麒丰百货拓展新发现、新天地可行性报告

麒丰百货拓展新发现国际广场、新天地购物广场可行性报告福建龙岩麒丰百货有限公司二〇一一年一月第一章百货业态现状及格局1.1国内百货业态格局1.2省内百货业态格局1.3龙岩百货业态格局第二章麒丰百货现状2.1麒丰百货现状2.2麒丰百货面临的困局第三章拓展项目分析3.1 新发现国际广场3.2 新天地购物广场第四章总结第一章百货业态现状及格局2.1国内百货业态格局近几年，随着国民经济的持续快速发展，城镇化进程的提速，城市商业呈现出又快又好的发展局面，在这种形势下，消费者的消费心态和市场消费结构都在发生着巨大变化，百货行业也在面临着一些新的挑战和机遇。

改革开放三十年，基本上都是以出口，以投资来拉动GDP的增长，在国民经济“三驾马车”中最弱的就是消费。

而就在这种情况下，中国的百货业还是获得了一个很好的发展。

到现在，国家在大力提倡扩大内需，扩大消费，从国内这一背景来看，未来百货商场一定会有一个大的发展，呈现一派欣欣向荣的趋势。

2010年的百货业更是以并购重组、上市融资为主旋律，行业巨头和区域龙头开拓二三线城市，并积极促进百货行业超市化、购物中心化进程，促进大型百货商场向购物、餐饮、娱乐多元化道路发展新一波趋势。

2.2省内百货业态格局2010年的福建百货业，可以用“群豪并起”来形容。

省内上市百货企业东百集团，在盘踞着福州这个省会城市后，各处谋求发展，先是谈下了莆田的金鼎广场，后又通过收购厦门新世界百货进入厦门，而后又增资子公司东方百货谋求更大的动作。

而作为外来户的、2010年上市的天虹百货，来势汹汹，仗着其强大的资金优势，也是在我省的各大城市游走拓展了一些三线城市（如永安），同时，除巩固好厦门的市场外，福州万象城天虹较往年已有较大的改观，已与福州东街口商圈的各大百货形成了鼎足之势。

而其他以福州、厦门为核心的省内百货如太平洋百货、巴黎春天、来雅百货等都在一如既往的耕耘着，蓄势待发。

值得一提的是，我省原先一些三线城市百货企业也在蓬勃的发展，在巩固其根据地的同时也在谋求更大的发展。

因此，2011年的福建百货业仍将延续这一“并起”的局面，感受着“各国大王、诸侯”的风采。

2.3龙岩百货业态格局龙岩市作为福建省内近几年来经济发展较为迅猛的一个地级市，随着其基础设施建设的日益完善，其对周边县市及边界区域的辐射力在不断增强，这在一定程度上促进了龙岩百货业的发展。

原先以麒丰百货为核心的中山路商圈，正在随着政府规划新区、新商圈的崛起而面临前所未有的挑战，但目前龙岩整体百货格局尚未改变，仍是以中山路为主，零星点缀着其他商圈的专卖店形式。

2011年，随着世纪天成的竣工及开业，以百货业态为主的龙岩商业格局将出现较难预料的局面。

一方面是新百货依托专业的百货业态物业结构和全新设施吸引人气，而另一方面新百货又将面临水土不服及投资方非专业等不确定因素。

因此，2011年对于龙岩百货业来说是充满变数的一年。

第二章麒丰百货现状2.1麒丰百货现状麒丰百货经历了九年长足的发展，现在已经成为龙岩百货业的航母企业，但是随着城市建设的快速发展，以及龙岩经济水平的快速提升，麒丰百货又将要面对十分激烈的市场竞争。

麒丰百货的发展经历了三个阶段：2.1.1筹措建设培育期（2001—2007）：公司在2001年注册开始筹建，以自有物业9#号楼为经营场所，开始了企业发展的前期准备阶段，为公司的长足发展奠定了人力、物力、财力、社会商业信誉等多方面的基础。

2.1.2拓展发展期（2007—2009）：2007年，公司以租赁的方式租下了现在经营的8#号楼十二年的使用权，而后经过重装开业，快速的走上了企业发展壮大之路，每年公司都在核心团队的共同努力下，创造了一个又一个的辉煌成绩。

2.1.3瓶颈调整期（2009—至今）：随着公司重装拓展后，经营成绩一年一年的攀升，到了2010年公司的经营及发展遇到了瓶颈，公司先后与天虹百货、东百集团、新华都集团等百货业巨头进行了接触，谋求麒丰百货更大的发展，但是随着接触的进一步深入，市场环境变化以及各公司发展不同的需求，最终接触的结果都不是十分令人满意。

因此，在公司经历外部并购及合作无果的情况下，又将面临新商圈物业（龙岩大道的世纪天成、国贸中心）崛起的同时，公司必须在此瓶颈调整期做出适时发展策略，突破现阶段的发展瓶颈，以商业发展“不进则退”的忧患意识，积极开拓和寻找新的发展思路。

2.2麒丰百货面临的困局◆经营体量较小，且为单店经营，尚无连锁；◆经营业态欠丰富，尤其缺少聚拢人气的商超业态；◆新商圈的崛起，以及外来百货强势进入龙岩市场（将于2011年前后陆续进驻），打破我司一家独大的局面；◆市区人口基数总量及拓展规划区域有限，限制了我司在中心城区的发展；◆市面租赁物业费用昂贵，经营成本高，难以形成利润。

