国际商城项目投资价值分析报告
《都正街城市综合体建设调研报告》
《都正街城市综合体建设调研报告》近几年，城市综合体正成为中国房地产乃至商业地产发展的主流开发模式，从某种意义上讲，未来中国城市开发的竞争也是综合体的开发竞争，并由此构成一个具有多职能、最具竞争力和抗风险的城市缩微体。
杭州、合肥等城市在202x年率先提出了未来城市开发主要以城市综合体为主的战略目标，这对于长沙市通过开发城市综合体调整房地产产业规模和质量，推进城市化建设有着重要借鉴意义。
根据区委、区政府安排，都正街街道以金沙里社区为重点，对辖区内涉及城市综合体概念的cbd商务大楼、城市酒店等项目设施进行了初步调研，经过一个星期的收集、汇总、整理，出具此报告，供上级领导参考。
一、基本情况目前，我街共有12栋已经建成的楼宇，涵盖银行、餐饮、娱乐等等各类企业400余家，初步具有城市综合体的一些特征，发展基础相对比较好。
根据城市综合体建设相关要求结合调研所得，用以下篇幅概括都正街城市综合体建设发展情况。
图表一：楼宇序号名称业主单位建筑入租金价格面积驻企业备注2（m/天）数（个）（平方米）顺天顺天房地产公781.5元m2/1国际财富司78163天中心熙美湖南富通房地181.7元m2/2会现代城产开发公司29000天凤凰金凤物业1230元m2/月3大厦35000文化文化广场物业500.6元m2/4广场管理公司15000天长房长房集团1935元m2/月5大厦10002定王长沙同力房地19售6200元6府产开发公司202x0/m2万顺中旭海康投资151.1元m2/7家园有限公司54000月天心天诚物业有限481.2元m2/8城市广场公司85168天定王湖南富通产业602-3元m2/9大厦开发公司90000天湘豪万豪房地产开404元m2/天10大厦发公司10076百盛湖南百盛企业703.5元m2/11天心华庭有限公司77772.天惟楚天诚物业有限无80元/m2/12文化用品公司27000月商城（正在招商）2、示范项目：明城国际中心项目（在建）项目概述：明城国际中心是湖南著名的酒店运营专家明城国际旗下“明城地产”斥巨资打造的超高层项目。
2023最新-项目投资分析报告 投资情况报告【精彩6篇】
项目投资分析报告投资情况报告【精彩6篇】在经济发展迅速的今天，报告与我们愈发关系密切，我们在写报告的时候要注意语言要准确、简洁。
一听到写报告马上头昏脑涨？为您精心收集了6篇《项目投资分析报告投资情况报告》，希望朋友们参阅后能够文思泉涌。
项目投资分析报告篇一一、项目建设进度情况分析南京国际商城项目工程施工包括前后两期，项目总建设期为5.5年，合计66个月，工期从20xx年11月开始，至20xx年5月底结束。
其中一期工程为南北塔楼以及裙楼建设，总建筑面积为213，617平方米，工期预计为36个月，20xx年11月动工至20xx年10月结束；其中一期工程静态投资为119046万元。
（1）一期工程投资情况如下：A、土地费用：16800万元B、工程费用：79569万元C、其他费用：17008万元D、不可预见费（5%）：5669万元E、总投资：119046万元（折合单位成本5573元/㎡）需要说明的是，在预计南京国际商城项目投资时考虑的是静态因素，不考虑时间对投入的影响以及建筑原材料价格的可能变化。
（1）南京国际集团的资金投入计划公司自筹资金及工程总包单位融资，完成进度至裙楼结构四层顶，约1.5亿元；以项目在建工程抵押形式向银行申请建设资金贷款约2亿元；工程进度至±0时开始预售，以建设期销售回笼资金（依据美联物业销售计划及综合市场各种潜在因素）约为6亿元；资金缺口部分或采用公司股东扩股增资或引进战略投资者或其他投资者筹措资金。
（2）一期工程建成后收益预测南京国际商城项目自进入正负零时期，开始进行相关楼盘的预租、预售，这就意味着项目启动后便会有现金流入。
