万科 集团交付评估-分析

集团交付评估A2版分析
杭州万科工程与技术管理部
2018 / 1 / 23
验房 指引表
季度 实测
交付评估背景
两个工具、一张表：
即“季度实测”、“交付评估”、“验房指引表”。而 交付评估成绩是工程系统的主要核心指标之一，同时关联 公司的KPI指标。
交付 评估
交付评估：
即项目交付前均需对项目观感质量、使用功能等进行评 估打分，包括装修、景观、外立面、公共部位。分值底于 一定的底线拉闸(底线：装修扆：户内装修≥80分；公区、 外立面、景观≥ 75分；毛坯房户内≥ 70分，公区、外立面 、景观≥ 75分)，整改后再进行评估，达标才能进行交付。
总分值 分项分值 合计
评估部位
1.6
4
户内门
0.8
2
1.2
3
铝合金/塑钢
门窗、栏杆 门窗
栏杆
0.8
2
20
1.6
4
晾衣架 厨浴柜
1.2
3
厨房台面
0.8
2
水槽
2.1
5.25
净水器
2.1
5.25
厨电（洗碗机 ／油烟机）
2.1
5.25
收纳（衣柜/ 玄关柜）
0.7
1.75
0.7
1.75
安装部品
座便
卫生间台盆/ 台面
宽度超过 1mm或长度 超过50mm
宽度小于 1mm且长度 小于50mm
——
各类部品
变形
大于
（凹凸翘曲） 10x10mm
裂缝
长度大于 50mm
小于 10x10mm
长度小于等 于50mm
——
入户门、铝合金 门窗栏杆、
——
顶棚、墙体涂料、 瓷砖
重点关注项
1. 园林井盖篦子放置卵石、园区存在可移 动摆设（陶罐、雕像、时花、假草皮遮 盖）、井盖涂鸦，对应单分项按严重项 问题进行评价；
4 . 集团黄金大奖：成绩排名≤35%。
评分原则：
评分分为两部分，一是使用功能无法满足及重点关注项缺陷，凡出现任意一 例直接按0分评价；二是分项细部工程观感存在表观缺陷，以观感缺陷问题出现 数量及问题严重性质不同按不低于21分至100分进行相应评价，严重性问题 [21,60]，一般性问题[41,80]，轻微项问题[61,100]，举例如下：
2. 绿化效果分项定为综合分加分项，上限 0.5分；
3. 屋面涂鸦描画、公区所有部位贴不干胶纸、园林景观临时摆设等过度美化内容，对 应分项按照严重项评价扣分； 4. 禁止打胶部位：木地板、踢脚线、室内门、瓷砖阴角、衣柜、有地暖做法的门槛石 与木地板交接、外窗与涂饰面交接；
户内装修篇
户内装修重点关注：
优秀照片
墙砖漏缝
墙砖断裂
户内装修——地板 功能缺陷0分，严重性问题[21,60]，一般项问题[41,80]，轻微项问题[61,100]
➢ 功能性缺陷：①鼓包、发胀发黑；②发霉 ➢ 严重性问题：①铺贴存在大小头，不方正（大于1cm）；②踩踏塌陷，冒灰； ③表面破损、划伤；④地板朝天缝； ➢ 一般性问题：①地板铺设不平整，接缝高低差、接缝宽度明显； ②木地板可见面打胶；③行走时有异响； ➢ 轻微性问题：①污染
优秀照片
面板未密缝
面板污染
户内装修——插座 功能缺陷0分，严重性问题[21,60]，一般项问题[41,80]，轻微项问题[61,100]
➢ 功能性缺陷： ①接地保护无作用。②未安装、线路故障不能通电 ➢ 严重性问题：①相序测试、短路保护测试不正常。 ②表面划伤、破损。 ③插头与插座使用不顺畅，脱落、松动。④空调位
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➢ 集团交付评估评分分值表
评分分值表
评估部位
入户门
对讲机/安防/紧 急呼叫按钮
入户空间 及水电设
备
户内配电箱 地暖/散热器 开关/照明
插座
管道 （燃气管、阳台
排水管）
木地板
涂料
墙、地砖
窗台石
门槛石
户内装饰 墙地面石材
墙纸 软包 木饰墙面 顶棚（包含厨卫 间）
交付评估评分表（装修）40%
前 言 回顾以客户为中心，要求我们
持续提高交付质量，从而提高客户 居住满意度。为此，各区域与总部 一同在万科集团交付评估检查（1.0 版）基础之上，完成了内容调整（ 2.0版），新的版本将更加侧重业主 普遍关心的质量通病（如居住安全 、渗漏、使用功能缺陷、木作问题 等），借此促进交付质量往客户关 注维度去加强管控。
1
0.5
分项分值 7.5 17.5 20 5 7.5 7.5 25
5
2.5
合计 50
50
园区设施
0.5
2.5
客户绿化感
