深圳房地产开发贷款类型.doc
《深圳市房地产市场监管办法》
深圳市房地产市场监管办法深圳市人民政府令第２２１号《深圳市房地产市场监管办法》已经市政府五届一次常务会议审议通过，现予发布，自２０１０年９月１日起施行。
市长许勤二〇一〇年七月九日第一章总则第一条为加强深圳市（以下简称本市）房地产市场管理，规范房地产开发经营、经纪和估价行为，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据有关法律、法规和规章，结合本市实际，制定本办法。
第二条本办法适用于本市行政区域内房地产开发经营、经纪和估价活动及相应房地产市场管理行为。
第三条房地产开发经营、经纪和估价，应当遵循合法、平等、公平、自愿、诚实信用的原则。
房地产开发企业、经纪和估价机构及其从业人员的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得非法干预其业务活动和结果。
房地产开发企业、经纪和估价机构及其从业人员应当妥善保管在业务活动中获悉的交易当事人的资料，保守当事人的个人隐私和商业秘密，不得违法利用其所获取的信息。
第四条市政府房地产主管部门（以下简称主管部门）依法对房地产市场进行指导、检查、监督和管理。
发展改革、工商、价格、建设、税务、劳动、国有资产管理、银行监管等部门依据各自职责对房地产市场行为进行监管。
第五条主管部门应当根据房地产市场监管的要求，建立房地产信息系统，作为房地产交易、管理的操作平台和有关房地产交易、管理信息的发布平台，实现对房地产市场的动态监控。
除依法公开的信息外，使用房地产信息系统应当进行数字认证，以获取相应的操作权限。
信息系统的管理和使用办法由主管部门另行制定。
第六条鼓励和引导房地产开发企业、经纪和估价机构成立和完善相关房地产行业组织。
房地产行业组织在主管部门的指导下，依照法律、法规、规章和行业组织章程，实行房地产行业自律管理。
----------------------------精品word文档值得下载值得拥有----------------------------------------------房地产行业组织应当积极组织房地产开发企业、经纪和估价机构及其从业人员的业务培训和继续教育。
深圳购房合同预售
深圳购房合同预售一、合同基本信息1. 甲方（开发商）：深圳市XX房地产开发有限公司2. 乙方（购房者）：张三3. 房屋座落：深圳市XX区XX路XX号4. 房屋建筑面积：XX平方米5. 房屋用途：住宅6. 房屋总价：人民币XXX万元整7. 付款方式：按揭贷款/一次性付款8. 交房时间：预计XXXX年XX月XX日9. 质量保证期：自交房之日起计算，为期两年10. 其他约定事项：请参阅附件《补充协议》二、甲乙双方的权利和义务1. 甲方应按照合同约定的时间、地点、质量、标准向乙方交付房屋，并办理相关产权手续。
2. 乙方应按合同约定的付款方式支付房款，并在收到甲方发出的交房通知后及时办理收房手续。
3. 甲乙双方应遵守国家法律法规，不得损害对方的合法权益。
如因一方原因导致合同无法履行或产生纠纷，应承担相应的法律责任。
4. 在质量保证期内，如发现房屋存在质量问题，乙方有权要求甲方进行维修。
甲方应在接到乙方通知后的一个月内完成维修工作。
如甲方未按时完成维修，乙方有权自行维修，并由甲方承担费用。
三、违约责任1. 如甲方未按约定时间交付房屋，乙方有权解除合同，并要求甲方退还已支付的房款及支付违约金。
2. 如乙方未按约定付款方式支付房款，甲方有权解除合同，并要求乙方支付违约金。
3. 如因不可抗力因素导致合同无法履行，双方均不承担违约责任。
但应及时通知对方并提供相关证明。
四、争议解决如甲乙双方在履行合同过程中发生争议，应首先友好协商解决；协商不成的，可以向有管辖权的人民法院提起诉讼。
