百强商业地产项目案例之六十四--南宁航洋国际城
案例研究——南宁航洋国际城
案例研究——南宁航洋国际城项目名称：航洋国际城城市：南宁物业类别：写字楼商务建筑综合体建筑类别：5A级际级智能化写字楼航洋国际城物业地址：青秀区凤翔路2号(国际会展中心对面)价格：均价5000元/平方米开发商：广西东方航洋投资集团有限公司预售许可证：南房预字2006第019号售楼处地址：凤翔路2号(国际会展中心对面)开盘时间：2004-11-28入住时间：2006-12-01容积率：4.97绿化率：33%楼层状况：写字楼27层同，恒富中心36层，项目介绍：占地面积:54000平方米总建筑面积:400000平方米停车位:2000多个，另有3.8万平方米临时停车场开发商:广西东方航洋投资集团有限公司代理商:南宁宝资通项目咨询有限公司整合推广单位:锐蓝传播西南第一商务建筑综合体，建筑广西巅峰商务平台的伟大创举，位于南宁民族大道东段、南宁国际会展中心正对面，由广西东方航洋投资集团联合马来西亚实力财团，共同注资28亿元人民币开发，斥资4000万元设计费邀请新加坡Dp公司设计,采用建筑综合体先进设计理念，集国际级智能化写字楼、国际商务公寓、万豪国际酒店、超级国际购物中心、超大地下室。
停车场于一体，总建筑面积达40万平方米，其建筑规模位居西南第一。
国际级智能化写字楼[资本中心]总高27层，层高3.9米，8.4米×8.4米宽柱距，标准层面积约1800平方米，国际商务办公标准设计。
7台高速电梯直达，24小时中央空调系统，24小时监控及保安巡更系统，自动喷淋及消防系统，配备超低噪音机电设备及减震器；全玻璃大单元结构幕墙，近10米挑高专属豪华大堂；框架－剪力墙结构，边置筒式布局，空间开敞、实用率极高。
国际商务公寓[恒富中心、发展中心]：恒富中心总高36层；发展中心总高38层；层高3米，标准层面积约1900平方米。
每栋6部电梯直达，每栋皆有专用的挑高豪华大堂；内部设计采用国际商务办公标准，框架宽柱距式布局，内廊式平面布置，实用率极高，户型全南北朝向，景观视野极佳；单位面积55-200平方米并可灵活组合，每户带独立卫生间；公寓内提供了信息化、智能化的国际级新科技设施；顶层配备公寓式东方假日酒店。
商业地产案名
商业地产案名北国新天地盛业广场波士名人财富又一城中环新世界SOHO 双塔世贸商业广场sm城市广场加州城市广场瑞景商业广场明发商业广场磐基国际名品中心老虎城中华城南中大地广场香港时代广场名汇商业广场裕景中心罗宾森城市广场金世纪商务中心国贸名品商厦义商国际星光大道商业中心大时代商厦世贸大厦新丹兰女人购物街米兰秀街sogo风尚御景国际蜂尚国际远大国门航洋国际购物中心万象城海岸城沿江一号中央大街时代都会北城天街香港路8号银兆城赛博广场奥韵天城炫街尚街财富中心金中环百老汇地王广场铂金特区曼哈顿广场天旺广场CBD世贸大厦长城康桥华城海逸名门中房.新锐office蓝码地王大厦大河春天·东卫城·温莎大道·世纪东方城·鼎极嘉华世·火炬大厦·置地星座·北京中粮广·1+1大厦·鼎好电子城·金四季购物·诚品建筑·大钟寺广场·企图ATT ·学院国际·新中关·新保利·雍和大厦·天恒大厦·南新仓·华声国际·盈通购物城·凯恒中心·和平新城·西环广场·德胜置业·通程国际·长安兴融·西点商业广·新街市鑫旺·首都时代广·五栋大楼·国瑞城·领行国际·百荣世贸·鼎源广场·金世纪嘉园·本家润园·北京商界·大都市街·庄胜广场·海格国际·陶然新街·顺驰蓝调·牛街18 ·南国花城·源屋曲·纯粹建舍·财富中心·CBD东都·万象街·珠江峰景·丽景新贵·博雅国际中心·金隅国际·新城国际·三里屯3·3·棕榈泉生活广场·鼎源生活广场·王府井富阳广场·第三极文化中心·中发百旺商城·盈通购物城·鼎好电子城·BDA样本·国风北京·季景沁园·炫彩嘉轩·玉泉新城·天鸿美域·达龙骏景·卡布其诺·巧克力城·西引力·10AM新坐标·宝星国际·观澳园住宅商铺·新潮嘉园底商·华城·蓝山国际·鼎极嘉华世纪·火炬大厦·置地星座·北京中粮广场·天海商务大厦·尚都国际中心·金方大厦·玺萌中心·ROLLING·万达广场·万通中心·新保利·陶然新街·巨库·北京华侨城·沿海赛洛城·秀水2号·建外SOHO ·温特莱中心·万达广场·光华国际·后现代城·尚都国际·星光大道·企图ATT中心·鼎好电子城·第三极·新中关·中关村E世界·银谷大厦·中关村科贸·恒润中心·酒吧·好运街·远洋新干线·佳程广场·中环商业广场·UHN国际村·北京城市宾馆·琨莎中心·北辰绿色阳光·北地大厦·九台2000·北苑家园·华悦国际·欧陆大厦·金泉广场·第5大道·皇冠大厦·智慧大厦·望海楼·远洋银港·枫蓝国际·西环广场·五栋大楼·华远百岛园·沁春华美购物中·今日商业中心·10号名邸·牛顿办公区·世纪城三期·万柳新天地·万泉商务·金源时代泉州晋江SM国际广场泉州江滨嘉信茂广场石狮狮城国际广场泉州国贸商场晋江阳光广场明发商业广场金地88街，金地开发商名，**路88号中西街西环中心广场哈街、西街新天地广场城市广场春江花月·天下耍都锦里宽窄巷子熊猫城尚都三益宫EGO潮流广场醉江湖钱江铂金时代天盛大都汇蓝色加勒比金色夏威夷罗马假日广场SOHO沸城荷花金池东方广场新和平商业广场梦之岛水晶城聚福隆商业广场青龙王府黄兴步行街堕落街财富广场开放广场财富广场九龙广场摩尔城 CBD中心劳动街--淘宝步行街日子缓缓生活散散拉美步行街现代城尚锦汇UN悠纳生活中心金色百汇汇金谷金旺阁唐城凯旋国际广场秦淮坊大金山湖尚1912国际金街CBD金门面水岸享街天丽国际领袖中原建材城豪门新天地锦绣数码城海润名都奔泰阳光城世纪金源财富中心广场世博广场财富广场曼哈顿广场威尼斯广场第五大道。
大型商业项目成功运作的关键
本文以南宁各大购物中心为例，简要阐述大型商业项目成功运作的关键要素。
首先，要先认识一下几个概念。
概念一：商业类型在商业地产项目中，商业体量的大小在一定程度上决定了商业的定位方向。
一般零售商商业项目，按照商业体量的不同，可分为社区型商业、区域型商业、城市型商业。
商业体量在2万㎡以下，属于社区型商业，即商业类型主要服务于周边居民的日常生活消费；商业体量在2万㎡到8万㎡，属于区域型商业，即商业类型有一定的辐射力，但仅限于一个或几个片区、城区，还无法辐射整个城市；商业体量在8万㎡以上，属于城市型商业，即商业类型有较强的辐射力，基本可以辐射整个城市。
一般而言，12万㎡左右的城市型商业在中国是比较标准的城市型商业体量。
概念二：Shopping mall / 购物中心Shopping mall意指超大规模购物中心，源于欧美国家，意指大型零售业为主体，众多专业店为辅助业态和多功能商业服务设施形成的聚合体。
Shopping mall以其购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游等综合性经营模式与完美的环境配套设施而风靡欧、美、日及东南亚国家。
按照国外经验，一般购物中心主要由购物、餐饮、娱乐三大经营类型组成，其经营比例大致为50：30：20，商业经营面积在10万㎡以上。
