中级经济师考试科目房地产专业章节复习讲义
经济师考试《中级房地产》第八章讲义1
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经济师考试《中级房地产》第八章讲义1
第八章 房地产估价
1.市场法的适用对象
■ 适用于评估住宅、写字楼、商铺、标准厂房、开发用地等数量较多、经常发生交易的项目
■ 不适合特殊厂房、机场、学校、纪念馆、古建筑、寺院等较少发生交易的项目，以及在建工程之类可比性差的房地产项目
2.市场法的步骤
■ 搜集交易实例
■ 选取可比实例
■ 对可比实例的成交价格进行适当的处理
价格换算-建立价格可比基础
价格修正-进行交易情况修正
市场状况调整-进行交易日期修正
进行房地产状况修正
■ 求取比准0价格。
经济师考试《中房地产》第一章讲义10
经济师考试《中级房地产》第一章讲义10
四、房地产供求与价格关系的特殊性
全国房地产总的供求状况
本地区房地产总的供求状况
全国同类房地产的供求状况
本地区同类房地产的供求状况
•第三节地租地价理论
一、地租和地价概念
(一) 地租概念
地租是土地所有者凭借土地所有权向土地使用者让渡土地使用权时索取的超额利润
(二)地价概念
地价是土地所有者向土地需求者让渡所有权时获得的一次性货币收入
二、地租产生和发展
地租的产生和发展
地租主要形式
奴隶制地租劳役地租
封建制地租前期以实物为主，后期出现了货币地租资本主义地租货币地租
社会主义地租仍然存在地租。
中级经济师房地产专业知识与实务精讲第01-42讲讲义
中级经济师房地产专业知识与实务精讲第01-42讲讲义第1讲房地产经济基本理论（上）课前提示：一、关于2009年教材与2008年教材比较1、从总的章节来看：新版增加了房地产征收征用（第二章）内容，去掉了房地产开发规划设计内容（原第六章）。
旧版第四章房地产投资项目经济评价在新版中变为三个章节，分别为第五章房地产投资项目经济评价、第六章房地产投资项目不确定性分析、第七章房地产投资项目方案选择。
旧版第五章房地产投资风险分析插在了新版第六章房地产投资项目不确定性分析中。
2、从章节的内容来看：第一章房地产经济基本理论：共四节没有变化，但顺序发生了变化，内容主体没有变化，但具体内容有变化。
去掉了地租的边际产出力内容、城市的职能性质。
第二章房地产征收征用：全部为新增内容。
第三章建设用地使用制度：增加了建设用地概念和分类、建设用地的取得方式及集体建设用地使用制度。
第四章房地产市场调研：去掉了调研的原则、房地产与一般耐用消费品市场调研的区别，去掉了项目策划、营销活动内容，增加了调研的程序、房地产市场分析、房地产市场调研报告内容。
第五章房地产投资项目经济评价：增加了投资的概念和分类、投资的含义和形式、投资的特性、投资的构成，在现金流两方面增加了出售型房地产开发项目的现金流量、经营型房地产开发的现金流量、房地产置业投资项目的现金流量，增加了财务报表等内容。
不确定性分析及项目方案选择单独分为两章内容。
第六章房地产投资项目不确定性分析：本章内容主要是从旧版第四章房地产投资项目经济评价第五节中分出，同时将旧版第五章房地产投资项目风险分析合并而成。
第七章房地产投资项目方案选择：本章内容是从旧版第四章房地产投资项目经济评价第四节中分出，并增加了房地产投资项目可行性研究报告内容。
第八章房地产开发项目管理：去掉了房地产开发项目风险管理的内容。
第九章房地产市场营销：增加了房地产市场营销方案。
第十章房地产估价：增加了房地产估价报告内容。
中级经济师-房地产经济-讲义要点-超全
房地产市场与其发展研判：走势、需求、供给、价格、市场营销
房地产目标客户的基本特征：区域、家庭结构、职业、年龄、收入、置业次数
住宅需求者购房价值取向：自主价值取向和交换价值取向
自主价值取向：基本居住取向、理方式：房地产公司直接管理、委托咨询公司管理、委托项目公司管理