（3）实施销售依据南京国际商城各功能部分的出租、出售价格的取值参照南京市目前同类物业出售、出租水准而定；出租率的取定：基本上按照第一、第二年以70—80%的比例，正常经营年按90%的比例取定；商场、公寓式酒店按照建设期第二年预售50%、第三年预售30%、经营期第一年销售20%的比例，而住宅分别按照30%、50%、20%的比例出售；各种税费按国家标准计取；折旧年限取土地费用为50年，前期及配套费用、业主开办费、室内装饰、不可预见费及建设期利息折旧年限为5年，房屋建筑折旧年限为30年，设备、安装为10年，均采用分大类直线折旧；出租物业经营成本按租金收入的10%计取；15%销售商场，85%出租；100%出租办公楼；公寓式酒店、北塔住宅均100%销售。
[背景材料]宝盈142号(螺蛳湾)
![[背景材料]宝盈142号(螺蛳湾)](https://img.taocdn.com/s3/m/7ffe95f9f90f76c661371a30.png)
百瑞宝盈142号集合资金信托计划（螺蛳湾国际商贸城）背景资料一、项目背景昆明螺蛳湾国际商贸城项目位于昆明市官渡区宏仁片区，连接昆明老城区与呈贡新区的交通门户地带，坐落在昆明官渡区彩云北路，东靠昆玉高速，西接彩云北路，南连南绕城路，北邻广福路。
是昆明市委,市政府加快主城区城市化建设的重点项目之一，是2008年昆明市重点招商引资项目，云南省重点工程。
项目总投资350亿元，计划用地近12000亩，规划总建筑面积1000万平方米，是具备全方位物业功能的国际级商贸中心。
目前项目一、二期已建成投入运营，随着项目三期的建成螺蛳湾国际商贸城将超过义乌小商品城，成为我国第一大的商贸中心。
云南中豪置业有限责任公司（以下简称：中豪置业或借款人）为满足自身经营和发展需要，拟借款29000万元-50000万元，期限为1年。
信托计划资金以贷款方式贷放给中豪置业，用于昆明螺蛳湾国际商贸城二期配套设施建设。
为保证借款人按时、足额偿还信托贷款本息，中豪置业以其合法持有的位于云南省昆明螺蛳湾国际商贸城二期市场主楼12区第1层至第5层商业房产所有权为信托贷款提供抵押担保。
经浙江众诚房地产评估事务所有限公司评估，房产所有权面积合计为61365.64平方米，评估价值合计150391.00万元，根据信托计划实际募集资金规模，将抵押率控制在35%以下。
通过实施本信托计划，百瑞信托将信托财产所产生的收入，扣除信托财产应承担的受托人报酬、税费和其他费用后，作为信托利益的来源，分配给受益人，为受益人谋求投资收益。
二、融资方介绍1、基本情况表名称 云南中豪置业有限责任公司注册地址 昆明市官渡区彩云北路5151号联系地址及邮编 昆明市官渡区彩云北路5151号法定代表人 刘卫高 成立时间 2008年5月7日营业执照号码 53011110014204 组织机构代码号 67363077-9贷款卡号码 5301110000117279 税务登记证号 530111673630779基本户开户行富滇银行昆明螺蛳湾商城支行开户许可证号 242051010000049357 经营范围 房地产开发经营；房屋拆迁工程；物业管理；房屋租赁；仓储理货；货运代办。
南京国际商城项目投资价值分析报告
南京国际商城项目投资价值分析报告一、南京国际商城工程概况1．开展商简介南京国际集团股份〔以下简称公司〕于1993年6月发起设立。
目前公司总股本27123万股，每股净资产2.48元，资产负责率25.6%。
在NET系统上定向募集法人股为4027.5万股，后10送5，最新定向募集法人股6086.25万股，由华夏证券包销。
近期开展方案〔从2001年11月始36个月的时间〕：建成首期工程〔21万㎡〕并开业；与工程建设同步实现公司发行社会公众股并申请上市的目标。
中期开展方案〔从2005年2月始30个月的时间〕：建成二期工程〔约16万㎡〕并开业。
长期开展方案：拓展国内主要中心城市类似商业地产物业，为股东获取长期稳定的收益回报和资产增值。
