百强商业项目案例之一广州天河城
奥特莱斯资料
广州百货劲吹转型风OUTLET悄然进市区零售业持续低迷，广州的百货商场纷纷寻找对策，作出多种尝试。
日前，天河城百货白云店、摩登百货北京路店分别在两个销售旺季前，悄然改做奥特莱斯，业界中也纷传广百百货、友谊百货也在考虑在市区开设奥特莱斯店。
百货商店办奥特莱斯成风，消费者多了可以淘实惠的地方，但奥特莱斯前景如何？行内人士普遍认为，百货转型时间尚短，还未到时候论成败的时候。
百货劲吹“奥莱”风广东流通业商会执行会长黄文杰表示：“据我所知，目前差不多广州每一家百货公司都在考虑开设奥特莱斯。
”他还调侃说：以前的传统是“生意不好调柜台”，但现在变成了“生意不好换奥莱”。
事实上，广州百货业确实有“奥特莱斯化”的苗头。
今年“五·一”前夕，天河城百货把白云新城五号停机坪店转型成奥特莱斯名牌折扣店。
至此，天河城百货在奥特莱斯业态已经开了3家门店，位于南海金融城的奥特莱斯也预计在明年开业。
临近“十·一”，摩登百货宣布再次调整光明广场店的定位，转身变成奥特莱斯店。
与此同时，有行内人士透露，广百股份位于太阳新天地的百货商店，正考虑向奥特莱斯转型；总建筑面积15万平方米番禺汇珑新天地，也在筹划打造一家中高端品牌折扣百货为主力店。
广州友谊商店也在昨天爆出，时代店将会整体转型，从百货商场转为奥特莱斯。
据爱购记者了解，友谊商店时代店为自由物业，由于商场面积有限，商场会舍去电器和超市业态，做强穿戴类奥特莱斯业态。
这是广州友谊首次涉足奥特莱斯业态，也是天河商圈首家奥特莱斯购物中心，将会在11月中旬与消费者见面。
以“名牌+折扣”为经营特色的奥特莱斯在广州已有多家，如天河城百货万博和奥体中心的欧莱斯名牌折扣店、万国奥特莱斯以及海印又一城奥特莱斯广场等。
“转身”后收益可观虽然百货商店转型奥特莱斯，并没有大张旗鼓地宣传，但“转身”后的收益却相当可观。
2006年，天河城百货在番禺万博中心开出首家“奥特莱斯名牌折扣店”，该店年均销售增长超过30%，2010年的销售额就达到了3.8亿元。
广州商圈介绍
广州商业圈分布十大商圈1.天河商圈（天河体育中心附近天河城、正佳广场、中信大厦）广州市三大传统繁荣商业中心之一。
目前广州天河商圈商业面积已经达到七十多万平方米，包括天河城、正佳广场、维多利广场等等。
而随着太古汇、万菱汇等商场在明年的建成，在亚运会开幕前，天河商圈面积将达到一百万平方米。
从单个商圈的商业面积来看，天河商圈面积将超过上海的淮海路、徐家汇、南京路步行街，北京的西单、王府井以及深圳的东门，成为国内第一大商圈。
但天河商圈面临两大问题：一是交通堵塞；二是同质化竞争。
坐落在天河商圈最东面的天娱广场，虽没有直接参与到天河商圈内的“抱团战”，但这两个问题对其却是首当其冲。
天娱广场天娱广场位于天河商圈最东面，一楼经营鞋类，二楼主要为女装，场内品牌有百丽、以纯、CY、佐丹奴、ONLY、Nike、Adidas等。
东方宝泰购物广场广州首家“非MALL”商业体东方宝泰购物广场是广州新城市中轴线和广州亚运配套升级项目。
由越秀投资有限公司、广州市城市建设开发有限公司、香港汇港集团有限公司联手打造。
该项目位于羊城新八景“天河飘绢”十万平米中央生态广场内，总建面积十五万平米，是广州目前唯一拥有超大绿化休闲广场的商业体。
而根据广州新城市中轴线的改造规划，未来广州东站一百米半径范围将成为广州市民未来重要的休闲景观点之一，成为广州亚运会最重要的对外形象窗口。
作为广州新城市景观中轴线上今年开业的首个创新型商业体，该购物广场地上一层和地下三层的建筑面积共计十五万平方米，但由于预留了宽敞的购物环境和休闲设施，实用率仅为五成，即实用面积约为七点五万平方米，远比十万平方米的东站绿化广场面积小。
与广州现有传统一站式消费模式有所不同，东方宝泰购物广场以打造国际型休闲购物中心为经营理念，不仅为特定的目标客户群提供精致、品味、雅致、独具特色的消费精品，更能充分迎合高消费、高品味消费者倡导生活享受、体验消费之需求。