招标是要约邀请、投标是要约、中标通知书是承诺 工程招标方式：公开招投（无限竞争招标）、邀请招标（有限竞争招标） 工程招标程序：招标前准备工作、发出招标公告或邀请书、资格预审、发售招标 文件、开标评标授标、签订工程承包合同 工程合同：咨询合同、勘察设计合同、监理合同、施工合同、货物采购合同、融 资合同 合同类型：总价合同、单价合同、成本加酬金合同
勘察设计和前期工程费：可行性研究、工程勘察、规划设计、施工场地三通一平
建筑安装工程费：土建工程费、安装工程费、装饰装修工程费 开发费用：管理费用、销售费用、财务费用 经营型房地产现金流入：租金收入、自营收入、房地产转让增值收入 经营型房地产现金流出：固定资产投资、运营成本 房地产置业投资现金流入：租金收入、自营收入、转让收入 房地产置业投资现金流出：购置投资、经营成本 出售型房地产开发投资项目，只有建设期 经营型房地产开发投资项目，建设期和经营期 房地产职业投资项目，经营期和持有期 房地产方案必选：独立型、互斥型、互相关系型 房地产项目前期策划任务：为谁建即客户定位、建什么即项目定位和产品定位、 能否建即技术、经济、风险，怎么建即方案设计
单价合同竣工结算价格=按照施工图或竣工图的实际分部分项工程量，依据合同 约定的分部分项单价，相乘+设计变更、工程洽商、施工措施、工程索赔 成本加酬金合同竣工结算价格=略 竣工决算包款竣工结算的内容，竣工决算是计入固定资产的依据
经济师考试《中级房地产》第一到第六章讲义汇总22
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经济师考试《中级房地产》第一到第六章讲义汇总22
土地使用者经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门意，改变原土地使用权出让合同约定的土地用途，( )。
A.其土地使用权出让金随之相应调整
B.新用途的土地使用权出让金大于原用途的土地使用权出让金的，土地使用权出让金可做相应调整
C.新用途的土地使用权出让金小于原用途的土地使用权出让金的，土地使用权出让金不做调整
D.其土地使用权出让金由出让方和受让方协商确定
【答案】A
【解析】不是可做可不做，而是必须做调整
三.国有建设用地租赁
(一)国有建设用地租赁范围
适用范围
国家将土地租给使用者，由使用者与县级以上人民政府土地管理部门签订一定期限的土地租赁合同，并支付租金的行为
是解决划拨土地从无偿使用过渡到有偿使用的一种有效方式
(二)租赁方式
招标
拍卖
协议
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(三)租赁期限
短期租赁
年限不超过5年
长期租赁
5年以上，法定出让年限以下。
经济中级《房地产专业知识与实务》讲义-13章
2021年经济中级房地产专业常识与实务讲义－13章第十三章房地产税收2007年，2021年，单项选择5个，多项选择2个，共9分主要内容■4.耕地占用税〔2007年12月1日点窜，2008年1月1日起施行〕◆1.房地产税收的特征■征税的对象特定■税收体系复杂■税源分布零散■税收根底不变■税收主要归属处所■保障财务收入，筹集公共建设资金■阐扬经济杠杆的调节作用■按捺房地产投机行为■调节收入程度，缩小贫富差距【例题·多项选择题】【2007年真题】房地产税收的底子本能机能包罗〔〕。
D.杜绝房地产投机行为，维护市场秩序E.调节收入程度，缩小贫富差距[答案]ABCE■货物和劳务税类□营业税■所得税类□地盘增值税□企业所得税□个人所得税■财富税类□耕地占用税□城镇地盘使用税□房产税□城市房地产税□契税■其他税收□城市维护建设税□印花税■中央税■处所税□耕地占用税□城镇地盘使用税□房产税□城市房地产税□契税□地盘增值税■中央处所共享税□营业税□企业所得税□个人所得税□印花税【例题·单项选择题】【2007年真题】以下有关房地产的税种中，属于中央和处所共享的税种是〔〕。