2．工程参与方建筑师：美国洛翰建筑师事务所〔美国，芝加哥〕上海华东建筑设计研究院〔中国，上海〕物业管理：第一太平戴维斯牧业参谋〔中国，香港〕酒店管理：雅高国际酒店管理集团〔法国，巴黎〕物业代理：美联物业〔香港联交所上市公司〕〔中国，上海〕法律参谋：方和吴正和律师行〔中国，香港〕发展商：南京国际集团股份南京国际商城建设〔中外合资〕3．工程概况南京国际商城〔WorldTrade&E某hibitionCenter，Nanjing〕，是位于南京市城区中心区域综合性超大型商用建筑群，工程总建筑面积为37万平米。
〔1〕选址分析南京国际商城工程位于南京市城区西北部的鼓楼区。
鼓楼区因建于明洪武十五年〔1382〕的“鼓楼”而得名，区内有扫叶楼、江南水师学堂附设矿路学堂，民国临时政府参议院旧址等文物古迹52处，其中市级以上文物保护单位9处，区域内的古林公园、国际园、江苏电视塔、清凉山公园、乌龙潭公园等构成了南京市的“城西旅游风光带”，其中最著名的是石头城，公元212年，东吴统洁者孙权建石头城，作为建邺的卫城。
蜿蜒雄峙的石头城遗址，现为国家级文物保护单位。
辖区内的山西路广场地区是全市最繁华的商贸中心之一，其中湖南路精品一条街是南京名牌产品最多、质量最优、款式最新的商业街之一，是“全国创立文明城市活动百家示范点”之一，也是全国十五条“百家万店无假货活动示范街”之一，紧邻玄武饭店南侧，东起中央路，西至山西路广场，全长1100米，沿街共有大小商店174家，总营业面积56360平米，其中商场5家、名牌专卖店25家、特色商店40家、金融网点9家，湖南路东端将规划建成全国规模最大的江苏省书城。
新城开发项目可行性研究报告
**新城项目可行性研究报告目录报告摘要 (1)第一部分 ****“****”住宅项目分析 (6)一、“****”项目简介 (6)二、项目建设用地规划技术指标汇总表 (8)三、项目地理位置介绍 (9)1、**市--我国西南地区的中心城市 (9)2、**—**西部新城 (11)四、项目的投资亮点 (15)五、项目盈利能力分析 (23)六、项目现金流预测（假设取得开发贷） (25)项目现金流预测（假设未取得开发贷）........................... 错误！未定义书签。
第二部分交易对手分析............................................................ 错误！未定义书签。
一、**国**实业有限公司（项目公司）........................... 错误！未定义书签。
二、****置业有限公司（担保方）................................... 错误！未定义书签。
第三部分信托融资方案.......................................................... 错误！未定义书签。
一、信托融资方案概述....................................................... 错误！未定义书签。
二、交易结构图................................................................... 错误！未定义书签。
三、交易结构流程............................................................... 错误！未定义书签。
四、信托计划技术参数....................................................... 错误！未定义书签。
唐山某时代广场商业分析报告
项目劣势分析
竞争激烈
唐山市商业竞争激烈，多个大型商业项目在周边竞争，对项目的客 流量和销售额造成一定压力。
停车位不足
项目周边停车位较为紧张，可能会影响部分消费者的购物体验。
经营成本高
由于项目定位高端，其经营成本相对较高，对经营利润产生一定压 力。
利润总额预测
在营业收入预测的基础上，扣除营业成本、税金及附加等费用，得 到利润总额预测。
现金流量预测