受
绿化效果
0.5
—
0.5
（加分项）
分项表面观感缺陷问题性质定义
问题 破损
严重
一般
大于 10x10mm
小于 10x10mm
轻微
适用范围
——
入户门、铝合金 门窗栏杆、瓷砖、
木作、部品
划伤
优秀照片
涂饰面污染
涂饰面不平整
户内装修——墙、地砖 功能缺陷0分，严重性问题[21,60]，一般项问题[41,80]，轻微项问题[61,100]
➢ 功能性缺陷： ①瓷砖断裂、脱落。②未铺贴完成 ➢ 严重性问题：①卫生间墙地砖打胶处理；②瓷砖破损、崩角、断裂；③空鼓；③勾缝剂强度不足； ➢ 一般性问题：①交接部位收口粗糙；②接缝高低差；③缝隙不顺直、宽窄不一，不均匀； ➢ 轻微性问题：①勾缝剂污染。②勾缝不饱满、漏勾缝、粗糙。③污染
评估内容
户内观感
公共部位
外立面
园林景观
使用范围：适用于万科所有在建住宅工程项目，包括住宅、类住宅、不考虑股权占比，只要
使用万科品牌，或者万科工程系统参与管理的项目，均需参与评估。
户内观感 40%
公共部位 20%
外立面 20%
景观园林 20%+0.5% （绿化效果分）
权重构成
综合评 估得分
交付评估说明： 1．集团所有交付项目在集中交付前均需参加 交付评估。 2 . 评估工作须在项目交付前7-25天内完成。 3 . 全集团交付项目进行强制排序（毛坯别墅 、代建回迁房、商业除外），交付项目以同一 交付时间为批次进行交付评估，所有交付项目 楼栋必须进行交付评估；同一项目分批次进行 交付，如交付时间相差15天(小于等于15天) 以内，则交付评估应合并进行；如交付时间相 差15天（大于15天）以上，则实情况可以分 别进行交付评估；单个季度范围内同一项目成 绩为各批次面积加权后的综合成绩。
差、凹凸不平；④ 入户门框与内墙涂饰面打胶处理。 ➢ 轻微性问题：①门扇开启异响；②防撞条脱落、门吸松动不牢固；③铰链生锈、安装不牢固；④防撞条破损；⑤污染。
优秀照片
门框变形
门碰缺失
户内装修——涂饰面 功能缺陷0分，严重性问题[21,60]，一般项问题[41,80]，轻微项问题[61,100]
➢ 功能性缺陷： ①受潮、发霉 ➢ 严重性问题：①涂料鼓包、起皮脱落；②墙面涂料开裂、破损 ➢ 一般性问题：①油漆透底、涂刷不均匀、修补色差； ②墙面不平整；③交接部位收口粗糙不顺直；④阴阳角不顺直，不方正。 ➢ 轻微性问题：①流坠、砂痕；②涂料表面有凹坑；③污染。
10
大堂前厅墙地砖石 材
2
10
公区装饰 电梯厅/强弱电
0.5
2.5
50
电梯厅涂料
ห้องสมุดไป่ตู้
1.5
7.5
电梯厅/墙地砖
2
10
公用楼梯间
2
10
消防设施
1.2
6
安装设施
水电管井
1.2
6
20
电梯
1.6
8
地下室
1.5
7.5
地下室 机房/配电房
0.9
4.5
15
渗漏
0.6
3
物业承接查 验
1
5
5
交付评估评分表（外立面）20%
5
合计
分项分值 合计 5.25
5.25 15 3 1.5 3 2
1
1
1
3
1
20
1
1
1 1 1
1
2
100
户内装修——入户门 功能缺陷0分，严重性问题[21,60]，一般项问题[41,80]，轻微项问题[61,100]
➢ 功能性缺陷： ①门扇与墙地面碰撞/开启小于90°。 ➢ 严重性问题：①门框／门扇划伤、破损。②开启后把手与墙面或部品碰撞。③配件缺失。④入户门框门扇周边张贴不干胶。 ➢ 一般性问题：①门锁安装不牢固，松动、开启不顺畅；②门框收口粗糙、不顺直；③门框／门扇/把手划伤、破损，修补色
盆/台面
0.4 0.4
1.75 35
淋浴屏/浴 缸
0.4
墙纸
1.4
3.5
龙头/花洒 0.4
软包
0.7
1.75
风扇/浴霸） 0.4
木饰墙面 0.7
1.75
空调
0.4
顶棚（包含 厨卫间）
1.4
3.5
新风
0.4
踢脚线（包
含所有功能 1.4
3.5
间踢脚线）
地漏
0.8
保洁 户内清洁
2
5
5
尺差测 量
实测实量
2
5
➢ 严重性问题：①固定卡松动。②管道破损 ③渗漏。 ➢ 一般性问题：①涂料污染②管道根部收口粗糙，不平整。 ➢ 轻微性问题：①涂料涂刷不均 ②污染
优秀照片
PVC下水管过高
管道装饰圈缺失
户内装修——窗台石 功能缺陷0分，严重性问题[21,60]，一般项问题[41,80]，轻微项问题[61,100]