东方宝泰购物广场在业态不仅设置了集购物、休闲、餐饮、娱乐、社交、景观六位一体的综合式购物方式，更充分利用了商业体的外部空间环境，营造一个休闲与购物完美结合的新型商业体，开创广州首个“非MALL”模式。
广州时尚天河商业广场购物中心调研分析报告
THANK YOU
2020/12/27
时尚天河拥有3000多个商铺，商铺面积多为20~40平方米，呈现“多、小、散”的特点；导视系 统不完善，缺乏引导性，绝大部分消费者表示购物就像在走迷宫，易造成购物疲劳；
主通道上的吊牌多数指示地铁、洗手间、 停车场方向，并没有标明商场所在区域， 容易让人找不清方向。
导视牌放置在左上角，加上灯 光较炫，与背景容易混为一体， 消费者难以察觉；
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经验总结
解决商铺数量多带来的系列难题
铺位数量多引起问题
数量多，后期招商保质保量难度大
解决措施
主力店先行，借助主力店的品牌号 召力，提升其它商家进驻意向
人流动线容易混乱；
动线最简化，不同人流过道采用不
w 同装修风格，消费者可以通过装修
风格确认路线；
容易出现商业死角；
过道弧线化、节点位设置景观、端 点位设置主力店；
业态规划 满足更多购物体验
地下商业潜力巨大，业态上的丰富与创新，是地下商业面临的一个新课题，将为地下商业带来无限商机；
地下商业可复制传统商业业态，丰富业态组合，满足市民在娱乐、餐饮、运动、购物、停车等多方
面的需求，真正将地下商业空间业态提升到一个新的档次。
业态
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经验总结
独特景观 营造购物氛围
地下商业作为相对封闭的商业体，在整体景观的打造上有更大空间；结合项目主题定位，利用景 观小品的打造，形成整体艺术风格；消费者不仅是在购物，更是在享受艺术，可以沿街拍照、欣 赏特色景观小品，增强消费者感官体验，减少购物疲劳感，延长驻留时间；
精品超市
过道弧度
景观小品
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项目亮点
4、艺术氛围营造 增强感官体验
时尚天河商业广场一直致力为消费者提供在购物中的艺术享受，一期分为品牌荟萃街区、个性精品 店街区、潮流缤纷百货区、美食广场四大主题区，配合灯光、景观小品的设置运用，增强消费者购 物过程中的感官体验，商场招商过程中对商户的装修同样有严格要求；
广百天河中怡店参观报告
广百天河中怡店参观报告姓名：evilni学号：************工商管理学院 08市场营销本次于广百天河中怡店参观过程中，我们对当今零售业的具体运作有了更多的了解。
位于广州天河商圈的广百天河中怡店，其对自己的定位为高档精品时尚百货公司。
据其内部人员介绍，广百天河中怡店的主要特色为：1.最大的经营规模。
广百天河中怡店经营面积近5 万平方米，是广州市最大的单体百货公司。
2.最时尚的外立面。
广百天河中怡店的主题是时尚与年轻，所以在商店内外观设计上都力求凸显这一主题。
比如在建筑造型上布以动态炫丽的灯饰，采用半开放的门面设计等等，都力展出时尚气息。
3.最佳的卖场搭配设计。
广百天河中怡店共有七层，每层都有特定的主题。
尽管商品种类繁多，然而分类条理有序，从而方便顾客购物。
此外在其首层，采用了大量的陈列柜，用以展示高档化妆品，从而烘托出店内时尚与高贵的气氛。
4.最完善的质量监管体系。
广百天河中怡店为了让顾客对商品放心购买，其与政府相关部门合作，定期对商品进行质量检查，以保证商品质量过关。
