星洲国际商业定位报告
某商业写字楼项目定位策划报告
某商业写字楼项目定位策划报告尊敬的领导：经过市场调研和分析，我们对某商业写字楼项目的定位策划进行了深入研究。
在商务中心区域的发展背景下，我们为该项目制定了如下定位策略：1. 产品定位该商业写字楼项目定位为高端商务办公楼，主要面向企业总部、金融机构、科技公司以及高端服务行业等。
我们将通过精心设计的建筑、先进的设施设备以及高品质的服务，为租户提供优质的办公环境。
2. 区位定位我们选择将该商业写字楼项目落地于市中心繁华商务区。
这里交通便利，商业氛围浓厚，有着良好的商务服务基础和高端客户资源。
在这个地理位置上，我们将与周边高端商业、金融机构以及科技企业形成良好的互动合作关系。
3. 设施定位商业写字楼定位为高端办公楼，我们将提供一系列先进的设施与服务，包括多功能大厅、大型会议室、高速网络、安全监控、地下停车场等。
此外，我们还将在楼内设立咖啡厅、健身中心、休闲区等配套设施，为租户提供更加便利和舒适的办公体验。
4. 服务定位我们将致力于为租户提供全方位的优质服务。
包括但不限于前台接待、通讯服务、保洁服务、IT技术支持以及安全监控等。
我们的专业服务团队将24小时全天候为租户提供紧急事件处置，确保租户的工作和生活的便捷与安全。
5. 定价策略根据市场需求以及竞争对手的价格水平，我们将定价在高端办公楼的相对高水平，以确保租户能够享受到高品质的办公环境和服务。
同时，我们也会根据市场反馈及时调整定价策略，以保持市场竞争力。
以上是我们对某商业写字楼项目定位策划的总结。
通过高端办公楼的产品、优质服务、便捷设施和良好的区位，我们相信该写字楼项目能够满足目标客户的要求，同时提升整体地区商业价值。
谢谢阁下的审阅与支持。
此致敬礼尊敬的领导：经过市场调研和分析，我们对某商业写字楼项目的定位策划进行了深入研究。
在商务中心区域的发展背景下，我们为该项目制定了如下定位策略：6. 市场定位该商业写字楼项目的市场定位主要针对企业总部、金融机构、科技公司以及高端服务行业等，这些行业对办公环境的品质和地理位置要求较高。
商业中心产品定位及营销建议报告
商业中心产品定位及营销建议报告一、产品定位商业中心是一个为企业提供办公、会议、培训和商务活动等服务的综合性商务服务中心。
商业中心的产品定位应该是提供高品质的办公环境和一站式的商务服务，满足不同企业的不同需求。
1. 办公环境：商业中心的办公环境应该注重舒适度、安静度和专业度。
设备设施完善，包括高速互联网、空调、办公家具等。
应提供不同规模的办公空间选择，满足不同企业的需求。
2. 商务服务：商业中心应该提供一站式的商务服务，包括会议室预订、办公设备租赁、文件传真、快递等。
还可以提供秘书服务、翻译服务和商务接待等综合性服务，帮助企业解决一系列办公烦恼。
3. 配套设施：商业中心的附加设施也非常重要，例如商务休息区、健身房、餐厅、停车场等。
这些设施可以提供员工休息和娱乐的场所，提升员工的工作效率和满意度。
二、目标市场商业中心的目标市场主要是中小型企业、创业者和个体工商户。
这些企业通常不具备自己的办公场所和完善的商务设施，对于商业中心的服务最为需要。
1. 中小型企业：中小型企业在创业初期通常对办公成本和设施投资有限，选择租用商业中心的办公场所具有成本较低、资源共享等优势。
2. 创业者：创业者的办公需求通常是灵活和快速的，商业中心提供的弹性办公方案可以满足他们的需求，避免过高的租金和长期的合同。
3. 个体工商户：个体工商户通常没有自己的办公场所，只需要偶尔使用一些商务设施，选择商业中心可以满足他们的灵活需求。
