无效成本管理作业指引
成本策划管理作业指引
成本策划管理作业指引1.适用范围适用于总部所有项目成本策划及成本优化。
2.控制目标通过成本前置、成本策划、成本协同，进行全过程成本管控，减少无效成本，以最少的经济消耗取得最优的经济效益。
3.术语定义3.1.成本策划：从拿地前到项目交付后的各个过程进行事前成本统筹，以全面把控项目标成本，减少无效成本浪费的成本管理方式。
3.2.无效成本：项目实施过程中产生的对提升价值、形成产品、促进营销没有作用，无法获得客户认同和补偿，属于费用浪费的成本。
3.3.标准成本:对总部的产品进行分级分档管理，形成总部层面的成本支出的甲、乙、丙三档标准。
4.职责4.1.设计研发中心4.1.1.参与《成本适配标准》、《标准成本》及《总部限额设计指导标准》的修订4.1.2.负责将《限额设计》下发给设计院执行，并对设计院进行交底4.1.3.组织设计前的联合交底4.1.4.组织图纸联合评审会议4.1.5.负责落实各部门提出的相关优化建议4.1.6.参与成本优化、超标分析等相关会议的决策4.2.成本管控中心4.2.1.负责编制《成本适配标准》及《标准成本》4.2.2.负责建立《总部成本适配标准》，根据情况，每年修订一次4.2.3.配合设计产品标准化的建立4.2.4.负责出具各项方案选型测算结论，便于项目选型决策4.2.5.负责设计过程中不同方案的选型对比4.2.6.参与设计任务书的评审4.2.7.负责施工图前优化及优化报告的编制4.2.8.负责与设计研发中心对接设计优化，督促优化的落地。
4.2.9.负责整理典型设计案例库，定期与设计研发中心、战略设计单位交底沟通4.2.10.参与成本优化、超标分析等相关会议的决策4.3.成本部4.3.1.负责当地市场的成本环境调研4.3.2.负责编制典型设计案例，提交成本管控中心进行汇编整理。
4.3.3.负责施工图后的优化建议编制，并负责督促优化的落地与实施4.3.4.负责全员成本优化流程的交底、宣贯4.3.5.负责超目标成本的降本措施4.4.工程部4.4.1.负责施工过程中的无效成本把控4.4.2.负责提出优化建议，负责优化建议的落实5.原则利润导向原则、事前统筹原则、全面管控原则6.成本策划管理1）成本核算：注重预结算精度和速度，强化指标分析及数据沉淀；2）成本控制：注重成本测算细化，动态成本监控、责任成本考核，确保测的准，控得住；3）成本策划：注重成本前置与专业协同；4）培训与督查：保障整个体系实施及落地。
无效成本管理制度
无效成本管理制度一、引言成本管理是企业管理的一个重要环节，它的好坏直接影响到企业的盈利能力和竞争力。
在市场经济条件下，企业要想生存和发展，就必须实行合理的成本管理制度，只有合理的成本管理制度才能有效地提高企业的经济效益。
然而，现实中也存在一些企业成本管理制度无效的情况，造成了不利的后果。
为了更好地了解无效成本管理制度的表现和原因，以及如何改进，本文将对此进行探讨和分析。
二、无效成本管理制度的表现1. 成本控制缺失在一些企业中，成本控制缺失是一种常见的表现。
企业对生产成本、销售成本等成本的控制不力，导致成本过高，进而影响了企业的盈利能力。
一些企业对成本的核算不够精确，也不能准确地了解到底哪些地方出现了成本过高的问题。
2. 成本计划不合理成本计划不合理是无效成本管理制度的另一种表现。
由于成本计划不合理，企业的成本投入无法有效地协调和利用，导致资源浪费和效益低下。
一些企业没有完善的成本控制计划，没有依据科学的方法和技术来制定成本计划，也没有根据实际情况及时调整成本计划。
3. 成本核算不规范成本核算不规范是无效成本管理制度问题的一个主要表现。
由于成本核算不规范，企业对成本的了解不够清晰和全面，无法及时而准确地做出合理的决策。
一些企业的成本核算方法不科学，没有统一的标准和规范，结果导致了成本数据的不准确性和误导性。
4. 清晰化工作流程无效成本管理制度还表现在企业的工作流程不够清晰。
一些企业拥有大量决策制定人员，工作流程不够清晰，导致成本管理缺乏标准化和规范化，影响了管理效率和操作效率。
5. 管理人员素质不高在一些企业中，管理人员素质不高也是无效成本管理制度的表现。
由于管理人员素质不高，企业的成本管理工作难以推进，也无法对企业的成本管理进行全面、深入的监控和调整。
三、无效成本管理制度的原因1. 管理不善无效成本管理制度的主要原因之一是管理不善。