此外，广百天河中怡店主要具备四大亮点：一是店内设立最靓丽的化妆品区；二是女性服饰将特别适合女性消费心理需要，改变以往没有突出氛围的缺点；三是运动牛仔结合为一区；四是家庭用品以“家庭馆”布局，达到满足消费者日常生活需要，从而与其他百货公司拉开距离。
不过，在竞争方面，广百天河中怡店所处的竞争环境十分激烈。
有业内人士形容，天河商圈已发展成中国最先进的带状式MALL群—————从地域上看，天河路东西走向，路北依次为广州购书中心、维多利广场、天河体育中心、太古汇，路南则有中怡时尚、天河城、宏城广场、正佳广场。
其中，天河城、正佳、太古汇的单体商业面积均超过10万平方米。
再往东延伸，广州电脑城、南方电脑城、颐高数码广场、天河娱乐广场、摩登城均已进入成熟期；而从资本结构来看，外资、国有、民营，股份多元化投资逐鹿天河商圈的格局业已形成；单从百货业态来看，本土五大百货均扎根天河路。
天河城广场
百强商业项目案例之一——天河城广场天河城广场——只租不售的商业神话项目概况项目地址：广州市天河路(连通一号线体育西路站)开发商：广东天贸（集团）股份有限公司[已更名为天河城集团]项目规模：建筑面积16万平方米，负一至七层为商场租价：(首层) 900-1800元/平方米/月宣传定位：我的广州生活管理费：60元/平方米物管公司：广州天河城物业管理有限公司经营品种：名店城、百货、服饰、家居家电、美食、超市、儿童天地等开发背景环境简述当时国内尚无购物中心这一新型商业业态，天河城为国内第一个多功能的购物中心90年代初期，广州市重点发展天河区，确立了天河体育中心一带为广州市CBD广州市大力发展轨道交通，地铁1号线将通过天河城随着广州市经济的飞速发展，消费者对购物、餐饮、娱乐的需求增加，进一步催生了天河城开发时机把握主要竞争对手：中华广场成功要素：选址准确，地处广州CBD中心交通方便，地铁上盖且有50多条公交线路只租不售，保持了经营定位的统一性功能齐全，购物、餐饮、娱乐功能齐全，能有效留住客流营运状况开业时间：1996年2月9日经营定位：集购物、美食、娱乐、休闲、服务于一体的现代大型购物中心形象广告语：“把北京路搬进了天河城广场”，“购物消闲新感受，尽在天河城广场”主力店、半主力店：吉之岛天贸百货、天河城百货、飞扬电影城、天梦宫游戏机中心目标顾客群：以广州市民为主，来穗旅游人士为辅商圈范围：核心商圈——天河区次级商圈——广州市辐射商圈——珠三角每日客流量:平日30万、节假日80万售价：不售管理费：60元/平方米营业时间：am10：00—pm10：00最新租售率：100％物业开发融资方式：自有＋贷款物业经营机构：天贸（集团）股份有限公司物业管理公司：天贸物业管理公司天河城经验总结：天河城以“TEE MALL”为经营定位，以经营中高档产品为主，是至今为止广州经营最成功的大型综合商场，分析其经营成功的原因，主要有以下几点：第一：在开业初期，天河城经营策略为以吉之岛、天贸南天等大商家带动其他商铺的兴旺；第二：天河城为广州首家“只租不卖”的综合商场，没有分散卖，从而能让整个商场能执行统一经营、统一管理；第三：根据市场变化，不断创新，错位经营。
广州天河城-传统购物中心综合分析讲义
人有了知识，就会具备各种分析能力， 明辨是非的能力。 所以我们要勤恳读书，广泛阅读， 古人说“书中自有黄金屋。 ”通过阅读科技书籍，我们能丰富知识， 培养逻辑思维能力； 通过阅读文学作品，我们能提高文学鉴赏水平， 培养文学情趣； 通过阅读报刊，我们能增长见识，扩大自己的知识面。 有许多书籍还能培养我们的道德情操， 给我们巨大的精神力量， 鼓舞我们前进。
消费理念：
消费结构
1.消费者中以女性为主，年龄段在25岁左右。 2.该区域管理阶层人事较多，消费者收入水平高。 3.女士消费者多数是无预定目的地闲逛式消费。 而男士消费者一般目的性的消费。
业态亮点：现代百货零售品位的购物天堂