综合考虑项目投资、收益预测等因素，对项目现金流进行预测，为 投资者提供决策依据。
项目成本估算
1 2
直接成本估算
对项目所需的原材料、人工、设备运行等直接成 本进行详细估算。
间接成本估算
对项目管理、销售等间接成本进行估算，确保项 目整体成本可控。
02
03
促销费用收入
时代广场会定期举办各种促销活动， 吸引消费者前来购物，从而带动商场 整体的人气和销售额。
项目营销策略分析
定位明确
时代广场的定位为中高端购物中心，目标客户群 体明确，主要面向中高收入阶层。
品牌选择
时代广场在招商过程中，注重品牌的选择和组合 ，以吸引不同消费需求的客户群体。
营销活动
唐山某时代广场商业分析报 告
2023-11-08
目录
• 项目背景与目的 • 商业环境分析 • 项目SWOT分析 • 项目商业模式分析 • 项目财务分析 • 项目风险评估 • 项目发展策略建议 • 结论与展望
01
项目背景与目的
项目背景介绍
唐山某时代广场是一个集购物、餐饮 、娱乐等功能于一体的综合性商业项 目，位于唐山市中心地段，占地面积 约为5万平方米。
2023关于电商的调研报告4篇
2023关于电商的调研报告4篇关于电商的调研报告1电子商务其实就是利用计算机技术、网络技术和远程通信技术，实现整个商务(买卖)过程中的电子化、数字化和网络化。
也有这样解释电子商务的，其是指利用互联网为工具，使买卖双方不谋面地进行的各种商业和贸易活动。
电子商务是以商务活动为主体，以计算机网络为基础，并以电子化方式为手段，在法律许可范围内所进行的商务活动过程。
电子商务作为现代服务业中的重要产业，有“朝阳产业、绿色产业”之称，具有“三高”、“三新”的特点。
“三高”即高人力资本含量、高技术含量和高附加价值;“三新”是指新技术、新业态、新方式。
人流、物流、资金流、信息流“四流合一”是对电子商务核心价值链的概括。
电子商务产业具有市场全球化、交易连续化、成本低廉化、资源集约化等优势。
电子商务按照参与主体和客户的不同，可分为多种形式，但就目前看，B2B、B2C、C2C是主要形式，其中B2B是最主要的应用形式。
按照贸易主导主体，可分为销售方控制型、购买方控制型和中立第三方控制型。
全球电子商务发展概况纵观全球电子商务市场，各地区发展并不平衡，呈现出美国、欧盟、亚洲“三足鼎立”的局面。
美国是世界最早发展电子商务的国家，同时也是电子商务发展最为成熟的国家，一直引领全球电子商务的发展，是全球电子商务的成熟发达地区。
欧盟电子商务的发展起步较美国晚，但发展速度快，成为全球电子商务较为领先的地区。
亚洲作为电子商务发展的新秀，市场潜力较大，但是近年的发展速度和所占份额并不理想，是全球电子商务的持续发展地区。
我国电子商务发展概况1、我国电子商务的现状2、我国电子商务发展呈现典型的块状经济特征，东南沿海属于较为发达地区，北部和中部属于快速发展地区，西部则相对落后。
3、中央政府促进电子商务发展的政策4、我国电子商务发展趋势(1)电子商务的发展环境将不断完善，发展动力持续增强。
(2)电子商务应用将达到新的广度和深度。
(3)电子商务与产业发展深度融合不断加大，加速形成经济竞争新态势(4)电子商务服务业蓬勃发展，逐步成为国民经济新的增长点(5)移动电子商务正成为电子商务新的应用领域5、我国电子商务发展存在的问题(1)区域发展不平衡。
西安曲江商业项目定位报告
2008年之后，随着西安投资环境的不断改善，高新区、经开区、曲江商务区等形成了多个区域的相对区域中心，吸引大量国际国内知名公司落户，办公市场的售价与租金“节节攀升”，“供不应求”成为西安市办公市场的最好写照。
西安市房地产市场概况
西安市办公成交情况
随着“国际化”大都市建设，大量企业总部、中小公司纷纷落户西安，西安市办公市场摆脱之前的成交低迷，成交量价近两年呈现出“跨越式”增长，售价与租金“节节攀升”。
东大街
开元百货
100,000
百货
民生百货
22,000
百货
西大街
世纪金花（钟楼店）
31,000
百货
唐人街
20,000