一些企业在成本管理中缺乏决策科学性，也不够重视成本管理工作。
企业的管理者对成本管理的理解和认识不够深入，导致企业对成本管理工作的推进不够积极和有效，进而造成无效成本管理制度的产生。
无效成本管理办法
区域
区域成本部门制定无效成 本管理细则，并统筹区域 无效成本管理工作；
区域各职能部门，配合区 域成本部门做好无效成本 的管理和数据信息的确 认。
项目
项目总对整个项目的无效 成本承责；
项目成本岗组织和执行区 域无效成本管理制度，并 对无效成本进行录入;
无效成本承责机制
责任主体处罚 瞒报或不报 重大无效成本
规划设计缺陷无效成本 规划不合理 设计失误
其他规划设计缺陷
运营计划不合理
开发报建失误
施工管理缺陷无效成本 施工组织不合理 现场管理不当
工程质量不达标 其他项目管理缺陷
销售信息错误 信息输出缺陷无效成本 成本信息错误
其他管理缺陷无效成本
其他信息输出错误 其他管理缺陷 预计返还损失 扣款损失
区域参数与集团参数适配，区域原因自动归集到集团，保证落地性
区域制定承责细则，处罚结果上报集团成本管理 部
对成本负责人进行约谈或行政降级
集团成本中心将视情况联动审计核查，或报集团 决策处理
无效成本事中管理
原因占比 分析
成本对标
事前预警
案例借鉴
重要事项台账
项目填报 区域审批 落实跟进 案例提炼
无效成本事后管理
合同签订 录入、分析
签证设计变更
录入、分析 结算审核 录入、分析
费用支付 录入、分析
除一二类外的所有合同，包 括补充合同、三方合同、零 星合同、赶工、抢工合同
争议索赔等无效成本
政府罚款等无效成本
事前规避 成本优化
过程跟踪 成果提炼
事后清理 多维分析（合同、月度、项目）
无效成本占比分析
无效成本原因占比分析
5.41% 10.81%
无效成本管理办法
CONTENTS
目目 录录
总则 职责与分工 无效成本归类及管理措施
第一章 总则/目的
目的
培养、提高全员成本意识，确保成本有效投放，避免浪费；以客户需求为 导向，发现成本构成的有效和无效部分，编制合理的目标成本，便于项目 成本管理与控制；通过归纳、汇总无效成本，分析无效成本产生的原因， 促进各部门专业能力和计划能力的提高；寻求减少无效成本的途径并提供 分析依据，对最终降低项目成本费用提供参考。
第二章 职责与分工
成本合约部
• 负责本管理办法的制定、修订和解释，对其执行情况进行 监督、检查。
• 负责无效成本分析、统计及管理工作。 • 负责对项目发生的成本进行分析，明确无效成本产生的原
因、金额，定期向公司领导汇报和相关部门通报。 • 负责建立并及时更新《无效成本台账》及《无效成本季度
复盘报告》。 • 日常工作中督促、提醒并采取主动行为避免和减少无效成
合约造价部形成无 效成本统计表，定 期向公司汇报无效 成本动态信息，并 反馈给各部门，提 出减少无效成本的 建议
无效成本管理将 逐步纳入公司的 责任成本考核中 ，由公司按照统 计的无效成本金 额及责任部门进 行考核
第三章 无效成本归类/管理措施
无效成本控制措施
2020/11/12
谢谢观看！
本的产生。 • 收集资料整理形成无效成本案例，纳入无效成本复盘报告
其他部门
• 各部门针对相关的无效成本及时进行总结，以避免重复发 生。
• 各部门需将发生的无效成本汇总报成本管理部备案，由成 本管理部并入无效成本进行统计。
第三章 无效成本归类/无效成本分类
第三章 无效成本归类/无效成本分类
第三章 无效成本归类/无效成本分类
无效成本管理解决方案--五星资料
“无效成本”解决方案一、适用范围：1、无效成本管理方案；2、已建立、拟建立三级成本储备管理机制。
二、名称解释：所谓无效成本，就是指与对于企业价值的增值和利润的取得没有效用的成本投入，它具有无法获得补偿的性质，也叫广义无效成本。
三、广义无效成本范围：广义“无效成本”涉及房地产企业从前期成本策划、设计、施工、付款各个环节，归纳大致如下：广义的无效成本随时发生在房地产企业各个环节，随时发生在每一位员工、供应商、客户手上，因时间与篇幅关系无法在此一一穷举。
四、狭义“无效成本”的名称解释：狭义无效成本除具有广义无效成本的性质外，它尤其特指企业投资人和决策者，在实际工作中有意无意地支付的对企业的成长和赢利能力的无法预判的额外成本。
行业“无效成本”泛指狭义的无效成本。
以下我们分析与讨论的均指狭义的无效成本。