[【重要考点】地盘增值税的计算■扣除工程内容■按房地产评估价格征收的情况■税费的计算－简化计算确定地盘增值额和扣除工程数额确定增值程度＝增值额÷扣除工程＝ＲR不超过50%时，应纳税额＝地盘增值额×30%R在50%～100%时，应纳税额＝地盘增值额×40%－扣除工程金额×5%R在100%～200%时，应纳税额＝地盘增值额×50%－扣除工程金额×15%R超过200%的，应纳税额＝地盘增值额×60%－扣除工程金额×35%【例题·单项选择题】【2007年真题】某地盘使用者在缴纳地盘增值税时，被确定的扣除工程总额为8万元，增值额为10万元。
那么该地盘使用者应缴纳的地盘增值税额为〔〕万元。
经济师考试《中级房地产》6-8章讲义汇总19
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经济师考试《中级房地产》6-8章讲义汇总19
5.建立价格可比基础(五统一)
■ 统一房地产范围
■ 统一付款方式
■ 统一价格表示单位
■ 统一币种和货币单位
■ 统一面积内涵和单位
6.统一付款方式
7.统一币种和货币单位
■ 不同币种之间换算，一般应采用成交日期的市场汇价
■ 但是如果在币种换算之前已进行了交易日期的修正的话，则采用估价时点的市场汇价
8.统一面积内涵和单位
■ 建筑面积、套内建筑面积、使用面积的换算
■ 关键是无论采用何种面积计价，一宗房地产的总价是相同的
建筑面积下的单价×建筑面积
=套内建筑面积下的单价×套内建筑面积
=使用面积下的单价×使用面积
■ 根据这个公式，进行简单的数学运算，就可以进行面积转换。
全国经济中级房地产专业知识与实务讲义
□流程与内容
■产品调研
■产品定位
■产品规划设计
■产品质量设计
■产品营销
■产品服务
房地产全程策划模式
□ 房地产项目用地的获取与选址
□ 房地产市场调查与分析
□ 房地产项目投资策划
□ 房地产项目市场定位策划
□ 房地产项目规划设计策划
□ 房地产项目营销策划
□ 房地产项目经营策划
□ 研究城市规划并了解当地房地产市场情况
□ 多样性
□ 贯穿始终,为项目成功开发提供智力支持
□ 为房地产企业充当智囊团、思想库,是企业决策者的助手
房地产开发项目策划的作用
□ 是房地产项目成败的关键
□ 增强竞争能力
□ 增强企业管理创新能力
□ 使社会资源得到有效整合
Hale Waihona Puke 房地产开发项目策划的模式□ 房地产战略策划模式
□ 房地产全程策划模式
□ 房地产品牌策划模式
□ 房地产产品策划模式
房地产战略策划模式
□ 特点
■ 从宏观战略高度来把握能使项目定位准确,找到最合适的发展思路
■ 能有效地协调各专业公司围绕项目的总目标进行操作,利于从全局出发实现项目的具体目标
■ 是最适宜规模较大的开发项目的一种模式
□ 流程
■ 大势把握－找出思路
■ 理念创新－明确定位
■ 策略设计－提出方案
2.预测是改善企业经营管理,提高经济效益的重要手段
3.预测可以降低市场的不确定性给企业带来的市场风险
房地产市场预测的种类
□ 按预测的时间的长短
■ 短期预测－1-3年
■ 中期预测－3-5年
■ 长期预测－5年以上
□ 按预测对象的范围
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本文为2014年中级经济师考试中级房地产专业知识与实务备考必看知识点，希望本文能够帮助您更好的全面备考2014年经济师考试！
第一章房地产经济基本理论
第一节区位理论
一、区位理论
（一）区位含义
区位：地球上某一事物的空间几何位置，以及各种地理要素和人类经济活动之间的相互联系和相互作用在空间位置上的反映。
CBD土地利用空间结构
零售业集中区
多层建筑集中区
办公区
商服活动区
区位选择的原则
地租（占用的成本）和运输成本总和最小的地方
（二）区位的特征
综合性
天文区位（自然区位）
自然地理区位（自然区位）
经济区位（社会区位）
文化区位（社会区位）
政治区位（社会区位）
确定性
方位
距离
层次性
大位置
小位置
地址
微位置
历史性
（三）房地产区位含义
一宗房地产与其它房地产或事物在空间方位和距离上的关系，包括位置交通等。
