经验和教训。
案例一：违规搭建整治在某老旧小区，一些居民为了增加居住面积，私自搭建了阳台和储物间，不仅影响了小区的整体美观，还存在一定的安全隐患。
城管局接到群众举报后，立即组织执法人员进行现场勘查。
执法人员首先对违规搭建的情况进行了详细的调查和记录，包括搭建的面积、结构、用途等。
同时，与相关居民进行了沟通，了解他们搭建的原因和诉求。
在沟通过程中，执法人员耐心地向居民解释违规搭建的危害和相关法律法规，争取居民的理解和配合。
然而，部分居民对拆除工作存在抵触情绪，认为自己的搭建是为了满足生活需要。
针对这种情况，城管局采取了分步推进的策略。
对于主动配合拆除的居民，给予一定的奖励和帮助，如协助清理拆除后的杂物等；对于拒不配合的居民，依法下达整改通知书，并在规定期限内进行强制拆除。
在拆除过程中，城管局充分考虑了居民的实际困难，合理安排拆除时间和方式，尽量减少对居民生活的影响。
同时，加强与社区和物业的协作，做好拆除后的环境整治和恢复工作。
通过这次违规搭建整治行动，小区的环境得到了明显改善，居民的安全也得到了保障。
同时，也为今后类似问题的处理积累了经验。
案例二：流动摊贩治理在城市的繁华地段，经常有流动摊贩出没，他们售卖各种商品，不仅影响了交通秩序，还存在食品安全等问题。
城管局为了解决这一问题，采取了多种措施。
一方面，加强日常巡查和监管力度。
增加执法人员的巡逻次数，对流动摊贩进行及时劝阻和疏导。
对于屡教不改的摊贩，依法进行处罚。
另一方面，设置临时疏导点。
在不影响交通和周边居民生活的前提下，划定专门的区域供流动摊贩经营，并对经营时间、经营范围等进行规范管理。
19个小区业主常常违规的案例，通过现象、原因、危害、对策四个方面一一分析（珍藏版）
19个小区业主常常违规的案例，通过现象、原因、危害、对策四个方面一一分析（珍藏版）案例一建筑装修垃圾不清理现象：业主装修时产生的建筑垃圾和装修垃圾，倾倒在楼前的硬铺装或草坪上等。
原因：主要是物业管理企业没有建立装修管理流程和建立后没有执行；还有一些业主在装修前没有到物业公司进行申请，就自行开始装修，随意倒装修和建筑垃圾；有一些业主拒绝清理，物业公司没办法自行清理。
一个30万平方米的住宅小区，因业主拒绝清理或装修后找不到业主，我们对装修垃圾和建筑垃圾的清理的费用进行了测算：一年达到了1万元。
危害：增加了物业管理企业的垃圾清运量，影响小区环境美观，并且由于垃圾存放时间的延长还会引来其他业主往建筑、装修垃圾上倾倒生活垃圾，造成恶性循环。
对策：1、物业管理企业建立完善的装饰装修流程：装饰装修申请，签订协议，房屋装修、维修许可通知单，预交垃圾清运押金，并且明确装修时间、垃圾存放地点等事项；2、对于违反规定的，要按照中华人民共和国建设部令第139号《城市建筑垃圾管理规定》的规定，由行政主管部门对其进行处罚。
案例二一层私改商服，私改房屋结构现象：一层住户在阳台私开小门用于经营；家庭装修私改房屋墙体结构。
原因：一些是业主出租出去用来牟利，把一楼住宅改为商服后，为了便于经营，有的业主未经任何部门允许就在阳台上开门；装饰装修中不少业主为了自家的美观、舒适和扩大使用面积对房屋的墙体私自拆除，有的甚至拆除部分承重墙。
危害：在阳台开小门用于经营影响建筑的美观，经营时易对草坪产生破坏，对护栏也易产生破坏，间接影响了住宅小区晋级达标；违章装饰装修对房屋的安全构成威胁。
对策：1、对于阳台改门必须经过行政主管部门的批准，未经批准的，物业管理人员根据《物业管理条例》的规定，应当予以制止，并及时向有关行政管理部门报告。
有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
2、对于破坏承重墙的预防和处理，物业管理企业在装修申请和装修协议中就应当明确规定不准破坏承重墙等项目，加强装修巡检，发现问题要求其及时整改，先劝阻其恢复，或在其破坏承重墙初始阶段对其进行制止，对于制止不从的可由行政主管部门依据建设部第110号《住宅室内装饰装修管理办法》中第五条规定强制其恢复并处以罚款。
霸占小区公共法律案例(3篇)
第1篇一、案例背景某小区位于我国一座繁华的城市，该小区共有居民2000户，是一个典型的居民住宅小区。
小区内设有绿化带、停车场、休闲广场等公共区域，为居民提供休闲娱乐的场所。
然而，随着时间的推移，一些居民为了满足个人利益，开始侵占公共区域，引发了小区居民之间的纠纷。
二、案例经过1. 事件起因某小区的居民李先生发现，小区的绿化带被邻居张先生私自种植了蔬菜。
原来，张先生为了方便自己种植蔬菜，擅自将绿化带改成了菜地。