五、其他事项1. 本合同一式两份，甲乙双方各执一份。
本合同自双方签字盖章之日起生效。
2. 本合同未尽事宜，可由甲乙双方协商补充。
补充协议与本合同具有同等法律效力。
3. 本合同附件为《补充协议》，与本合同具有同等法律效力。
中指院--房地产开发融资方式改革,房地产基金或将迎来新的发展机遇 -房地产-2024
房地产开发融资方式改革，房地产基金或将迎来新的发展机遇房地产基金监管政策：不动产私募基金投资范围放宽至存量商品住宅2016年-2022年，私募基金投向房地产领域受到严格限制。
2017年，为加强房地产市场调控，防范过热风险，中基协发布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号——私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》，限制16个热点城市普通住宅地产项目的债权投资，限制所有地产项目的债权融资用于缴纳土地款、补充流动资金或者支付首付贷。
自2018年资管新规发布以来，私募资管业务持续规范化整改，通道业务快速缩减。
2023年，不动产私募资金开始试点。
2022年11月，证监会支持房企股权融资的“第三支箭”，提出积极发挥私募股权投资基金作用，随后，证监会在2023年2月启动了不动产私募投资基金试点工作，中基协配套发布《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》，私募投资基金通往房地产行业的道路被打通，且首次被正名。
此次政策目的为进一步发挥私募基金多元化资产配置、专业投资运作优势，满足不动产领域合理融资需求，以促进房地产回归稳定发展。
同期，部分私募股权投资机构取得不动产私募投资基金管理人的试点资格，包括鼎晖投资、深创投不动产基金、高和资本、中联前源不动产基金、鼎信长城投资集团、建信(北京)投资基金管理有限责任公司。
总体来看，监管部门鼓励私募基金大力发展股权投资，对债权和收益权投资监管依据房地产市场环境略有收放，在一定程度上肯定了债权和收益权的积极作用，私募基金可以做着两类投资，但必须要有度，而且不能偏离私募基金本质。
表：房地产基金重要监管政策摘要发挥私募股权投资基金作用2023年2月证监会启动了不动产私募投资基金试点工作证监会在私募股权投资基金框架下，新设“不动产私募投资基金”类别，并采取差异化的监管政策2023年2月《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》中基协明确不动产投资范围、管理人试点要求、向适格投资者募集、适度放宽股债比及扩募限制、加强事中事后监测等数据来源：中指研究院整理2023年不动产私募投资基金的差异化监管主要体现在以下几点：（1）大幅提升准入门槛。
房地产开发类贷款概述
房地产开发类贷款概述房地产开发类贷款是指金融机构向开发商提供的一种融资方式，用于支持开发商购置土地、开发和建设房地产项目。
房地产开发类贷款的类型和特点各不相同，以下是本文对其进行概述和分析的内容。
一、房地产开发类贷款的分类按照贷款用途不同，房地产开发类贷款可以分为以下几种：1. 土地购置贷款：用于开发商购置土地和工程前期费用。
2. 建设贷款：用于建筑物、钢结构、水泥制品的制造和运输、装修等工程费用。
3. 经营贷款：开发商在进行市场化运营管理时所需的流动资金。
4. 二次开发贷款：用于对现有物业进行再次开发、改造，提升其市场价值。
二、房地产开发类贷款的特点1. 风险高：房地产开发类贷款的风险往往比较高，因为土地和房产的价格波动较大，同时开发商的资金流动周期也比较长，需要对市场变化进行敏感的预测和把控。
2. 数额较大：房地产开发类贷款通常数额较大，因为一个房地产项目需要建筑、规划、设计等环节，需要大量的资金支持。
