紫宸星座营销梳理

【产品介绍——价值拔升】
二手房价：1.4-1.7万 周边二手 中信未来城：1.2-1.4万 海骏达：1.2-1.3万 时代花城：1-1.2万
二手房价：2-2.2万 周边二手 绿地世纪城：1.7-1.9万 蓝光花满庭：1.9万 锦西国际：1.4-1.6万
二手房价：2.4-2.7万 周边二手 万科金域蓝湾：2.3-2.6万 首创爱这城：2-2.2万
项目：西城原著公寓 面积区间：130+ 产品价格：对外报价：2.1万左右，实际成交价：1.9万 产品属性：类住宅、130㎡打造四室两厅； 针对客群：居住客群q 重点卖点阐述： 1. 西宸+紫宸配套联动，提升未来区域价值，区域价值标杆物业； 2. 三横三纵双地铁立体交通，2.5-3环市中心稀缺物业价值； 3. 西宸原著品牌价值：龙湖高端系产品，中产阶级居住客群，圈层价值明显；
3号线李家沱站500米 3/7号线驷马桥站400米
负一楼直达3号线昭觉寺南路地铁站
昭觉寺南路地铁站
通达好
通达好
通达好
LOFT
SOHO
SOHO
48-87
27-46
wk.baidu.com
50-120
60
30
50
6T24
6T24
6T24
否
否
否
清水
精装
精装
不返租
部分包租
不返租
15500
14000
17000
79-132
35-63
60-120
• 租金水平受物业新旧、装修情况，品 牌属性影响；
• 本案于2020年交房，未来租金有一 定上涨空间。
• 根据现有平均租金2000元/月，按照 6%年回报率进行测算，评测物业总 价应在40万左右.
租金测算分析（6%）
总价段
租金水平(月）
40万
2000
50万
2500
60万
3000
70万
3500
【对标产品—西宸原著】
6
置信
22、26 3.4 1016
2018年12月底 60
金牛区二环北四段89号（二环 成华区驷马桥街以东，昭觉寺横路以西（昭
与解放路交汇处）
觉寺南片区A地块）
金牛 - 一环路北四段108号
瑞安城中汇广场、金牛万达、 财富又一城
东立国际、圣地亚、星耀天都、自身商业配 套
西临金牛万达广场，东靠财富又一城；
• 紫宸星座完善商业配套，约90万平米城市综合体，是成都龙湖第五座天街；涵盖一站 式全年龄层购物中心、四条主题商业街、独岛式环幕商业、时尚都会SOHO、双星写 字楼、臻稀城市大平层，六大创新产品。实现一站式缤纷消费体验，满足全家庭消费 所需。(阐述项目整体规划及商业配套，强调项目在区域的领头地位，同时强化产品 的未来价值拔升）
紫宸星座营销梳理
（2018年5月25日）
【区域整体情况】
地处西2.5环热点区域，地铁覆盖，周边生活配套成熟。
✓品牌开发企业：龙湖+首开合作开发，强强联合。
✓交通便捷：临近2、3环主干道，临近茶店子客运站， 地铁七号线覆盖，距离二号线1.7公里，步行20分钟。
✓商业配套丰富：受多个大型商圈辐射，如金牛凯德、 一品天下、龙湖北城天街等，项目自身配套西宸天 街（在建），约90万方商业综合体
项目核心竞争力
➢区位优势。西2.5环，周边配套齐全， 区域升值潜力大 ➢交通优势。紧邻茶店子客运站，距 离2号地铁直线距离不到2公里、地铁7 号线上盖，三环路 ➢规模优势。超大体量的综合业态， 集住宅、商业、写字楼等业态于一体， 规模可观 ➢开发商品牌优势。实力品牌开发商 联袂打造，强大的影响辐射力
华宇锦城名都，住宅：2.3万
【市场格局—租房市场】
西西里（公寓）：套一： 1800-2000 西门先生（公寓）：套一： 1500-2300（根据装修情 况租金水平有较大差距）
金港湾（住宅）：套一：1500-1800）
锦城苑（住宅）：套一：2000
• 区域内整体一室一厅月租金在15002500之间；
无商业产品，居住环境纯粹； 4. 三公园环抱，完善教育、医疗、商业配套； 5. 成外附小就读资格： 6. 360度玻璃幕墙+龙湖五层景观打造+龙湖高端物业服务，顶级居住环境； 7. 水电气三通，与住宅品质相同；
付款方式：可贷款，首付6-7层
价值提升思路
【产品介绍——说辞基础】
• 紫宸星座，是中国商业地产先行者龙湖地产联手首开地产，择址成都西二环旁优质地 段，打造区域价值标杆（阐述区域价值的同时强调品牌价值，龙湖原著系列、保利天 字系列，朗基缘字系等都为品牌高端物业标志，为区域未来的价格、价值标杆物业)
40
26
30
6.5
2.6
5