此举不仅破坏了小区的整体环境，还影响了其他居民的正常生活。
2. 纠纷升级李先生多次与张先生协商，要求其停止侵占公共区域，恢复绿化带原貌。
然而，张先生却以种种理由推脱，甚至威胁李先生不要干涉他的“私事”。
在多次协商无果的情况下，李先生向小区物业管理部门投诉。
3. 物业处理小区物业管理部门接到投诉后，立即对张先生的违法行为进行了调查。
经核实，张先生确实占用了公共区域，违反了《物业管理条例》的相关规定。
物业管理部门要求张先生立即停止侵占行为，并恢复绿化带原貌。
4. 张先生拒绝配合面对物业管理部门的处理决定，张先生不仅拒绝配合，还继续在公共区域种植蔬菜。
这导致小区居民怨声载道，甚至出现了集体抗议的情况。
5. 法律介入在居民和物业管理部门的共同努力下，小区居民联名向当地人民法院提起诉讼，要求依法保护公共区域，维护自身合法权益。
三、法院判决当地人民法院受理了该案件，并依法进行了审理。
法院认为，张先生的行为违反了《物业管理条例》的相关规定，损害了小区居民的公共利益。
根据《物业管理条例》的规定，法院判决张先生立即停止侵占公共区域，恢复绿化带原貌，并赔偿李先生及其他居民因此遭受的损失。
四、案例分析1. 霸占公共区域的法律依据《物业管理条例》第二十七条规定：“物业管理区域内，公共区域属于全体业主共有，任何单位和个人不得侵占。
”本案例中，张先生侵占公共区域的行为违反了该条规定。
2. 物业管理部门的职责《物业管理条例》第三十六条规定：“物业管理企业应当加强物业管理，维护物业管理区域的公共秩序，保护业主的合法权益。
违章搭建行政处罚案例
违章搭建行政处罚案例
最近，我市发生了一起违章搭建行为，引起了广泛关注。
根据相关法律法规，
我们对该案例进行了调查，并对违法者做出了行政处罚。
以下是该案例的详细情况。
该案发生在我市某小区内，一位业主在未经相关部门审批的情况下，在自家阳
台上搭建了一处违章建筑，导致小区环境受到了严重影响。
经过调查发现，该业主搭建的建筑不仅超出了阳台原有的范围，而且还存在安全隐患，给小区其他业主的生活造成了困扰。
根据《城市规划法》和《建筑法》等相关法律法规，任何建筑活动都必须经过
规划和审批程序，未经批准擅自搭建建筑将受到行政处罚。
在此案中，我们依法对该业主做出了行政处罚决定，责令其拆除违章搭建，并处以相应的罚款。
同时，我们还要求该业主在规定的期限内完成拆除工作，以消除安全隐患，恢复小区正常秩序。
通过这起案例，我们再次呼吁广大市民，不论是个人还是单位，在进行任何建
筑活动时都必须严格遵守相关法律法规，尊重城市规划，不得擅自搭建违章建筑。
否则，一旦被发现将受到严厉的行政处罚，甚至可能面临法律诉讼。
我们将继续加大对违章搭建行为的监督和处罚力度，确保城市建设和居民生活环境的良好秩序。
在此，我们也希望广大市民能够增强法律意识，自觉遵守法律法规，共同维护
城市的良好形象和居民的生活环境。
只有每个人都自觉遵守法律，才能共同营造一个和谐、文明的社会环境。
以上就是我们对违章搭建行政处罚案例的详细描述，希望广大市民引以为戒，
共同维护城市的良好秩序。
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业主违章搭建
文/宋安成(北京盈科(上海)律师事务所高级合伙人)
案件一
吴某、季某系上海市杨浦区业主，该小区业委会系三湘业委会。
2011年11月，三湘业委会通过业主大会表决，授予其对违章搭建启
动司法程序的权利。
2013年1月，三湘业委会接到上海同涞物业的报
告，吴某与季某擅自将房屋的下架空层地坪打穿，改变部分房屋原有
的公共管道设施，破坏承重结构，并搭建地下室，将绿化平台的架空
层改建为露台，严重侵害了小区其他业主的合法权益。
三湘业委会与
上海同涞物业多次劝阻无果，遂由三湘业委会诉至杨浦区法院，要求
判令吴某、季某拆除违章搭建，并恢复原状。
法院审理后，以原告诉
讼主体资格不符为由裁定驳回起诉。
案件二
王甲、王乙、王丙、王丁系上海闸北区众昌金城大厦(以下简称金城大厦)业主。
2008年起，上述四位业主通过拍卖、买卖的方式分
别或共同取得金城大厦地下一层12个车位及地下二层24个车位。
之
后，四位业主在所购车位安装卷帘门，在金城大厦地下一层、二层的
楼梯、电梯、消防通道、风机房等部位安装防盗门或更换门锁，并将
部分车位改作仓库、健身房出租给他人使用。
金城大厦业委会及所属
物业服务公司多次劝阻无果，故诉至闸北区人民法院。
法院审理认为，
上述业主做法系违章搭建行为侵害了他人合法权益，故判决四位业主
拆除相关违章搭建。