三、营销建议1. 品牌建设：商业中心应该加强品牌建设，提升在目标市场的知名度和声誉。
可以通过广告、网络推广、社交媒体等方式进行宣传，展示商业中心的核心竞争力和优势。
2. 服务定位：商业中心应该明确自己的服务定位，强调提供高品质的办公环境和一站式的商务服务。
可以通过培训员工提升服务水平，确保客户的满意度。
3. 弹性办公方案：商业中心应该提供灵活的办公方案，包括小时租、天租和月租等，满足不同客户的需求。
还可以提供联合办公、分时办公等服务，提升产品的竞争力。
商业项目定位报告
商业项目定位报告商业项目定位报告一、项目背景近年来，随着经济的快速发展和人民生活水平的提高，人们对于生活品质的要求也越来越高。
健康、环保、舒适成为了人们选择产品和服务的重要考量因素。
在这个背景下，我们决定推出一款以健康为核心价值的商业项目。
二、项目定位我们的项目定位为一家综合健康生活中心，致力于为人们提供全方位的健康服务和产品。
我们将定位为一个集健康咨询、健康产品销售、康体培训和休闲娱乐为一体的综合性健康生活中心。
三、目标群体我们的目标群体主要是中高端消费者。
这个消费群体对健康、环保有更高的追求，并且有更强的支付能力。
同时，我们也积极开拓更广泛的消费群体，将服务和产品的种类多样化，以满足不同消费水平的人们的需求。
四、竞争分析目前市场上已经有一些类似的健康生活中心，我们需要充分了解竞争对手的优势和劣势，找到我们的差异化竞争策略。
竞争对手1：XX健康生活中心优势：长期运作，口碑良好，有一定的市场影响力劣势：产品和服务种类单一，缺乏创新和差异化竞争对手2：XX康体培训中心优势：专业的康体培训服务，教练团队实力强大劣势：缺乏健康咨询和产品销售的服务，无法提供全方位的健康解决方案五、市场需求据市场调研数据显示，健康生活方式的需求呈增长趋势，人们对于健康产品和服务的需求也在不断提高。
在城市中心地带，对于健康生活方式的追求更为强烈，因此我们选择在这些地区开设健康生活中心。
六、核心竞争力我们的核心竞争力主要体现在以下几个方面：1.多元化的产品和服务：我们将提供全方位的健康解决方案，包括健康咨询、健康产品销售、康体培训和休闲娱乐等多个方面。
2.创新的产品和服务：我们将持续不断地推出创新的产品和服务，以满足消费者对于健康生活方式的不断追求。
3.高品质的服务体验：我们将注重提供优质的服务体验，提高消费者的满意度和忠诚度。
七、市场营销策略为了快速提升品牌知名度和市场份额，我们将采取以下市场营销策略：1.建立品牌形象：加大品牌宣传力度，提高品牌认知度和美誉度。
某商业综合体招商业态定位报告
某商业综合体招商业态定位报告尊敬的各位领导：我荣幸地商业综合体编写这份招商业态定位报告。
本报告旨在为商业综合体的招商工作提供相关指导和战略规划。
根据市场调研和分析，我们为商业综合体制定了以下商业定位策略和建议。
一、市场背景分析1.消费升级趋势：随着经济的发展和人民生活水平的提高，消费者对于购物中心的需求也在逐渐升级。
2.城市规划发展：商业综合体所在的城市或地区的城市规划和发展情况将直接影响商业综合体的定位。
3.人口分布：商业综合体所在地区的人口分布情况将决定商业综合体所能服务的潜在消费群体数量和需求。
二、商业定位策略根据市场分析，我们建议将商业综合体定位为“时尚与品质生活中心”。
这个定位旨在满足消费者对于时尚、品质与便利的需求。
1.时尚定位：商业综合体将引进国内外知名品牌，提供时尚、潮流的购物体验。
鼓励原创设计师品牌入驻，举办时尚活动和秀场，使商业综合体成为潮流时尚的聚集地。