在中国，由于炒作等因素，往往商业体体量在5万㎡的商业项目，就习惯称之为“一站式购物中心”。
根据购物中心的商业体量、经营类型、附加功能等不同情况，还可以分为一般购物中心、标准购物中心以及城市综合体等三个类别。
以下结合南宁部分购物中心进行对比说明。
从以上图表大致可以看出；南宁大部分购物中心基本都是按行业惯例，规划购物、餐饮、娱乐三大类经营类别；而大体的主力店模式都是“大型超市+大型百货”模式；12万㎡以上的购物中心基本上按照“超大型超市+大型百货+大型餐饮+大型娱乐+电影院+健身中心或家居中心”模式规划。
这其中也反映了现有购物中心的一般业态模式，即“大型超市+大型百货+大型餐饮+大型娱乐+电影院”。
五象航洋城参评方案
五象航洋城参评方案五象航洋城项目位于南宁市五象新区凤岭儿童公园片区，该片区以商业综合体为主导功能，集娱乐、购物、餐饮、休闲于一体。
本次五象航洋城项目定位为“儿童欢乐之城”，打造南宁的欢乐海洋。
根据规划设计方案，该项目将以儿童乐园为核心景观打造特色建筑群体，围绕主入口景观塑造“一环三轴”的空间格局。
一环：沿凤岭大道形成儿童活动轴。
三轴：分别是凤岭南入口景观轴线、中心广场景观轴线、商业中心景观轴。
“三轴”：为儿童体验与互动体验的核心功能区域，形成以公共空间为核心的特色城市公共中心。
1.项目概况五象航洋城项目位于南宁五象新区凤岭儿童公园片区，总用地面积为约1.48公顷，建筑规模约为3.1万平方米。
根据规划设计方案，该项目的总建筑面积约为5.9万平方米，其中商业部分占51.94%，住宅部分占20.56%。
另外项目还规划有5层地下车库及一层地下超市。
五象航洋城项目建成后将会极大的丰富南宁市民的休闲娱乐生活，成为当地居民享受生活、享受购物乐趣、畅享娱乐休闲购物好去处。
此外五象航洋城项目也将与广西大学联合打造广西首家“大学生创新创业实践基地”。
另外本项目的建成后将会对当地经济发展起到重要作用，也能够带动附近片区乃至整个五象新区经济发展，创造更多的就业机会。
2.建筑设计【建筑形态】：建筑主体采用“双曲线”设计，整体造型流畅灵动，色彩淡雅清新，体现南宁文化特色。
【平面布局】：根据现场实际情况以及儿童乐园的功能需求设计，本项目规划有四个主入口，分别为凤岭南入口、凤岭北入口、五象大道中央广场和凤岭南商业中心。
【交通流线】：设置2条交通流线系统：1号线和2号线通过中心广场前区；3号线及4号线从项目中部穿过，中心广场后通过地下通道向东步行至航洋购物公园；6号线和7号线通过商业中心内区后沿凤岭大道向东步行至南侧商业综合体。
【建筑特色】：整体建筑造型流畅灵动，色彩淡雅清新，中透露出现代与时尚的气息。
【设计理念】：“海洋”主题是五象航洋城的设计理念。
南宁写字楼市场
PPT主题
产品特征：主流办公产品标准层面积在1200㎡-1500㎡之间，甲级及档次较高的办公标 准层面积达2000㎡以上，楼层数集中在23-28层。
南宁市主要办公物业楼层数情况（层）
PPT主题
南宁写字楼市场培训
2014/2/17
PPT主题
目前南宁市写字楼发展进入到市场化运作的阶段，现代型办公物业增多，产生集群效应。
阶段
初级发展阶段
中期发展阶段
时间阶段
1996-2002
2002-2005
特点
布局
半市场化运作，分散各处
• 集中于新城区民族大 道沿线
开始市场化运作，但仍然分 • 集中于东葛路沿线及
经营方式
• 多由某机关单位或者国有 大企业兴建，预留自用之 后对外出租，很少对外出 售