散售店铺
上海城
30,000
散售店铺
世纪金花美居生活家
27,000
百货
中环银泰
70,000
百货
百盛
30,000
百货
民生百货
24,000
百货
喜庆商品城
不详
专业市场（散售）
南大街
世纪金花
8,000
从第一产业占主导到重工业占主导，产业排序从一二三到三二一，现代城市产业结构的调整背后，西安正从传统一步步走向现代。 1995年西安服务业比重超过50%，标志着西安从全国重要的工业基地逐步发展成为以第三产业为主的服务经济城市。 西安市发改委有关负责人表示，服务型主导的经济不仅提高了城市承载力，提升了服务功能，也熨平了经济波动，特别是在应对国际金融危机和世界经济减速中发挥了稳定器的作用。
飞旋购物广场
4,400
小商品市场
百盛百货
31,000
百货
金鹰百货
26,000
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
国际商城项目投资价值分析报告目录一、**国际商城项目概况 (2)1．发展商简介 (2)2．项目参与方 (3)3．项目概况 (3)（1）选址分析 (4)（2）**国际商城总体规划介绍 (5)（3）**国际商城首期工程介绍 (6)二、项目投资收益分析 (7)1．项目建设进度情况分析 (7)2．项目资金投入情况分析 (7)3．项目首期工程市值及收益预测 (9)三、项目敏感性分析 (12)四、项目投资价值分析 (14)1．**国际商城项目投资收益指标分析 (14)2．项目投资价值判断 (15)备注：本分析报告有关项目数据以华东建筑设计研究院所作的项目初步设计方案为依据，最终须以的项目施工图设计数据为准。
一、**国际商城项目概况1．发展商简介**国际集团股份有限公司（以下简称公司）于1993年6月发起设立。
目前公司总股本27123万股，每股净资产2.48元，资产负责率25.6%。
在NET系统上定向募集法人股为4027.5万股，后10送5，最新定向募集法人股6086.25万股，由华夏证券包销。
公司主要股东单位**国际商城建设有限公司武汉钢铁（集团）公司中国石化集团扬子石油化工有限责任公司恒通集团股份有限公司中国石化集团金陵石油化工有限责任公司**南华北方实业有限责任公司中国人民保险公司江苏省分公司中国城乡建设发展总公司中国农房公司安徽省国际信托投资公司公司发展目标公司以建设和持有**国际商城这一**市中心区域综合性超大型商用建筑群为主要发展目标，并在此基础上，拓展国内主要中心城市类似商业地产物业，成为以长期持有优质商业物业为主要投资方向、以物业租赁业务为主要收益来源的收租股概念的大型公众公司，为股东获取长期稳定丰厚的收益回报和资产增值。
近期发展计划（从2001年11月始36个月的时间）：建成首期工程（21万㎡）并开业；与工程建设同步实现公司发行社会公众股并申请上市的目标。
中期发展计划（从2005年2月始30个月的时间）：建成二期工程（约16万㎡）并开业。
长期发展计划：拓展国内主要中心城市类似商业地产物业，为股东获取长期稳定的收益回报和资产增值。
2．项目参与方建筑师：美国洛翰建筑师事务所（美国，芝加哥）上海华东建筑设计研究院（中国，上海）物业管理：第一太平戴维斯牧业顾问有限公司（中国，香港）酒店管理：雅高国际酒店管理集团（法国，巴黎）物业代理：美联物业（香港联交所上市公司）（中国，上海）法律顾问：方和吴正和律师行（中国，香港）发展商：**国际集团股份有限公司**国际商城建设有限公司（中外合资）3．项目概况**国际商城（World Trade & Exhibition Center，Nanjing），是位于**市城区中心区域综合性超大型商用建筑群，项目总建筑面积为37万平米。
（1）选址分析**国际商城项目位于**市城区西北部的鼓楼区。
鼓楼区因建于明洪武十五年（1382）的“鼓楼”而得名，区内有扫叶楼、江南水师学堂附设矿路学堂，民国临时政府参议院旧址等文物古迹52处，其中市级以上文物保护单位9处，区域内的古林公园、国际园、江苏电视塔、清凉山公园、乌龙潭公园等构成了**市的“城西旅游风光带”，其中最著名的是石头城，公元212年，东吴统洁者孙权建石头城，作为建邺的卫城。