2.品质生活定位：商业综合体将引入高品质的生活方式品牌，涵盖高端餐饮、休闲娱乐等领域。
通过提供舒适的环境和高品质的服务，为消费者创造品质生活体验。
3.便利定位：商业综合体将提供便捷一站式购物体验，通过引进超市、药店等便利店，以及为消费者提供多样化的优质服务，满足消费者对于便利和效率的需求。
三、商业招商策略1.定位主题区域：商业综合体应根据市场需求和消费者偏好，确定特定的主题区域，如时尚区、美食区、休闲区等，吸引相应的品牌入驻。
2.引进国际品牌：引进一些国际知名品牌，以增加商业综合体的品牌影响力和吸引力。
提供独家商业特许经营权，增加商业综合体的独特性。
3.开展市场营销活动：通过开展各种营销活动，如折扣促销、会员特权、限时购等，吸引消费者前来购物消费，并提升商业综合体的知名度和美誉度。
4.加强合作伙伴关系：与各行业的领先企业建立合作伙伴关系，共同推动商业综合体的发展，实现互利共赢的局面。
5.注重客户体验：通过优化商场布局、提供便利的停车和购物环境，提升消费者在商业综合体的体验感受，增加消费者的满意度和忠诚度。
某商业街项目商业定位营销策划提报
产品亮点挖掘
01
02
03
独特的商品
挖掘商业街项目中独特的 商品或服务，以吸引消费 者的注意。
历史文化元素
将商业街项目所在地的历 史文化元素融入产品中， 增加产品的文化价值。
体验式消费
提供消费者独特的购物体 验，如试吃、试穿等体验 活动。
价格策略制定
1 2
成本加成
根据产品的成本和预期利润，制定合理的销售价 格。
目的
营造浓厚的节日氛围，增加消费 者粘性，促进销售业绩
04
会员活动策划
主题
尊享会员权益，尽在我们的商业街
时间
针对会员群体不定期举办活动
内容
会员专享优惠、积分兑换、会员日活动、会 员专属礼品等
目的
提升会员满意度，增强品牌忠诚度，促进消 费频次
其他商业推广活动策划
主题
多样活动，惊喜不断
时间
除上述活动外的其他时间
竞争风险及应对措施
总结词
竞争风险是商业项目面临的另一个重要风险，包括竞争对手的出现、产品和服 务同质化等。
详细描述
竞争风险会削弱项目的市场份额和盈利能力，为了应对竞争风险，需要深入了 解竞争对手的产品和服务特点，制定差异化的产品和服务策略，并加强营销推 广和品牌建设。
管理风险及应对措施
总结词
管理风险是商业项目中较为常见的风险 之一，包括团队管理能力不足、决策失 误等。
项目规模：总建筑面积约10万平方米
项目地点：某市核心商圈 项目类型：商业街区
项目位置及周边环境
项目位于某市核心商圈，交通便利，周边有多个大型商业中心和住宅区
周边环境优美，有公园、广场等公共设施，吸引大量人流和消费群体
项目开发商及投资背景
某商业地产项目商业定位报告
某商业地产项目商业定位报告一、项目概况本商业地产项目位于城市A的中心地段，占地面积约为XXX平方米。
项目由多层商场和写字楼组成，总建筑面积达XXX平方米。
交通便利，周边配套设施完善，具有良好的发展潜力。
二、市场分析1.市场需求分析根据市场调研数据显示，城市A的商业地产市场需求旺盛。
随着经济的发展和人们消费水平的提高，购物中心、餐饮、娱乐等商业设施的需求不断增长。
同时，随着城市发展，商务人群的增加，对于高品质的写字楼也有较大的需求。
2.市场竞争分析在城市A的商业地产市场中，已经存在一些老字号的商业项目，他们拥有较高的知名度和客流量。
此外，还有一些新兴商业项目正在兴建中，对于商业地产市场形成一定的竞争。
三、商业定位考虑到市场需求和竞争状况，本商业地产项目将主要定位为高端消费和商务服务。