• 开始进入市场化运作，社 会资金、开发商参与到写 字楼的建设经营中
• 自2004年前首届中国-东 盟博览会的召开之后，南 宁写字楼进入高速发展时 期
据CRIC统计，从调研的主要办公项目来看，已投入使用的的典型办公产品体量达125.35万㎡，其中商住混合项目体量为 53.72万㎡，占总量的42.9%，纯办公项目体量为71.63万㎡，占总量的57.1%。未来投入使用的典型建办公项目如天健商务大厦、 青秀万达广场、广源国际大厦、南湖名都广场等体量约为88.88万㎡；
43000 47733 110033（整体） 85470 18370 12483 91253 34975 49085 44584 36044 70000（整体） 99501.39 139234.8 （整体） 56533 34728 30036 69543.46 59842 505361（整体） 50000 71043.4 412000 19738.48 420000（整体） 240000 46017 86700
南宁航洋国际城价值白皮书
《航洋国际城价值白皮书》第一章项目价值的定义及构成要素一、项目价值的定义项目价值是指在房地产项目开发中，房地产商品能够满足人们各种需求的属性。
二.项目价值的构成要素：1.区位价值2.物业价值3.附加价值三.实现项目价值的过程：1.项目价值的构建2.项目价值的沟通3.项目价值的流通第二章项目价值构成要素分析根据项目价值构成要素的组成，对航洋国际城的各个价值要素进行阐释分析：一、区位价值：国际基地领航南宁（一）区域价值：中央形象区1、区域前景中国—东盟博览会永久性会址落户南宁，为南宁市加快发展、提高城市竞争力提供了巨大的历史机遇。
从2002年1月1日起，中国--东盟自由贸易区(简写CAFTA)这个世界上人口最多、发展中国家间最大的自由贸易区已正式启动。
它的建成，将创造一个拥有17亿消费者、1.2万亿美元贸易总和的经济区，将对二十一世纪上半叶的世界经济与政治产生极其深远的影响。
中国与东南亚将在一个更广阔的区域进行经济结构调整，整合资源，强化优势。
双方新的合作将有利于本地区吸引更多的外资，增强本地区产品在国际市场上的竞争力。
南宁已由西南出海大通道变成中国—东盟自由贸易区国际大通道，正向国际性中心城市迈进！南宁市提出了新的城市规划建设思路：围绕“南博会”，建设大南宁。
中国－东盟博览会在南宁举行，这是广西加快发展的大好机遇，更是南宁市加快发展的大好机遇。
南宁市将以南博会为契机，进一步加大城市改造和建设力度，尽快把南宁建成面向东南亚，与世界其他国家和地区接轨、融合的国际性现代化城市和物流中心。
作为“南博览”会举办地国际会展中心的选址处凤岭区域，将是高起点、规划先进、功能分区合理，设施配套齐全的国际示范形象，成为南宁发展的下一个起点，正徐徐展现中央形象区华美画卷。
东盟博览会的举办、市人大广场的落成、东盟商贸城、东盟10国会馆等政治经济机构的进驻，进一步确认凤岭新区的政治经济中心的地位和国际窗口的作用，将成为南宁新区发展的重心。
商业(商业、酒店、公寓、写字楼)定量方法)
分解依据
分解方向——SOHO商务公寓
商务办公物业定位定量研究
国内的发展
南宁的发展
与写字楼产品的区别
随着我国经济的发展，市场化的日益普及，专业化以及产业分工的细化，相信现在的SOHO趋势只是个开始，随着中国服务业的发展，SOHO可以出现于中国服务业中的任何一个角落，并且在很多城市中，逐渐发展、群聚演变成为一种经济模式。同时，由于SOHO一族自身的效率和从业人员的素质，SOHO一族也非常可能成为未来中国服务业的一个重要发展支柱。SOHO商务公寓由于其商住两用性，与住宅价值较高