的大型百货公司－天河城百货，世界五百强之一的大型超市－吉之岛（JUSCO）， 五星级电影院－飞扬影城，以及300多家各具特色的中外名牌专卖店。 天河城百货位天河城于广州最具规模的现代化购物中心天河城的二、三、五、 七楼，总营业面积超过30000平方米，经营国内外各类服饰、皮具、金饰、家电、 食品等名优新特商品超过8万余种。
广州天河城
---传统购物中心分析
广州天河城(TEEMALL)是由广东天河城（集团）股份有
限公司投资、建设、开发、经营管理的大型购物中心。 开业日期：1996年8月
规模：大型购物中心
面积：
天河城占地4.1万平方米 建筑面积达16万平方米 地面7层、地下3层，其中8层为商业经营场地，约10万平方米 地下两层停车场有约700个车位
沿街立面
建筑组合方式由方盒子+塔楼
沿街立面
沿街立面
区位：天河城位于广州心中轴线上
中信大厦 火车东站
天河城 体育中心
广州塔
天河城是广州最繁华的商业圈，是广州新城市的中心，是广州高端商业圈的代表和核心。
时尚天河商业广场项目介绍
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首创星级酒店式商场服务 品牌之路为您保驾护航
为商业定制“星级商务” 为商业定制“星级商务” 秘书台全天24小时自动语音信息服务；商务办公、影音、传真随时恭候；提供品牌入驻的注 册和专利保护服务；工商、税务登记代办、税费、票务、人力资源等日常商务事务代办；物流装卸、仓 储专业代办，为商务提高效率、减少成本赢尽先机；专业物管服务保证商户优质、安全、高效经营。
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结论
1.天河商圈虽是体量最大的第一商圈，但商圈消费者的结构较为单 天河商圈虽是体量最大的第一商圈， 天河商圈虽是体量最大的第一商圈 消费者年龄大多偏中年化，造成“逛街在天河， 一，消费者年龄大多偏中年化，造成“逛街在天河，购物在北京路 尴尬局面。 的”尴尬局面。 2.一个商圈的辐射能力，取决于商圈的包容性， 2.一个商圈的辐射能力，取决于商圈的包容性，而吸引年轻高素质 一个商圈的辐射能力 消费群体成为决定一个商场是否成功极为重要的一环， 消费群体成为决定一个商场是否成功极为重要的一环，为贴合消费 趋势，定位越来越年轻化是每个天河商圈商场近期调整的大方向。 趋势，定位越来越年轻化是每个天河商圈商场近期调整的大方向。
沈阳时尚地下街——太原街，沈阳城中心 沈阳时尚地下街 太原街， 太原街 最繁华的两大商圈之一 沈阳时尚商业有限公司成立于1998年， 旗下“时尚地下街”位于沈阳市最繁华的 商业街太原街地下，总建筑面积3万平方 米，于1999年11月正式营业，日均客流量 可达20万人次。 沈阳时尚被授予沈阳市AAA信誉单位 等荣誉称号，时尚地下街更以“潮流、新 颖”的口碑在沈阳重点商业街中独树一帜。
进驻时尚天河方案
进驻时尚天河的可行性分析
2.本商场超强的软、 2.本商场超强的软、硬件配套助您品牌之路一臂之力 本商场超强的软
百强商业地产项目案例之三十二广州维多利亚广场
百强商业项目案例之三十二——广州维多利亚广场维多利亚广场占地面积：1.3万平方米总建面积：14.38万平方米商场面积：2.92万平方米停车场面积： 2.93万平方米车位个数：438个电梯：商场设有自动扶梯22部垂直客梯2部观光梯3部货梯3部一、项目概况维多利广场是城建集团精心打造的主题式商业广场，位于天河路与体育西路交界处，占地1.3万平方米。
其中首期开发的裙楼商场建筑面积为3万平方米（配套有地下停车场车位438 个），后续还将建设两栋52层和36层的甲级写字楼。
整个项目规划总建筑面积达14万平方米。
维多利广场以“白领银座”为主题，定位为时尚白领的休闲购物中心，以国际名牌服饰为主导，集购物、饮食、娱乐于一身，围绕现代时尚的规划设计理念，采用流线弧形外型现代时尚的建筑设计，营造出柔美的商场空间。