1.高端消费本商业地产项目将引进国内外知名品牌的高档百货店、奢侈品专卖店等，为城市A的消费者提供国际一线品牌的购物体验。
项目将通过精致的装修和高品质的商品，吸引高消费群体，打造一个时尚、豪华的购物场所。
2.商务服务本商业地产项目将提供高品质的写字楼，租户可以选择不同面积、不同配置的办公空间，满足不同企业的需求。
项目将提供一系列商务配套服务，如接待处、会议室、咖啡厅等，为租户提供一个便捷、专业的办公环境。
四、市场营销策略1.市场宣传通过采用多种宣传方式，包括广告、户外宣传、社交媒体推广等，提升项目的知名度和形象。
同时，将与知名品牌合作，举办各种促销活动，吸引消费者到项目中消费。
2.合作与协作与当地知名企业、商界协会、商业组织等建立合作关系，共同开展市场推广活动和商务活动。
通过与企业的合作，吸引更多商务人士入驻写字楼，形成良好的商务生态链。
3.服务提升注重商业服务和用户体验，提供贴心、周到的服务。
在购物中心设置量身定制的贵宾服务、衣帽间、母婴室等，提升购物体验；在写字楼提供专业的会议管理服务、保安服务等，提升工作效率。
五、可行性分析根据市场需求和竞争分析，本商业地产项目的高端消费和商务服务定位，符合市场发展趋势。
昆山某社区商业项目的定位报告
昆山某项目业态业种定位初步思路建议定位考虑点：1、本案只能从社区型商业角度进行整体考虑，从而寻求一定的突破点。
2、本案体量过大，除其满足到社区型商业之外，更多则是吸引到外围消费者；3、本案定位需考虑到周边商业市场情况，最为主要是对面“绿地国际花园”的商业定位；4、作为本案步行街的定位需考虑到交通组织+人性关怀+社区活动的三面组合功能；5、本案商业定位需与“绿地花园”的商业定位形成错位，则本案倾向于“特色商业”定位；6、昆山常住台商约10万人以上，则本案经营定位则倾向于台商的消费特性与需求；7、本案定位需构建一种新的消费模式代替旧的消费模式，从而吸引人流激发消费潜力；定位规避点：1、规避与“绿地花园”的商业定位的雷同性；2、规避“大则广”的定位，形成竞争优势；3、规避与住宅风格形成较大差异，应延续住宅整体风格，另附商业特性风格；4、规避大型零售百货与专业市场的定位，周边商业环境无支撑点。
定位突破点：1、特色商业的定位，抓住“少而精”的定位特性；2、寻求昆山社区商业的稀缺定位，造就它的社区商业的唯一性与特色性；3、以目前无一处知名的、具有号召力的、品牌凝聚力的综合性大型高尚社区聚散商业场所为本案的突破点，寻求稀缺性产品定位的塑造。
项目定位：昆山当地最具人文内涵的大型餐饮、购物、旅游、娱乐、休闲的时尚聚集场所，于具有江南园林景观为主的中式古典风格建筑形象，充分演绎现代化舒适空间的生活享受。
充分融合“山水风光、历史文化、时尚购物、休闲娱乐、观光旅游”为一体的综合性场所。
项目功能定位：①景观商业；②休闲商业；③旅游商业；④文化商业；既成为对昆山当地人文社区、流行文化、商业时尚的前沿阵地，开创“一站购物、全天休闲、轻松逛“街”定位”的现代消费模式；业态规划考虑点：1．在业态分布上，国际惯例提出“四三三”商业构筑模式，即40%的购物，30%的休闲娱乐，30%的餐饮项目。
“四三三”模式便于各类业态互为补充，使全方位、多层次的时尚休闲有了基础。
商业项目定位报告(模板,需深化)
商业项目产品定位报告
一、项目的立地条件分析
◆人文
◆地理
◆居民构成
◆交通
◆配套设施
◆行政管理
◆参考项目对比分析
二、项目所在商圈的确定和研究
◆商圈范围的确定
◆商圈的构成及顾客来源
◆商圈的发展趋势
◆商圈内竞争分析
◆商圈内业态组合分析（分业种、分楼层、分品牌做交叉分析，得出该区域内消费特性及欠缺的