五、业务现状：1.无效成本发生无法统计与跟踪；2.项目盈利因各科目指标存有无效成本的参杂，给成本分析工作带来困扰；3.无效成本的发生给一线成本管理部门的工作带来困扰与压力。
六、管理诉求（管理目标）：1.需要统计无效成本的总金额及各合同的金额；2.单方成本分析需要灵活做到包含与剔除无效成本的两种分析口径；3.需要实时统计给决策者相关数据，减轻一线成本管理部门的工作压力。
七、解决方案：1.梳理成本科目，理清成本预算指标管理口径按照系统性、分阶段、例外性三个原则梳理成本科目，从源头上对无效成本单独把关与监控。
管控样例：即，在一级科目“不可预见费”中编列“无效成本”科目，单独列管无效成本。
2.构建成本管理三级储备机制2.1.什么是成本的三级储备机制？即，管理储备、品质储备、项目储备。
管理储备：在系统中建立一个固定科目来管理，通过科目授权控制，使用管理储备时将其先结转到其他科目中；品质储备：是公共的水池，为明确品质储备的来源，方便管理，在每个科目中对该科目的品质储备进行管理，允许为负的，汇总则得到项目整体的品质储备金额；项目储备：变更在整个项目储备的总额内控制。
万科集团无效成本管理工作指引
无效成本统计表( 年 月)
审核：
结算造价(元) 其中无效成本(元) 无效成本比例(％)
合计
表格生效日期：2004 年 11 月 1 日
填写时间：
无效成本产生原因
改进办法
第5页共6页
附件 4：
填写人：
序号
成本科目
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
合计
编号: VKCW03-35-F3
总成本增加，却无法从相 应单位扣回 维修时未及时通知责任 单位，维修费用无法落实
超出交楼标准的承诺
为承诺付出大量成本
展示资料有误
业主投诉引发赔偿
销售
改变房屋用途
拆除与重建
销售过程 样板房过早销售
重复建设
预结算
预算失误 结算失误
信息沟通不畅
信息失真，工作失误 合同价款失实导致费用 增加 结算价不符，工程款超付
设计
设计失误
对设计效果把握不准 设计变更下达不及时 材料、施工工艺选择不当 多工序设计图矛盾 装饰设计未结合建筑现状
①拆除和重建 ②后期加固与补强 ③资金浪费 ④拆除与重建
设计保守
经济性不合理
招标
招标策划 投标单位选择 招标文件编制
评定标
标段划分不合理，计划性不足
施工单位考察失误，投标竞争不充 分 合同条款有误，经济标编制出现失 误 评标分析失误
影响工期与质量 中途变化，总价增加 多承担费用 中标价格偏高
施工准备
使用周期短的高标准临设 施工节点计划不合理
拆除与重建 延误工期，增加成本
施工安排失误
赔偿与维修费用
施工
施工过程
合同执行 维修
销售承诺
房产公司无效成本管理指引
FXNJ-CB-ZY-04无效成本管理指引1.目的1.1.为规范中化XX置业（南京）有限公司（以下简称“XX南京”）对无效成本的管理,提高成本管控水平,特制定本管理指引。
2.适用范围2.1.本指引适用于XX南京公司。
3.定义3.1.无效成本：项目实施过程中产生的对形成产品、提升价值、促进营销没有作用,无法获得客户认同和补偿,属于费用浪费的成本。
3.2.有效成本：能形成有效产品或提升价值,对促进营销有积极作用的成本费用。
3.3.计算公式：有效成本=总成本-无效成本3.4.无效成本与有效成本的区分：有效成本在短期或长期的收益中可以获得补偿,无效成本无法获得补偿。
4.职责4.1.区域成本管理部职责a.负责督促项目成本管理部对无效成本进行统计并分析,将无效成本的理念进行推广,减少无效成本的发生率。
4.2.项目成本管理部职责a.负责对项目发生的成本进行分析,明确无效成本产生的金额、原因,定期向公司领导层和相关部门、人员通报。
b.公司各部门针对相关的无效成本及时进行总结,以避免重复发生。
c.在日常工作中督促、提醒、并采取主动行为避免和减少无效成本的发生。
5.管理规程5.1.成本有效性管理理念的灌输：向公司管理层、各平级部门明确成本有效性管理的概念、目的、分类、优点,获得公司全体对成本有效性管理工作的支持。
5.2.无效成本的分析对象：以项目（或独立分期）为分析对象。
5.3.无效成本的分类：参见附件《项目无效成本分类》5.4.无效成本的总结与发布5.4.1.通过对每单结算(包括合同和签证变更一单一结)及非合同性成本进行分析,提炼无效成本数据,建立无效成本档案；(参见附件《无效成本分析表》)5.4.2.定期(每月或每季度)向公司管理层和各部门通报无效成本动态信息、做出比较；5.4.3.根据对无效成本产生原因的分析,提出工作改进建议。
