城市公园开发建设初步思路——以曲靖为例

城市公园开发建设初步思路——以曲靖为例
从旅游角度来定义城市公园，是指城市中的开放园林空间，是城市休闲功能的有效提供者，包含着供大众参与的、露天或半露天型、与生态相协调的休闲项目。

一、城市公园分类
（一）“自生型”城市公园——新建资源构筑公园
目前国内大多数城市公园皆为此类，政府或投资商根据城市建设需要、市场拉动、自身资源带动等原因，划分一部分场地修建城市公园，预先做好方案，制定出详细的规划书，而后按部就班将规划图转为现实建筑。

（二）“突变型”城市公园——现有资源改建公园
一些地产先天开发不合理，或是后天宏观环境变动使其不再适应需求，或为改善城市环境的迫切需要，而导致对先前地产的重新开发，从而修建起城市公园。

（三）“起死回生型”城市公园——废置资源再利用建公园
随着社会发展出现一些闲置资源，为充分利用资源，将现有的不存在旅游吸引力的资源，严格根据其自身情况改造为具备旅游价值而形成的公园。

二、城市公园存在的问题
近几年，全国各大城市掀起了一股对市民免费开放城市公园的热潮。

城市公园免费开放，为广大市民提供了理想的绿色休闲场所，切实改善了周边居民的生活质量，实属利民之举。

然而，就我国城市公园本身来讲，门票收入尚属其主要经济来源之一，则公园的免费开放必将带来更多的经营难题。

（1）城市公园建设经营资金不足。

长期以来，城市公园建设经营的资金绝大多数来自政府的财政拨款，但这并不能满足城市公园的建设和经营维护资金。

因而，城市公园建设资金不足及经济合理性问题是城市公园经营中遇到的主要难题。

（2）管理体制落后。

我国绝大多数的公园属于政府投资建设，行政性质的
管理，在规划设计之初过分地强调公园的生态景观功能，而没有将公园的经营管理纳入到规划设计之中，造成许多经营管理方面不相适应的问题，开业后逐渐凸现出来。

（3）经营模式单一。

我国的城市公园，经营模式比较单一，一般包括销售门票、会议加上一定的餐饮和商品销售，且所销售商品大多大同小异，没有什么特色，更缺乏拥有自主知识产权的商品。

这种单一的经营模式所导致的后果就是公园呈现千园一律，缺乏地方性特色，观赏、娱乐、教育、纪念等功能不能很好的复合，公园的综合效益较低。

（4）缺少创新性、参与性项目。

我国城市公园在对于开发参与性项目时，眼光只关注到了娱乐设施上，像动手制作、团队协作等在玩中学的项目被忽略掉，创新性也不高，有些公园内的服务设施十年都不更新，公园重游率较低，旺盛期较短。

在开发游乐设备的同时，切记城市公园的公益性和生态性两方面，不可完全追逐收费设施的利润，而把一片城市绿地开发成钢筋水泥林立的游乐场。

各类活动设施在城市公园的规划中必不可少，它丰富了公园的功能，但是决不可为谋求经济利润而将公园变成游乐场，破坏生态环境的和谐。

三、城市公园开发模式
目前，很多城市公园要依靠政府的财政支持来继续艰难的支撑着，或者处于常年的亏损状态。

从对这些城市公园的现状做了分析之后发现，城市公园之所以处于不景气的状态，大多基于公园的设计和经营两方面原因，而现在一些成功的城市公园也是得益于他们出色的公园设计理念和优秀的经营管理。

目前城市公园在设计和经营中应注意的问题主要为：
（1）充分合理地利用各种可利用的土地。

合理地改造和综合利用各种可以利用的土地就成为解决这一问题的有效途径。

例如可以使用街道、公路、滨水地区等。

当然还有将废弃的场地开发成城市公园的成功案例。

（2）实施要素的重要性设施的配置。

把公园作为组织要素；合理开发公园项目；创造安全的环境；清洁等于尊重。

（3）公众参与机制的介入。

公众参与的结果能提升公众自身的园林审美区位与欣赏水准，反过来影响设计师和建设者，在高品质的园林景观，使环境和人
的关系更和谐，使公园建设的盲目性消失。

（4）投资建设阶段的方式：BOT模式；TOT模式；综合开发模式。

（5）管理维护阶段的方式：物业管理外包、盈利场所自营；物业管理和盈利项目整体外包。

（6）养护管理方式：可以通过单位和个人“认养”绿地，捐赠花草树木和园林设施、义务植树等；可以实行招标管理，达到降低养护成本、提高绿地质量和管理水平的目的；可以与街道联建管理，管理社区参与建立综合管理的模式，这样可以调动市民的积极性实现公众与政府的互动管理，另外对部分居民区的城市公园可探索实行属地化管理。