市场空间）
◆商圈范围内消费者特性分析（问卷调查、深访、小区居民结构研究等，研究结果包括购物平率、
客单价、就餐习惯、用车习惯、家人团聚习惯等）
三、项目的市场定位
◆档次定位
◆规模定位
◆主题定位
◆诉求对象定位
◆产品组合定位
四、初步业态规划建议：
◆业态比例建议
◆楼层主题
◆主力店、半主力店引进策略拟定
◆品牌店区域规划
◆参考案例分析
五、建筑规划设计建议（室外、室内、软装、推广物料等）
◆建筑
◆景观
◆室内装饰
◆软装
◆推广物料
◆标识系统
六、初步推广策略
◆案名
◆主题
◆推广策略
◆计划
七、招商策略建议
◆计划
◆执行
八、运营管理建议
◆计划
◆执行
九、财务评价
◆租金评估
◆物业费评估
◆推广费评估
◆运营费评估
◆管理成本评估
◆财务模型
◆财务指标
十、结论
◆项目可行性评价
◆项目规模及定义。
写字楼项目营销定位报告
写字楼项目营销定位报告二、项目定位分析为了有效地推广和销售写字楼项目，我们需要明确项目的定位，根据市场需求和竞争情况来制定相应的营销策略。
1. 市场需求分析根据市场调研数据，本市区范围内的写字楼市场需求旺盛，以各类中小型企业为主要客户群体。
这些企业对写字楼的需求主要体现在以下几个方面：（1）地理位置优势：企业希望能够选择地理位置便利、交通便捷、配套设施完善的写字楼。
（2）办公环境舒适：企业希望办公环境能够提供舒适、安静、高效的工作条件。
（3）楼层面积合适：企业需要根据自身规模和发展需求来选择合适的楼层面积，以满足办公空间的需求。
（4）价格合理：企业对写字楼租金的承受能力有一定的限制，因此价格要合理，符合市场价值。
2. 竞争分析当前市场上存在较多的写字楼项目，竞争较为激烈。
主要竞争对手有：（1）其他写字楼项目开发商；（2）已建成的写字楼项目。
这些竞争对手的主要优势是项目规模较大，地理位置较好，租金较低等。
因此，我们需要在市场定位和营销策略上做出差异化。
三、项目定位目标基于市场需求和竞争分析，我们制定了以下的项目定位目标：1. 市场定位目标针对中小型企业的需求，定位为一类适合创业公司、创意工作室、科技公司等中小型企业使用的写字楼项目。
2. 竞争定位目标以优质的办公环境、合理的价格和便捷的服务为差异化竞争策略，争取在市场中树立品牌形象，成为该细分市场的独特竞争优势。
四、营销策略根据项目的定位目标，我们制定了以下的营销策略：1. 地理位置优势的宣传通过突出项目的地理位置优势，如交通便利、周边配套设施完善等，吸引目标客户的注意力。
通过网络宣传、户外广告等方式，提升品牌曝光度。
2. 办公环境舒适的宣传通过宣传写字楼的舒适、安静、高效的办公环境，吸引目标客户的关注和选择。
例如，选择高品质的装修材料、绿化环境等，提升写字楼的品质。
3. 灵活的租赁方案根据市场需求，制定灵活的租赁方案，满足不同企业的需求。
例如，提供可长期租赁和短期租赁的选择，同时提供灵活的办公区域划分方案，满足不同企业规模的需求。
项目定位报告(模板)
规划后期产品细化报告一、示范区1、位置2、带看动线3、主要节点要求（围墙、周界改造、主入口、岗亭、销售中心、景观、小品、沿路景观、公共设施等）4、生活感营造要求二、会所及销售中心1、位置2、体量3、带看动线4、功能布局5、装修风格6、硬装设计7、软装设计三、样板间1、位置2、套数3、装修标准4、装修风格5、功能布置6、硬装设计7、软装设计四、规划1、建筑排布2、主入口形象（入口形式）3、交通组织：①地下车库（车位比、层高、采光方式、地面做法、入户大堂）②车库入口（宽度、高度、坡度）③人行、车行4