第一太平戴维斯
成都五兴物业管理有限公司
成都励志一行物业管理有限公司
28 4.5 504 2018年6月底 55
26 3 1024 2018年年底 65
26 3.9 620 2018年8月 30（尾盘）
按揭银行
暂无
农商行金牛支行
建设银行(成都桃蹊路支行)
农业发展银行（四川省分行）
✓具备自然资源：锦西老年公园/金牛公园/茶文化公 园
【项目整体规划】
紫宸
西宸天街
约15万方购物中心
铂金岛
独岛式环幕商业
总体规划 占地面积11.8万方，建面90万方，其中有商业综合 体、soho、底商 楼栋布局：5栋soho以合围式布局组成 梯户比：两梯五户及两梯四户 小区园林：双中庭设计：小区内中庭景观及空中环 庭花园景观，是一处具有私密性和功能型的屋顶花 园 物业形态： 项目自身配套完备，写字楼、高端购物中心、酒店、 住宅多种业态 纯正地铁上盖物业，购物中心直通地铁7号线进出 口
• 紫宸星座占据成都西二环优质地段。项目周边交通便捷，拥有三横（二环路、中环路、 三环路）、两纵（金牛大道、交大路） 、双地铁（2号线、在建中7号线）构成立体 交通网络，通达全城，（地铁上盖物业，交通便捷性，成都3环内物业稀缺性）
• 区域内配套环境成熟，周边电子29所、电子10所、东方电气等高新技术企业密布， 电子科大、西南交大等高校环伺，龙湖紫宸自有住宅中高端居住客群，保障未来居住 客群纯粹。地产行业领先的五层景观打造，营造高品质居住环境。（阐述产品未来的 居住圈层层次及居住舒适度，嫁接龙湖各项特有资源打造能力，包括景观、物业服务 等等）
瑞安集团
成都泛悦北城房地产开发有限公司
成都北辰浩房地产开发有限公司
位置
北二环
商业
综合体
地铁
五号线.7号线
现状交通 产品类型 面积段（㎡） 主力面积（㎡）
梯户比 通气情况 装修情况 返租情况 均价（元/㎡） 总价段（万元） 最低首付（万元） 物管费（元/㎡*月）
物业公司
层数 层高（米）
总套数 交房时间 月走量
【本期产品分析】
总户数：741：产权：40年 单层户数：6梯28户
4部客梯，2部货梯 层高：2.9米；公摊：26%-29% 楼层：4-30楼 产品属性：清水，玻璃幕墙、有烟道、通商用水电、不通气
户型面积 35-37㎡ 40㎡+
合计
标准层 23 5
非标准层 10 3
共计 608 133 741
【项目总结】
中国银行(成都猛追湾支行)
银行利率
暂无
4.99%.上浮30%
4.99%.上浮40%
4.99%.上浮35%
4.99%.上浮32%
【竞争格局—二手市场】
高家庄赞城：公寓：13000元 住宅：18000元
西西里二期 住宅：1.9-2.2万
阳曦芙蓉城 住宅：1.9万 西门先生公寓：1.3万
西派天下 住宅：2万
项目劣势
➢区域劣势。区域内近10年供地稀缺，区 域老旧小区众多，地铁修建区域环境一 般。，区域价值认可度不高。
➢产品劣势。产品层高劣势，价格突破难 度较大
【竞争格局—公寓竞品】
项目参数
中铁瑞景汇 项目情况
金牛之心 项目情况
瑞安中心 项目情况
泛悦城市广场 项目情况
银海中心 项目情况
开发商
中铁八局
成都伊厦小商品市场有限公司
二手房价：2.7-2.9万
龙湖品牌价值： 在成都各个板块中，龙湖住宅 价格为区域住宅价格标杆，尤 其在北门 区域价值突显明显； 在各个板块中龙湖品牌住宅可 与其他品牌的高端系住宅比价；
【产品介绍——产品打造】
感谢聆听。。。。。。
【产品介绍——价值点梳理】
西二环核心：尽享便捷：三纵三横，地铁上盖立体交通体系，贯穿中环，市中心稀缺区域位置； 三园环抱：尽享自然；毗邻金牛公园、浣花溪公园及在建岛形茶文化公园，串联而成400余亩城市生态景观带； 天街之上：尽享繁华；坐拥15万㎡西宸天街购物中心，一站式购物体验，满足生活所需； 匠心铸造；尽享阔景；国际一流知名设计团队打造，巨型玻璃墙，成就IMAX级环幕景观视野； 双重园林；尽享生活：秉承龙湖领先的园林精髓，打造中庭园林与空中游廊，社交、玩乐、休息、游弋繁华之上。
交通较难 soho 31-42 40 4T19 否 清水 不返租 12000 35-50 25 4
成都同心物业管理有限 公司 25 3.05 475
2018年11月 35
北站东一路26号
公寓、商铺
1/7号线火车北站500米
通达较好 SOHO 37-73
40 5T20
否 清水 不返租 16500 60-116 25