2011年
2012
星级酒店床位总数（万个）
2.43
2.4983
2.568
2.64
2.71
2.79
星级酒店床位数年增长率
2.8%
根据统计年鉴，可查07年至08年酒店的床位数，以每年的酒店2.8%的增长率推断项目进入市场时，即2012年的市场星级酒店床位数为：
定量方法二：市场平均增长法
从以上两种方法——旅游人口需求分析法和市场平均增长法计算可以得出，酒店的床位数规模约为 万个
√
√
3
道路交通
道路辐射周边区域，道路较通畅
道路辐射全市，道路通畅
靠近两大城市交通主干道,轻轨一号线与二号线交汇处，交通便捷
√
√
4
交通设施
有方便的公共交通设施出租车运输，可到达全市主要的经济、政治区
有极为方便的交通设施，可随时方便到达全市主要经济、政治区
公交设施尚不够便利
√
√
5
自然环境
周边有较好的自然环境
18.7%
19.3%
——
标间价格
1366
百强商业地产项目案例之六十四--南宁航洋国际城
百强商业地产项目案例之六十四——南宁航洋国际城项目名称：航洋国际城城市：南宁物业类别：写字楼商务建筑综合体建筑类别：5A级际级智能化写字楼航洋国际城物业地址：青秀区凤翔路2号(国际会展中心对面)价格：均价5000元/平方米开发商：广西东方航洋投资集团有限公司预售许可证：南房预字2006第019号售楼处地址：凤翔路2号(国际会展中心对面)开盘时间：2004-11-28入住时间：2006-12-01容积率：4.97绿化率：33%楼层状况：写字楼27层同，恒富中心36层，项目介绍：占地面积:54000平方米总建筑面积:400000平方米停车位:2000多个，另有3.8万平方米临时停车场开发商:广西东方航洋投资集团有限公司代理商:南宁宝资通项目咨询有限公司整合推广单位:锐蓝传播西南第一商务建筑综合体，建筑广西巅峰商务平台的伟大创举，位于南宁民族大道东段、南宁国际会展中心正对面，由广西东方航洋投资集团联合马来西亚实力财团，共同注资28亿元人民币开发，斥资4000万元设计费邀请新加坡Dp公司设计,采用建筑综合体先进设计理念，集国际级智能化写字楼、国际商务公寓、万豪国际酒店、超级国际购物中心、超大地下室。
停车场于一体，总建筑面积达40万平方米，其建筑规模位居西南第一。
国际级智能化写字楼[资本中心]总高27层，层高3.9米，8.4米×8.4米宽柱距，标准层面积约1800平方米，国际商务办公标准设计。
7台高速电梯直达，24小时中央空调系统，24小时监控及保安巡更系统，自动喷淋及消防系统，配备超低噪音机电设备及减震器；全玻璃大单元结构幕墙，近10米挑高专属豪华大堂；框架－剪力墙结构，边置筒式布局，空间开敞、实用率极高。
国际商务公寓[恒富中心、发展中心]：恒富中心总高36层；发展中心总高38层；层高3米，标准层面积约1900平方米。
每栋6部电梯直达，每栋皆有专用的挑高豪华大堂；内部设计采用国际商务办公标准，框架宽柱距式布局，内廊式平面布置，实用率极高，户型全南北朝向，景观视野极佳；单位面积55-200平方米并可灵活组合，每户带独立卫生间；公寓内提供了信息化、智能化的国际级新科技设施；顶层配备公寓式东方假日酒店。
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百强商业地产项目案例之六十四——南宁航洋国际城