、公共配套：①会所（面积、服务、功能设施）②幼儿园（规模、档次）③泳池、球场五、建筑形象1、建筑风格2、材料（立面、顶部）六、单体建筑1、建筑形式2、户型①套型及面积区间②主卧朝向、面宽、面积③客厅朝向、面宽、面积④卫生间⑤厨房⑥弹性空间3、单元大堂①面积②层高③装饰主材④信报箱⑤休息区4、电梯①梯速②轿厢高度③门洞尺寸④电梯厅采光、通风⑤电梯厅宽度面积⑥电梯厅主材料5、户门（高、宽）6、窗（材料、表明质感）7、建筑科技①家居智能布线②家居防盗联网③家电智能控制④智能远程抄表⑤住户信息接受⑥可视对讲门控七、景观1、入口景观①入口对景②入口宽度③大门及门卫室形象④硬景材料2、绿化①乔木、灌木比例及密度②全灌移栽比例③草地品种3、水景：形态、面积、个数4、活动场地①老人活动场地②儿童活动场地③篮球、网球场5、其他①小区识别系统②雕塑小品及构筑物③围墙做法④景观路铺装主材⑤小区垃圾收集系统八、精装修1、精装修造价标准2、主要装修材料①客厅、餐厅地面、墙面②卧室、走廊地面、墙面③厨房地面、墙面④卫生间地面、墙面⑤客厅、主卧背景墙⑥厅房吊顶⑦厨卫吊顶3、门①入户门品牌、材质②内门品牌、材质4、收纳系统①玄关柜、衣柜品牌、材质②厨房橱柜③卫生间底柜、镜柜5、设备电气品牌价位①燃气灶、电磁炉、抽油烟机②烤箱、微波炉、消毒柜、洗碗机、垃圾处理器①冰箱、洗衣机、热水器、净水器、空调②洁具、龙头③照明④排气扇、浴霸。
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向阳路
本
莲案
塘 中 大 道
项目地处 南昌县莲塘中大道199号原手拖厂，地块交通便捷； 项目总用地面积14万平方米； 项目总建筑面积约48万平方米， 商业+高层的综合型项目； 商业面积约3.8万方；
17
【项目属性】 商业布局为3、4#楼底商，临南莲大道展示面较好，二期内 街底商，沿社区规划路分布，展示面相对较差。
心的东西向功能联系轴
三带 ①空间拓展带：沿雄溪河拓展城市空间，连通银湖中心和友
谊中心，作为昌南新城空间拓展带： ②沿江生活服务带：顺延南昌市沿赣江发展的态势，依托东兴大道和 赣江大道，连通滨江居住组团，构成南北向的生活服务带； ③沿江产业拓展带：顺延南昌市沿交通线南拓的态势，依托G105、 G320，莲塘大道快速路、京九铁路等交通线，构成南北向的产业拓展 带。
的核心片区，重点建设以生态居住、 商业服务等功能为主的生活服务性 片区。
据了解，目前，莲塘的人口为20 万。莲塘镇相关负责人表示，规划 建成后，莲塘人口规模将达50万。
【区域商业分析】
南昌县商业圈层主要围绕澄碧湖展开；目前东西南面的 商业业态均较为成熟
正荣大湖之 世都纪海通泰然雅居
澄碧湖北岸中央首府
南昌市城市发展的总体方向是西进、东拓、南延、北控 制； 昌南新城作为南昌市往南拓展的“桥头堡”，已成为 南昌市城市空间拓展的主导方向；
【城市规划分析】
南昌县城市发展构局：两轴、三带、两心、两 片。
两轴 北轴：依托汇仁大道，打造连通莲塘老城区，银湖中心和东新
中心的东西向功能联系轴； 南轴：依托星城大道，打造连通向塘老城区，友谊中心和冈上中
周边政务及商 务人群
2018年底
次级客群
地铁3号线通车
路过乡镇客群；
快速路衔接的迎宾大 道客
边缘客群
地铁开通带来 的其他区域及城 市消费群体
【定位思考】
吸引消费客群的亮点在哪？
在整体商业无良好展示面的前提下，如何突破自身限制，吸引商家进驻； 突破竞品商业的影响，如何独具特色，聚拢全城人气，提升市场影响力； 在为商业营造良好的商业氛围的同时，如何保障后期运营能够良好运作，而不成为昙花一现