3. 抵押物不同：房地产开发类贷款的抵押物不同于个人贷款、企业贷款，它是以开发商开发的项目为抵押，涉及到大量的法律和规划审批。
三、房地产开发类贷款的申请条件1. 开发商应合法注册：房地产开发类贷款是根据开发商在市场上的信誉和资质来判断的。
如果开发商不具备合法性，按照规定不予批准，因此开发商应合法注册，并符合相应的资质要求。
2. 开发商需具备还款能力：开发商在获得房地产开发类贷款后，应具备足够的还款能力，一般需要出具可行性报告等证明材料。
3. 开发商需要提供相应的担保：金融机构为了降低风险，通常会要求开发商提供担保，例如房产或其他资产。
四、房地产开发类贷款市场的发展趋势房地产开发类贷款市场的发展趋势是多方面的，以下几个方面比较明显：1. 风险控制：金融机构在投放房地产开发类贷款时需要对风险进行评估和把控，尤其是在当前宏观经济环境下房地产市场的高风险。
2. 收益优先：金融机构在投放房地产开发类贷款时，需要注意把握风险和收益的平衡，使得项目的收益优先，以满足其赢利的目的。
农业银行房地产贷款
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。
我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。
”6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。
”7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。
农业银行房地产贷款1、商品房开发贷款产品定义商品房开发贷款是指向房地产开发企业发放的，用于商品房及其配套设施建设的贷款。
按照贷款种类，分为住房开发贷款、商业用房开发贷款、综合用房开发贷款和其他商品房开发贷款（保障性住房开发贷款除外）。
功能和特色商品房开发贷款用于满足借款人因房地产开发投资项目建设资金不足融资需求。
办理流程商品房开发贷款的基本操作流程为：客户申请与受理→信贷业务调查（评估）→信贷业务审查、审议与审批→信贷业务实施→信贷业务发生后管理→信用收回。
2、经营性物业抵押贷款产品定义经营性物业是指已竣工验收并投入运营，经营管理规范、经营收入稳定、现金流充裕、综合收益较好的商业营业用房、办公用房、宾馆酒店、SHOPPING MALL（大型购物中心）、酒店式公寓、工业和仓储用房等物业形式。
经营性物业贷款是指我行向具有合法承贷主体资格的经营性物业所有权人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，以该物业的经营收入作为主要还款来源的贷款。
功能和特色经营性物业抵押贷款可用于物业在经营期的资金需求。
对于自行建造的物业，可用于置换负债性资金和超过项目资本金规定比例以上的资金；对于购置的物业，可用于置换购置款。
经营性物业抵押贷款可根据物业所有权人的需求、物业租金收入和物业价值来确定贷款期限和贷款金额。
深圳市房地产市场形势与宏观调控
2004年深圳市房地产市场形势与宏观调控一 2004年深圳房地产市场总体形势1.房地产开发投资额出现负增长，商品房在建规模继续减少2004年1～11月，全市完成商品房开发投资360.91亿元，同比减少了1.25%，改变了前几年高速增长及2004年以来缓慢增长的状态，首度出现负增长。
从房地产开发投资占同期固定资产投资的比重来看，1～10月房地产投资占固定资产投资的比重为38.7%，大大低于前几年的水平，同时对比本年度前9个月的数据，该比重呈现逐步下降的趋势，这将使固定资产投资结构进一步优化（见表1）。
表1 2000年以来深圳市商品房投资增长速度及其占固定资产投资的比重从商品房建设规模看，2004年1～11月，商品房施工面积为2583.32万平方米，同比下降了3.36%，其中商品住宅施工面积1934.17万平方米，同比下降了9.93%；商品房新开工面积763.37万平方米，同比下降了9.82%；商品房竣工面积531.29万平方米，同比下降了26.57%，其中商品住宅竣工面积432.8万平方米，同比下降了25.8%（见表2）。