5.4.4.合适时机,可提请公司领导层针对无效成本的发生变化情况进行处罚。
5.5.目标成本制定中成本有效性的应用5.5.1.制定目标成本时,根据对前期无效成本数据的统计分析,考虑通过努力导致无效成本减少的情况,以形成合理的目标成本。
某地产公司无效成本管理指引
某地产公司无效成本管理指引关键信息项1、无效成本的定义及范围明确的定义表述详细的涵盖范围列举2、无效成本的责任划分各部门的责任界定责任追究机制3、无效成本的核算方法核算的原则具体的计算方式4、无效成本的预防措施前期规划阶段的预防策略施工过程中的监控手段5、无效成本的分析与改进定期分析的频率和要求基于分析的改进措施制定流程11 无效成本的定义及范围111 无效成本是指在项目开发过程中，由于决策失误、管理不善、设计缺陷、施工错误等原因导致的不增加产品价值、不能获得客户认可、无法带来经济收益或违反法律法规等而产生的成本支出。
112 无效成本的范围包括但不限于以下方面：因设计变更导致已施工部分的拆除和重建费用。
因施工质量问题导致的返工费用。
超过合同约定的额外补偿费用。
因决策延误造成的工期延长所增加的成本。
因采购失误导致的材料浪费和损失。
12 无效成本的责任划分121 设计部门应承担因设计失误、深度不足或设计变更频繁导致的无效成本责任。
122 工程部门应负责因施工组织不当、施工质量问题、进度延误等引发的无效成本。
123 成本部门应监控成本支出，对成本失控负有预警和分析责任。
124 采购部门需对采购决策失误、材料质量问题等导致的无效成本负责。
13 无效成本的核算方法131 核算原则应遵循准确性、完整性和及时性。
132 具体计算方式应将各项无效成本按照实际发生的费用进行统计，包括直接成本和间接成本。
直接成本如材料费用、人工费用等，间接成本如管理费用、设备租赁费用等。
14 无效成本的预防措施141 在前期规划阶段，应进行充分的市场调研和项目定位，确保设计方案符合市场需求和项目定位，减少因设计不合理导致的无效成本。
142 施工过程中，应建立严格的质量监控体系和进度管理机制，及时发现和解决问题，避免质量问题和进度延误带来的无效成本。
15 无效成本的分析与改进151 定期对无效成本进行分析，分析频率为每月或每季度，具体根据项目规模和复杂程度确定。
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无效成本管理作业指引
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1.目的与作用
1.1.培养与提高全员成本意识；
1.2.分析项目成本，找出成本构成的有效和无效部分，形成合理目标成本，实施无效成本管理与控制；
1.3.归纳、汇总无效成本，分析无效成本产生的原因，促进各部门专业能力与计划能力的提高；
1.4.寻求减少无效成本的途径并提供分析依据，对最终降低项目成本费用提供参考；
1.5.减少无效成本发生，降低项目成本费用，以最少的经济消耗取得最优的经济效益。
2.适用范围
覆盖各类合同以及非合同性成本的分析，涉及设计、工程、营销、财务、成本等各个业务口。
3.术语和定义
3.1.无效成本：房地产项目实施过程中产生的对形成产品、提升价值、促进销售没有作用，无法获得
客户认同和补偿，属于费用浪费的成本；
3.2.有效成本：能形成有效产品或提升价值，对促进营销有积极作用的成本费用；
3.3.计算公式：有效成本=总成本-无效成本；
3.4.无效成本与有效成本的区分：有效成本在短期或长期的收益中可以获得补偿，无效成本无法获得
补偿。
4.职责与分工
4.1.集团成本合约部
4.1.1.收集整理各城市公司上报的统计分析表，整理有典型意义的无效成本案例，定期发布案例，形成
无效成本案例库；
4.1.2.召集专门会议集中讨论无效成本产生原因，主动规避的措施。
4.2.城市公司成本部
4.2.1.负责对项目当期发生的成本进行分析，明确无效成本产生的金额、原因，定期进行通报；
4.2.2.针对相关的无效成本及时总结，以避免重复发生；
4.2.3.在日常工作中督促、提醒并采取主动行为避免和减少无效成本的发生；
4.2.4.按照附件要求及时向集团条线部门上报各类统计表格并在成本月报中反应该模块内容。