引进中影、屈臣氏、重庆刘一手火锅、必胜客等）
临街商铺
沃尔玛超商：规模约2万方（含可售的0.56万方）一层：服装、鞋、珠宝、餐饮化妆品、 动漫；二三层为超市 沃尔玛租赁：25元/㎡/月（含吊顶、地面、空调等），租期15年（由沃尔玛视经营情况 签与不签沃，意向40年），每年按5%递增 一层对外招租：开发商一层自行招商，按业态、高端品牌，进场签5年，免半年，租金 100-350元/㎡/月。 社区商业：规模20家商铺，开业率达到80%。 主要业态是酒庄、迪欧咖啡、整体衣柜等，租金：单层租金约30元/㎡/月、双层租金约 20元/㎡/月
今夜大舞厅
乐巢KTV 永乐影城
金碧辉煌KTV 阿米果KTV 欧歌亮版式KTV
分布区域：主要分布 在向阳路与五一路。 酒店面积：200平米600平米 消费档次：中档 主要特点: 南昌县娱乐 行业不能满足当地居民 的消费需求，普遍南昌 县的居民都会去南昌市 消费，酒吧与舞厅欠缺， 影院的档次很低。
星洲国际策划定位报告
2015.10.8
C目 录 ONTENTS
1 城市规划分析 2 区域规划分析 3 项目本体分析 4 项目核心问题 45 项目定位
1 PART
2019/11/23
城市规划分析
【城市规划分析】地随与着市市区县连同片城，这城一市战整略体规发划展的状逐态步也实将施真，正今融后入昌南南昌新市城区不。仅用 南昌城市总体规划方向
Threats（威胁）
1. 玺悦城竞品商业氛围区域成熟，经营良好； 2. 区域板块内商业内存量仍然较大，未来竞争
仍旧激烈； 3. 区域任何商业项目，都会成为本项目的竞品
威胁。
4 PART
项目核心问题
【项目核心问题】
根据项目现状，我们可以发现本项目拥有作为新项目的双刃剑特点
区域商圈商业氛围浓郁 商业街可塑性高，综合形态灵活 底商业态广泛，无固定业态需求 整体包装打造独特的商业主题 毗邻玺悦城，可引导一部分消费人流
两片、两心
银湖中心：位于莲塘片区中部，围绕银湖建设，教育科研、医疗卫生、
文化创意和商贸型片区中心；
友谊中心：位于向塘片区中部，结合友谊渠建设，商贸、生产、生活
服务型片区中心：
莲塘片区：南外环高速公路以北的地区，以先进制造业、生活居住、
商务办公和创意产业为主；
向塘片区：南外环高速公路以南的地区，以物流、商贸、先进制造业
方
约3.8万方
【竞品分析】
澄碧湖商圈周边众多高端大盘支持，商业发展势头良好，个案— 梦里水乡、星洲国际、玺悦城、永通澄湖街区
本
本案距维也纳购物广场：930米；
案
本案距梦里水乡：1.6公里；
本案距正荣大湖之都：3.5公里；
本案距永通国际街区：1.4公里
本案距玺悦城：310米
（以上距离均为直线距离）
【竞品分析】 玺园-玺悦城，临澄碧湖区域性商业综合体，为品牌旗舰店的概念（
新鲜坊
上岛咖啡 毛家饭07店91赣菜新概念
柴米油盐
莲塘人家
小兰东方牛崽
四海丰盛 KFC
分布区域：主要分 布在莲西路这一块 酒店面积：300平 米-1500平米 消费档次：普遍都 是中档消费；总体而 言，中高档餐饮企业 较为缺乏。
【区域商业分析】
休闲娱乐行业状况-南昌县休闲娱乐行业发展缓慢，市场存在着较 大空缺
项目商业影响力较弱 但市场培育周期较长 缺乏品牌商户进驻 内街展示面较长，动线设计不合理 自身商业成功必须具备足够特色
【项目核心问题】项目如何实现竞品区隔，跳出竞品，挺进南昌县第一梯队，支撑项目
未来商业打造