表2 2004年1～11月深圳市商品房建设规模情况以上数据表明，2004年，深圳房地产开发投资增长速度和建设规模均出现一定幅度下滑，房地产市场供应水平出现下降趋势。
2.开发商贷款首次出现下滑，个人住房贷款占房地产贷款比例上升截止到2004年11月底，全市人民币贷款余额为5092.34亿元，比年初增加了560.54亿元。
房地产贷款额为1623.27亿元，比年初增加了195.51亿元；其中个人住房贷款为1141.64亿元，比年初增加了211.53亿元，开发商贷款481.63亿元，比年初减少了16.01亿元，这是近六年来开发商贷款额首次出现下滑。
截止到2004年11月底，深圳房地产贷款额占全市人民币总贷款额的31.9%，与去年12月底所占比例基本持平，新增房地产贷款额占新增人民币总贷款额的35%，而新增贷款主要来自于个人住房贷款的增加。
房地产开发企业融资模式综述
房地产开发企业融资模式综述【摘要】房地产业作为一个资金密集型行业，资金问题历来是房地产企业最关注的问题。
对开发商来说，通过什么渠道，以什么方式融资是非常重要的。
本文结合现行的经济政策和经济环境，对地产开发企业的融资模式进行了探讨。
【关键词】房地产开发企业；房地产融资；现状中国的房地产业发展最主要的融资方式还集中于银行贷款，但受国家有关房地产业发展的管理与控制政策的出台等因素的影响，银行融资已经变得十分困难，因此给房地产业发展带来极大的困扰，也在一定程度上促进了房地产业融资的多元化发展趋势的出现。
自2006 年以来，国家宏观经济的主基调逐渐转向稳健和从紧，为了控制房地产业过热，防范房地产泡沫引发金融危机，国家颁布了一系列提高房地产开发资金门槛，紧缩房地产开发贷款的宏观调控政策。
2010 年“国十条”中更明确提出以“管严土地，看紧信贷”为主的宏观调控措施，使深圳乃至全国的房地产开发企业的融资难度日趋加剧。
作者认为，在适应当前宏观调控的背景下，房地产企业如何有效地利用各种融资方式融通资金，具有理论和现实意义，值得深入探讨。
1、房地产开发企业融资体系现状及存在的问题1.1 房地产开发融资体系的现状2011年，在宏观调控政策和银根持续紧缩影响下，国内房地产开发企业获得金融贷款难度不断加大，融资难题越发严峻。
深圳虽地处沿海地区，贸易量、人口数量等比较大，房地产开发企业却也难逃融资难题，表1描述的为2009～2011年城市房地产开发资金来源情况。
根据表1中数据清晰地看到，虽然房地产开发资金到位总额每年都在上涨，但其中的结构却发生了很大的变化。
在银根持续紧缩的影响下，2011年房地产开发资金中，国内贷款数额不增反降；与此同时，为了保证资金的供应和房地产开发的顺利进行，自筹资金及其他资金的比例逐年上升，且上升幅度较大。
此外，房地产开发企业融资模式缺乏多元化的特点在表中也显露无疑。
房地产作为一个资金密集型行业，也是国民经济发展的重点行业，本应得到国家及政府的大力扶持，但近两年来，在国家宏观调控的政策影响下，国内银行贷款等资金供应量不断紧缩。
银行房地产开发贷款授信报告格式
银河房地产开发贷款授信报告客户名称：黑洞房地产开发有限公司申报行：申报日期：一、授信总体情况（本部分是报告总领，主要是介绍本次授信的总体情况）一、申请人：黑洞房地产开发有限公司（下称“黑洞地产”）二、申请贷款种类及金额：房地产开发贷款3亿元三、授信项目名称：黑洞空中花园D区四、借款利率：同期基准利率上浮50% （利率主要是参考市场的利率和跟房地产公司博弈的结果。
如果房地产公司实力雄厚，多家银行争夺其业务，利率比较低。
银河需综合考虑这个客户的重要性，能给银行带来多少综合收益（贷款利息收入、个人贷款、个人优质客户等等））五、担保方式：土地使用权抵押，符合条件后转为在建工程抵押。