5.无效成本管理工作程序
5.1.成本有效性管理理念的灌输
向公司管理层，各部门明确成本有效性管理的概念、目的、分类、优点，获得公司全体对成本管理有效性管理工作的支持。
5.2.无效成本的分析对象
以项目分期（如：####项目####期）为分析对象。
参见附件6.1《项目无效成本分类》
5.4.无效成本的总结与发布
5.4.1．通过对每单结算（包括合同和签证变更）及非合同性成本进行分析，提炼无效成本数据，建立无
效成本档案；（参见附件6.2《无效成本分析表》）；
5.4.2. 定期（每月或每季度）向公司管理层和各部门及集团条线部门通报无效成本动态信息、做出比较；
5.4.3. 根据对无效成本产生原因的分析，提出工作改进建议；
5.5.目标成本制定过程中成本有效性的应用
制定目标成本时，根据对前期无效成本数据的统计分析，考虑通过努力导致无效成本减少的情况，以形成合理的目标成本。
5.6.无效成本的控制
控制无效成本是降低项目成本直接有效的方法，有赖于公司各部门的共同参与。
具体的措施包括但不限于下列方法：
1）限额设计；
2）设计方案优化；
3）加强施工图事前审核，做好图纸会审工作，减少设计变更；
4）确定合理的施工技术方案（降低废品率）；
5）加强供应商考察；
6）加大集中采购力度；
7）严格执行现场签证制度；
8）提高专业能力；
9）加强部门间信息沟通。
6.支持文件
6.1.《BJ-CB-*****-*****项目无效成本分类》
6.2.《BJ-CB-*****-*****项目无效成本分析表》
6.3.《BJ-CB-*****-*****无效成本统计表（年月）》
6.4.《BJ-CB-*****-*****项目无效成本统计表》
6.1.《BJ-CB-*****-*****项目无效成本分类》
项目无效成本分类
作业环节无效成本成因具体表现
设计设计失误
对设计效果把握不准
①拆除和重建
②后期加固与补强
③资金浪费
设计变更下达不及时
材料、施工工艺选择不当
多工序设计图矛盾
装饰设计未结合建筑现状
设计保守设计技术参数富余钢筋等含量高
招标
采购策划标段划分不合理，计划性不足影响工期与质量
投标单位选择施工单位考察失误，投标竞争不充分中途变化，总价增加投标文件编制合同条款有误，经济标编制出现失误多承担费用评定标评标分析失误中标价格偏高
施工施工准备
施工周期短的高标准临设拆除与重建
施工节点计划不合理延误工期，增加成本
施工过程
施工安排失误赔偿与维修费用
工程质量管理不善考虑不周，增加费用
非关键线路抢工费效比不高
合同执行拆分合同工作内容未及时签订补充协议
总成本增加，却无法从相应单
位扣回
维修维修工作程序不到位
维修时未及时通知责任单位，
维修费用无法落实
销售销售承诺
超出交楼标准的承诺为承诺付出大量成本
展示资料有误业主投诉引发赔偿销售过程
改变房屋用途拆除与重建
样板房过早销售重复建设
信息沟通不畅信息失真，工作失误
预结算预算失误合同价款失实导致费用增加结算失误结算价不符，工程款超付付款付款失误工程款超付
6.2.《BJ-CB-*****-*****项目无效成本分析表》
无效成本分析表
项目名称：
施工单位：
结算总造价：万元其中设计变更、签证造价：万元
设计变更共计份设计变更率 %
工程签证共计份工程签证率 %
结算中无效成本共计：万元占结算造价的比例： %
序号无效成本责任部门无效成本造价合计（万元）产生原因
1 设计部
2 工程部
3 成本部
4 营销部
5
其他部门
（）
说明：
6.3.《BJ-CB-*****-*****无效成本统计表（年月）》
无效成本统计表（年月）
序号合同（或非合同成本）名称结算造价（元）其中无效成本（元）无效成本比例（%）无效成本产生原因改进办法1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
填表人：审核：填表时间：
6.4.《BJ-CB-*****-*****项目无效成本统计表》
******项目******期无效成本统计表
序号
成本科目
总成本
其中无效成本
无效成本率（%）
无效成本产生原因汇总
总价（万元）
单方造价 （元/m2）
总价（万元）
单方造价 （元/m2）
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 合计
填表人： 审核： 填表时间：。