思考1 ——项目整体全局打造：无论从位置、商业聚合、业态差异等角度，需 通盘考虑，合理规划，相互促进 思考2 ——循环打造区域体验特色集萃，内部各功能产品良性循环 思考3 —— 商业业态发展方向：打造特色化商业，以情景塑造，差异化打造， 迎合商业发展潮流！
和生活居住为主
【城市交通分析】 莲塘镇区位优越，交通便利
莲塘镇区位优越，交通便利，通讯 发达，驻地距南昌市仅15公里。京 九铁路、浙赣铁路、105国道、 316国道、南高一级公路，南北纵 横全境，是闽、浙、湘、粤通衢要 地。境内火车站有南昌南车站、莲 塘车站、公交汽车站沿途皆是，以 镇中心为半径的15公里范围内，有 南昌港、江西铁路最大的向西编组 站，以及到村公路交错畅通，四通 八达。
【定位思考】 整个商业街，注入主题元素整体打造各种时尚元素，将建筑元素融
入到主题街每个环节中，体现商业街独特的商业主题。
芳草地室内外雕塑作品几十处，营造极具艺术的购物氛围
【定位思考】 项目艺术特色——艺廊：支持本地艺术创作，并为其开拓专属空间
【定位思考】
「艺廊」遍布于商业街各个店铺之间，展 示艺术作品，让顾客分享艺术创作。
【SWOT分析】
本案的优势在于完善的周边配套以及成熟社区的商业价值，劣势在 于不在城市主干道，机会在于题商业的优势以及带动作用。
Strengths（优势）
Weaknesses（劣势）
1. 城区大盘——总占地14万平米，总建面48万平米； 1. 项目现周边形象较差，开发程度较弱；
2. 成熟社区——前期周日边入住率商，生活配套较 2. 项目稍偏离澄碧湖核心商圈，未来沿澄碧湖规划
完善；
有众多大体量商业；
3. 商业价值——项目周边已有较为成熟的生活配套， 3. 商业内街展示面较差，受自身商业建筑形态限制，
项目自身打造的商业配套也为客户提供更多便利。；
项目商铺与住宅结合，商铺内部承重墙过多，影
4. 教育配套——莲塘一小 及南昌县大风车幼儿园等
响商铺内部展示面；
教育配套丰富；
4. 从商铺类型及结构上，与集中式综合体商业的多
解决思路—多维度，立体化综合研究，探寻本案商业打造核心机遇点
1、借助成熟 商圈相互影响，
相互促进
2、消费客群 购买力及消费
习惯
3、通过新颖的 整体包装提升商
业氛围
4、合理利用时 间差，做到最 有效的客群分
流
5 PART
项目定位
【定位思考】
客户在哪儿？
南昌县大型商业客户群集中为南昌县本地客户，仅少部分为南昌市客户； 南昌县商业市场相对封闭：市区的客户不了解区域，少有进入；南昌县客户因地缘性强，
也少有跳出区域进行消费；
玺悦城
盛汇城市广场 澄湖国际街区
【定位思考】
随着交通配套的完善，区域人口导入，本项目消费客群分阶段跨越式增长， 由主要辐射莲塘及小蓝工业园，到辐射周边区域和乡镇，最后地铁的运营
部分实现南昌城区覆盖
项目消费 客群
核心客群
辐射圈内莲塘 及小兰园区具有 一定品位的住宅 消费群；
1
结论1：大型商超布局格局基本形成，且从商业发展角度基本处于传统商业形式， 无论是直面竞争还是潜在竞争都较为激烈；
2 结论2：紧邻本项目的玺悦城商业运营较为成功，给予我们项目打造较大启示和 借鉴；
3 结论3：南昌县餐饮休闲娱乐市场需求旺盛，是本案较大市场机遇点；
3 PART
本体分析
【项目概况】
项目属于老城区综合型大盘，周边入住率高，人口基数大，生活 氛围浓厚，为本案奠定了生活气氛和消费需求。
南昌市
南昌县 老城区 中心
南昌城市发展主 轴
南昌县城市发展主 轴
南昌县发展主轴是以莲西路往北方向发展；
南昌发展主轴以迎宾大道和井冈山大道往南方向发展；
南昌县规划图
新区中心
南昌县老 城区中心
【区域人口分析】 莲塘镇辖区面积45平方公里，共约20万人口。