天外天集团提供集团担保。
企业实际控制人黑洞人提供个人保证担保。
（这是比较普遍的担保方式。
有些大型房地产集团可能只提供其他项目公司担保，这就要银行自己衡量风险了。
在建工程抵押是比较稳妥的担保方式，最好能用先还后解压的方式，可以控制开发商的还款进度。
现在很多开发商都比较大型，开发项目比较多，如果控制不好，销售款很容易被挪用到其他项目上。
预收款名义上需要房管局审批才能使用，但房管局和开发商往往同穿一条裤子，根本没有控制开发商用款）六、授信期限：3年（根据其实际进度）七、还款方式：2021年还1.5亿元，2022年还1.5亿元：（根据其销售现金流进行设计。
还可以加上：销售收入的60%用于归还贷款；住宅项目销售到7成还清贷款。
车库不要计算入内，车库往往入住时再销售，贷款早就到期了）八、放款条件：1、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》齐全；（基本条件）2、项目自有资金与贷款资金同比例到位，自有资金总额不低于项目总投资30%；（基本条件。
房地产开发款项往往三部分组成：自有资金、银行贷款、销售再投入。
有些银行为了控制完工风险，全包了除自有资金以外的资金需求）3、股东方出具承诺函，承诺对本项目超投资负责，在我行贷款未偿付前，不得收回投资以及分红。
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深圳房地产开发贷款类型()
房产买卖
二手房
商品房纠纷
房产税费
购房指南
物业管理
房屋租赁
小区物权
房屋抵押
从事房地产开发性质的企业进行房地产开发、基础设施建设项目可向银行申请发放的房地产开发类贷款。
用于开发项目的土地征用及拆迁补偿、前期工程、基础设施建设、房屋建筑安装以及公共配套设施等发生的费用支出。
细分种类房地产开发类贷
款包括房地产业流动资金贷款和房
从事房地产开发性质的企业进行房地产开发、基础设施建设项目可向银行申请发放的房地产开发类贷款。
用于开发项目的土地征用及拆迁补偿、前期工程、基础设施建设、房屋建筑安装以及公共配套设施等发生的费用支出。
细分种类房地产开发类贷款包括房地产业流动资金贷款和房地产开发贷款两种。
1.房地产业流动资金贷款，是向从事房地产开发的企业发放的用于其生产经营周转的贷款。
2.房地产开发贷款，是向房地产开发企业发放的用于其所开发的房地产项目建设的贷款，包括：（1）住房开发贷款：是向房地产开发单位发放的用于其所开发的住房项目建设的贷款；（2）商业用房开发贷款：是向房地产开发单位发放的用于其所开发的商业用房项目建设的贷款；（3）经济适用住房贷款：是向房地产开发单位发放的用于其所开发的经济适用住房项目建设的贷款；（4）科教文卫单位住房开发贷款：是向科研院校、高等院校、文化艺术单位、卫生医疗单位或承担上述单位经济适用住房开发建设任务的企业发放的，专门用于上述单位经济适用住房项目建设的贷款；（5）高等院校学生公寓贷款：是向经国家有关部门批准设立的高等院校及承担高等院校学生公寓建设任务的企业发放的，专门用于高等院校学生公寓开发建设的贷款；（6）其他房地产开发贷款：向其他房地产项目的开发建设提供的贷款。
币种和期限房地产业流动资金贷款的期限分为短期和中期两种，其中，短期贷款是指贷款期限在一年以内（含一年）的贷款，包括六个月以内（含六个月）和六个月至一年（含一年）；中期贷款是指贷款期限在一年以上、三年以下（含三年）的贷款。
房地产开发贷款的期限分为短期和中长期两种，其中，短期贷款是指贷款期限在一年以内（含一年）的贷款，包括六个月以内（含六个月）和六个月至一年（含一年）；中长期贷款是指贷款期限在一年以上的贷款，包括一至三年（含三年）、三至五年（含五年）、五年以上。