⑤经营者以获取最大经济收益为目的
（二）农业区位理论主要内容
实质： 在城市周围农业区位布局的原则
1.基本经济分析：
经营者的利润为P=V-（E+T）
经营者追求利润最大化
V（销售价格）和E（生产成本）是常数
P+T=V-E=k
农业经营的产品和经营方式，由市场上农产品的销售价格决定
农产品的销售成本为生产成本和运输成本之和
（四）区位理论概念
区位理论
研究人类的空间分布及空间中的相互关系的学说，是研究人类经济行为的空间区位选择及空间区位内经济活动优化组合的理论
二、农业区位理论
（一） 杜能孤立国理论前提
①只有一个城市，且是孤立国
②运输工具只有马车
③孤立国环境均质，且与外部隔绝
④农产品的运费、重量与产地到消费市场的距离成正比
中心性
一个中心对周围地区的影响程度
需求门槛
中心地能维持供应某种商品和劳务所需的最低购买力和服务水平
商品销售范围
消费者为获取商品和服务所希望通达的最远路程，或指中心地提供商品和劳务的最大销售距离和服务半径
（二）克里斯塔勒的中心地理论
1.假设条件
①均质平原与无差异性的居民
②交通费用与距离成正比
③厂商和消费者均为经济人
劳工成本指数：每单位产品的平均工资成本
劳工系数=劳工成本指数/需运输的总重量
劳工系数越大，则工厂越需要迁向劳动力成本低的地方
（四）集聚与分散因素影响工业区位
集聚因素
生产或技术集聚，又称纯集聚①规扩大②分工合作社会集聚，又称“偶然集聚”
①交通资源
②额外利润
分散因素
四、中心地理论
（一）基本概念
中心地
指区域内向其周围地域提供各种货物和服务的中心城市或中心居民点
利润最大化的唯一办法是将运费压缩为最小
通过合理的农业生产布局使农业的运费最低，就能实现最大利润
2.杜能圈
自由农作区，生产易腐难运的农产品 第一圈
林业区 第二圈
谷物轮作区，生产粮食 第三圈
草田轮作区，提供谷物与畜产品 第四圈
三圃农作制区 第五圈
3. 杜能圈修正模型
河流的影响
水运费与陆运费的比较
其它城市的影响
工业原料分类：遍布性原料/限地性原料
原料指数=限地性原料总重量/制成品总重量
原料指数
遍布性原料 0
纯原料 1
失重性原料 大于1
原料指数越大，生产厂应选在离原料产地越近
原料指数越小，生产厂应选在离市场越近
（三）劳工成本影响工业区位
追求运输成本与劳工成本总和的最低
如工厂迁移引起的原料和制成品运费的增加，小于节省的劳动力费用，则会迁移
需求门槛和服务范围由高到低，由大到小
五、城市空间结构理论
（一）同心圆理论
城市各功能用地以中心区为核心，自内向外环状扩展
中心商业区
过渡地带
工人住宅区
高收入阶层住宅区
通勤人士住宅区
修正为星状环形模式
（二）扇形理论
各类城市用地趋向于沿主要交通线路和沿自然障碍物最少的方向由市中心向市郊呈扇形发展
（三）多核心理论
一个城市内会出现多个商业中心，其中一个主要商业区为城市核心，其余为次核心，并且随着城市规模的扩大，新的极核中心随之产生
多核理论基于地租地价理论，支付租金能力高的产业位于城市中心
形成城市多中心的因素
活动的相互依赖性
活动互补互利，自然集聚
交通原因排斥与自己的集结
高地价、高房租排斥较低品质使用
（四）中心商务区土地利用模式
各城市根据实力形成各自的市场范围
三、工业区位理论
（一）工业理论假设条件
①均质国家与地区，只考虑经济因素
②工业原料、燃料地点固定且已知
③工业产品的消费地和范围已知，需求量不变
④劳动力不能流动，价格已知，供给充裕
⑤运费是重量和距离的函数
⑥讨论同一产品
（二）以运输成本定向的工业区位分析
工业企业应选择在原料和成品二者的总运费最小之地
④货物可自由流动
2.六边形市场区
各厂商的销售范围为圆形
新厂商的自由进入，使各厂商的销售范围越来越小，直到需求门槛为止
各厂商的圆形范围重叠区域，以无差别线划分给不同的厂商
形成六边形的市场区域
3.市场等级序列
高级商服中心，提供高中低级商品和服务
中级商服中心，提供中低级商品和服务
低级商服中心，提供低级商品和服务