酒店式公寓项目建议书(doc 36页)

10年
项目位置
西山区内集聚城中 村数量为四个区域中最 多，达115个，总人口 约24.6万人,人口密度约 为4.9万人/km2，总建 筑面积约1112万m2， 拆迁量巨大，市场供应 量巨大。
西山区国民经济生产总值及增速（2011）
2011年，西山区国民经济快 速增长，综合实力继续增强， 三次产业共同推动经济发展。 经初步核算，全年实现生产 总值（GDP）288.05亿元， 按可比价格计算，比上年增 长13.8%，人均GDP达到 37997元，经济发展跃上新 台阶。
生产总值中：第一产业完成 增加值2.89亿元，增长2.0%； 第二产业完成增加值85.78 亿元，增长 18.8%，其中： 工业完成增加值52.56亿元， 增长11.1%；建筑业完成增 加值33.22亿元，增长 33.8%；第三产业完成增加 值199.38亿元，增长11.9%。 三次产业结构比为1.0：29.8： 69.2
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对于开发商来说，在新“国五条”落地在即的前 提下，住宅的成交量明显缩水，开发商对于住宅 的信心严重受挫。而且昆明目前过盛的商业体量 难以消化，商业地产竞争异常激烈，再加上商业 项目必须解决前期规划、招商、运营等多方面的 问题，把开发方向转向公寓无疑是最保险的策略。
二、经济社会环境（删）
2001和2010年我 国现价GDP分别是 10.97万亿元和 40.15万亿元人民 币，2011年达到 了47.29万亿元。 2001-2010这10年 GDP年均实际增长 10.5%，是新中国 成立以来GDP实际 增长速度最快的
人口、人民生活
年末全区常住人口76.24万人，户籍人口50.79万人，比上年末增 1.36%，其中：非农业人口为40.19万人；少数民族人口7.72万人， 占总人口的15.2%，主要世居少数民族有彝族、白族、回族等；18 岁以下人口7.61万人，18-60岁人口33.48万人，60岁以上人口为 9.70万人，人口自然增长率为2.07‰。
主要内容
第一部分
市场需求状况分析及预测
第二部分
土地利用及产品规划分析
第三部分
建设内容及规模
第四部分
投资估算及财务评价
第五部分
第六部分
社会效益与风险评估 结论及建议
第一部分 区域发展与市场需求状况分析及预测
第一部分
区域发展与市场需求状况分析及预测
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政治环境调查
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经济社会环境
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市场需求量调查及预测
建筑业发展概况：全区年末拥有资质建 筑业企业122个，从业人员24332人。完 成建筑业总产值89.3亿元，比上年增长 22.0%。房屋建筑施工面积246万平方米， 房屋建筑竣工面积148万平方米。
2010-2011年城镇固定资产投资及增速
全区2011年城镇 固定资产投资总 额达274.7亿元， 比上年增长 30.5%。其中： 规模以上固定资 产投资完成230 亿元，规模以上 工业固定资产投 资32.7亿元，比 去年增长40.4%。
旅游业圆满完成了2011年中国昆明国际文化旅游节、昆明狂欢节西山区活 动部系列活动，旅游从业人员培训乡村旅游服务接待设施等级评定、旅游宣 传促销、旅游标准化建设、旅游安全生产等一系列工作，有效保障了我区旅游 业的健康、有序发展。全年全区共接待游客697.43万人次，实现旅游收入62.43 亿元。（删除）
新国五条”在遏制需求的同时也特别强调增加 普通商品房和住宅用地的供给。
政策的解读 （删）
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目前出台的种种楼市调控政策，都主要针对的是 住宅市场，“限购限贷”政策让很多住宅市场的 投资需求得不到满足，而公寓作为建在商业用地 上的“类住宅”产品，其“不限购不限贷”的卖 点，能够吸引大量住宅投资需求转向购买公寓累 产品。
对外经济贸易及旅游
2011年，全区继续加大对外开放力度，不断完善政策措施，外向型经济继 续发展，招商引资取得新进展。传统出口市场继续巩固，新的出口市场得到开 拓。全年引进内资项目302个，实际到位资金105.16亿元，完成市政府下达招 商引资70亿元任务的150.23%，与去年同期相比增长25.13%。引进外资项目 17个，实际利用外资8703.54万美元，完成市政府下达引进外资7000万美元任 务的124.33%，与去年同期相比增长43.03%。
城乡居民生活水平进一步提高。根据抽样，年内纳入劳动工资统计 的城镇单位共1613个，从业人员124605人，从业人员劳动报酬 406136万元；其中：在岗职工112956人，发放工资378387万元，在 岗职工年平均工资34497元，同比增长28.13%。农民人均纯收入达 9696 元，同比增长17.5%，扣除物价因素后, 实际增长12.3%；城 镇居民人均可支配收入达22900元，增长15.1％，扣除物价因素后， 实际增长10.1%。城市和农村居民最低生活保障工作进一步加强， 全年共84593户21804人得到了城市和农村最低生活保障，年平均 5820户8518人获得了城市居民最低生活保障，年平均1230户1633人 获得了农村居民最低生活保障。 （删除）
2011年金融机构存贷款情况
金融机构存贷款 余额持续稳步增 长，金融运行平 稳。
2011年末，金融 机构各项存款余 额521.17亿元， 比年初增长 2.3%，其中： 单位存款224.62 亿元，个人存款 284.16亿元，分 别下降2.48%和 增长2.48%。
金融机构各项贷 款余额293.24亿 元，比年初增长 10.12%，其中： 短期贷款83.76 亿元，中长期贷 款209.23亿元， 分别增长4.79% 和13.41%。
三、市场需求分析
销售情况分析
一、政治环境调查（删）
国务院常务会议出台的“新国五条”，重申坚 持执行以限购、限贷为核心的调控政策
调控的力度加大，特别是问责制。如果地方房 价上升过快，要严厉追究地方政府官员的责任。
限制投机性需求更加深入。此次限制投机性需 求，由购买环节进一步延伸到了之后的销售环 节。具体的措施是对卖二手房获得的差价，即 卖二手房的价格和最初买入价格的差价征收 20%的所得税。