另外，特别规定经济适用房开发贷款最长不超过3年：高等院校学生公寓建设贷款最长不超过10年。
利息计算在人民银行规定的相应期限档次贷款利率的基础上，根据借款人情况、市场情况等在人民银行规定的浮动范围内确定房地产开发类贷款利率，利率水平和浮动范围随人民银行的调整而调整。
贷款程序1.贷前咨询（1）借款人条件借款人为房地产开发企业或具有房地产经营开发资格的企业单位的，应具有建设行政主管部门核准的房地产开发企业资质证书或具有承担贷款项目开发建设的资格；如接受其他单位委托进行房地产开发建设，还要求与业主单位正式签订房地产开发建设工程合同。
（2）贷款项目条件①开发项目经过可行性论证；②开发项目已纳人国家或地方房地产开发建设计划，有关文件完整、真实、有效，能够进行实质性开发建设；③贷款项目工程预算和施工计划符合国家和当地政府的有关规定；④贷款行规定的应具备的其他条件。
2.提出申请客户向银行提出借款申请时，需提交以下资料：（1）借款申请报告及董事会借款决议；（2）企（事）业法人营业执照、法人代码证；（3）法定代表人或其授权代理人的证明文件；（4）会计报表（主要包括资产负债表、损益表及财务情况说明书）和上一个月的会计报表；（5）税务部门核准的税务登记证；（6）贷款卡；（7）房地产开发企业的资质证明文件；（8）申请贷款项目的有关材料，主要包括项目建议书、可行性研究报告及批准文件。
项目年度投资计划、扩初设计以及批准文件、《土地使用权证》、《建设用地
规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《拆迁许可证》、《建设工程开工证》、《商品房销（预）售许可证等》；（9）贷款银行要求提供的其他文件资料。
3.配合银行调查在昆明市商业银行同意受理申请后，银行经办人员需要对借款人、项目、保证人（物）进行实地走访、调查等，客户应配合银行经办人员，提供真实、准确的信息。
4.签订合同，并办理有关事宜。
如果银行审批后同意贷款，则借款人与银行签订《借款合同》，并根据担保方式不同，借款人与银行签订《抵押合同》或《质押合同》，或第三方保证人与银行签订《保证合同》、《抵押合同》或《质押合同》。
5.贷款发放客户根据银行经办机构的通知携带有关资料、印鉴到银行会计柜面办理贷款发放和贷转存手续。
6.支取款项客户支取贷款时，应向银行提供《用款计划》及有关的工程建设合同、材料供应合同、设备采购合同等有关文件，经信贷员及其主管审查同意后，方可到会计柜台办理贷款支取。
7.贷款归还客户应严格履行借款合同，按合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息。
客户应在结息日向银行支付到期利息，首次付息日为借款发放后的第一个结息日。
对于短期借款，客户根据《借款合同》中所约定的结息方式按月或按季支付到期利息，按月结息的，每月的20日为结息日；按季结息的，每季末的20日为结息日：对于中长期借款，客户按季支付到期利息。
借款人应当按照约定的日期和数额归还借款本金，对于分次还本的，最后一笔贷款清偿时，利随本清；一次性还本的，全部贷款清偿时利随本清。
银行如发现借款人在贷款期间有违法、违约行为，经办行可停止支付借款人尚未使用的贷款，并按合同约定，要求借款人提前归还贷款，并支付利率及损失赔偿金等费用。
客户遇特殊情况不能按期归还贷款，如符合昆明市商业银行贷款展期条件的，应在贷款到期日前
１个月，提交《昆明市商业银行借款展期申请书》，并提交相应材料，经审批同意后，借款人与银行签订《借款展期合同》，并办理相关事宜。
8.合同变更借款合同需要变更或借款人将借款合同项下的权利、义务转让给他人，必须经借贷双方协商同意，并签订变更协议。
9.贷款结清贷款全部本息归还后，客户到柜台办理贷款销户手续。
10.其他借款人不符合展期条件，且在贷款到期日不能归还贷款，贷款行将根据合同及有关法律法规追究、处罚借款人的违约行为。