蜿蜒雄峙的石头城遗址，现为国家级文物保护单位。
辖区内的山西路广场地区是全市最繁华的商贸中心之一，其中湖南路精品一条街是**名牌产品最多、质量最优、款式最新的商业街之一，是“全国创建文明城市活动百家示范点”之一，也是全国十五条“百家万店无假货活动示范街”之一，紧邻玄武饭店南侧，东起中央路，西至山西路广场，全长1100米，沿街共有大小商店174家，总营业面积56360平米，其中商场5家、名牌专卖店25家、特色商店40家、金融网点9家，湖南路东端将规划建成全国规模最大的江苏省书城。
湖南路集商贸、金融、信息、旅游、娱乐等诸多功能于一体，以其独具的风格特色，浓郁的现代气息，形成未来都市风貌的雏型。
鼓楼区高等院校集中，有**大学、河海大学等高等院校28所，有五台山体育中心和文体功能齐全的鼓楼区体育馆。
文化气息浓、体育锻炼热情高，每两年举办一次鼓楼金秋艺术节，文体活动丰富多彩。
八十年代以来，改革开放使鼓楼区充满了生机和活力。
**国际商城项目用地扼居**市主轴线中央路最繁华地段，与华东地区经贸活动中心——江苏展览馆隔街相对，紧邻四星级玄武饭店，并与**唯一的国家级商业示范街湖南路毗邻。
近邻**国际商城项目的还有**最大的城市公园玄武湖，直线距离仅300余米。
**国际商城项目、**市政府、江苏省政府所在地构成**城金三角区域，是**商贸、政治、文化、通讯、交通及旅游中心区。
基地现状**国际商城基地位于**市鼓楼区，占地32477平方米，基地北侧为马家街，东侧为中央路，南侧是童家巷。
东望玄武湖及紫金山，向北可达宁沪高速巴士总站、**火车站和长江二桥；往南直抵**传统商贸中心新街口。
北面新模范马路连接玄武湖湖底隧道，可直达新庄**国际会展中心；在建的**地铁一期工程（2005年竣工通车）玄武门站与项目紧邻。
项目具有**新商贸中心的地段优势，依托玄武湖秀丽的风景优势，拥有公交和地铁构筑成的立体交通优势。
地铁概念、景观物业、综合功能、超大规模、CBD位置使项目其独占鳌头的市场优势显而易见。
（2）**国际商城总体规划介绍**国际商城作为一个多功能的综合性大型建筑群，规划建筑面积37万平米。
总体布局结合基地东向面对玄武湖、紫金山壮丽景观这一得天独厚的地理位置，组成以主塔**国际大厦为主体的品字形布局，三幢超高层塔楼鼎足而立。
平面布置的重点是在中央路开辟中心广场，以与城市主干道形成良好的空间尺度关系。
此面积达8000平米的弧形柱廊广场，将成为进入商城裙楼超大型“Shopping Mall”的主入口。
**国际商城即使以当今最先进的国际标准衡量也是一个巨大无比高水准的多功能开发项目，它将零售、娱乐、餐饮、展览、办公、酒店、高级公寓和公众停车场融汇于统一规划的建筑群体。
**国际商城的建成大大提升**城市商业基础设施的档次、水准，因而她被誉为**市“十五”计划期间首要标志性建筑，**市2002年固定资产投资城建重大项目。
（3）**国际商城首期工程介绍**国际商城项目分两期开发，第一期包括南、北塔楼和裙楼，总计21.3万平米；第二期为主楼，约16万平米。
首期工程融汇以下四个建筑功能：裙楼位于八层裙楼（约8.4万平米）的“名店世界”，是按北美标准设计的大型复合商业设施，它将中型精品百货与众多特色名牌专卖店、风格化餐厅，以及休闲娱乐等不同服务业，复合于舒适宏大的共享室内公众空间之中，提供“一站式”的完善服务。
名店世界采光中庭广场逾千平米，室内步行商业街宽达9米，休闲空间设施充裕。
在这里，购物不再是唯一目的，“逛Mall“将成为都市人热衷的生活方式。
裙楼第八层世界贸易展览中心，展览大厅面积逾万平米，透过二百米长的东向弧形落地玻璃，广阔的景观视野，一扫普通展馆封闭、压抑的传统印象。
在此举行的商业展示、发布活动将变得轻松、愉快和更具魅力。
南塔楼南塔楼35层，高度146米。