四、城市公园未来发展趋势
城市居民对公共绿地提出了一些休闲需求，不仅仅是散步，更重要的是在城市绿地的开放空间的基本休闲活动，包括儿童乐园、放风筝等，产生了相应的休闲服务，这与规范的对城市公园的要求有一定的差距。

城市公园的基本功能包括：生态功能、审美功能、休闲娱乐功能、保护教育功能、防灾避险功能等，城市公园建设应在囊括基本功能基础上实现新的突破，呈现出以下新的发展趋势。

免费开放。

随着我国人民生活水平的提高，越来越多的公园由售票式转变为免费开放式，城市公园免费开放是社会进步与发展的必然需求，已经成为国家政策，是我国国民经济社会发展的必然趋势。

商业化。

目前我国经营比较好的城市公园大多采用了商业化发展模式，如将公园内部服务设施的经营权通过竞标的方式下放给开发商，政府只提供公园土地及部分养护费用，其余养护费用由开发商通过商业经营自行解决。

多元化。

随着人们消费需求的不断变化，对娱乐项目的要求越来越高，公园形式、休闲娱乐项目多元化成为今后城市公园建设的新趋势。

休闲化。

随着不同城市公园的差异化经营，公园经济效益进入了两极化阶段，因此提出：休闲化是城市公园可持续发展的必由之路（休闲化是指商业化的休闲需求，可持续经营是指政府仅仅提供土地、部分养护费用，其余费用靠商业化经营自行解决），即城市公园在不失去公益性的同时，又要在规范条件下进行适当的经营开发，实现公园的造血功能。

公园免费开放是一种趋势，我们所讲的免费
开放，不仅仅是把围墙撤掉，把人撤走，更重要的是要进行经营，进行公共休闲产品的经营，这样才能弥补仅仅依靠政府补贴而出现的惨淡经营状况，同时满足广大市民的休闲需求。

任何单一的管理，不进行开发的措施都是站不住脚的。

只是一味的简单管理，没有满足大众的休闲需求，是在抹杀城市公园的价值，抹杀居民享受休闲产品福利的权利。

五、曲靖城市公园开发建设初步思路
（一）利润来源
门票：有学生、军人等特殊群体价格优惠政策，门票并不作为其最主要营业收入。

娱乐设施：各种收费的娱乐项目是最主要收入来源。

会展业务：公园每年要举办大量异彩纷呈的会展业务，如公园音乐节、风情节、公园儿童节、公园风筝节、公园房展会、公园灯会及各种演唱会等。

通过开展会展业务，可以出租场地收取租金，丰富日常经营项目，增加客流量和自身知名度，并刺激门票及各种设施的营业收入。

（二）可操作手法
出租公园内部及周边地产。

城市公园中对于旅游服务设施需求是必不可少的，市场经济运作下，必将导致供给的出现。

商店、餐馆、茶亭、水吧、娱乐城等各类设施都成为需求的对象。

在公园内部及周边开发此类供出租的房地产，既可收取商业租金来维持自身运营，又提供了景区内必不可少的服务设施来方便游客活动。

充分利用现有资源。

城市公园一般都包括水、草坪、森林、和广场等资源，针对资源各自特征，合理开发出不同的旅游产品，如公园对于水的利用，观光湖、水上娱乐项目、沙滩排球等，都值得借鉴。

竞标招商增加投资额。

城市公园除了可由政府投资建设，其他经济实体也可根据其看重的营利性进行投机建设。

政府通过竞投招商的方式来决定土地由哪方开发经营，这样，可产生较大投资额，有助于项目的建设规模和品质。

开发商根据市场投资，以实力竞争，以品质经营，也必将大大提高项目的建设水平。

节约管理和维护费用：倡导捐献，发动社会认养；制定罚款机制。

（三）总体思路
曲靖城市公园最好采取既具有公益功能，又可持续发展的模式。

曲靖城市公园符合的最基本要求，不仅是绿地，更重要的是存在于绿地上的服务支持，包括不同人群、不同层次的需求。

同时依据不同层次人群需求，提出曲靖城市公园的休闲开发项目，即供大众休闲需求的、处于开敞空间的各种休闲娱乐项目，主要包括露天和半露天两种，其中露天项目包括露天休闲、露天娱乐、露天游玩；半露天项目包括半露天茶馆、露天电影院、半露天餐厅、儿童娱乐场所等。

对于曲靖公园开发建设思路的进一步科学系统论证有待详细的调研分析后作出。

此处仅是基于在类似公园开发建设项目中积累的部分经验，可以借鉴但需要斟酌。