第三章拓展项目分析Array 3.1 新发现国际广场3.1.1项目描述【项目名称】：新发现国际广场【开发（代理）企业】：福建省合生创展房地产有限公司【项目性质】：综合体【所在区域】：福建龙岩闽西交易城【地址】：福建省龙岩市闽西交易城中心广场北侧【项目介绍】：新发现国际广场位于福建省龙岩市闽西交易城中心广场北侧，总占地29115平方米，总建筑面积111313平方米，其中商业面积51000平方米，酒店公寓21800平方米，地下和半地下室面积38513平方米。

主要由商场、店面和公寓式酒店组成。

集购物、休闲、娱乐、健身、餐饮为一体龙岩市品牌消费中心和区域性品牌消费品集散中心。

新发现国际广场定位为“龙岩首席全生活购物公园”，规划三大黄金走廊、四大商业主题、八大功能互动经营。

闽西购物广场将会产生由点向面的辐射效应，影响并吸引周边消费区域的人群，覆盖龙岩城市中心、闽西交易城、龙州工业园区、及西陂镇、龙门镇等商业重镇。

并将辐射永定、漳平、武平、连城、上杭等区域，吸引周边消费人群将达50-60万人。

【招商对象及内容】：主力店专业店品牌专卖店消费者服务餐饮食品类文体娱乐专业批发市场3.1.2项目SWOT分析通过上述SWOT分析，对本项目的优劣势有了一定的了解，但从一个要经营过万百货企业的角度来说，项目成功所必须的条件“人口基数”远未达到百货业态的需求（注：一般过万平米的百货需要10万到20万人口的支撑）。

从这一点上，目前项目若启动需要很长的时间来培养，来改变龙岩人的消费习惯，引导城区人群至交易城消费，但是这样的培养期要多久，就变得不好预测了，因为这些都是由许多不确定因素综合影响所决定的，如政府对交易城商圈的扶持力度、项目物业持有方对百货优惠条件、其他商圈的发展速度等等。

3.2 新天地购物广场【项目名称】：新天地购物广场【开发（代理）企业】：福建省合生创展房地产有限公司【项目性质】：综合体【项目规模】：6万平米【所在区域】：莲东社区【地址】：福建省龙岩市城区莲东北路西侧【项目介绍】：新天地购物广场项目总规划用地39823.07㎡，建筑占地面积10291.54㎡，总建设规模61006.69㎡，地上5层面积50417.96㎡，地下一层，是一个集商业、休闲娱乐为一体的大型商业项目。

现已签约大型综合超市、星美国际影院；大型海鲜酒楼、量贩KTV、知名电器卖场等主力店紧锣密鼓洽谈中，一层超市已定于2011年1月开业。

3.1.2项目SWOT分析通过上述的SWOT分析，我们可以看到项目最大的优势就在于政府主导规划的10万人口的人居板块，是目前龙岩规划最大政府投入配套设施（如学校、菜市场等）最完善的社区。

未来该社区将是以居住为主的社区，正因如此，麒丰百货若在此处开设分店，首先要面对的就是时间问题，多长时间能达到百货所需人口；再有就是人群消费力问题，在这方面我们倒是能够通过调整百货定位来解决。

第四章总结综上所述，两个项目都是目前比较热门的区域，但是从百货经营的角度来看，仅是物业条件较为适合百货运作，其他相关的经营条件尚不成熟，需要投入大量的人力、物力、财力。

以目前我司单店经营的现状，在充分考虑实际情况后，若要支撑这两个项目的营运，我司将面临巨大的考验。

首先，这两个项目都需要较长培养期，以公司目前的盈利水平，要支撑2至3年项目培养期，这将会严重拖累目前公司的经营状况，即便是得到集团总部的大力支持，我司仍要面对首个拓展项目是否成功给公司品牌声誉带来风险的可能。

若“首拓”不成功，将严重影公司在供应商中企业形象，为未来的开拓发展埋下隐患。

其次，两项目持有方（米兰春天）给予我司的优惠条件，在是否拓展这两个项目中起到了至关重要的作用。

以目前了解到的相关租金水平，即便不是我司这样单店运作的区域百货企业，以省内更大的上市百货企业，如东百集团、天虹百货等为例都是很难经营的。

因此，优惠条件谈到什么程度，对方能接受到什么程度，是项目是否拓展的关键。

最后，龙岩中心城区人口，以目前官方网站（新罗之窗）数据显示人口达到50万，其中城市人口30万。

此数据政府官网是否已更新至今、准确度等都有待考证，但即使是按照最大人口50万来计算，以目前龙岩中心城区的百货业来看，原有的中山路百货商圈以及即将竣工的世纪天成及周边百货商圈，即基本能满足龙岩百货消费的市场，若我司投资拓展这两个项目（或其中一个）都将使这个百货消费市场趋于饱和，届时百货业态的过剩，将是考验我司发展的严峻挑战。

因此，我司在考虑上述拓展项目时，经过对我司经营现状、市场环境是否成熟、物业租金水平是否合理、供应商是否有信心等方面的综合分析，目前我司拓展上述两个项目都存在较大风险，不宜满目扩张，但我司仍需保持高度的危机感，积极寻找合适的新物业，促进我司稳健的发展。

福建龙岩麒丰百货有限公司二〇一一年一月八日。