南塔楼上部（23层以上）为**诺富特国际酒店（四星级），约300个房间（含北塔楼部分酒店式服务公寓），由法国雅高（Accor）国际酒店管理集团管理。
南塔楼下部（11-22层）为面积约2.6万平米高科技商务办公楼，按照国际公认的智能化建筑标准BACnet（建筑自控网络和数据通讯标准）的要求定位；建筑并采用大跨度的框架结构，可任意改变间隔。
北塔楼北塔楼38层，高度149米。
北塔楼自11层-38层为面积约4.2万平米的高档公寓，共有130套建筑面积在240平米-370平米之间的南北跃层复式单位，或者可称为空中别墅。
裙楼的天台花园和双塔的9-10层是酒店客商和公寓住户所享有的俱乐部会所。
首期工程含4万多平米的两层地库，容纳625个汽车车位。
二、项目投资收益分析1．项目建设进度情况分析**国际商城项目工程施工包括前后两期，项目总建设期为5.5年，合计66个月，工期从2001年11月开始，至2007年5月底结束。
其中一期工程为南北塔楼以及裙楼建设，总建筑面积为213，617平方米，工期预计为36个月，2001年11月动工至2004年10月结束；二期工程为60层主塔以及裙楼建设，总建筑面积158，025平方米，工期预计为30个月。
2．项目资金投入情况分析依据《**国际商城项目可行性研究报告》，项目静态总投资为242882万元，其中一期工程静态投资为119046万元，二期工程静态投资为123836万元。
一期工程投资情况如下：A．土地费用：16800万元B．工程费用：79569万元C．其他费用：17008万元D．不可预见费（5%）：5669万元总投资：119046万元（折合单位成本5573元/㎡）需要说明的是，在预计**国际商城项目投资时考虑的是静态因素，不考虑时间对投入的影响以及建筑原材料价格的可能变化。
**国际集团的资金投入计划：一期工程：●公司自筹资金及工程总包单位融资，完成进度至裙楼结构四层顶，约1.5亿元；●以项目在建工程抵押形式向银行申请建设资金贷款约2亿元；●工程进度至±0时开始预售，以建设期销售回笼资金（依据美联物业销售计划及综合市场各种潜在因素）约为6亿元；●资金缺口部分或采用公司股东扩股增资或引进战略投资者或其他投资者筹措资金。
二期工程：●以一期工程物业租售回款作为二期工程的建设投入资金完成二期工程的建设；●资金缺口部分通过贷款、上市筹资或引进投资者。
3．项目首期工程市值及收益预测（1）一期工程市值预测预测依据**市目前同类相似物业的售价水准表1 各建筑功能销售单位和总价建筑功能可售面积销售价格销售总价（㎡）（元/㎡）（万元）北塔楼公寓42044 8000 33635南塔楼办公26598 10000 26598南塔楼酒店22140 13000 28782裙楼商场84229 20000 168454北塔楼会所5722 9800 5608地库车位625（个）25（万元/个）156625总计278702项目首期工程市值总价及净现金收入首期工程物业总资产市值278702万元（2）一期工程建成后收益预测**国际商城项目自进入正负零时期，开始进行相关楼盘的预租、预售，这就意味着项目启动后便会有现金流入。
实施销售依据：●**国际商城各功能部分的出租、出售价格的取值参照**市目前同类物业出售、出租水准而定；●出租率的取定：基本上按照第一、第二年以70-80%的比例，正常经营年按90%的比例取定；●出售率的取定：商场、公寓式酒店按照建设期第二年预售50%、第三年预售30%、经营期第一年销售20%的比例，而住宅分别按照30%、50%、20%的比例出售；●各种税费按国家标准计取；●折旧年限取土地费用为50年，前期及配套费用、业主开办费、室内装饰、不可预见费及建设期利息折旧年限为5年，房屋建筑折旧年限为30年，设备、安装为10年，均采用分大类直线折旧；●出租物业经营成本按租金收入的10%计取；●一期工程物业租售模式：商场：15%销售，85%出租；办公楼：100%出租；公寓式酒店、北塔住宅均100%销售。