原告对该判决不服，向上海市第二中级人民法院
提起上诉，二审法院认为原审判决事实清楚，适用法律正确，予以维
持。
同样是因为业主违章搭建，业主委员会将业主诉至法院要求其拆除违章搭建物，但是“案件一”和“案件二”却有截然不同的判决结果，关键是业主委员会的原告诉讼主体资格能否得到法院的认可。
那么究竟业主委员会是否具有诉讼主体资格，笔者分析如下：
案件一,法院认定不具备原告诉讼主体资格的分析
根据《民事诉讼法》第四十八条规定，公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。
而依据我国物权法的相关规定,业主委员会既不是独立的法人也不是其他组织, 它只是业主大会的执行机构，行使权力须经业主大会授权。
在本案中，虽然业委会在公告中告知业主，其获得业主大会授权享有诉讼的权利，但业委会仅是外设执行机构，赋予其诉讼权利显然与民事诉讼法第四十八条规定相悖，业主大会的授权决议违反了法律规定从而不发生效力。
《民事诉讼法》第五十四条规定:“当事人一方人数众多的共同诉讼，可以由当事人推选代表进行诉讼。
代表人诉讼行为对其所代表的当事人发生效力。
”可见，对于违章搭建的纠纷，业主可通过推举代表进行诉讼。
如本案中的业主搭建露台等行为，对本幢楼中业主产生的影响必定大于其他业主，因此，法院认为本幢楼的业主通过诉讼代表人制度提起诉讼更为合适。
案件二，法院认定业委会具备原告诉讼主体资格的分析
《物权法》第七十五条：“......业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”。
上述规定虽未明确指出业主委员会在侵害业主利益的纠纷中能否充当被告，但依据“无救济即无权利”的原则，应认可业主委员会可作为被告的诉讼主体资格。
那么，也就间接承认业委会具有为维护小区业主合法利益而向法院提起诉讼的原告资格。
最高人民法院在2003年8月20日给安徽省高级人民法院《关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函》中认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第49条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第40条的规定，金湖新村业主委员会符合“其他组织”的条件，......公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的，可以自己名义提起诉讼。
虽然该批复不是严格意义上的“司法解释”，仅对个案有指导意义，但对相关案件的审理有积极的参考价值。
因此，案件二中闸北区法院与上海市第二中院依据最高院指示的精神，均将业主委员会认定为其它组织，具有独立的诉讼主体地位。
确立业主委员会诉讼主体资格的必要性分析
赋予业委会职权范围内的诉讼主体资格具有现实必要性。
因为，业主大会作为全体业主集体决策共有以及共同管理事项的议事会议，其本身并不具有实体性。
如今一个物业管理区域的业主多达成百上千户，当侵害业主共同利益的行为出现时，业主虽然可以通过诉讼代表人进行诉讼，但程序烦琐，效率低下。
如由作为全体业
主公共利益的维护者——业主委员会参加诉讼，则能使诉讼便捷，诉讼成本减少，诉讼效率提高，还能减轻法院的压力，也有利于社会安定。
由于建筑物区分所有权本身的复杂性，不宜将业委会的诉讼权利界定在涉及全体业主利益事情上才具诉讼主体资格，对于涉及到部分业主利益，比如说违章搭建、破坏承重结构、改变部分建筑单体外立面等行为，虽然可能只涉及到部分业主利益，但是业委会作为业主的代表，应当有权利行使诉讼权利，以维护业主的合法权益，如果再将小区事情根据涉及到利益主体进行细化，不仅在实践上不具可操作性，而且会在理论上陷入混乱，因为由于建筑物制度本身的复杂性，有些事宜是涉及到全体业主，还是部分业主利益，实际上无法区分，比如改变部分物业外立面问题，是涉及到部分业主利益，还涉及到全体业主利益，理论上也难以区别。
在司法实践中，业委会对于违章搭建纠纷作为诉讼主体的情况较为普遍，上至《物权法》与《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，下到北京、重庆、广州等地高院的指示、批复均认可了业委会的诉讼主体资格，因此具有深厚的理论与实践基础。
所以，确立业委会诉讼主体资格对于进一步解决违章搭建等物业管理纠纷拓宽了救济途径，这对于遏制小区内违章搭建等现象的发生有着积极的意义。
来源：《中国物业管理》杂志。