维多利广场自2003年6公开招商以来，受到众多商家的热烈追捧。
二、项目开发背景在连续几年的低迷之后，2002下半年，广州过量积压的商铺全面复苏，商业地产重新升温：2002年，广州市商铺价格较2001年提升了近50％、投资增幅达100％以上，国内及国际零售业巨头抢滩广州商业地产市场。
尽管广州零售业对内对外的开放程度短时期内落后于上海和深圳，但广州的消费购买力很强，非常有力地拉动了对大型商业物业的开发需求。
根据历史数据统计，2002年，广州市新推出的主要商场物业就有16个，其中有一半项目的商业面积接近或超过3万平方米。
而坐落于天河城广场东侧、当时广州最大的综合性商业物业“烂尾楼”正佳广场，也在这个时期开始复工。
早在1996年2月开业的，总投资达12亿元之巨的天河城广场也在2002年回笼了3亿元资金。
大型商业地产项目在广州迎来了开发的春天。
除了若干大型商业物业开发商。
广州一些原来主要从事住宅开发的房企也开始将触角伸向商业地产领域。
2002年，城建集团与越秀企业集团顺利实现资产重组，企业的综合优势和发展后劲明显增强。
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百强商业项目案例之一——天河城广场
天河城广场——只租不售的商业神话
项目概况
项目地址：广州市天河路(连通一号线体育西路站)
开发商：广东天贸（集团）股份有限公司[已更名为天河城集团]
项目规模：建筑面积16万平方米，负一至七层为商场
租价：(首层) 900-1800元/平方米/月
宣传定位：我的广州生活
管理费：60元/平方米
物管公司：广州天河城物业管理有限公司
经营品种：名店城、百货、服饰、家居家电、美食、超市、儿童天地等
开发背景环境简述
当时国内尚无购物中心这一新型商业业态，天河城为国内第一个多功能的购物中心
90年代初期，广州市重点发展天河区，确立了天河体育中心一带为广州市CBD
广州市大力发展轨道交通，地铁1号线将通过天河城
随着广州市经济的飞速发展，消费者对购物、餐饮、娱乐的需求增加，进一步催生了天河城
开发时机把握
主要竞争对手：中华广场
成功要素：
选址准确，地处广州CBD中心
交通方便，地铁上盖且有50多条公交线路
只租不售，保持了经营定位的统一性
功能齐全，购物、餐饮、娱乐功能齐全，能有效留住客流
营运状况
开业时间：1996年2月9日
经营定位：
集购物、美食、娱乐、休闲、服务于一体的现代大型购物中心
形象广告语：
“把北京路搬进了天河城广场”，
“购物消闲新感受，尽在天河城广场”
主力店、半主力店：吉之岛天贸百货、天河城百货、飞扬电影城、天梦宫游戏机中心
目标顾客群：以广州市民为主，来穗旅游人士为辅
商圈范围：核心商圈——天河区
次级商圈——广州市
辐射商圈——珠三角
每日客流量:平日30万、节假日80万
售价：不售
管理费：60元/平方米
营业时间：am10：00—pm10：00
最新租售率：100％
物业开发融资方式：自有＋贷款
物业经营机构：天贸（集团）股份有限公司
物业管理公司：天贸物业管理公司
天河城经验总结：
天河城以“TEE MALL”为经营定位，以经营中高档产品为主，是至今为止广州经营最成功的大型综合商场，分析其经营成功的原因，主要有以下几点：
第一：在开业初期，天河城经营策略为以吉之岛、天贸南天等大商家带动其他商铺的兴旺；第二：天河城为广州首家“只租不卖”的综合商场，没有分散卖，从而能让整个商场能执行统一经营、统一管理；
第三：根据市场变化，不断创新，错位经营。
随着天河商圈竞争的加剧，天河城在经营管理上依据市场变化，在提升商场装修档次的基础上调整经营品牌，引进一线品牌商家，走高档路线，与周边其他商场错位经营，从而保证商场的持续旺场。
天河城广场各楼层经营特色：
首层平面图：
第二层平面
第三层平面
第四层平面
第五层平面。