项目名称：航洋国际城
城市：南宁
物业类别：写字楼商务建筑综合体
建筑类别：5A级际级智能化写字楼
航洋国际城
物业地址：青秀区凤翔路2号(国际会展中心对面)
价格：均价5000元/平方米
开发商：广西东方航洋投资集团有限公司
预售许可证：南房预字2006第019号
售楼处地址：凤翔路2号(国际会展中心对面)
开盘时间：2004-11-28
入住时间：2006-12-01
容积率：4.97
绿化率：33%
楼层状况：写字楼27层同，恒富中心36层，
项目介绍：
占地面积:54000平方米
总建筑面积:400000平方米
停车位:2000多个，另有3.8万平方米临时停车场
开发商:广西东方航洋投资集团有限公司
代理商:南宁宝资通项目咨询有限公司
整合推广单位:锐蓝传播文档收集自网络，仅用于个人学习
西南第一商务建筑综合体，建筑广西巅峰商务平台的伟大创举，位于南宁民族大道东段、南宁国际会展中心正对面，由广西东方航洋投资集团联合马来西亚实力财团，共同注资28亿元人民币开发，斥资4000万元设计费邀请新加坡Dp公司设计,采用建筑综合体先进设计理念，集国际级智能化写字楼、国际商务公寓、万豪国际酒店、超级国际购物中心、超大地下室。
停车场于一体，总建筑面积达40万平方米，其建筑规模位居西南第一。
文档收集自网络，仅用于个人学习
国际级智能化写字楼[资本中心]总高27层，层高3.9米，8.4米×8.4米宽柱距，标准层面积约1800平方米，国际商务办公标准设计。
7台高速电梯直达，24小时中央空调系统，24小时监控及保安巡更系统，自动喷淋及消防系统，配备超低噪音机电设备及减震器；全玻璃大单元结构幕墙，近10米挑高专属豪华大堂；框架－剪力墙结构，边置筒式布局，空间开敞、实用率极高。
文档收集自网络，仅用于个人学习
国际商务公寓[恒富中心、发展中心]：
恒富中心总高36层；发展中心总高38层；层高3米，标准层面积约1900平方米。
每栋6部电梯直达，
每栋皆有专用的挑高豪华大堂；内部设计采用国际商务办公标准，框架宽柱距式布局，内廊式平面布置，实用率极高，户型全南北朝向，景观视野极佳；
单位面积55-200平方米并可灵活组合，每户带独立卫生间；公寓内提供了信息化、智能化的国际级新科技设施；顶层配备公寓式东方假日酒店。
万豪国际酒店：
唯一入选世界500强的酒店管理集团——美国万豪（MARRIOTT）国际集团旗下顶级酒店品牌万豪国际酒店入驻航洋国际城文档收集自网络，仅用于个人学习
超级国际购物中心：
新加坡超群管理顾问有限公司统一招商管理、汇聚全球知名品牌，业态齐全高档总面积达13万平米的国际购物中心包括世界级品牌量贩超市、大型购物商场、国际一线名牌精品店、餐饮咖啡厅、休闲娱乐、电影城、IT数码港等。
由新加坡超群管理顾问有限公司统一商业规划、招商及管理，汇聚全球知名品牌，业态高档齐全，无所不包，一站式解决日常工作及生活所需。
交通状况：
6、25、603、45、211、213可直达
周边配套：
国际会展广场、市人大广场、国际民歌广场、竹溪冲生态园林、石门森林公园、青秀山风景区、琅
东客运站、东盟国际商贸城
建材装修：
结构:剪力墙结构，边置筒式布局
外墙:全玻璃大单元结构幕墙
其他相关信息：
环线位置:无
物业现状:其它
内外销:外销
占地面积:54000平方米
总建筑面积:400000平方米
停车位:2000多个，另有3.8万平方米临时停车场
开发商:广西东方航洋投资集团有限公司文档收集自网络，仅用于个人学习。